张映光：恒大“曲线”退还广州地王(《财经网》 2008-10-6)

恒大“曲线”退还广州地王
《财经》记者 张映光    [10-06 12:07] 　   共有0条点评


年初以41亿元天价拿地，如今想方设法退地，房地产市场的严寒让房产大鳄不得不谨慎出手。
恒大将以政府违约为由，将绢麻厂地块退还广州市国土房产局。这块地恒大年初以41亿元购得，至今仅缴纳了约1.3亿元
【《财经网》专稿/记者 张映光】恒大地产集团有限公司（下称恒大）将在近期与广州市国土房产局达成协议，退还位于广州员村的绢麻厂地块。
据一位接近恒大的消息人士向《财经》记者透露，广州市国土房产局将把这块住宅用地更改为商业用地，而恒大则以政府违约更改规划为由，要求退还土地以及恒大已经缴纳的土地款。这位消息人士称，双方已就此达成默契，双方即将达成相关协议。
据《财经》记者了解，恒大至今仅缴纳了约1.3亿元土地定金。
绢麻厂地块是恒大在今年1月8日，通过招标方式，经过上百轮竞价，以41亿元取得的。这一价格超过底价近八倍。绢麻厂地块规划总建筑面积约为31万平方米，楼面价（总地价/总建筑面积）约达每平方米1.3万元，以楼面价计算的单位地价在广州市排名第二，亦是天河区的“地王”。
不过，恒大副总裁何妙玲在接受《财经》记者采访时表示并不知情。广州市国土房产局则未回应《财经》记者关于恒大退地一事的质询。
据《财经》记者了解，2008年6月，广州市天河区商品住宅成交价格为1.24万元/平方米，较去年高峰时的均价1.56万元/平方米下跌3000多元。与“地王”绢麻厂相近的楼盘“赛拉维”，在1月开盘时的均价为毛坯房每平方米1.3万元-1.6万元，现已降至带装修每平方米1.17万元-1.35万元，比恒大拿地时的楼面价还低。依照现在的市场行情，恒大在这块“地王”上盖楼已根本不可能赚钱，多加一块砖都是增加一分亏损。
《财经》记者接触的业内人士普遍认为，没有人会接手绢麻厂地块。一位接近广州市国土房产局的业内人士此前向《财经》记者透露，恒大曾多次与政府协商退地，但政府不愿损失可观的土地出让金，并因此延长了恒大缴纳土地出让金的时限。按照土地转让协议，恒大本应在半年内缴清土地出让金，但恒大至今已拖欠土地出让金四个月。
买地为“打广告”
2007年，是整个中国地产市场陷入疯狂的一年。年初，碧桂园成功赴港上市融资17亿美元，一夜间成为市值最高的地产公司。这一财富神话，刺激了一批地产商纷纷效仿碧桂园路径，希望在短时间内扩大土地储备以在资本市场套现。
恒大正是追随者之一。其在2007年，将土地储备扩大逾6倍，即便在今年初，地产市场已经出现低迷之时，亦不惜再度天价拿地，以为上市造势。绢麻厂地块是去年“土地狂飙”中的最后一块天价地。
上述接近恒大人士向《财经》记者证实，恒大于今年1月取得这一天价地块的主要目的，是为上市“打广告”。当然，此时，恒大董事长许家印还没有意识到已在急转直下的地产市场很难在短期内重振。
另一位业内资深人士则向《财经》记者表示，彼时一些资本市场人士曾质疑恒大土地储备大多远离城市中心区域，含金量不高。许家印于是决定，在广州地价最贵的天河区，高价拿下绢麻厂地块，以证明恒大实力。尽管这一资产甚至无法列入恒大上市的招股书之中。
解困待明年
今年3月20日，恒大上市折戟，令许家印一切计划落空，地产市场陷入持续低迷，更令恒大资金链告急，举步维艰。
据《财经》记者了解，恒大曾经不惜以净资产的五折缩水上市，无奈资本市场无人买单，不得不再启动新一轮私募。
今年6月，恒大在美林等投行协助下，完成近6亿美元私募，暂解燃眉之急。许家印在私募中引入香港地产大亨郑裕彤，更许诺了高额的退出回报。一位相当了解郑裕彤的香港开发商向《财经》记者表示，郑裕彤肯入股恒大，便是在觊觎收购。
此后，恒大希望通过项目转让的方式，脱手多块已经无力开发的土地，其中正包括绢麻厂地块。
另一方面，恒大也试图借“金九银十”降价促销，回笼资金。9月29日，恒大在全国11个城市推出18个项目，开盘即打八五折。恒大副总裁何妙玲对《财经》记者表示，恒大预计销售回款约30亿元。
“恒大的困境只有在上市后，才能得到缓解。但是，今年已经不可能了，只有期待明年，为此，在今年完成一个比较好的销售额，至少在报表里会显得好看一点。”上述接近恒大的人士表示。
地方政府尴尬
就在恒大退出广州地王的同时，中央政府此前制定的一系列从紧的土地政策，如今正遭遇尴尬。
今年1月，国务院曾出台《关于促进节约集约用地的通知》（下称“通知”），严厉要求开发商在两年内不开发的闲置土地将收回，并划定6月30日，中央将会对各省闲置土地情况进行汇总。当时，还有媒体将此戏称为“6•30土地大限”。但如今，在土地纷现流拍开发商计划退地的形势下，这一政策根本没有得到执行。
广州市国土房产局在“通知”出台后，即制定了相应细则，其中亦规定了开发商延迟缴纳土地出让金的一系列惩罚规则，但是，这些规则几乎在出台的当天，就变成了一纸空文。
中信证券分析师王德勇说：“打击囤地政策在执行中是一纸空文。由于各部门以及中央和地方之间利益不一致，操作不起来。”
“地方政府如今为了叫开发商不要贸然退地，可以无限延长缴纳土地出让金的期限，因为，那些天价地一旦退回给政府，将很难处理。”一位业内人士表示，“还有一些二三线城市的地方政府官员，如今想法设法约见一些大开发商，许诺一些优惠条件，以撬动停滞不前的城市改造。但是，正在储备过冬的大开发商如今避之唯恐不急。”
进入9月，西安、南京等城市政府颁布了与中央宏观调控背道而驰的地产“救市政策”，不仅以政府补贴购房者的方式，试图刺激市场成交量的反弹。而且还明确表示，将适当延长开发商缴纳土地出让金的期限。
今年8月，苏宁集团以政府修建地铁工程，需更改该项目规划为由，与上海房地局解除了土地出让合同，退还上海南京路163号地块，黄浦区政府同意将其已经缴纳的土地出让金全额退还。该地块是在2007年8月，由苏宁集团通过招标方式取得的，总价达44.04亿元，楼面价格则高达66930元/平方米，成为中国的“单价地王”。
一位业内人士向《财经》记者表示，苏宁集团将退地之责归结于政府，并因此讨回了已经缴纳的土地出让金。然而，其退地根源在于，该地块楼面价格如今已远高于周边楼价。继续开发，只会亏本。
同样以政府更改规划为由退还土地的还有首创置业。其中期报告披露，政府已同意公司将太原长风项目土地退还，并可收回全部投资。
“一些大开发商背景很深，在与地方政府的较量中，往往显得很强势。”上述业内人士表示。■
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