日本房地产崩盘后的恢复之路及其现状

    地产泡沫破裂引来“失去的二十年”

从房价上涨速度来看，日本在1975年出现短暂回落后温和上涨，从1985年开始再次快速上涨，直到1991年房地产泡沫破灭，进入长期的经济危机。

1985年以前是日本经济的上升时期，虽然也发生了两次房地产暴涨，但都得到了很好的控制，没有蔓延成经济危机。

1985~1991年是日本房地产泡沫快速膨胀的时期。当时，在房地产价格飙涨的刺激和较低的土地保有税负及银行低息贷款政策之下，日本的许多金融机构和个人加入到炒卖土地的行列。

金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，从1985到1989年，日本银行贷款增加128万亿日元，其中有62万亿投向了房地产和非银行金融机构。

1991年，日本的房地产泡沫破裂后，住宅用地大跌46%，日本经济进入了“失去的二十年”。

商业用地大跌70%，在抑制房价泡沫这个问题上，日本在金融政策上出现了失误。1986~1987年连续五次降低利率造成了大量过剩资金;1987年“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场;为了降低土地价格，1989年以后连续提高利息至6%，货币政策的骤然收紧导致股市一年内下降了38%，土地价格也大幅度下跌。

看到地价、股票不断下降，日本政府又匆忙几次降低利息，但是即使采用超低利率政策也刺激不起新的投资，政府的宏观调控宣告失败。

现在的状况 说实话，我不知道，但是这是我在网上找到的一篇帖子。

“日本房产现状”－这贴不错我转来的
今年有幸到日本一些城市参观采访，才明白什么叫"小小的大楼"，在东京一进市区，我就沿街见到了大量奇怪的建筑鳞次栉比，说它小吧，动辄就是十好几层高，说它是大楼吧，往往门面只有三四米宽。远看活像一根火柴棍插在地上，设计倒是五花八门，各有特色，只是让人担心住在这样的房子里，怎么能转得过身来。我询问同行的日本朋友，怎么会有这样又窄又高的楼房呢？他们也觉得很惊讶，日本各地很多房子都是这样的，他们从来没觉得有什么奇怪的地方？被我一问也感觉很有意思，这些日本朋友都去过中国，确实在中国没有见过这样的房子，第一反应是日本地价太贵了，可是哪怕在同样寸土寸金的上海外滩，北京王府井也没有。
   这里就说到了一个关键的因素，日本的土地是私有的，而且所有权是严格受法律保护的，无论是政府和开发商都无权剥夺私人的产权。那个在很小的土地面积上盖出的高楼，往往是一块祖传的土地，也许几十年前只是一个小小的杂货铺，后人不愿意把这块土地卖掉，而愿意自己来开发，于是就产生了这样形形色色的"小大楼"。后来在爱知市博会上的日本展厅，刚走进大厅就看到几张大幅照片，是同一段街道不同年代的几张照片，从明治时代至今，沿街从低矮的平房到战时的一片废墟，到今天一幅现代化的景象，沧海桑田之间，最让笔者感慨的是，今天的现代化建筑依稀可见当年每一块土地的形状，仿佛好像是由过去那些低矮的平房长大而成的。我询问当地日本人，如果你们不把自己的土地卖给开发商而个人开发，政府会同意的么？他们觉得这样中国特色的问题很奇怪，为什么土地只有地产商才能开发呢？自己的土地上盖房子只要高度不超过城市对这个区域的规划标准，政府有什么权力不批准呢？
  在日本走了一趟，真有些替日本的地产商和政府感到可怜，他们实在太不容易了。他们看上一块土地，不能以旧城改造之类的名义，由政府出面动用武装力量强制居民拆迁。所以只能一家一户的和地主谈判，而日本公民知道自己的权利，几乎个个都是钉子户，不付出让他们满意的价钱，说再多大道理他们也不会搬家，甚至在高规（木字旁）市参观时笔者在接近市中心区见到一块几分地的小小的水稻田，很是醒目，向政府官员打听才知道，原来这里有一家人有一小块地，就是不愿意卖掉，自己种些水稻家里人吃，别人也没有办法，当地市政官员说：这是他们家的权利，再说这样对改善城市的热岛效应也有好处。我在日本看到很多地方旧城区黄金地段老街巷道很窄，要知道这样的巷道放在中国早就以"通不了救火车，是消防隐患"的名义被拆除了，重新开发地产项目了。可是日本的官员告诉我们，他们没有权力拆老百姓的房子，而是专门设计了一种可以开进小巷子里的很小的消防车，后来我果然在街上见到了一辆这样的消防车，像奇瑞QQ差不多大，令中国人啧啧称奇。因为对公民私人财产权的尊重，所以在日本根本见不到什么动辄几十万平米"CBD超级大盘"，宏大的建筑工地，每一个项目规模都很小，商品房市场上也大多是那样的"小大楼"。不仅开发商无权剥夺居民的土地，连政府也无权剥夺居民的土地，不能随便以市政建设或者公共利益的名义来强制剥夺居民土地，必须通过谈判来达成协议，即使办奥运会这样的大型工程也要一户户进行谈判，使每一个公民的权利都得到保障。其实日本在1951年也通过有《土地征用法》授权日本政府在修筑公共设施时向社会征用土地，但实际上这种"征用"不是依靠国家暴力来贯彻的，同样需要征得土地所有者的同意，很典型的例子就是成田机场的建设，一开始政府也想过动用强制手段，可一场以当地农民为主导力量的波澜壮阔、旷日持久的抗议运动被发动了起来，其参加者经常数以万计，全国各地的工运、农运、学运和环保组织都给予声援或直接派代表参加。 甚至抗议运动的干将们还采取频繁的"游击战术"，对机场和与机场有关的人员和设施进行攻击和破坏。据统计，从1978年至2004年的26年之间，日本全国共发生过500多起针对政府的"游击事件"都与成田机场有关，政府为此焦头烂额。在经过长达40年的不懈努力之后，政府还是未能成功地说服向南延伸所必需的土地上的7户农民拆迁。 最后不得不放弃成田机场B跑道的原建设计划，采用在建设时间和费用上都双倍于原计划的向北延伸方案。 对此很多日本人都津津乐道，谈到这段历史，非但没有责怪自己的***，反而充满了自豪，认为这体现了和平宪法对每一个公民基本权利的保障，在面对强大的国际机器时，哪怕一个手无寸铁的个人，也是平等的法律主体。
  很多人认为日本和中国社会制度不同，人家土地是私有的，而中国土地是国有的，但其实这是一个伪问题，因为土地的特殊性质决定了它不是一次性消费品，土地所有权和土地使用权在很大程度上是一回事。英国的土地名义上都归女皇所有，但老百姓拥有使用权就可以了，而即使中国的法律也一直承认土地使用权是一种财产权，《宪法》也说公民的合法财产不受侵犯。但这种承诺在强势政府的干预下仅仅是一张白纸而已。各地政府可以用市政建设/旧城改造/安居工程的名义，让居民"按照政策"接受"拆迁补偿"，你举着《宪法》也没用，不服就以干扰公务的罪名抓起来，再用推土机将居民的房产夷为平地，你去寻求法律援助，高法可以出台文件要求涉及拆迁的官司"各级人民法院不得受理。"再由政府转手将土地卖给开发商，从中赚取高额利润。更有经典的案例，在周正毅和杨斌案发以后，被媒体披露，他们在城市黄金地段市场价值以几十亿计的土地，竟然是由政府"无偿划拨"的，说得好听叫"划拨"，说白了就是政府把居民赶走然后把土地赠送给开发商，中国大陆没有案发的杨斌/周正毅们不知道还有多少，这些案例其中猫腻不由得让人遐想联翩。
  对此我们常见的解释是中国有中国国情，我们基础差底子薄，之所以强制土地交易为了现代化建设节约建设成本的需要。这种辩解如果和日本相对照，就会发现根本站不住脚。中国政府为什么不能象其他法治国家一样，放开民间的土地交易，政府抽取税收就可以了，而要直接扮演一个土地批发商的角色，所谓节约建设成本只是一个冠冕堂皇的借口。在城市建设中政府出面强制剥夺公民的土地使用权，没有给这个社会节约任何成本，只不过把开发商的成本转移到弱势群体头上而已，这实际上是以多数人的名义剥夺少数人的权利，而其中的暴利又被少数利益集团上下其手，中饱私囊。更不用说侵害社会公正带来的成本，损害整个社会对于法制的信念会酿成的恶果。
  关照我们的邻国，尊重私人土地财产权没有滞后日本的现代化，反而使日本的城市发展更加科学，在中国为城市建设"摊大饼"而苦恼的时候，更加发达的日本，东京/大阪/名古屋等地却早已带动周边形成了大量生活交通便利，居住舒适，产业布局合理的中小城市群。之所以会产生城市的跳跃式发展而形成城市群，很多情况下，并不是政府有意识规划的结果。而是由于大城市市区土地已经饱和，郊区土地价值极高使得市区向周边的扩张已经不经济，产业不得已向周边城市转移，往往在城市与城市之间还保留有大量的农业用地。由于地租升高而导致的产业的跳跃式转移是城市扩张的减压阀。而在中国而在不受制约的政府权力介入下，政府的铁腕代替了"看不见的手"，比如北京的城市扩张以"计划不经济"的形式进行。郊区土地价格的升值，非但没有阻碍城市扩张反而给政府部门带来了丰厚的利润和寻租空间，刺激了城市扩张。土地市场的双轨制，使得政府可以以市政建设的名义，以低廉的价格从郊区农民的手中强制性把土地征收过来，再转手卖给开发商，从中赚一笔，开发商搞投资再赚一笔。一方面高喊"不要摊大饼"，另一方面根据市统计局的数据，2003全年北京市征地万亩，其中耕地万亩。土地征用主要用途为：住宅万亩，交通用地万亩，绿化用地万亩，其它万亩。在这其中政府一些官员和开发商是城市扩张的最直接受益者，而扩张的成本却要由弱势的人民来承担。
  尊重私人土地财产权也使得日本的土地利用更加合理，日本大多数富人别墅几乎都是盖在山上，不是因为日本富人都爱山，而是因为在城区不可能专门把土地规划出来成为豪华别墅区，农民也不会愿意让出自己的土地，所以只能到没人住的地方想办法。在参观日本大学的时候，笔者发现日本除了东京大学这样历史悠久的学校占据黄金地段，大多数高校的校园也都是依山而建，除了节约土地以外，倒也别有一番优雅的情致。一位到过中国的日本教授，对笔者说：和贵国的大学相比，我们的校园实在太小了，真是惭愧。这所学校在日本的排名绝对是TOP10，可谓名师荟萃，不少中国留学生来这里求学。对照国内，由政府出面赶走农民，在良田上建设动辄上万亩的"大学城"，还将这作为"政绩"，作为中国人我只觉得脸上一阵阵的发烧。
  一方面高喊土地匮乏，另一方面却大面积的浪费土地，笔者在国内各地见到，政府出面廉价剥夺农民的土地，以几十倍的暴利转手卖给开发商，在原本的良田上建起占地极不经济的一层建筑，非常甚至高尔夫球场。在南京江宁开发区，笔者亲眼见到，大量农田，农民被赶走后，荒芜多年，被插上一个个牌子"###开发项目"。修出八车道的宽阔大道，却车流量很少，据说是当地政府有长远眼光，失去土地的农民，只好在宽阔的绿化带里种菜。这样的情况在中国各地随处可见，可谓取之尽淄株，而用之如泥沙，著名景观设计师俞孔坚先生将中国近年大量政府动辄当做政绩修建的宽马路，大广场称作"景观垃圾"。
  而在日本，房屋都各具特色，到处可见精致典雅的杰作，日本人用很大的热情修饰装点自己的家，即使一个很小的房子，也一定有优美的花台和园艺装饰，充满对家园的自豪感。笔者前一段时间考察了一些北京的四合院，看了很多原本格局极好的院子，大多脏乱不堪，多年不加修缮，我问他们为什么？答案一律是："将就着住吧，天知道哪天政府看上这块地又要搞拆迁了，只按建筑面积给补偿，你修得再好也是白搭。"一个不尊重私人财产权的国家如何能让人民安居乐业。

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    其实，日本就目前仍然陷在20年前的危机中，仍然举步艰难的上爬阶段，但是，日本好的是 他不需要完全的恢复房地产市场，因为他本身土地就小 他们的经济增产不像我们国家 过于依赖地产，网上的你别看了，全是媒体乱写的，我有日本的朋友 他在东京居住了3年了，日本年轻人买房压力还是还轻松的，但是真正买不起房的有，而且，无论国家怎么补助 他们仍买不起，这是全球国情

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    你好！我是日本人来中国留学的！你的问题我很难过！确实日本的房地产泡沫经济对日本影响很大，我建议是日本尚未完全走出影响，特别是房地产，我朋友的 房子就是贷款买的，一辈子也换不清了，在加上地震等多种自然灾害，还是不要关注日本的房地产了！