任志强：谁应承担房价暴涨责任

www.hexun.com 【2006.05.12 08:07】 来源:第一财经日报
【作者：任志强】
在2005年5月~2006年5月的皇历上，中国 房地产市场的流年是“主口舌，宜交易”。从来没有哪年像这个时期一样，围绕房地产市场，出现过这么多的热闹。这期间任志强曾多次放言房子是为富人而建、真正的焦点不应集中在房价上；而学者薛涌则认为任志强是不想继续当人人喊打的“过街老鼠”，所以提出国家要用“社会保障性住房”解决中低收入家庭的住房问题，以此堵住大家的嘴。对当下之势，瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬则认为房地产新政策的实施，在华东部分城市显现了部分效果，对全国市场收效甚微；摩根士丹利亚太区董事总经理谢国忠则认为如果不真正解决资金过剩问题，房价仍将上涨。
约30年前，中国引进了一部电影大片《废品的报复》，曾让人大笑不已。当每个人都认为自己生产的废品是别人而不是卖给自己时，自己得到的也是废品，同样会被自己之矛伤自己之盾。
如果有人认为根据当前的经济状况急于出台一个有缺陷的政策能暂时医治眼前的病态时；认为一个不太好的政策总比没有政策出台更有利时，就如同生产了一个带有残缺的废品，虽能对付一时，但最终自己也不得不接受这种“废品的报复”的现实。
谁之错
经济学从来都用供求关系来解释价格的涨落。粮食丰收了，但丰收会使价格下跌，谷贱会伤农，粮食的丰收不等于农民的收入多了，因为供求关系决定了价格。
目前最时髦的词是中国的某些行业产能过剩(大约也包括房地产业)。产能过剩改变了供求关系，于是价格会下跌，于是一些过剩的产业因为产量多了反而盈利低了，国家也忙着为保证这些过剩行业的投资不要成为银行的坏账而出台各种政策来压缩投资。
既然房地产业已经是投资过热，同时又被列于产能过剩，但很奇怪的是在强大的宏观调控政策的压力之下，房价不但没有下跌反而在不断地上涨。为什么经济学普遍在所有行业都有效的供求关系决定价格的经典成熟理论在房地产市场面前失效了。在成熟市场经济中爬滚了多年，亏损责任自负的境外投资者为什么会在政府拼命压缩的、中国人民银行多次高呼有巨大金融风险的行业中，得出了相反的结论。不但在中国政府认为是大量空置要严格限制的高档住宅中，也同时在大量的商场、办公用房中投入巨额资金。在媒体一片喊落之声中却勇往直前，大量地涌入中国市场！
持币待购的中国消费者们也许都认为这些外国的傻帽们疯了，认为他们一定会在中国宏观调控的政策下亏本，但结果却是这些外国投资者获得了巨额收益(如美国购买了富力股票的基金收益早超过了2亿美元)，也许他们认为持币待购的中国消费者疯了，看到伸手可得的黄金不去捡，留给这些外国投资者。
重要的在于中国的房地产分为两个供给环节：一个是政府控制与垄断了的土地供给环节；一个是市场化根据供求关系调节投资的实际商品房供给环节。
前者是根据政策与计划来调节的，并且是追求通过垄断和制造产品稀缺性而谋求暴利的利益驱动与支配下的资源分配过程。因此这个环节无法依市场的供求关系进行调节，并严重地制约着后者，使后者也无法按市场的供求关系进行调节。如果一个产品的生产被人为地割裂为两个环节，且原料的供给并不按市场的供求关系变化，那么经济学的基本原理就必然无法对非市场经济的因素产生作用了。
谁应承担责任
都说房价在飞涨，普通百姓无缘购房，到底该不该让发展商活着，成了经济发展中的一把双刃剑。如果没有了“黑心的”开发商，难道房子会从天上掉下来，并平均分配给所有的普通百姓吗？房价高涨时骂着娘的消费者不还是在大把大把地往开发商手里送“银子”吗？奇怪的事本不应在市场中出现，但都必然在非驴非马的市场中存在。
一是1998年的房改货币化分配并未将这种分配的货币化落实到普通的百姓身上，住房的消费性支出并未在工资中体现。尽管人均收入的增长远远高于房价的增长。但仍无法满足日益增长的消费需求。1986年没有土地出让金的房价北京约为600~800元/平方米,20年之后加上高额的土地出让金约为6000~8000元/平方米,增长了10倍,平均每年约5%，但1986年平均月工资不到80元。20年后北京平均月收入增长了25倍以上。远远超过了房价的增长速度，但80元/月工资时是实物分房，工资低但有房住，而今工资增长了但却不分房了，因此出现了差异。
二是住房供给方式和供给体系发生变化之后，打破了原有的住房保障体系，但并没有相应地建立新的社会住房保障体系。无法用社会保障性住房将中低收入家庭从市场化的商品房中剥离，因此将不应进入市场化体系之中购买商品房的人群被硬逼着推入了市场。自然扩大了市场需求的范围和容量。
三是对高档消费的错误限制，错误地以为所有的家庭都在从无到有地一次性购房，不知道扩大住房面积的过程是从小到大的过程、从无到多的过程，能进入或接受高档消费的人群会在扩大住房面积时，腾出原有的小住房并在二级市场形成新的供给。而现有的政策则是从零住房面积一步进入高档消费的概念，为什么二手房不能成为递次消费的基础呢？
四是政府放弃了解决中低收入家庭的住房责任。我国现有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是证明。并不是没有资金来源，已知政府从土地中获取的土地收入是巨大的，从这些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多亿，超过了全年免去的600亿农业税。用于解决城市人口户数不到10%的困难家庭的住房没有任何问题，大不了多用两三年的时间。同样，拿出土地收入的一部分用于建立贴息贴租的住房，解决夹心收入层的住房与购房困难也会大有成效。当用政府的社会责任来保障了不该进入市场购房人群的住房问题时，矛盾就不会集中于房价了。
五是当城市中的部分居民无能力一次性拿出钱来购买新房时，为什么不能采用二战后英国为度过战后住房困难的“分享产权计划”呢？政府可以用长期低息贷款或债券建设一批分期购买的商品房。先购买部分产权，部分缴纳租金，在一定年限内分期购买全部房屋产权，逐步形成产权的私有化！
如果一个制度有缺陷，就必须从制度上下药，而不可能用市场解决制度问题。假如用一套有缺陷的政策去调控市场就一定会遭到市场的报复。（作者为北京华远集团总裁）