二手房政策收紧 楼市将去向何方

　　2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，对一些政策进行了调整和完善，其中，对房地产政策公布了最新动向，即个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续。

　　有数据显示，今年二手房市场成交量大幅走高，且近两个月来有愈演愈烈之势，业内普遍认为，这与二手房市场的优惠政策有关，然而此次二手房政策的收紧将会对市场带来何种影响？整个房地产市场的供求关系会不会因此而发生改变？明年的房地产市场将会去向何方？

　　12月10日上午，搜狐焦点第一时间邀请业内知名专家做客焦点关注，探讨二手房政策走势对明年房地产市场的影响。

　　时间：12月10日（周四）上午10：00-11：30

　　地点：搜狐大厦7层

　　嘉宾：

　　链家地产西区总监张海明

　　我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞

　　21世纪不动产分析师孟奇

　　搜狐焦点网互动中心总监何民虎

　　中国不动产研究中心主任马磊

　　【主持人】：我们今天很临时的很紧凑的组织这次焦点关注，昨天晚上温家宝组织国务院常务会议对一些政策组织完善，对房地产公布了最新事项，就是“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复至5年”，今天我们把二手房专家请到现场，想就对政策有一个解读，我们希望通过今天现场嘉宾对新的政策有一个深度的解读。

　　首先我介绍一下现场嘉宾：北京链家房地产经纪有限公司运营总监张海明；21世纪中国不动产首席分析师孟奇；我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞；搜狐焦点网互动中心总监何民虎，中国不动产研究中心主任马磊；欢迎各位的到来。

　　我们如何解读现在政策短期的对市场变化？
  21世纪不动产分析师孟奇

　　【孟奇】：这个政策对于二手房市场来说，说严重也严重，说不严重也不严重。其实首要肯定是5%的营业税，从目前卖方比较强势的情况下会转到买方市场，买方要负担这部分成本，短期对房屋总价有一定的影响，但是我们相信短期会产生波动，年底肯定会有突击过户的高峰，这肯定是之前交易的这部分，按照购物时间有一个延长，可能一个月，现在成交赶不上过户时间，这段时间过户量会比较大，过了这个时间需求量会下滑，这也很正常，因为旺季已经过了，年初都会有一个回落。另外明年会有一个需求上的下滑，加入这个政策无疑给这个有一定的影响，我觉得这个影响也就3个月左右，加上季节因素可能会长一些，我觉得三个月以后还会增长。

　　【主持人】：价格会不会转嫁到买房人身上？

　　【孟奇】：对，价格肯定是要有转移的。

　　【主持人】：营业税是5.5%，比如说100万房产要增加5000多块钱成本，对短期影响是什么？

　　【张海明】：这次由两年改成五年是必然，要打击短线投资，影响主要是两块，一个是两年内的普通住宅，比如说100万为例，在征收税之前是多1.1万，到实施之后是5.5万，多4万支出。短期购买者增加，很多人12月份会搭末班车，有两个方面一个是尽快出售，很多购买者怕到2010年业主即便出了税费还会转嫁给购买者，所以他会在12底之前买到5年以内的次新房集中过户。还有今年有很多单子没有过户，也会在12月底进行过户。本来在11月份政策不是很明朗的情况下，在11月份集中过户已经很多了，因为发布是从2009年实施到2009年底，即便国家没有说到2009年已经取消了。如果以100万房为例，影响就两块，一个是两年内的普通住宅多出4万，第二个是满两年不满五年的，这个是影响比较大的一块支出成本多出好几万，所以购买者肯定要考虑自己购买增加会搭末班车。置业要有一个规划，不要急于搭末班车。

　　【主持人】：你刚才说12月31日之前会有集中过户，明年年初会有交易量相对平淡？
  链家地产西区总监张海明

　　【张海明】：基本上占32%左右，明年税费增加、购买者增加未来会减少自己的成本，把购买的范围扩大到五年以后的商品房，所以很多客户会到5年以后商品房成为他的追捧对象。2009年初量和价增幅比较快，高出五年以上商品房的5%，业主肯定不会自己掏会转嫁给购买者，这主要是会影响投资客身上，这会有一个浮动，比如说会降6%，营业税多5.5万，但是购买是差不多。

　　【主持人】：孟奇和张总观点有不同，张总认为不会有太大浮动，价格上可能会有一个调整。

　　【张海明】：我的观点是购买需求依然是有的，无非是买什么房而已，比如说五年以内的，我买五年以后的，要买两年以前的还买两年以前的，不到两年房成本还是比较高，基本上3到5年的，如果是自住的话，挪到5年以后投资撤出一部分，价格就会有一部分松动，这样就差不多了。

　　【主持人】：我们听听何老师的意见，您觉得怎么评估政策在市场短期内的影响？
  搜狐焦点网互动中心总监何民虎

　　【何民虎】：光这一个政策出台市场上已经有预期了，这个政策已经释放了，去年定了这个政策截至实践就在今年年底，大家预测不会保持这个政策。所以11月份才会出现交易量上升，大家对这个政策已经提前释放了。这个政策对于市场影响不会太大，因为都知道了，并不是突然出现这个政策，所以对市场的影响不会太大。

　　但是我相信肯定后面还有一些政策，不可能就这一个政策，因为如果我分析来说出台这个政策背景是为了打击投机仅靠营业税是不够的，真正投机炒作房子的基本上没有超过两年的，投机是全盘买入转手卖出，把不会买一批房子等两年才出手，这是很少的，所以打击投机这一个政策是不够的。我拥有那么多资金，我买了房子转手过几个月卖出，我算一下成本有获利就可以了。

　　另外对于明年的影响，我觉得二手房市场有点杀鸡取卵了，对于买房子和卖房子真正关心的不是政策而是房价，我自己有多少钱卖合适，我买房有一个底线，他关心的是房价，如果卖房子人觉得肯定房价明年会涨我肯定不会卖，买房人觉得每年会涨肯定买。每年肯定会有一定影响，持有房产人看到房价上涨有相当获利以后，到了这个点以后就卖出去，而且今年房价持续走高，对于卖的需求基本释放差不多了，而且现在市场上基本上是一房难求，我看到这个政策明年要转嫁到我身上，但是我买不到房子，需要卖房子的人已经卖得差不多了。再加上明年一季度根据二手房市场规律也是一个低潮，再加上春节，12月31日之前集中释放，所以一季度是比较低的点。

　　对于持有多套房子的人，房主是决定市场成交量多少最核心的问题，不像新房盖完以后几套储在那里，主要看持有房子人的态度，持有房子无非是几种情况，一种情况比如说在交易成本增加的时候，第一个考虑的是不是观望，我是不是转租。再一个如果对政策出台后续政策没有特别大的预期，比如说是不是开征物业税等等，只要有这样的政策声音出来对这些人的心里影响很大，这才是影响根本，营业税对他的影响是很少的，但实际上影响他自己在这方面的观点还有其他政策，比如说物业税持有、二套房贷优惠，我看现在中央出台的宽松优惠政策还要继续，这可能对后续房地产走势影响比较大。

　　我看咱们温总理提到其他优惠政策继续，是不是划了一个句号？这很重要。是不是后面就没政策了，如果没有政策，明年房价肯定继续走高。二手房取决于卖房的态度，买方人去关注一手房，今年房价上涨主要是供应不足，如果供应上不去房价肯定还是走高的。

　　【主持人】：何老师很全面给我们分析了现在的现象，包括后续政策存在一些疑问。我们讲政策短期内的影响，还有一个疑问想问一下孟奇，刚才张总说了这个政策影响比较多的是占30%多的市场份额，21世纪影响大概是多少？

　　【孟奇】：我们看了9月10月11月数据，两年成交量占到10%，两到五年占到20%，五年以上占到67到68%。所以两到五年也就是20%，这已经是临近边界了，我为什么说不严重？主要是影响面比较小。

　　【主持人】：北京市具体规定是按照这个段来还是另外出台一个规定？12月8日大连出台二手房优惠政策介质，北京会有跟进政策？

　　【孟奇】：一般会有一个实施细则，北京市政府出台以后也有这条，不知道是不是出台一个实施细则，因为他要和地税交代怎么落实这个政策。

　　【主持人】：大的原则还是这个？

　　【孟奇】：对，肯定是比照政府的政策来，不可能超过政府政策。

　　【主持人】：刚才何老师有一个疑问说这个短期是什么范围，我们说短期影响是指这个政策对市场产生作用的时间是多长时间，购房人消化这个政策能有多长时间？

　　【孟奇】：从2006年开始个税、营业税、增值税，基本上3到4个月就是一个消化，这段时间市场会比较消极一些，比较典型的是杭州利马一个月两个月就没有什么成交了，到了3、4个月以后会有一个大的暴涨。前期价格没有变化，等到成交量猛涨的时候就会拉动价格上涨。我们为什么会比较担心，本来现在说供求不足，这是事实，我们有监测明年开工量、竣工量比2008年持平略低，比2007年下滑将近20%，这样上半年需求量还是不足。开发商很强势，他是垄断地位，你跟他没有议价空间，二手房业主可以讨价还价，二手房比较分散，比一手房低很多，这样给开发商很大的利好，这样我的价格就可以随便定，下半年需求会有一定的释放，今年开工量陆续增加，到下半年供应相对好一些，政策上可能会有一个调整，比如说金融政策不是只针对房地产市场，是针对整个国家经济进程的，如果明年年中的时候已经达到稳定增长，那么金融政策、货币政策、信贷政策可能会有一定的调整，这时候市场上会有更大的影响，如果上半年只是一个营业税，我觉得只是一个暂时，暂时以后还是一个常态。

　　【主持人】：您觉得在二手房对新房是利好，新房价格会继续上涨？

　　【孟奇】：新房从预售价格涨到10%几，这肯定不对的。二手房确实涨的比较高一些，将近20%几。但是怎么看这个问题，如果没有二手房这么大的交易量，新房不是10个点的问题，可能会更高。今年我们看有一个观念，这几年二手房和新房是三十万套以内，最差2008年是20万套，差了10几万套，这实际上是转到2009年了，今天二手房和新房交易量是50几万套，并不是突然有一个投机需求猛增，不是这样的。所以说抑制投机是对的，我们也不希望造成资本泡沫太大，但是这个方法值得商榷。政府初衷是把投机出口阻止住，这样做也把需求出口堵住了，这样只能往新房来转，但是新房还不够，另外今年开发商开工比较慢，未来一两年供应还是问题，这样对市场还是有一个伤害，这是不好的方面。

　　【主持人】：可能会把二手房量往新房挤压，另外新房价格会上调，张总您是否同意他的观点？

　　【张海明】：北京开盘新盘80%以上是在五环以外，二手房大部分聚集在四环以内，可比性不一样，如果你喜欢新房就在四环以内，四环以外挨着地铁的涨得也很厉害。新房和二手房联动性并不是特别大，他刚才有一点说的我比较认可，2008年施工新房比较少，2009年施工的也比较少，2010年开盘数量不是很多。所以在发达国家来看基本上二手房超越一手房，我们今年营业额已经超过了万科。

　　【主持人】：针对这个政策是否对于新房市场是相对的利好？

　　【张海明】：一手房、二手房本身是有一定联动性，还是看客户的需求，每个人、每个客户的需求是不一样的，比如我的需求是在四环内，我不可能考虑一手房，一手房80%以内都是在四环外。如果确实你的需求在四环外，可能有一部分去流向一手房，但是一手房也是一房难求，从排号到买到和自己心理差距是很大的，很多人是捂盘等出来。二手房受影响，开发商也会涨，所以我认为和一手房联动的可能性不是特别大。买二手房的人大部分是在四环内相对城里的地方买，四环内开盘很少，二手房比新房不便宜，他为什么选择二手房？就是地段。

　　【主持人】：他们两个观点还是有点分歧，您的观点呢？

　　【何民虎】：因为我不像两位都是做二手房行业的，我是站在购房者的角度来考虑，购房者考虑最多的是房价，从观点上来说我比较支持孟总，就是一手和二手是有联动的，在一手和二手市场上谁占主导地位，一手是开发商为主导地位，二手是房主是主导地位，开发商要比房主更强势一些。我们房主决定房价多少的时候往往是比照强势的来定价。目前一手价格在拖着二手价格，二手是有上下浮动，但是趋势肯定是一样的，因为他就参考开发商的房价。还有一些地王出现周边房价马上就上去了，这就是一手和二手的联动。

　　【张海明】：因为现在有很多典型区域二手已经高于一手，比如说马家堡，很多都超越了一手，现在买房者和金融政策有关系，有的人买房不是住，比如说复兴门地区不是为了住，只是为了保值，明年人民币会膨胀，导致钱贬值，现在股市不明朗，很多人买了房不住，就放在那里，主要是地段，我钱放在这里不会贬。刚才孟总提新房、二手房，但是我认为四环以外的新房开盘大部分面积是很大，二手面积略低，新房开盘地段偏一些，总价很高，二手房地段比较好一些，总价也是比较低。

　　【主持人】：我们看是否对新房市场产生影响？

　　【张海明】：不大，他选择二手房走新房的可能性不大，他购买会挪到五年以后的商品房，差两三年没有什么区别。

　　【主持人】：这个政策对长期有什么影响？明年市场会是什么情况？

　　【孟奇】：这只是我自己的看法，一般来说二手房税费2006年、2007年在加税调控，现在供应没有解决，只是把需求掐死了，抑制需求是最不可取的，早晚有一天会集中暴发出来，另外二套控制是最好的，只是通过税费抑制需求不是可取的，持有环节我们支持是可取的，持有环节也是扩大供应，是把你现在房源流动起来，很多二手房没有流通，有一些是产权问题，有的人就是投资保值也不住，明年货币贬值到多少钱，有一种观念我有钱就是买房，这是传统的理财方式，这种就要加大持有成本，让他觉得持有房子是亏本的事，让他把房子放出来，这样才能解决供需矛盾，你现在交易流通上受限制，你只能是增加保障性住房供应。明年二手房年初有一个低谷，以后会像今年这样的情况。可能2010年有一些需求不足，会有一个平稳下降，不会猛的下来，不会像2008年那么差，我觉得8、9万的房子是很正常，今年20万、30万会超出我们的预料。
  中国不动产研究中心主任马磊

　　【马磊】：我觉得孟奇说得特别好，昨天政策出来以后，我们在此之前做了这个概念，就是危机出来以后的各个方面分析，比如说二手房的政策营业税、契税、二套房政策，也包括开发商的政策，这次政策出来以后给大家从几个方面的分析，第一个它是释放一个明确信号，目前政府对于市场火爆状况可能存在的投机成分、泡沫成分已经到了忍耐极限了，将来政策上会以惯有的温和程度来出，现在所有政策中央政府不断的出优惠政策，就是因为这种“打鸡血”形式出现一个暴涨。他第一路对优惠取消，会有一个小的振荡，将来政府对房地产觉得放得太松了。

　　像昨天我们做报道以后，包括21世纪、链家、我爱我家都做了自己的观念，大家在算帐算得很清楚，比如说100万房子增加多少成本，但是现在政府出政策第一个目的是对目前气氛发表他们的态度，他们的态度会有改变了，这说明我们做出判断政策做出微调是对的。另外政策转变态度是对的，目前不管是企业还是新房市场也好，危机感是很强的，别看现在房子卖得比较火，最近出了很多地王，房地产会考虑发展的问题，别说新房市场，二手房市场咱们在座的包括中间服务行业在内，我们更多的是考虑未来风险的问题。这个政策出来说明对目前发展模式大家心理是犯嘀咕的，今年房价太高了，过去北京是平均10%的涨幅比较平稳，尤其去年一年“打鸡血”，是100%的涨幅。

　　我们之前在报告中讲到我们建议对二手房市场扶持，目前中国不确房子，应该用政策把住房激活起来，现在住房都是储蓄的形式，对于2年到5年他不在乎，他就当储蓄来用。我很同意孟总说的，我觉得应该在营业税，因为我们喊了很多年，包括二套房打击需求，比如说你通过政策首次置业怎么样，在执行上肯定打折扣，你通过机动性、有弹性的政策达到市场效果，这是可行的。比如说现在投资、投机有所抬头。

　　【主持人】：我们先对营业税政策做短期评估，我们留在下一个讨论环节。

　　【马磊】：肯定有影响的。昨天有观点说房价保障这不太可能，刚性需求已经透支差不多了，最后一个月也不会出现交易大厅挤满很多人。

　　【张海明】：我认为肯定会有。

　　【何民虎】：我觉得是这样的，其实大家对于政策已经释放了，很少有人觉得这个政策后面会被延续，在这个预期下大家已经在10月份、11月份就开始签了，政策有一个观察效应，大厅里面人多是肯定的，但是大厅人多的原因是本来手续可以拖后几天办，在12月31日到1日可能是大厅冷冷清清的，但是到15日以后会恢复原来的情况，但是这个量还是预期的量。

　　【孟奇】：下半个月可能就不会有人了，因为有一个办税时间。

　　【主持人】：我们现在讨论越来越激烈，嘉宾阵容越来越庞大，刚才我爱我家的秦瑞刚刚到，听一下您的观点。
  我爱我家市场研究部高级研究员秦瑞

　　【秦瑞】：我个人感觉因为昨天晚上知道这个消息以后，第一这个月集中过户肯定会多，因为今天我周围买房人都会问这个事怎么办，肯定会有几种交易。前两天这个事没有出来之前，他早晨去大厅到晚上才办完，现在过户比原来多了50%。因为原来积压的过户量和因为政策新增的量，我觉得未来大厅可能比超市还热闹点。

　　我个人认为价格会出现上涨，因为我们前段时间和孟总在建委也说过这个问题，如果今年是20万二手房实际过户量，今年受到政策优惠的三到五年之内，这部分可以到4万到5万套左右，如果明年政策有变这部分房源会有影响，至少4万套商品房会受到政策影响，这部分房子会产生惜售或者购买成本上升，您现在说不缺房源，但是有效的房源是多少？我有朋友到链家去看房，现在是1比20的比例，现在非常火爆。从现在来看还是缺房源，有的业主肯定出现惜售，这样会造成进一步的供需不平衡，房价还会上升。比如说100万的房子，现在两年内交易差值是5.5万，如果房价不涨我交5.5万多收了三万块钱就相当于房价，我们自己统计今年8月份飙涨了7%，现在一个政策出来是涨了3%。

　　【马磊】：这个前提是对的，之前你是五个对一个，现在这个政策出来以后对想买房有很大的影响，现在两个对五个，政策影响是多方面，一方面是对卖房，一方面是对买房，从目前市场状况来讲，政府释放的信号是很明确的。

　　【主持人】：您的意思价格会上涨？成交量呢？

　　【秦瑞】：对。现在恐慌购房者已经透支了明年一部分，从10月份以后无论二手房交易量各个公司都在创新高。

　　【何民虎】：我觉得还是看套数，营业额上涨是必然。

　　【张海明】：我们套数是六七套。

　　【何民虎】：我仔细看了这个通知，关键是其他优惠政策继续，这句话是给这个划了一个句号，向来地方揣测中央政策。他说完营业税的政策，后面说了其他优惠政策继续。中央会议说适度宽松，如果理解成这块划一个句号。

　　【秦瑞】：后面的优惠政策不变，时间节点没有，还是逗号。

　　【何民虎】：他说优惠政策继续就有时间了。

　　【秦瑞】：你可以看小排量汽车延续到明年底，明年给出了时间，这个不可能不给时间。

　　【张海明】：我觉得他是为了扶持刚性需求。

　　【秦瑞】：调营业税基本上在预料之内，其实特简单一个问题，咱们可以想到9月1日银监局出现防止银行合同，他要算市场到底增量有多少额度可以收回来，去年我们减免税政府营收少很多，所以调年限主要是调税基。

　　【何民虎】：中央首先还是拉动消费，为什么卡二手房？中央首先想把老百姓兜里面的钱掏出来让你买房子，然后你买了房子以后，可能会有其他负面影响，像空置率、房价抬高等等，但是你消费了，你要变成二手房卖出去，我会卡你。

　　【主持人】：归结于房价上涨还是下跌都是市场层面了解，我们想听听后续其他住房政策继续这句话怎么解读，后续政策会不会跟进还是适度宽松？我们如何评估政策未来的走向，包括对市场有哪些影响？

　　【马磊】：我们希望能够很全面来解读一下，刚才何老师说的很对，中国政策是市场主导的政策，前两年我们和全国工商联聂会长说我们是政策是，我们2003年紧缩银根，2004年紧缩地根，从2005年、2006年对二级市场有针对性的政策，当时整个业界理解政策打压市场，那些政策希望政府各个不能从中分到一部分收益，比如说营业税，我们说到营业税加上5.5%是正常状况还是减去5.5%是正常状况，本来2005年以前没有的。

　　刚才我们大家都谈了很多影响，但是其中一点要提出来，从2008年底政府开始让利，因为我们在过去五年当中有一些批评，目前中央政府财政收入是全世界政府当中最有钱的政府，在过去一年当中，政府通过自己大幅度让利，使经济得到了极大的繁荣，中央政府要考虑收一部分钱是正常的，以后二手房会有一个健康状态运行，如果政府逐步收紧之前的政策，这个市场热度会冷却到一定程度，我还是坚信政府的力量。如果从交易量来讲肯定有所调整，价格有待观察。未来政策会怎么样？我们希望政策对新房也会有政策性影响，我们新房投资、投机性需求很多，占了很大比例，这个政策出来以后，肯定会在大家心理上造成很大的影响，我们希望对开发商市场政策多出一些，对二手房市场多培育一样，营业税没有了，我们希望其他的还可以延续。我觉得主要是对开发商严肃一些，激活存量房对大的意义是好的。

　　【主持人】：张总您的观点是什么？

　　【张海明】：预测国家政策我分析不太好。我个人认为像政策实施以后每年下半年会相对平稳，但是量是平稳有些下降，确实是影响了一部分客户的购买力，我们现在报盘是很多的，所以这个税下个月一号实施，对一部分人购买力是有所降低的，实施前几个月对量上会有略有下降调整，价位短期不会有调整。

　　【主持人】：孟奇刚刚提到持有环节对物业税有一些动作，还有关注银行贷款，货币政策会不会有调整。

　　【孟奇】：政策调整从下半年已经开始研究了，营业税很正常，因为营业税基本判定会出台，应该政策进入12月份，甚至11月不出继续的文件自然是终止了。通过温总理讲话和政府的态度，政府在调控的时候还是有所顾及，一个是房地产市场国家经济当中的地位现在越来越重要，对于经济的拉动作用大家都承认，因为相关产业的带动作用是没办法的，所以调控的时候需要一定的谨慎，不可能是大调整，可能是小的调整。这样的话明年整体政策如果微调的话，基本上可能在利率、金融政策会更温和一些，不会像二套卡的那么死，其实利率长并不是针对房地产，是针对宏观经济，所以明年基调至少是保障经济增长为主，适当会调控房地产市场，会抑制这种泡沫，现在泡沫膨胀程度让政府担心了，他也不会像2006年2007年的打击程度，因为现在经济还没有恢复。现在整个房地产市场投资开发商自己资产是很低的，大量钱来自于金融、银行、供应商的款包括预售客户的钱，大部分钱是来自于企业、金融，相关周边行业都有影响，这不是一个行业的问题，是整个国家经济都会出现问题，所以微调是很可取的办法，微调也要分方式方法，微调肯定是明年的主要调整方向。

　　我觉得上半年不会有密集政策出台，下半年会有金融政策出台，如果经济达到增长预期，包括通胀有一定的苗头，预测超过3%的幅度，利率、加息等都可能会上升，在信贷上卡紧，所以金融政策、信贷政策是最关键的，简单是通过税费调整，历次来看都不会太大的影响。

　　【主持人】：孟奇的观点和我们研究中心做的报告很类似，就是会有微调，下半年货币、利率会有政策。

　　【孟奇】：不能让房地产市场来绑架经济，如果房地产泡沫太大，崩盘以后对经济伤害也是非常大，这样做前期调整也要适度加大。

　　【秦瑞】：我觉得我跟孟奇类似，2005年2006年营业税调整两次，一个是对市场的短期观望然后集中暴涨，在2005年、2006年的状态大家都看到了，随后是长期观望到年底反弹。每次出现营业税的时候，每一次价格持续上涨，明年价格涨幅是无可避免的，现在营业税调整周期也就是半年左右，基本上就结束掉了。现在相对来说更好的政策还是银行贷款、利率的政策，今年连续两次强调了关于贷款的政策，包括前一段时间一些大的银行强调你要贷款要达到什么样的首付水平，这些因素对购房群体影响更大。

　　明年具体到货币政策如何调，也要看明年前两个季度国家经济走势怎么样，现在目前国家出口状况还不是很理想，如果过快采取收紧策略，这对国家经济持续恢复不是很好的。现在适度双宽松同时防止通胀这是对明年经济持续回暖做了铺垫，另外制造业真正到回暖的时候，房地产就会进入先期调整过程，过度通过汽车、住房拉动消费是不可能达到长期持续发展，必然会产生各种各样的问题，汽车增加我们在路上堵的时间过多，房地产上涨以后恐慌购房者，住房资源有效分配也都没有达到最好的效果，包括资源、矿业国近民退，有一些资本没有地方去，国家如何引导这些资本去处。如果这些资金投入房地产会让我们市场产生畸形状况，这样他们带动一些投资客群体大量进入市场，对这个市场产生的是只能让国家加速出更强的策略来应对，明年二三季度会有一些货币政策的微调，会看一些效果，根据这个效果再来调整一些更强或者更细致的调整办法。

　　【主持人】：刚刚何老师也在纠结后办句话的意思，另外你怎么给购房人提一些建议？

　　【何民虎】：房地产政策变来变去，每一次都是导致房价上涨，政府出台政策是在干什么这是很重要的，不管是营业税的事情，没有买房的人是受害者，既得利益者是已经买房者或者是多套房子的拥有者对他们影响大吗？基本上没有影响。现在北京市网签都可以做到，这个调控对某些人调控是可以的，现在已经信息化了，比方说股市怎么调整？现在股市各项政策都用身份证作假要判刑的，楼市是可以的，比如说你持有多少房营业税是有梯度的，因为房产你用别的身份证买是不安全的，这种政策政府是可以出的，为什么政府出台这个政策没有买房人是受害者。

　　【秦瑞】：过去两次调整是让买房者以更高的成本买入，当时我们认为五年以内征收，会按照营业税的差值来征。他现在一句话来说咱们没办法判断。

　　【何民虎】：我举个例子，就像烙饼一样，饼越来越大，对于自住买房人来说，不管二手还是一手，只要你找到适合自己的房子就买，不要想太多了，这个饼按照这种政策来说是越翻越大。

　　【马磊】：有一个政策出来以后马上降，就是二套房政策。二套房是有效的，首付提高，这是砍了银行的钱。

　　【何民虎】：现在中心系统联网了，对于二套房贷是有针对性的政策，是精确打击，针对楼市这块也可以精确打击但是没有出来。

　　【秦瑞】：刚才物业税也是一种方式。

　　【马磊】：但是征税太困难了。而且财税研究所的孙老师就说这个东西出来以后别管持有成本还是交易成本肯定会转嫁成交易成本。

　　【何民虎】：购房者碰到合适的就买，不要等了，比方说如果政府要打击投机的，真正投机的怕打击吗？真正投资房子不会超过两年的，他为了保值单说，投机买完以后一两个月就出售这是投机的。

　　【主持人】：大家讨论很激烈，都是二手房专家，包括研究中心、互动中心的专家请到现场，针对昨天晚上的政策“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复至5年的政策”做了全方位解读，包括短期价格、量，包括后续政策怎么调整、继续宽松还是收紧我们做一个深入解读，这个观点可以作为业内深入探讨的一个观点。

　　我们今天时间关系讨论就到这里结束了，感谢各位嘉宾的参加，感谢各位网友的参与。