神马文学网把穷人引入陷阱（1）
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 12:31:46
把穷人引入陷阱（1）
字体 [大 中 小]
世界的埋单者与美国的穷人是次贷危机的最直接受害者。一些美国人欠的债比他们住房的价值还要高。根据RealtyTrac的统计，在2008年上半年，343 159个美国人失掉住房，而2007年同期这一数字是145 696。让穷人买房并不是一件容易的事情，由于穷人的信用等级不够资格贷款，更不够资格享受贷款优惠政策，它需要各个环节和多种条件的配合，而这一切都不是市场自发就能做到的，更像是被一双无形的手操纵着。
让穷人买房的过程中，充满了贪婪和欺诈，而在这种无序的表象之下，其实一切都在按部就班地有序进行着。
为了能够创造条件让民众买房，美国的金融政策给予了极大的支持—无论有意还是无意，客观上都造成了同样的效果。
美国房地产起起落落的背后有五个关键的驱动因素，分别是利率、税收、人口变化、金融杠杆和居民生活方式。其中，利率、税收和金融杠杆是政府能够直接主导的因素。
联邦政府通过利率和税收影响房屋的供需。所谓利率低，则地产兴。低利率是鼓励穷人买房的一个重要因素，在这方面，格林斯潘做得可以说是前无古人。
2000年年底，美国科技股泡沫破裂后，格林斯潘通过催热房地产市场进行疗伤，把利率从2000年年底的6.5%一直下调到2003年中旬的1%，并且，从2003年6月～2004年6月，联邦基金利率一直维持在1%的低位。
1990～2002年的数据显示，抵押贷款利率不断降低的同时，美国新开工住宅套数不断升高，推动着房地产市场的繁荣。
别小看了利率，它可以在很大程度上影响买房者的负担。例如，一幢20万美元的房屋，以20%首付、30年还清来计算，若贷款利率是5%，月供为858美元；但若贷款利率为10%，月供则变为1404美元。
约瑟夫·斯蒂格利茨公开指责道：“由于低利率促进了房地产业的持续繁荣，美国人对自己不断增长的债务负担一直不在意。为了让更多人借到更多的钱，美国还不断放宽放贷标准，次级贷款发放额不断上升，一些新的信贷品种允许个人贷款的数额越来越大，还出现了一些非固定利率的贷款品种。”18
联邦政府还通过税收来鼓励购房。每年房屋贷款的利息是可以抵税的。再以上述一幢20万美元的房屋、贷款利率是5%、月供为858美元、年供约1万美元为例。在起先几年，年供中绝大部分是用来偿还利息的，大概会是8000多美元，而这部分可以抵税。19
宽松的货币政策降低了贷款成本，催生了过多的贷款，导致了房产泡沫，加之金融监管的失职，为现在的次贷危机埋下了无穷隐患。
索罗斯指责美联储放任金融革新，长时间使利率保持在过低水平；与此同时美国监管部门给了市场活动家过多的自由，任由一个极度铺张的信贷市场发展。这是导致目前金融危机的主要原因。他批评美联储和美国财政部对使美国和欧洲陷入经济衰退的“超级气泡”的形成负有责任。20
美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。
美联储的低利率政策改变了房贷的结构。
弗吉尼亚州的住房金融顾问托马斯·劳勒指出，美联储的低利率政策帮助次级抵押贷款和可调息按揭贷款侵蚀了原本属于固定利率抵押贷款的市场份额。劳勒称，可调息按揭贷款在2001年所发放贷款中仅占10%，到了2004年这一比例就飙升至近1/3了。
并且，放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而埋下了借款人日后可能无力还款的隐患。