[转贴]时寒冰: 地方政府救楼市的八大心病

[转贴]时寒冰:地方政府救楼市的八大心病地方政府救楼市之风鹊起，过节一般的热闹。但是，由开发商、一些地方政府官员、部分建设部官员和发改委官员主演的这场“草裙舞”表演，注定会以草裙脱落，白花花的屁股从遮盖物背后裸露出来而告终。
    
既得利益者的八块心病，靠他们自己是医治不了的。
    今天晚上十点，中央电视台“新闻1+1”电话连线采访我（直播）。
    我的回答直指地方政府的心病，由于时间短，回答比较简练，在这里补充如下，以更清晰地表明自己的观点：
    （一），地方政府救楼市未得到中央明确的表态支持，只能小心地进行，力度有限。而且，金融政策、土地政策、财税政策等，权力都在中央手中，地方政府难以出台有力度的救市政策——当然也不敢。地方政府的救市政策很多都是欺骗性的，比如，购房补贴1%，房价随便一跌就不止20%，看看深圳的情况吧，半年跌了多少？到现在还止不住跌。这些地方政府官员以为老百姓都是傻子吗？
    倘若中央出台救楼市的政策，由于地方政府已经提前操作，也已违规，同时，这相当于“利好”因素提前被消化。如果中央反对出台救楼市政策，地方政府官员将面临背离宏观调控政策，挑衅中央权威的尴尬，和被问责的风险。
    这是地方政府的第一大心病。
    （二），我认为目前出台救楼市的政策非常不妥。因为，我国从2005年就出台调控政策，当时就认为房价已经太高，现在，在房价还没有调整的情况下就去救楼市，等于否定此前的调控政策，房地产调控政策的连续性将受到损害，政府的公信力也将受到损害。而且，存在严重泡沫的房价，仅仅肥了开发商、腐败官员等少数人的利益，却无情吞噬了广大民众的购买力——高房价对中国内需的拉动有着巨大的抑制作用。因此，尽管发改委官员散布中央救楼市的谣言，目前也还只能看作利益集团及其代言人自我安慰之举。
    救楼市，出师无名，是地方政府的第二大心病。
    （三），即使地方政府救楼市，也必然以失败而告终。原因是，房价由于连年上涨，已经远远超出了民众的实际购买力，这意味着实际消费能力的下降。
    另一方面，最近几年，房地产投资迅猛增长，以北京为例，从2001年到2007年，北京市投资保持房地产开发投资比重过半的格局。2008年上半年，房地产开发投资占全社会投资比重仍然高达49.8%。这意味着供应量的增大。
    一降一增之间，意味着存在严重泡沫的楼市已经处于供大于求，供应过剩（相对民众实际购买力的严重的供应过剩）的状态。在这方面，深圳已经作出了表率。深圳过去的存量住房一般有两到三万套，而现在突破了六万套，所以，深圳房价跌幅这么深了依然止不住跌势。其他地方正在步入深圳的后尘。
    这是地方政府的第三块心病。
    （四），房价的下跌端倪已经露出，地方政府救市为热钱高位套现撤离提供了良机，热钱逃离后，房价必然步入漫漫不归路。地方政府救楼市，其实是自取灭亡。
     这是地方政府救市的第四大心病。
    （五），人口红利已经消失，人口结构的悄然变化，已经注定严重透支未来利润空间的楼市，将步入一个长达10年左右的低迷期。过去，房价之所以上涨，是由于计划生育政策实行前的多子女消费潮的推动。而现在，计划生育政策后出生的人正成为市场的主体。
    这意味着，房价的下跌绝非一朝一夕之间就能完成。以小学生的数量变化为例，2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少一半还多！在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。中国人口结构的变化由此可见。
    房价的下跌是不可逆转的。未来的由独生子女组成的家庭，将面临着从双方父母手中继承两套房的机会，更多的住房将被推向市场。
    这是地方政府的第五大心病。
    （六），救楼市可能灭杀开发商。
    这个观点可能让很多人一头雾水。楼市本来已经露出调整迹象，如果政府不救市，房价自然调整，调整动能释放后，房价就会步入另外一个周期。但现在，地方政府急切地救楼市，阻止房价下跌，将拖延调整动能释放的时间，而这一过程拖的时间越长，开发商的日子就越不好过，一些势力较弱的开发商死得越快。因此，地方政府救楼市也可能误杀与自己勾肩搭背的好伙伴好伴侣——开发商。
    此乃地方政府第六大心病。
    （七），民众财产缩水，尤其股票被套，使得民众的购买力被束缚，加之社会保障体系没有建立起来，民众要把积蓄的大部分资金用于填补公共产品缺位的空白，弥补社会保障缺位之苦，剩余的资金才能考虑买房问题。这意味着，支持房价上涨的动能正在被无情削弱。不仅如此，一旦房价下跌，由于股民大部分资金被套牢或损失惨痛，无力接盘，房价下跌过程中难以找到支撑点，跌速可能很快。
    （八），救楼市危害民生，破坏稳定。
    在房价没有调整的情况下就出台救楼市的政策，其实质是救助开发商等既得利益集团，同时，官员自己制造政绩，为今后的升迁之路创造条件。这种损害民生的做法，必然遭到民众的唾弃。
    冒天下之大不韪救楼市，成为地方政府的第8大心病。
         2008年10月17日夜