“地王”褪色(《财经》 2008-9-15)

“地王”褪色
作者：《财经》记者 张映光 宫靖　实习记者 汪苏 邓海 　 [2008-09-15 22:44:49 ]  共有0条点评


随着土地狂飙顶峰的象征露出原色，房价回归从个别城市扩散到全国，但是回归多少？
站在广州市琶州的保利国际广场南塔楼，俯瞰朦胧细雨中的珠江对岸，可以看到广州市天河区的最后一个“城中村”——员村。天河区本是城市商业核心地带，其北区坐落着领事馆和各大公司总部，高楼林立，是广州市房价最贵的区域；位于天河南区的员村，则聚集着处于社会底层的外来打工者，是一块尚未被改造的处女地。
2008年1月8日，恒大地产集团有限公司（下称恒大）通过上百轮竞价，以41亿元取得位于员村的绢麻厂地块，这一价格超过标底价近8倍。绢麻厂地块规划总建筑面积约为31万平方米，楼面价（总地价/总建筑面积）约达每平方米1.3万元，以楼面价计算的单位地价在广州市排名第二，亦是天河区的“地王”。
如今，从空中望去，这块已平整完毕的黄土地，被一片破落低矮的平房包围着，没有任何准备动工的迹象。
“这块地很难转手了，周围的房价如今都比它的地价低。”泰盈置业集团总裁黎振伟指着珠江对岸说道。此时，他的手机响起；电话那边，一个想卖地的地产商正在寻找买家。“去年这个时候，几乎所有公司都在四处找项目，没有人愿意把自己的项目拿出来跟别人合作。现在，这些公司都在到处卖项目，却没人愿意埋单。”黎振伟挂上电话说。
2008年6月，广州市天河区商品住宅成交价格为1.24万元/平方米，较去年高峰时的均价1.56万元/平方米大幅下滑。与“地王”绢麻厂相近的楼盘赛拉维，在1月开盘时的均价为毛坯房每平方米1.3万元-1.6万元，现已降至带装修每平方米1.17万元-1.35万元，比恒大拿地时的楼面价还低。依照现在的市场行情，在这块“地王”上盖楼已根本不可能赚钱，多加一块砖都是增加一分亏损。
2007年，是整个中国地产市场陷入疯狂的一年。年初，碧桂园（香港交易所代码：02007）成功赴港上市融资17亿美元，一夜间成为市值最高的地产公司。这一财富神话，刺激了一批地产商准备效仿碧桂园路径，希望短时间内扩大土地储备以在资本市场套现。恒大正是追随者之一。
彼时各地房价节节攀升，一些城市的黄金地段，甚至单月涨幅就超过10％。在这个热得发烫的市场中，最冷静的地产商也在疯狂拿地，似乎不论多高的地价，都可以通过未来无限上涨的楼价消化。
整个2007年，在各地“招拍挂”市场，天价“地王”频现。楼面价格高于周边房价，“面粉贵于面包”的情形屡见不鲜。
绢麻厂地块正是这轮“土地狂飙”中的最后一块天价地。该地块今年1月8日出手之后，随着地产市场陷入低迷，土地市场流拍纷现。恒大上市豪赌失败后，惟想方设法解困，脱手市值缩水的“地王”已成定局。关键在于如何脱手——卖还是退？其中的关键，仍在于是否得到地方政府的通融。
类似的博弈，正在全国很多城市的开发商和地方政府间紧锣密鼓地展开。
退地，只是开发商们大幅调整的一步；即将到来的“金九银十”销售旺季，又是一次争先恐后的求生机会。
如果说三个月前，部分开发商还心存侥幸认为地产市场只是短期调整，“目前，大多数地产商都已经认同，这是一次两至三年的中期调整。”中原地产（中国）董事副总经理黄雄表示。
但是，需求将在市场调整到什么时候才会回升？《财经》记者遍访数十位业内人士，发现房价下跌已获高度认同，但跌幅判断有所不同。例如，在深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕看来，房价只有跌到2006年的水平才会见底，消费者才可能出手；而黄雄则悲观地认为，房价将跌回2005年的水平。
泡沫的破灭，9月只是一个开始。
狂飙回忆
在广州市房地产市场浸淫多年的房地产专家黎文江，对于2007年9月11日广州市土地“招拍挂”市场的疯狂一幕，至今仍记忆犹新。年过六旬的黎文江在担任合富辉煌首席分析师之前，一直担任广州市国土房产局信息中心主任。落差如此之大的市场调整，是他职业生涯中最具震撼性的感受。
黎文江告诉《财经》记者，广州市政府2007年预计土地收入为90亿元。但是，仅9月11日一天，集中入市的13块土地便一共拍出了95.1亿元。最终，广州市2007年土地出让总收入约达207亿元，创下记录。
但短短几个月过去，广州上半年入市的七块住宅用地，一块流拍，四块以底价成交，仅两块拍得溢价，总土地成交金额仅50亿元。今年广州预计的土地收入为109亿元——几乎相当于去年“911”一天拍出的金额。
2007年“911”“招拍挂”令人终生难忘。当天，广州市国土房产局交易大厅共聚集了来自全国的37家开发商，每一块土地的成交，均经过上百轮竞价，并以超过标底数倍的价格成交。仅这一日便诞生了三块“地王”，更有多个地块楼面地价远超周边房价。
——富力地产（香港交易所代码：02777）拿到白云区云翔路地块，总价1.8亿元，高出标底4倍余。以此计算，其楼面地价高达1.8729万元/平方米，刷新广州土地最高楼面地价记录。而该区域房价最高仅在1.5万元/平方米左右。
——保利地产（上海交易所代码：600048）参加了云翔路“地王”竞价，历经138个回合。该公司在最后一轮退出竞价，但仍以42亿元购得位于金沙洲的两块土地。其中，一块土地总价21.2亿元，楼面地价8769元/平方米，成为金沙洲“地王”。现在，金沙洲地区的江景房售价多在每平方米7000元-10000元之间。
——金地集团（上海交易所代码：600383）以15.9亿元，取得番禺滨江大道一片香蕉地，成为番禺新“地王”。
金地集团所获新地块楼面地价达6230元/平方米，超过了此前两个月万科在番禺西丽南路所创5784元/平方米的楼面价格新高。而香蕉地到手几个月后，广州市政府在周边推出一个限价房项目，价格在5500元/平方米以下。
2007年，土地市场的疯狂，不仅限于广州一隅。发轫于2005年的土地狂飙不仅在北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市愈演愈烈，更向中西部地区的二三线城市蔓延开来。
2007年5月底，绿城（香港交易所代码：03900）等三家联合体以1.1759万元/平方米的楼面价格，拍得钱江新城地块，创杭州地价新高。此后，该记录在6月和7月两次被刷新，10月底，远洋地产（香港交易所代码：03377）竞得杭一棉地块，楼面地价达到1.5588万元/平方米。11月底，广宇集团与西湖房地产集团联合竞得原东南面粉厂地块，总价17.1亿元，楼面地价达1.9038万元/平方米，成为杭州市2007年最终的“地王”。
7月，北辰实业（上海交易所代码：601588）以92亿元拍得长沙市新河三角洲地块，创全国土地交易总价之最。
11月，中海地产与香港九龙仓集团合资成立的重庆嘉江房地产开发有限公司，以75亿元竞得重庆南岸区弹子石地块，创重庆历史上最高的土地交易价格记录。
“如果那个时候是奥运会，现在这个时候，就是残奥会。”阳光100置业集团副总裁范小冲戏谑道。他说，在2007年高价购买土地的开发商，将在地产市场深入调整的两到三年内，痛苦地消化掉那些注定亏钱的土地项目。
一家地产公司高层曾做过估算，去年“招拍挂”的土地中至少有30％的项目，在目前的市场状况下没有利润。
伟业顾问副董事长金勇直言，地产商已经处在项目调整的时期。这话通俗一点来说，便是开发商要退地、卖地。
退地大博弈
退地的过程，正是开发商与地方政府的一场博弈；而博弈的结果，全赖开发商与地方政府的沟通，特别是地方政府是否愿意在新的市场情况下重调利益格局。
2007年8月，苏宁环球集团以44.04亿元获得上海南京路163号地块，其楼面价格高达66930元/平方米，成为中国的“单价地王”。一年后，这块地仍未动工。苏宁集团以政府修建地铁工程，需更改该项目规划为由，与上海黄浦区房地局解除了土地出让合同，黄浦区政府同意将其已经缴纳的土地出让金全额退还。
一位业内人士向《财经》记者表示，苏宁集团将退地之责归结于政府，并因此讨回了已经缴纳的土地出让金。然而，其退地根源在于，该地块楼面价格如今已远高于周边楼价。继续开发，只会亏本。
同样以政府更改规划为由退还土地的还有首创置业（香港交易所代码：02868）。其中期报告披露，政府已同意公司将太原长风项目土地退还，并可收回全部投资。此外，首创还退出了2007年以5.7亿元购入的苏州阳澄湖项目。由此，共计减少了约88万平方米的土地储备。
“很多在去年疯狂拿地的开发商，如今都在通过寻找合同的漏洞试图向政府退地，”上述业内人士表示，“但是，那些已经缴纳过一部分土地出让金的开发商，则很难如愿。因为政府一旦收回这些‘地王’，将很难再将它拿到市场上，拍一个好价钱。”
恒大与广州市国土房产局之间正面临这一难题。按照协议，恒大于今年1月8日拍得的广州绢麻厂“地王”项目，应在今年8月前缴清全部土地出让金41亿元，正式完成交付。但据《财经》记者了解，恒大至今仅缴纳了约1.3亿元土地定金。
恒大一直在寻找其他地产商合作开发该项目，至今未敲定合作者。业内对该项目并不乐观。有知情人士透露，恒大曾与广州市国土房管局协商退地，并不惜付出罚没定金的代价。但广州市政府不愿损失可观的土地出让金，并因此延长了恒大缴纳土地出让金的时限。但恒大副总裁何妙玲在接受《财经》记者采访时表示，恒大没有退地，仍在继续寻找合作方。
“911”“招拍挂”中拍得番禺“地王”的金地集团，对于拍得的香蕉地同样未付清15.9亿元地款。金地董事会秘书郭国强表示，该地块未按期交付的原因是政府的原因，而金地集团已缴纳了3亿元的定金，目前仍会履行“合约内规定的义务”。但是，他并未明确表示，金地集团是否会以政府未履约为由退还这一“地王”。
金地集团去年共斥资161.61亿元，在八个城市获得14个项目，但自去年9月拍下番禺“地王”后，至今未增新项目。
“至2008年底，我们也许拿出10亿元左右去增加一个项目，但也可能是不会再增加任何项目了。”郭国强说，“一些地产商将此称为‘过冬’，也可以理解为积蓄能量。”
“消化不良”
在紧缩战线后，回首2007年的土地狂飙，郭国强表示，一些地方的土地市场确有冒进之嫌，不过，“面粉贵于面包”的原因不仅在于一些开发商的市场预期出现偏差，更在于由于垄断性土地供应机制及其土地供应的低计划性和更低的计划完成率造成开发商们以为“面粉”的短缺。这心理导致众多开发商对稀缺土地资源的争夺。
现在，他们要为过去的错误做出修正。
近几个月来，北辰实业亦深陷退地传言。北辰实业去年7月以92亿元拍得的长沙三角洲地块，至今仍未开工。对此，该公司已先后两次发布公告予以澄清。公告称，北辰实业已付清首期62亿元地价款，并将于年底启动50万平方米建设，剩余用地双方则达成协议延期交付。
北辰实业董事会秘书郭川向《财经》记者表示，北辰不会退出这一项目。他们相信利润空间还在，“当时，长沙江景房售价在6000元-8000元/平方米，而该项目楼面价格在2421元/平方米，有相当大的利润空间。”
不过，郭川亦向《财经》记者坦言，长沙项目前期占压的资金确实太大，目前只能在资金允许的情况下，再去考虑其他拿地计划。
据郭川介绍，北辰“地王”项目，首批启动的50万平方米为二三线江景房，总投资在十几亿元，一线江景房将留到以后开发。整个项目预计是8年-10年的开发周期。显然，延长这一项目的开发周期，正是北辰“消化地王”一种策略。
DTZ戴德梁行董事吴健亦介绍，目前，深圳开发商办理用地手续的速度都慢了下来，新开工项目进度，能够放缓便放缓。

中海地产去年底拍得的重庆“地王”弹子石地块，退地流言频传。据重庆市国土房管局发布的2008年7月主城区商品住房价格，重庆主城区商品住房建筑面积成交均价为每平方米3991元。而按弹子石地块的拿地成本计算，该项目每平方米楼面地价将超过3430元，加上建筑费用，每平方米成本保守估计也将超过5000元。目前该地区地理位置偏远，且公共交通系统少有覆盖，附近楼盘价格每平方米能达5000元者寥寥无几。在重庆多位地产业人士看来，该地块开发难度很大。
中海重庆公司董事总经理石波云近日正式澄清退地传闻，同时透露，整个项目的开发周期为五到六年。据中海重庆披露的数据，目前该公司在重庆拿地的支出高达104亿元，总投资将高达200亿元，而销售回款目前只有6.3亿元。巨额收支失衡已是现实。
作为地产行业的龙头企业，万科集团（深圳交易所代码：000002）过去多通过收购二手地的方式，获取价格较低的土地资源。但在2007年的土地狂飙中，这家公司亦难耐扩张冲动，多次以高价拍得“地王”。其中包括2007年4月28日以14.12亿元拍下的东莞市南城水濂村25万平方米地块，以及2007年10月以26.8亿元拍得的东莞棠樾项目。
后一地块竞标中，一度上演万科、金地两虎相争的局面。万科竞拍成功后，金地还指责拍卖未履行公正程序。
孰料形势急转直下。东莞房价自2007年底便大幅下降，从高峰期的6804元/平方米降至今年6月的5761元/平方米，降幅达15.3％。2008年5月，有媒体根据宏远的公告称，万科将水濂村地块项目公司50％股权作价500万元转让给宏远地产，与宏远地产合作项目开发。不过，万科对外强调是某合作方转让了股权。
相比之下，楼面价为6537元/平方米的“棠樾地王”作为一个别墅项目，销售尚可。据万科披露，棠樾一期开盘的66套联排别墅，两天售出52套，均价约为2.3万元/平方米，销售率达到八成，回笼资金3.6亿元。
DTZ戴德梁行董事吴健认为，棠樾的快速销售与万科定价较低有关。东莞的别墅项目主要面向广州、深圳两地市场，深圳别墅项目一般定价在4万元/平方米以上。他认为，面对楼市萧条，万科调头迅速。
泰盈置业集团总裁黎振伟，则将东莞市场衰落的深层原因，归结为珠三角产业结构的调整，“大量企业主迁离东莞，购房的刚性需求下降了。”
面对地产市场的“拐点”，大开发商仍在运用不同手段，减轻“地王”带来的资金压力，降低销售风险。一些小开发商，则只能以损失定金的代价退掉土地。
福建融信地产损失7000万元保证金，退掉了去年9月以9.04亿元拍得的福州白马路地块。上海志成企业则损失不少于3000万元，退掉了去年9月以11.04亿元竞得的上海普陀区“地王”。
集体“过冬”
不退的地，就意味着要找钱开发。
市场成交量持续萎靡，宏观政策继续从紧，面对开发压力，很多开发商一方面在紧缩战线进行“过冬”储备，另一方面则寄望于“金九银十”的传统销售旺季。
2007年，碧桂园上市融资后，迅速收购了3000多万平方米土地，成为国内土地储备最多的开发商。这家在牛市中市值摸高到2200亿元的民营地产公司，曾将自己的目标锁定为地产业的“沃尔玛”——要在全国300多个地级市都建一座碧桂园，继而扩张到2000多个县市。
如今，面对急转直下的市场，碧桂园总裁崔健波表示，碧桂园将稳健缓行。
“今年上半年，我们在拿地上只花了14亿元，其中只有一块地是新增加的，大部分新增项目都是原有项目的二期或三期。面对这样一个市场，我们应该谨慎。”崔健波对《财经》记者说。
碧桂园中报显示，碧桂园已竣工地产面积为969.7万平方米，正在开发的面积为1530.9万平方米，尚有3070.3万平方米土地待开发。这些正在开发和等待开发的土地，显然都需要大量的资金。
尽管崔健波一再强调碧桂园的资金没有大问题，摩根士丹利分析师Derek Kwong仍认为，碧桂园很难完成年内开发550万平方米的预期，完工面积能达到300万平方米左右就很不错了。
金地集团同样在以停止购置土地、增加现金存款的方式，储备“过冬”。其中报显示，金地上半年期末现金增加至72.88亿元，去年末余额仅为25亿元。同时，短期借款余额达到30亿，较去年末余额增长55％。
金地集团董秘郭国强解释说，公司2008年3月就预期信贷紧缩加剧，因此要持有更多现金，以保证工程投入。他进一步透露，银行目前对金地仍然执行优惠利率政策，尚有61亿元贷款授信随时可用。金地上半年预售回款达65.94亿元，现金存款已增至70多亿元，且一年来无新增项目。
据郭国强向《财经》记者介绍，金地目前约有19亿元土地出让金未付。其中，约14亿元属番禺“地王”项目。今年项目建设支出则在50亿元-70亿元之间。预计到年底，金地甚至可能出现正现金流。
不过，金地与碧桂园一样，同样需要在短期内完成大量工程项目。中报显示，金地今年计划开工面积261万平方米，计划竣工面积186万平方米。现已开工面积约110万平方米，竣工面积约20万平方米，大部分计划竣工面积都集中在年底完成。
今年7月底，金地85亿元增发被否，令金地融资计划受阻。“这对公司正常经营没有实质性影响，但对未来发展速度，肯定有一定影响。”郭国强说。金地去年底与瑞银（UBS）资产管理公司共同组建了一家房地产投资基金公司，郭国强透露，首期募集金额在1.5亿美元，至今年底预计募资3亿至5亿美元。郭国强表示，金地还会尝试其他海外融资途径。
招商地产（深圳交易所代码：000024）80亿元的增发计划尽管顺利“过会”，但至今仍未完成。招商地产董秘刘宁表示，在目前的市场状况下，增发已经减少了。“这次增发的有效期到明年1月底，我们还有时间等待。”
招商地产去年花费约48.22亿元，新增建筑面积454万平方米，其土地储备总建筑面积超过800万平方米，而在2006年该公司购置土地花费不足28亿元。
刘宁介绍，招商地产今年拟投资约150亿元，投资额超过一半来自预售款。招商地产今年计划销售100亿元，但上半年预售收入不足20亿元，大部分销售压力都落在了下半年。
今年初，招商地产与北京嘉铭联合体以16.5亿元竞得北京立水桥附近项目，是少数逆势拿地的开发商。但此后，招商地产亦开始收紧战线。
万科是几家大型上市公司中调头最快的一家。其中报显示，万科上半年实现销售金额241亿元，公司持有现金154亿元，近期发行59亿元公司债。
据长城证券估计，万科下半年销售回款可达200亿元-250亿元。其一年内到期短期借款约150亿元，下半年公司需要支付的地价和工程款约265亿元。公司仍有近100亿元结余。
万科的情况，在很大程度上得益于它比其他地产公司更早意识到地产市场将进入调整期，也更早启动降价和收缩策略，加快了资金回笼速度。今年中期，万科将下半年开工面积和竣工面积下调百万平方米以上，是少数两三家明确表示调低今年开发计划的地产企业。
纵观万科、金地、碧桂园等企业资金状况不难发现，大型房地产企业资金链，短期危机尚不严重；但由于融资不畅及去年快速扩张土地储备，导致需要投入的开发项目较多，一半以上资金仍依赖于房屋销售回款。然而，今年上半年房屋成交量的大幅下跌，令大多数地产商仅完成不到三分之一的销售计划。这使得公司未来的新项目开发资金出现缺口。
进入9月，在低迷的成交量中忍耐近一年的地产商们，将赌注再次押在“金九银十”这一传统的销售旺季。期待通过集中开盘，优惠促销，刺激楼市反弹，以回笼资金。但令他们意外的，是另一些资金更为窘迫的开发商率先打响了价格战。
降价开始了
降价，历来被开发商视为“毒药”。
“开发商不怕降价，如果降价能加速资金回笼的话——他们害怕的是越降市场越没信心。”华莱高斯总经理李忠告诉《财经》记者：“不到万不得已，开发商不会选择这一招。”
但是对市场形势的不同判断和漫长的等待，磨去了一部分开发商的耐心。除了从年初就开始有计划推出促销降价的万科，“金九银十”的第一个搅局者是恒大。
恒大地产尽管刚刚获得6亿美元私募资金，暂时缓解了财务窘境，但这无法填满其上市折戟后遗留的上百亿元资金缺口。
9月29日，恒大将在全国11个城市推出13个项目，开盘即打八五折。恒大副总裁何妙玲对《财经》记者表示，恒大预计销售回款30亿元-50亿元。
9月5日，南京恒大绿洲花园开始预售登记，其精装修报价每平方米5700元，毛坯房则只有4600元/平方米，低于周边市场价近1000元/平方米，地段降幅16％；与其最初同政府商定的核准价7480元/平方米相比，降幅更高达35％以上。
恒大敢以如此低的销售价格入市，与土地成本较低有关。2007年10月，恒大地产以5.69亿元收购南京汉典公司，获得该项目，楼面价格约为2370元/平方米。但以当地平均建筑成本2000元/平方米计，其4600元/平方米的销售价格，也就是保本而已。
多位南京地产界人士认为，从各方面讲，恒大地产此次降价都构成了对南京房价的挑战：其地段处于南京原本价格最为坚挺的江宁区，更具代表意义；低于政府物价部门7480元/平方米35％的超低价，是南京施行一房一价政策以来偏离政府定价最多的一次。
据《财经》记者了解，9月，南京市将有37个新楼盘开盘，保守估计也有1万多套商品房上市。恒大、万科的价格战，势必对南京楼市的“金九银十”形成冲击。
与恒大有所区别的是，万科的降价策略，启动更早，图谋更远。
2007年10月15日，万科在深圳的楼盘金域东郡以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄。
“金域东郡做客户推广的价格一直是1万元/平方米，这是万科第一次降价，此时，房市刚刚进入调整期。这次降价，对深圳楼市冲击极大。从万科降价开始，深圳房价开始下跌。”戴德梁行董事吴健回顾道。
此后，万科在全国各地，一次次引领降价潮。2007年12月9日，万科广州项目金色康苑开盘，均价在1.4万元/平方米，远远低于宣传阶段的2万元/平方米的均价，也低于周边楼盘1.7万至1.8万元/平方米的售价。2008年2月，降价风刮至北京、上海。
率先降价，令万科在各地成交量最为低迷的一季度销售大增。据万科4月7日公告显示，2008年一季度累计销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，分别比去年同期增长82.9％和119.1％。但另一方面，其新增项目比去年同期减少约16％，扩张速度锐减。
不久前，一篇据称来自万科高层在内部会议讲话的文章，在互联网上四处流传。万科立即辟谣，称此报告为伪造。
不过，这份讲话稿将万科主动降价的目的，描述为在楼市泡沫破灭之前快速回笼资金，以便在市场完成调整后仍有机会主动出击。一些业内分析人士及曾在万科工作的内部人士在接受《财经》记者采访时表示，这实际上与万科降价策略和行动颇为吻合。一位接近万科的业内人士向《财经》记者透露，早在去年9月，万科高层便对市场变化有所察觉，开始商讨调整下一年的拿地计划，并很快启动了全国性的降价。在这位业内人士看来，这是万科调低预期的开始，也是以下调利润率来换取资金周转速度。
“大型地产公司更注重现金流，而小公司才更注重利润。小公司只有一两个项目，土地价格低，销售30％就高枕无忧了，不会轻易降价；大公司要快速回笼资金，进入下一个项目的开发。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕说。
进入“金九银十”，万科降价再占先机，借中秋促销，上海万科八个楼盘展开“限时认购”，并给出不同程度的价格优惠。万科杭州四楼盘226套小户型房源则以最低七五折集中面市。但是，上海、杭州的降价引起先期购房者的抗议，退房者大闹万科售楼处。
万科和恒大的降价行动，对于众多上半年不敢开盘而将希望寄托在“金九银十”之上的开发商，将是一个巨大考验。跟还是不跟，必须做出选择。
备战“金九银十”
一家北京区域房地产上市公司刚刚开完年中大会，会上悲观气氛笼罩，普遍预期下半年和明年可能更困难。
“会上我们提出了‘快销售、降成本（裁员、适当降薪）、存现金（发债、严控投资）、抓机会、争跃升’的15字方针，”一位与会高层告诉《财经》记者，“现在不是冬季，而是‘冰河季’来临。”
“地产商对此次房地产市场调整的判断，已经有了较为一致的看法。几个月前，一些地产商仍认为这只是一次短期调整，如今，大家都认识到，调整远未结束。”阳光100置业集团副总裁范小冲说。
但地产商仍对“金九银十”抱有一线希望。碧桂园、富力地产等公司虽然上半年仅完成三分之一的销售计划，并未因此调低今年的销售目标。碧桂园计划今年销售320亿元。其1月至7月只完成了101亿元。今年上半年，同样超过百亿元销售额的只有万科，碧桂园若想实现年初销售计划，任务艰巨。
九十月间，碧桂园将有16个新盘集中入市。碧桂园总裁崔健波表示，将以各种促销方式推动销售，“我们的销售策略首先是保量。我相信，这也将是九十月很多地产公司的销售策略。”由于缺乏更多的融资渠道，预售回款是支持碧桂园消化存量土地的惟一生命线。
碧桂园向《财经》记者提供的数据显示，其今年上半年合约销售均价（即预售均价）为每平方米5580元，已回归至2007年水平。
金地集团是继万科之后第二个开始施行降价策略的大型开发商。不过，金地董秘郭国强并不愿将金地的销售策略定位于降价促销。郭国强表示，“我们会在价格弹性比较大、价格比较敏感的区域，施行积极的价格策略，贯彻快速滚动的开发思想。”并表示，金地对开过盘的项目，将十分谨慎，过于简单的降价，并非特别合适。进入“金九银十”，金地在售项目将达到15个。
招商地产今年计划销售100亿元，上半年仅完成不到20亿元。据刘宁介绍，今年计划推出19个楼盘中有12个楼盘在下半年推出，营销压力可想而知。
招商地产的销售策略是对老盘不会轻易降价，新盘则会灵活定价。其刚刚开盘的海月五期，均价1.8万元，比预期定价偏低，不过，这促进了销售，其开盘数日内销售率超过50％，在目前的市况下比较难得。
实际上，按照几家大开发商目前土地储备的平均价格，降价仍有空间。金地土地均价在1900元/平方米，招商地产土地均价在2500元/平方米，万科亦在2000元/平方米左右。
“大型开发商并不惧怕降价，”阳光100副总裁范小冲说，“他们只是担心，越降价，越没人买，信心越回不来。”
不过，另一位大型地产公司内部人士则向《财经》记者表示，上述土地储备价格，只是开发商土地储备的均价，这其中，有高价地，也有低价地，对于那些在2007年拍得的高价土地项目，降价压力将很大。
“今年‘金九银十’的供应量会形成一个井喷，这两个月，将决定房地产市场由一个卖方市场变为买方市场。供大于求的局面也会开始形成。”中原地产（中国）董事副总经理黄雄说。
不过，不同的城市情况也会有所不同。从《财经》记者对9月开盘情况的调查来看，北京楼价较为稳定，降价幅度有限，且多以暗折形式出现，打折幅度在5％左右；很多楼盘迟迟不标出价格，仍在观望之中。但二三线城市的情况则糟糕得多，南京、深圳、苏州均已出现明显下降，其中以苏州为甚。
“长三角地区已经卖不动了。”一位苏州开发商向《财经》记者感叹说。
“目前，简单的降价很容易产生适得其反的效果。”合富辉煌首席分析师黎文江说，“一些开发商采取团购降价，降低装修标准等方式，规避退房风险。开发商现在要为降价找一个冠冕堂皇的理由，他们担心越降越没人买。”为了备战“金九银十”，中原地产还采取“二手带一手”的方式，向想买二手房的客户，推荐其代理的价格相当的一手住宅。
“目前，只要不是所有开发商都全线降价，消费者就难以形成底部共识，只会令他们继续观望。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕认为，“开发商目前的降价，仍然只是技巧性的降价，只有当所有开发商所有项目的房屋均在降价，具有指标意义的城市核心区域降价，且价格明显回落到2006年前的水平，才能令底部共识形成，令成交量回归。”
救市难为
9月初，国务院调查组再次赴广州考察房地产市场。据《财经》记者了解，调查组此行主要为掌握地产公司的真实状况，以决定宏观调控政策走势。
7月，以建设部为首的多部委组成的国务院调查组便曾赴深圳，调查断供事件。参加调查小组的业界专家高海燕告诉《财经》记者，调查组最终认为，断供仅是个别现象，媒体报道捕风捉影。
业内人士一般将2007年8月中旬，国务院出台的24号文（即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》），视为新一轮房地产宏观调控的标志性事件。24号文对房地产市场最直接的影响是，通过提高二次购房首付比例及贷款利率，抑制了购房需求。
“调控政策出台了这么多，只有这一条击中要害。在供需之间，对需方进行调控的效果立竿见影。”高海燕说。
此后，随着美国次级贷危机爆发，通货膨胀加剧，宏观经济形势的进一步恶化，投机资本在广州、深圳等市场开始撤离，令房地产市场的成交量开始出现大幅度下滑。
国家统计局数据显示，今年1月-7月，全国住房销售面积同比下降10.8％，其中，现房销售面积同比下降17.8％，期房销售面积同比下降8.2％，增幅同比下降42％。
DTZ戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙十个重点城市的成交数据监测显示，2008年上半年，上述十个城市交易量平均下滑了41％，其中，上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50％。
另一方面，银监会及央行多次下达文件，要求收紧对房地产开发贷款的审批。中国人民银行的数字显示，银行对房地产企业的贷款今年上半年锐减30％，减至3990亿元人民币。
银行贷款及预售回款是地产公司资金的主要来源，信贷紧缩及成交量的下降令地产行业出现巨大的资金缺口，据国泰君安分析师孙建平估算，今年地产行业资金缺口在7100亿元。
深圳等投资需求曾占主导地位的市场，则出现价量双跌。深圳市国土房产局公布数据显示，今年5月，深圳市住宅均价为11014元／平方米，环比下跌7.92％，已回落至2007年初的水平。
DTZ戴德梁行董事吴健则表示，他们测算，深圳部分地区房价已跌至2005年的水平。高海燕则表示，深圳关外的个别项目，已经出现跌破成本价的现象。
中国人民银行深圳市中心支行刘朝晖的一份报告则显示，在深圳房价迅速下跌的同时，深圳个贷不良贷款率出现了小幅上升。
据其统计，截至2008年一季度，深圳个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比上年末增加0.81亿元；个人住房贷款不良率为0.58％，比上年末提高了0.04％。
另一方面，与2007年土地市场的疯狂形成鲜明对比，2008年，土地成交量亦大幅下滑，各地土地市场纷现流拍。
2008年年初，在经历罕见的多次土地流拍后，北京市土地储备中心大幅削减了一季度土地供应计划：2月和3月，北京仅四宗住宅用地入市，均以超出标底不高的价格成交；原计划入市的15宗土地，推迟至二季度入市。这之中，便包括备受瞩目的“明星地块”——广渠路15号。
这块地位置绝佳，临近北京东三环路，规划建筑面积达41.76万平方米，周边楼盘售价目前至少2万元/平方米，2007年曾被誉为“北京未来新地王”。但是，2008年1月16日这块地入市后，却因竞标者少于额定的三家开发商而流拍。
深圳市土地房产交易中心数据显示，深圳市上半年共有八块居住性用地流拍。
9月，上海长风生态园一地块因挂牌价格过高流拍，这是一直比较坚挺的上海市今年流拍的第一块土地。与此同时，上海市房屋价格亦开始出现松动。
据国家统计局统计，今年1月-7月，全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，同比增长5.2％，增幅同比下降6.7个百分点。
针对房市突显低迷的情形，深圳市房地产研究所于今年中期发布的一份报告，建议政府应适当鼓励地产市场复苏。这一报告被称作“救市报告”。此后，一些地产商亦通过各种途径，试图影响决策层救市。
房地产市场陷入低迷，不仅令地产企业受损，各地土地出让金亦大幅减少。广州上半年土地出让金仅相当于去年的四分之一。上海市今年上半年土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元。重庆上半年各类土地出让金总计约82亿元，2007年约370亿元。
土地出让金被称为地方政府的“第二财政”。国务院发展研究中心一份研究资料显示，土地出让金约占地方财政收入60％。不过，一线城市中土地出让金占财政收入比例正逐年减少。二三线城市对土地的依赖则依旧不减。
据伟业顾问提供数据显示，北京市2007年土地出让金约达438亿。2007年北京地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。而据重庆市国土房管局数据显示，重庆市2007年土地出让金约达370亿，财政收入为788.6亿元。土地出让金约占47%。显然，土地出让金的减少，对二三线城市政府的影响更大。
9月6日，西安市以受汶川大地震影响为名，出台一份文件，对购房者买房进行1％-1.5％的补贴。此前只有成都等震区，以减轻赋税等方式，刺激房市回暖。西安如此决策，显然只是以地震为名，行救市之实。
但是，几乎没有一个受访的开发商，到目前还期待政府能够转变宏观调控的方向，或者类似西安的行动能有多大的“托市”作用。几乎所有受访者一致认为，西安的政策不代表中央宏观调控政策将出现改变，像北京、上海等一线城市很难出台类似的救市政策。
与此同时，央行、银监会发布了《关于金融促进节约集约用地的通知》，强调银行不得为开发商购置土地及交纳土地出让金提供贷款。这一政策被一些地产商解读为“保银行，舍地产”。
今年1月，国务院曾出台《关于促进节约集约用地的通知》，严厉要求开发商在两年内不开发的闲置土地将收回，并划定6月30日，中央将会对各省闲置土地情况进行汇总。
但这一政策，在土地纷现流拍、开发商计划退地的形势下很难执行。中信证券分析师王德勇说：“打击屯地政策没有细则出台，在执行中是一纸空文。由于各部门以及中央和地方之间利益不一致，操作不起来。”
“过去几个月，一些开发商把自己比作‘猪坚强’，认为自己只要从300斤减到100斤，解放军来了，春天就来了。但是，解放军是不会来的，等春天来了，这个市场也变了。”阳光100置业集团副总裁范小冲对《财经》记者说，“房地产行业本身就是一个周期性很强的行业，这次调整是一次市场自身的调整，政府不会救市，也无法救市；只有当房价调整到位，刚性需求才会重新得到释放。”■
本刊记者杨彬彬、宋燕华、张冰、符燕艳，本刊实习记者方可成对此文亦有贡献
《财经》相关报道：
泡沫：主动挤还是被动挤
http://magazine.caijing.com.cn/templates/inc/content.jsp?infoid=77591&type=1&ptime=20080913
泡沫：主动挤还是被动挤
作者：《财经》首席经济学家 沈明高 　 [2008-09-15 22:17:53 ]  共有2条点评


中国房价的数据由于来源不同，存在较大差别
现在的焦点已不再是房地产市场是否会出现拐点，而是从拐点向下有多深的问题；更重要的是，这一波调整是主动调整还是被动调整
在股市的牛市中，有无数个理由在支持着股价飙升，但股市掉头向下只要一个理由，那就是上市公司暗淡的盈利前景。同样地，在房地产价格上涨之时，也有无数理由支持其节节攀升，比如说，需求刚性、收入增长和城市化，等等，但房价下跌的理由同样只需一个，那就是房价上涨严重背离了收入的基本面。
在美国如此，在世界其他地方如此，在中国也不例外，只是从涨到跌的转换，触发因素不尽一致，有的往往在意想不到的时候发生。历史上类似的情节不断重演：调整来临之时，曾经收获颇丰的开发商、投资者和政府所能做的，就是如何接受并适应调整。
当然，与股市相比，还有另外两个因素决定了楼市调整幅度，其一是开发商的流动性，其二是购买者的住房消费需求。如果开发商的流动性差，则房价发生超调的压力就大；另一方面，如果住房消费需求（包括解决居住问题和改善住房条件）大，则可能为市场提供支撑。
今年以来，全国主要城市的房地产市场出现了量价齐跌的现象，去年还受到热烈追捧的“地王”，转年就成了“弃儿”；原本一掷千金的开发商，现在也不得不为“流动性”这三个字折腰。
现在的焦点已不再是房地产市场是否会出现拐点，而是从拐点向下有多深的问题，更重要的是，这一波调整是主动调整还是被动调整。
房价：远离基本面
衡量房价是否合理的指标很多，但要量化房地产市场泡沫却有很大的困难。根本原因在于，影响房价的因素很难准确量化，很多分析侧重于对过去经验的总结，只能提供大致的参考。以美国为例，过去的经验显示，平均住房的可支付能力（即房贷月供与月收入之比）在13％-16％之间比较合理，而在美国这一轮的房地产泡沫破灭之前，这一比例却已经超过了18％。

中国商品房地产市场从上世纪90年代末的房改开始，到现在还不到十年的时间。由于历史资料积累有限，经验分析很难揭示房地产泡沫的形成与演进过程， 但是我们仍然可以从基本面分析的角度大致探讨一下房地产市场是否存在泡沫，以及一旦泡沫破裂，可能引发楼市多大幅度的调整。
中国房价的数据由于来源不同，存在较大差别。比如，国家发改委和统计局公布的70个城市房价数据显示，全国商品住房的销售价格2007年同比上涨了17％。这一数字与百姓的观感有不小的差距；而从中国主要房地产商之一万科公布的均价来看，去年上涨了35.9％。
中国指数研究院发布的经过通胀调整后的全国主要城市商品房价格指数显示，中国主要城市的商品房价格在2006年以前有涨有跌，但2007年出现了普涨的现象（图1）。大部分城市的平均涨幅接近30％，北京当年的涨幅更高达48.4％，即使二类城市武汉和南京的涨幅也超过了30％。
根据伟业顾问提供的数据，北京市、上海市和深圳市2007年房价分别比上年上涨44.6％、17.2％和51.4％，这些数据与指数研究院的数据更接近。我们这部分的分析主要是建立在指数研究院提供数据的基础之上，讨论主要城市房价与收入之间的关系。
对中欧和东欧新兴市场的一项最新研究表明，决定房价的主要因素是人均GDP（代表经济发展水平或家庭收入）、真实利率、信贷规模、人口与就业等，研究同时还发现，股价变动与房价变动正相关，这可能是由于财富效应的影响。这个研究成果，同样适用于中国。
上述因素如何影响中国2007年前后房价上涨还需要进一步的定量分析，但我们可以大致从方向上来判断这些因素是如何对房价发生作用的。
——去年央行加息六次，将一年期银行贷款的基准利率从年初的6.12％上调至年末的7.47％，但同期通货膨胀从2006年的1.5％上升至2007年的4.8％，真实利率事实上下降了，在一定程度上对房价有推动作用。
——去年上半年，信贷规模的大幅度扩张和股市的空前繁荣也推动了投资者对楼市的热情，人口与就业对楼市的影响将是长期的。
——但是，决定购房者的购房需求的基础还是收入，这是房价真正的支撑。
对房价指数与收入之间的分析发现，2006年以后房价的上涨已经偏离了收入的基本面（图2）。在2005年以前，房价的变化与城镇居民人均可支配收入存在圈较大差距，尽管两者增长基本一致；如果以2002年为基数，房价指数已经高出收入指数26％。当然，与真实GDP增长（如果按人均GDP来计算，增长速度会略低）相比，房价上涨还没有完全明显的差距，这可能说明，GDP或人均GDP不是预测房价变化的最好指标，因为在国民经济分配中，居民收入的比重在下降。
需要指出的是，房价与城镇居民收入水平差距的扩大还可能是由于结构性的变化引起的，比如，近年外地或外国高收入购房者在大城市购房比例提高，但这部分人的收入并没有完全反映在城镇居民收入的统计中。
房价指数与收入指数之间的差距并不能说明楼市泡沫的大小，但却表明楼市有泡沫化的倾向。这里的关键是，如果楼市发生调整，可能会以什么样的方式进行。房价的调整会有两种可能的路径。
一种路径是稳定房价，让收入的增长来消化泡沫，我们假设真实GDP和可支配收入在2008-2010年间平均按10％的年率增长，则这样的调整在2010年之前完成，也就是说，在这之前，不考虑通货膨胀因素，房价将基本保持稳定。
另一路径是在短期内将房价调整至与收入增长相一致的水平，如果调整在明年上半年完成，按真实价格计算，调整的幅度大约为15％。考虑到通胀因素和超调的可能，按照名义价格调整的幅度可能会达到15％-30％。
应当承认，这样的分析或许过于简单化，更加严谨的分析需要更多实证数据的支持。这里重要的不是房价调整的程度，而是调整的方向和方式，而房地产市场中的流动性，尤其是开发商手中的流动性，在很大程度上决定了其方向和方式。
楼市：流动性为王
过分依赖对可支付能力的分析并不能说明房地产市场有立即调整的必要，即使是美国这样数据比较健全并且分析工具发达的国家，也不能通过对可支付能力的分析预见到房地产市场泡沫破灭的时间。
房价高位调整的直接导火索不是房价本身，而是楼市的流动性。当房价过高时，潜在购房者相对购买力下降，楼市投资者对未来房价上涨幅度和速度产生疑虑，购买力和市场预期的变化抑制了对住房的需求，市场成交量明显下滑。
楼市周转不灵之际，就是楼市流动性枯竭之始。这甚至就是压垮楼市的最后一根稻草。

数据表明，中国商品房销售面积从去年初以来下降趋势明显（图3）。基本特征是，去年价格量跌，而今年上半年则表现为量价齐跌。房价上涨较快的深圳市和广州市，在去年年初就出现了销售面积同比负增长；上海市和重庆市的销售面积在去年增速减缓，今年也出现了负增长。

商业银行个人住房贷款增速今年有明显的放慢，与购房者观望情绪浓厚直接相关。仅从工行、建行、中行和交换披露的信息来看，个人住房抵押贷款同比增幅较从去年的27％放慢到了今年上半年的22.6％。假设贷款增幅与去年持平，可以多增贷款680亿元，即使按40％首付估算，也相对于开发商从去年下半年到今年上半年共减少销售收入1705亿元。这四家银行去年贷款余额相当于全部商业银行贷款余额的四成，简单地按同比例推算，全国的开发商由于个人住房贷款增速的放慢减速销售收入共计4260亿元，如果开发商按照去年的销售预测今年的话，流动性紧张是不言而喻的。
这里分析的一个重要假设是，购房付全款和提前还款的购买者在今年与去年没有明显的变化，同时，政府提高二套房的贷款标准也是造成个人住房贷款增长放慢的一个原因。
商业银行为开发商提供的贷款放慢更加明显，与个人住房贷款的放慢不成比例，从去年同比增幅的16％被腰斩至今年上半年的7.9％。这里不排除由于部分开发商退地带来的贷款需求的下降，但更大的可能是银行收紧了开发商的贷款，去年开发商贷款的增速与银行贷款增长基本持平，但今年这一增幅大大低于14％左右的银行贷款增速。假设开发商的贷款今年上半年同比增长14％，开发商就能从这四家银行多增信贷资金1337亿元，从全国所有商业银行多增3344亿元。
由于个人贷款减少而少增的销售收入为4260亿元，同时银行信贷资金少增3344亿元，两者加总，开发商减少资金共约7600亿元。
如果说，购房者相对于房价支付能力的下降制约了房价的进一步上涨，开发商的流动性紧张则是房价下跌的主要诱因。从某种程度上说，对流动性紧张的开发商而言，流动性比利润更重要，或者说销售量比销售价格更重要。当流动性危机迫近的时候，降价销售可能是开发商惟一的选择。
超调：难以排除的忧患
在房地产市场发展过程中，泡沫似乎不可避免。自上世纪70年代至今，美国的楼市已经经历了三次泡沫。最近，英国《经济学人》杂志预测，印度的房价将面临30％-35％的调整。

房价有涨有跌，原本是市场调节供求的正常现象，然而，当一些开发商开始降价的时候，更多的开发商还是处在观望阶段。他们的主要担心是，由于购房者“买涨不买跌”的心理，降价会不会导致房价恐慌性的下跌甚至崩盘。亦不乏业内人士认为，由于房地产既有消费属性，也有投资属性，所以会“涨时超涨，跌时超跌”。
从政府政策的角度来看，重要的不是维持目前的价格水平，即“救市”，而是防止恐慌性下跌引起的超调。恐慌性下跌不但会导致房地产市场的大幅波动，也会拉动损害经济的基本面。这主要可能表现在以下几个方面：
第一，银行不良贷款有可能蹿升。目前，商业银行的个人房地产贷款和开发商贷款大约在20％左右，其中中行和建行分别为27.7％和25.5％。在工行、建行、中行和交行四家上市的国有银行中，26.5％的个人住房贷款和20.8％的开发商贷款发生在2007年以后。如果房价下跌超过30％，2007年以后发放的贷款出现不良的概率将会大幅上升。
第二，地方政府来自土地的收入将会大幅度下降。现有资料表明，2007年全国土地出让收入在1万亿元左右，相当于地方财政收入的25％，有些沿海城市高达40％。土地收入的减少无疑会影响地方政府的投资，或者地方政府挤占银行贷款的可能性增加。
第三，与房地产相关行业的投资将会严重萎缩，不利于刺激内需。目前，房地产行业的投资约占城镇固定资产投资的四分之一，考虑到房地产行业的链条较长，实际影响的投资规模会更大，投资的下滑将直接影响经济的稳定增长。
不过，中国房价大幅超调的可能性比较小。
首先，与股票等纯粹的投资品不同，对大多数购房者而言，住房的消费属性多于投资属性。中国的经济发展水平还比较低，住房的消费需求还没有完全释放出来，特别是房价的过快上涨有效地打压了这样的需求，房价下跌会激活一部分的消费需求。
其次，目前中国投资渠道有限，住房作为一个相对保值的投资品，在通胀的环境下，对一部分投资者仍然会有吸引力。
第三，同样重要的是，中国目前住房投资的杠杆率还很低，目前房价可能存在着泡沫，这样的泡沫规模不会很大，楼市调整是去泡沫化的过程，除非有不可预见的因素放大楼市调整幅度，否则，调整将是一个回归基本面的过程。
第四，中国经济不至于大幅滑坡，为楼市提供必要的支撑。换言之，除非经济基本面出现意料之外的恶化，房价不至于跌破刚性需求支撑的底部。
房地产泡沫破灭的标志有两个：一个是价格大幅下跌，另外一个是房地产企业破产。从这个角度看，如果房地产市场会调整的话，现在只是刚刚开始。如果是快调，今年剩下的时间到明年上半年是关键；如果慢调，房价高位波动会持续几年。
最终，楼市调整的幅度有多深取决于调整是主动地挤泡沫，还是被动地等待泡沫的破灭。
主动挤泡沫的方式是房价相对于基本面的理性回归，结果是价跌但量涨，使得开发商的流动性不足问题得到有效的缓解。如果坐等泡沫破灭，就会来得激烈一些，或者是由于开发商调价不够及时和有效，或者是房价下调但市场预期会进一步下调，价跌而量不涨，有可能导致较多的开发商出现财务危机甚至倒闭，恐慌情绪引发市场超调。
楼市调整与政府政策密切相关。尤其对地方政府而言，房价下调危及其土地财政。
最近出台的购房补贴措施显示，一些地方政府救市的意图明显。但是，如果政府救市但市场继续下调，既达不到救市的目的，还可能会将已购房者对房价下跌的不满引向政府的政策，当谨慎为之。■
http://magazine.caijing.com.cn/templates/inc/content.jsp?infoid=77590&type=1&ptime=20080913