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房地产"潜规则"引政府关注 湖南制定管理办法
来源：潇湘晨报  作者：文洁
2010年11月17日15:19我来说两句(0)
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10月17日，凯富漫城售楼部被愤怒的客户砸毁，他们要求开发商给个说法
“饥饿”销售，VIP蓄客，雇人排队……这些在房地产圈心照不宣的“潜规则”，正在让越来越多的购房者无所适从，而这已经引发政府层面的高度关注。
昨天上午，湖南省住房和城乡建设厅正式发布《关于 “凯富·漫城”售楼部被砸事件调查处理情况的通报》称，“这起事件是一起开发公司和代理公司违法违规销售商品房引起的群体性事件，造成恶劣社会影响，危及社会稳定。对开发商和代理公司分别处于罚款和降低开发资质处罚。”
这仅仅只是湖南省加强预售监管的一个开始。接下来，湖南省将正式制定和实施《湖南省商品房预售资金监督管理办法》，对预售资金进行全面监管。
本报记者文洁 长沙报道
开盘不到20分钟，售楼部就被砸了
“平日，新闻于我只是电视里的节目，网页上的消遣，未曾想，今天我竟经历了惊险刺激的新闻现场。”这是网友“YAYA001”10月20日在网站论坛的发帖。
YAYA001所经历的，正是长沙10月17日凯富漫城售楼部被砸事件。
按照湖南省住房和城乡建设厅的调查显示，这起事件根本原因在于开发商和代理公司违规销售商品房，以低价吸收VIP会员，人为制造“房源紧张”氛围，采取饥饿销售。从而引发严重事态。
据介绍，该楼盘代理公司在前期广告中宣传起价2788元/平方米，明显低于周边楼盘售价，引起众多消费者兴趣，认购VIP卡。在开盘前，共售出VIP卡981张，收取VIP会员费981万元。
开盘前，销售人员宣传销售均价3200元-3300元/平方米，低于周边楼盘销售均价3500元/平方米——这直接导致10月17日上午9点，售楼部门口已聚集近2000人(包括会员家属)等待开盘。
而最终打折优惠后，实际签约均价为3450元/平方米，售出140套，远远高出宣传起价，房源有限、VIP卡发放过多，以及销售价格远超预期引起了现场极度混乱。
“凯富漫城开盘不到二十分钟，售楼部就被愤怒的买房者砸了。”YAYA001回忆说。
凯富漫城开发企业资质被降至四级
“对于违规预售的商品房销售行为，将是我们今年的重点监管方向。”湖南省住房和城乡建设厅负责人称。
按照处罚意见，对开发公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，擅自发售VIP卡，收取会员费的违法行为，依据《城市房地产管理法》第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条，没收违法所得10万元，并给予罚款5.5万元的行政处罚。
对开发公司在经营过程中，存在违法预售的不良经营行为，根据《房地产开发企业资质管理规定》第十七条规定，给予降低至四级资质等级的行政处罚。
同时，对代理公司销售不符合预售条件的商品房，没有在开盘前10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格的违规行为，依据《商品房销售管理办法》第四十三条规定，责令停止销售并处3万元罚款的行政处罚。
凯富漫城仅仅只是当下楼市的一个典型个案。事实上，在营销策略中，湖南房地产商品房销售仍然存在人为制造饥饿式销售的现实状况。
“饥饿营销”将遭重点监管
“从凯富漫城的典型个案来看，尽管长沙楼市供过于求，但一些代理公司通过VIP办卡吸收会员，以远超过可售房源的方式，人为制造紧张气氛，造成局部供不应求状况。甚至还有内部员工雇佣农民工排队等情况。”一位业内人士说。
这已经引发政府层高度关注。“我们正在制定《湖南省商品房预售资金监督管理办法》，预计下个月进入征求意见阶段。” 湖南省住房和城乡建设厅相关负责人称。
在这份框架初定的管理办法中，将对商品房预售过程中涉及的首付款、银行按揭、分期付款资金等进行有效监管--而在北京，关于预售资金监管的监督政策已然实施。
按照湖南省的设想，下一步将重点加强商品房预售管理。落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)的要求，严肃查处以内部认购、认订、登记、选号、发放VIP卡等形式变相预售商品房，收取预付款等费用的行为，严格要求预售现场公开预售房源及价格信息。同时，加强商品房预售管理的社会监督，设立网络举报专栏和电话举报热线，接受消费者投诉举报房地产市场违法违规行为。
同时，还将加强房地产市场诚信体系建设，建立房地产开发企业、物业服务企业、中介服务企业诚信档案，对违反商品房销售规定的开发企业在依法予以行政处罚的同时记入企业信用档案。
“这对于规范长沙房地产市场销售行为将有一定威慑力。”富基世纪公园营销总监颜伟华说。在他看来，随着预售资金的监管加强，对于开发商开发综合实力将有更高要求。
湖南省住房和城乡建设厅相关负责人提醒说，目前湖南房地产市场整体供大于求，开发商在营销推广时，往往会利用信息不对称制造一些供应紧张的状况，“市民可以更加理性地购房，如果发现有违规现象，可及时举报。”这位负责人说。