解析宏观调控下上海楼市业态发展走势

作者:蒋正华    未分类    2004-7-20
《解析宏观调控下上海楼市业态发展走势》
文 蒋正华
《上海房地产市场报告》2004年第7期封面文章
近来，国家通过一手从严控制包括开发贷款在内的信贷工作，另一手则严格清理整顿土地市场，同时严格清理固定资产投资，由此，全国新一轮宏观调控措施的效应已开始显现。由国土资源部、国家发展改革委、监察部、建设部和审计署等国务院五部委组成的联合检查验收组日前结束了历时一年多的全国土地市场治理整顿的阶段性检查验收工作，结果表明，截至2004年6月17日，除内蒙古自治区外，全国30个省（自治区、直辖市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积。据不完全统计，全国已撤销各类开发区4735个，占总数的70.2％；目前已退出开发区土地2617平方公里，复耕1324平方公里。经过土地市场专项整治，有力地遏制了一些地方的固定资产投资过热，使耕地得到了更加切实有效的保护。今年以来全国共发现土地违法行为4.69万件，涉及耕地面积15318公顷，其中3.39万件已经立案查处。
与此同时，国家通过土地控制手段紧急叫停一些地方大量占用土地建高档娱乐项目、大广场、宽马路、行政办公楼和培训中心等项目，对房地产项目坚持适度从紧的供地政策，使其开发用地供需基本平衡。另据新华社北京6月14日电，前5个月的统计数据表明，宏观调控效应进一步显现，不稳定不健康因素得到控制，国民经济继续保持平稳较快增长。2004年6月10日国家统计局和人民银行公布的数据显示，5月份，工业增加值和广义货币M2的增幅双双放缓，宏观调控成效显现。
此前，国家统计局新闻发言人郑京平5月26日在上海举行的“亚洲最佳商业领袖高峰会”上表示，2004年中国经济仍将稳健较快增长，随着中央各项措施逐步到位，下半年经济运行将会趋向平衡，投资行为也可能更加理性化。郑京平认为，当前，关键是要管紧土地，看好信贷。特别是要管紧土地，因为土地被滥用是本轮投资增长过快最重要的诱因。
一、宏观调控成效显著，上海房地产市场反响强烈
今年以来，除了推出大量的配套商品房建设用地，上海经营性土地的招投标工作一直处于停滞状态。而政府加大对土地供应的调控力度，是基于目前尚有6000公顷土地囤积在开发商手中，其中为数居多的是开而不发，政府意识到此已经成为影响上海土地调控成败最不稳定的因素。为此，市房地局工作重点是“控制增量，盘活存量”，旨在逼动囤积尽快开发。近日上海推出两大土地管理办法，《上海市土地储备办法》及《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》，以政府法规的高度来加强对土地的调控和管理力度，增加土地成本的透明度。上海树立科学发展观，促进土地资源可持续利用，上海发展至今进入了有史以来“惜土如金”的年代。市政府将以集权方式进行土地统筹管理。据6月23日市政府发言人焦扬说，自去年以来，上海深入开展土地市场清理工作，开发区数量从176个减少到79个，规划面积从1001平方公里缩减到622平方公里。全市已查处土地违法案件390件，面积达540公顷，其中为数不少的案件违反了用地规模限制。据市有关部门最新消息，各区县对征而未用耕地、乡镇工业区进行了大清理，预计今年市郊将有30万亩的土地“退工还耕”或“退林还耕”。现阶段在宏观调控措施下，政府支持银行“惜贷”，银行信贷紧缩触动开发商房地产资金链，中小企业融资心切。上海一些开发商受资金、土地的影响，出现了一种“有钱没地、或有地没钱”的困惑现象，一些开发商甚至悲叹“房地产形势总体蛮好，而前途叵测，今昔真是两重天啊！”近期，市场上开发商之间频繁接触，地块“抛售转让”暗流涌动。目前，中小开发商徘徊在十字路口，要么抛地，要么让利，成了其无奈的选择。预计今年下半年将随政策后滞效应而出现一个抛售地块的高峰现象。与此同时，部分大中型房地产开发商将投资开发的目光转向内地二线城市的房地产项目。
在中央加强宏观调控方针的指导下，中央和地方的一系列政策“组合拳”对上海房地产市场的宏观调控作用正在显露成效，据7月20日市房地局公布的《2004年上半年上海房地产市场形势分析报告》显示，今年1至6月，上海房价月均环比涨幅1、3%，明显低于去年全年月均环比涨幅2%的水平，累计涨幅7、7% 。上海商品住宅销售价格涨幅趋缓，上半年商品住宅平均销售价格为5135元/平方米。上半年有54、3%的商品住宅销售价格在单价6000元/平方米以下，比今年第一季度增加了4个百分点，商品住宅供应结构基本合理。
据市房地产交易中心公布最新数据，今年1至5月，预售交易总量为1161万平方米，存量交易总量为1068万平方米，一手房与二手房比例为1：0.92，交易量双双稳步上扬，市场联动发展日趋于成熟。就趋势而言，存量房交易将超越预售房。来自上海银监局的最新统计报告显示，沪上银行业5月存款同比少增，各项贷款余额则同比少增加84亿元，贷款增幅明显放缓。今年1至6月份，市房地局共发布11号土地招投标公告，所推出的地块全部是配套商品房及中低价房用地，已完成中低价商品房项目招标487公顷。土地供应市场政策倾斜已十分明显。据上海福纳市场咨询有限公司公布的一项最新调查结果显示，经过半年跟踪调查发现，上海房地产市场的投资比例从去年的16.6％下降到今年5月底的11％；自2001年以来投资比例持续增长的态势开始趋向稳定，表明短期房产投资高峰已过，目前投资者处于观望、蛰伏、寻求新一轮商机阶段。调查还表明，在商业房产投资产品中，投资商铺表现为比较稳定和理性，酒店式公寓市场放量投资有所下降，产权式办公楼（尤其是小面积可售型办公楼）增幅明显，成为市场的亮点。
年初，上海市政府将“有效控制房价上涨速度、防止市场产生泡沫”作为上海市2004年政府工作的重点内容之一。运用多方位的调控手段，综合规划、土地、财税、金融等手段，多管齐下，下决心解决商品住房供应结构的阶段性矛盾，以及其他存在的一些问题，以确保上海房地产市场持续健康发展。目前，普通商品房预售标准降低的政策摸底工作已完成，500万平方米普通住宅商品房行将提前上市供应。网上房地产备案登记销售和期房限转政策有效地遏制了商品房投机炒作之风。本市贯彻中心城区“双增双减”方针取得初步成果，市规划局在中心城十个区共梳理出历史遗留项目376个，进行方案优化调整后，容积率有较大降幅的项目已占85％，中心城区总建筑面积减少368.5万平方米，总体降幅为 15.3％。此外，去年上海共出让经营性住宅用地1600公顷土地，其中郊区占78％，而今年上半年市里已暂停外环以内的出让用地，力推配套房及中低价房。由此，在供应层面上，郊区房产的大量上市促使上海楼市供应重心外移。在5月份新上市的41个新盘中，外环线外的新盘所占比例高达46％，外环线首次成为上海新盘上市量最大的地区。受期房限转和银行信贷收紧银根两大政策的影响，沪上二手房交易业务明显萎缩，据悉，自期房限转政策实施以来，5月份沪上各大知名中介公司业务量剧减二成，有些门店已面临生存危机，业内预测认为，这次寒流大约将持续三个月左右。眼下，市中心的二手房中次新房及老公房凸显交投活跃的势头，据笔者市场调研发现，中心城区中的老公房、大楼等物业因市场房源的剧减而一时渐成二手房市场的主力。如斜土路沿线、瞿溪路零陵路沿线、中山南一（二）路沿线的老公房市场价涨幅惊人，近40天时间，其实际平均房价上涨达1000元/m2。单价8500元/m2以下的房子已为数不多，一般二室户50～70 m2的老公房房价在9000～10300元/m2。这种现状与上海二手房指数办公室发布的“本市部分区域二手房成交行情”信息相距甚远。笔者建议二手房指数办公室能将采样点分布再广一些，选择采样单位更具代表性，采样方法更加科学化、规范化，以便与时俱进，更能权威地反映出上海二手房成交行情。
二、宏观调控下“三外”资本积极介入上海楼市的金融动态
宏观调控为“三外”资本（外资、外地、外行业资金）进入上海房地产市场创造了前所未有的契机。随着房地产金融新政策的出台，房地产多元化融资已成为当前业界颇为关注的热点。2002年11月，由美国摩根士丹利和澳大利亚麦格理银行召集在上海举行了“亚洲投资基金及基金管理人房地产论坛会”，由此正式拉开了海外投资基金进军中国房地产市场的序幕。近一年来，基强联行在沪京两地先后主办了两次“投资中国、投资未来”房地产金融峰会，与会各方专家一致认为，“三外”资金入市，将进一步提升中国房地产市场的国际化趋势。上海房地产市场良性发展的态势，吸引着海外著名金融巨头群入上海楼市。2004年3月，瑞安集团正式宣布其旗下的子公司瑞安地产在国际资本市场成功地融资近4亿美元，致力于中国房地产市场。参与这一大手笔投资的包括有ERGO信托、花旗亚洲投资、渣打银行等八家著名国际投资机构。自去年6月以来，金融巨擘摩根士丹利与卢湾区政府控股的永业集团建立战略联盟合作开发新天地旁的锦麟天地雅苑，之后，大摩与复地集团牵手合作发展地产项目上海复地雅苑，日前，又正式宣布与金地集团合资组建房地产开发公司，收购了建行的一笔总价值达28.5亿元人民币的不良资产包。大摩与金地此番联手无疑将为众多无法摆脱资金链困境，手头又拿下许多地皮的中小开发商起到“救场”的效果。7月4日，大摩联手美国著名投资银行雷曼兄弟公司与上海永业集团合作开发位于上海卢湾区打浦桥的优质楼盘永业公寓二期，此次联盟式的战略合作足以表明外资巨头对上海楼市发展的信心。欧洲金融集团荷兰ING国际集团投资总额达6亿美元，其中，其与复地集团已合作开发上海复地香堤苑。
此外，美国十大财团之一的洛克菲勒集团也将投资中国的触角伸向上海房地产业，与新黄浦集团合作开发“外滩源”。另外，新加坡嘉德置地旗下的嘉茂基金、德意志银行等跨国房产投资基金也正在尽快寻求涉足沪上地产项目的切入点。外来资本大举进入上海楼市，表明了国际投资者纷纷看好中国经济，对上海楼市充满信心。同时，中国上海房地产开发的利润远远高于国际平均水准，也远远高于国内其他行业，这对于“三外”资本具有相当大的吸引力。而宏观调控下央行新政成就了海外资本趁机入市。当然，实力雄厚的“三外”资本进入上海楼市，也有利于进一步提升本地的房地产开发水平，同时，可以帮助部分患上“资金饥渴症”的开发商暂时摆脱困境。
2003年有近百亿美元的境外资金进入上海市场，其中一部分投向房地产。海外资金想进入上海楼市，上海房地产开发商也在寻求更大的融资渠道，目光更多地投向海外资金，可以预见，海外资金在上海楼市中的比重将会不断上升。据观察发现，目前海外房地产基金的内地投资目标正在由商用物业转向住宅，由顶尖高档物业转向中档、中高档及中低档物业。在全球经济一体化的大趋势下，国际资本肯定是朝着利润增长最快的地区和领域流动。国际大都市上海的房地产市场有着巨大的发展空间，无疑将吸引众多国际金融机构的高度关注，并且付诸于行动。
进入2004年以来，尤其中央宏观调控后，一系列的新政，触动了中国地产界最敏感的“神经”——资金链，房地产产业环境开始发生巨变，行业准入门槛陡然提高，凭借着资本砝码度量企业，重新安排市场秩序。多年来一直觊觎房地产开发丰厚利润的行外资本自今年4月起纷纷大举涌入。在土地和资金为生命线的房地产企业纷纷告急之时，无疑给了行外资本大鳄一个乘虚而入的大好机会，新一轮行外资本投资房地产的高潮由此而掀起。
三、宏观调控下上海楼市热点物业品种的发展态势
一个成熟的房地产市场往往呈现物业品种热点的多元化的格局。综观上海目前的房地产市场，公寓（包括高档公寓、普通公寓及小户型酒店公寓）、商铺、产权式写字楼、酒店和别墅组成的七大物业产品全线飘红。高档公寓市场稳中有升，公寓受轨道、绿地景观及地区商业形态的影响较大。小户型酒店公寓进入上市高峰期供求趋缓。商业地产热在商铺热的带动下正在多元化掀起，商业地产正日益成为市民关注的热点。资料显示，沪上今年新增商业用房总面积将可能突破200万平方米，超过去年1倍以上。未来二三年内，上海将新增400～500万平方米零售网点。上海商铺供应量急剧放大，将使投资者购买风险大幅上升，而理性地面对商铺市场成为投资者防范风险的第一要素。投资商铺理念已从过去盛行的“稳赚不赔”和“一铺富三代”的情况，悄然转化为“商铺有风险，入市须谨慎”的操作格局。产权式写字楼成为投资亮点。别墅市场新增项目叫停，以及传闻豪华别墅个贷叫停，别墅市场将面临产品阶段性结构调整，经济型别墅有望成为未来一段时期上海别墅市场的热点和主流，预计经过市场消化3至5年后也将呈现良好的投资前景。
1、上海酒店业供求关系失衡，上海酒店尤其是产权式酒店一房难求，上海星级酒店的房价和入住率均大幅上涨。据市旅游委信息透露，保守估计上海酒店客房总体缺口为二万间左右，酒店业的租售旺季提前来临。据中原物业研究报告显示近几年上海星级宾馆的供应量增长明显，平均出租率也明显上升。在不同档次酒店的发展中，档次越高效益越好，高星级宾馆的投资回报率高，增长速度较快。当今的上海会展业和旅游业发展异常迅猛，对酒店业的发展起着强劲的推动作用，上海酒店业市场未来三年内整体上都将处于“上升轨道”。酒店业随着市政府放宽对新建酒店项目审批政策的出台，将积极鼓励外商来沪投资发展酒店，高档星级酒店将从中获得巨大的商业机会。就目前酒店业日益呈现明显的供求关系失衡态势，前景将一致看好。由此可见，在未来五、六年的房地产市场中，产权式星级酒店有望成为房地产投资市场新的领军产品。《旅游饭店星级划分与评定》新标准于2004年7月1日正式实施，最吸引眼球的“白金五星”将接受申请，但对照“白金五星”必须具备两年以上五星级资格并处于城市中心商务区的标准，上海目前尚无酒店进入“白金五星”酒店的评审程序。显然“白金五星”的空白孕育着一个巨大商业空间，可以想象，市场在政策的大力扶植下为境内外实力型投资商创造一个投资上海高档顶级星级酒店的宝贵机会。
2、写字楼市场出现了供不应求的局面，租售价格稳步上扬，开发投资正在升温，上海将迎来“楼宇经济”的大发展时期。随着69家跨国公司地区总部在上海设立，全球500强企业中281家进入上海，上海已成为跨国公司重要的集聚地。据日前经济合作与发展组织发表的《外国直接投资趋势和近期发展》的报告显示，2003年中国接受530亿美元首次成为外国直接投资最多的国家。FDI（外商直接投资）和第三产业的发展将是未来5年上海写字楼市场发展的主要动力。甲级写字楼的供应不足，租金攀升，投资机会增大。同样乙级写字楼也是受到国内民企的急切需求而追捧，产权式小户型可售办公楼成为个人投资者涉足写字楼的投资置业亮点。然而，写字楼热点的背后，却仅存在着令业界难以取信的现象。
前不久公布的第二届上海房地产开发企业50强名单中，却很难找到一家本土的以写字楼开发见长的大型企业，现有的沪上品牌甲级写字楼物业大多是外商投资开发的。据悉，已有一些50强企业已开始关注写字楼市场，如50强之首绿地集团已涉足写字楼物业。而在写字楼市场中，另一个问题也该足以令有关部门高度重视，写字楼的评级标准是否可以尽快制定，目前的写字楼若设施略好些，动辄以甲级自居，笔者建议，制定甲乙级标准，以维护产权式写字楼的投资者的利益。2004年上海写字楼市场进入新一轮上升发展期，在规模、品质、物业形态、建筑技术及智能化配套建设等方面均有所提升。现阶段上海写字楼市场呈现以下三个特点。一是需求结构发生变化。中国加入WTO，外商直接投资和外资企业进驻速度加快，国内大型企业纷纷抢滩竞争，致使需求结构发生大的变化。二是以租为主转向租售二元结构演化。过去较长一段时期内，以租为主的办公楼市场，租售比例为5:1，近年来，一些产权式写字楼上市销售，一些企业变租赁为购买，在满足自用的前提下进行中长期投资。三是CBD演绎多极格局。上海CBD集中地以南京西路、淮海路、虹桥、徐家汇、人民广场、陆家嘴等区域性CBD为多极发展格局。随着城市规模的扩张和城市化进程的推进，五角场、上海南站、中山公园和松江新城作为潜在的区域性CBD都有着一种强势的发展态势。
3、上海商业地产热中大型购物中心“Shopping Mall”无疑是最热门的业态。近一年来，上海掀起了声势浩大的造销品茂热。据目前最新数据显示：上海市2004年审批下来的商业项目就有71个，其中22个建筑面积超过10万平方米的大项目。而另据去年5月原市商委调查数据表明，上海已开业的销品茂有13个，在建的销品茂有15个。由此可见，新落成的上海大型购物中心在近3～5年内数量将猛增，其阶段性开发总量几乎已达到2020年的需求量。另据市商业联合会购物中心专业委员会发布的一项调查报告表明，到2010年上海市区的销品茂将超过40家。
近期，国家宏观调控中，国家发改委和商务部将大型购物中心均列为重点清理范围。尽管销品茂被称为“现代商业中最高级业态”，但是其开发投资所蕴藏的风险较住宅与商务楼而言大得多，况且，其开发、销售、市场定位、经营管理需要统一的连环整合营销，其中任一个环节的脱节都会产生相当大的市场风险。而只有相当多的赢利，才足以归还银行的本息，如果经营不善，就会影响到开发商的还贷能力，同时靠银行借贷的中小投资者也面临资金风险，显而易见，开发投资销品茂其中所暗藏的连环风险已足以引起银行的高度警觉。“大型购物中心”列为宏观调控中清理整顿的重点，恰到好处地规范和指导着现代商业最高级业态的发展。另据由商务部首次发布的《全国商品市场体系建设纲要》，首次提出要控制发展购物中心，并将加快发展贴近和方便居民生活的便利店、折扣店和中小型综合超市。可见，社区中小型商铺仍是国家支持加快发展的商业业态。
4、工业房产迎来市场旺季，已成为2004年房地产市场新的热点。2003年中国经济取得辉煌成就的一年，而整个经济增长主要源于工业的增长，其贡献率达62.3％。工业拉动经济增长，表明中国经济正在工业化道路上迅速发展。上海工业厂房新增供应量上升，而上海主要工业区的厂房空置率却在下降，租售情况也呈良好态势。据市经委工业区管理处有关信息，去年年底上海工业厂房的存量约在8000多万平方米，而去年上海工业年均总产值突破1万亿元，期间的缺口，已成为上海工业厂房需求的有效支撑。与此同时，目前国务院五部委历时一年多的清理开发区工作已结束，全国已撤销了各类开发区4735个，占总数70.2％。上海的开发区数量已从176个缩减为79个，净减55.1％，规划面积从1001平方公里缩减为622平方公里，净减37.85％。
今后，新建工业区的门槛已相当高，报批更严格，工业厂房将呈现相对的稀缺性，现有的工业厂房的含金量将变得更高。今年7月21日，上海市质量技术监督局首次发布〈〈工业开发区建设规范〉〉地方性标准，并将于9月1日起正式实施。规范规定今后除都市型工业园区外，上海外环线内将不再允许新设立工业开发区，规范首次对工业开发区的环境保护提出明确要求；还就原有工业开发区将按照环保要求进行逐步调整；规范还对工业开发区的基础设施进行了详细规定。
此外，上海市政府对郊区的用地规划强调遵循“三个集中”的原则，其中之一即“产业向园区集中”，可见，工业开发园区旨在成为郊区产业发展的聚集地。笔者认为，全市工业用地的地价将形成新一轮上涨态势，工业厂房的租售价格呈上升趋势，全市工业厂房的空置率继续下降。宏观调控措施中，清理开发区工作，这显然是工业厂房市场的一个大的利好消息。鉴于目前工业开发区中工业厂房的现状，笔者建议，市有关主管部门就全市各类开发区中工业厂房建设用地的容积率研究制定一个合理的标准。本着节约用地最大化利用好工业土地的原则，尽可能提高其容积率，以便单位面积能创造出更大的产值和利税。
工业厂房作为传统的商业地产项目一直以来得到投资者的青睐。但其特定的物业属性决定了投资人的投资行为一定要符合市场的专业需求，其投资回报需要经过一定的期限才能真正实现投资价值。上海市经委6月9日发布的《2004年上海工业发展报告》中表明了市政府的政策导向：按照国务院的要求，清理整顿各类开发区，加强土地管理，研究制定工业区产业用地后评估制度，提高工业集中度和土地产出率。加大结构调整力度，加快淘汰劣势产业。《报告》中还提到《上海产业用地指南》现正在编制中。
此外，据市经委最新信息，三年来，上海已为市中心的400万平方米的老厂房招来5000新“房客”，加上100万平方米配套用地，等于少占新地7500亩。中心城区的老厂房由市经委立项改建成都市型工业园区（楼宇），实现了新时期“有税收、有就业、有环保、有形象”的转型，成为名利双收的“藏金阁”。这一战略转型，老厂房每年可创造税收租金15亿元，提供就业岗位10余万个，盘活国有资产80多亿元，投入放大效应超过10倍。由此可见，上海中心城区的老厂房已焕发出新的活力，也将成为工业房产市场的一大亮点。
蒋正华
2004年6月26日