新政后再看“房地产崩盘表

一张来历蹊跷的‘房地产崩盘时间表’突然一夜之间红遍网络。该时间表将日本1985年-1991年房地产市场的走势与中国2005年-2008年房地产市场的走势做了对比，并指出当年的日本与当今之中国所处的环境颇为相似，甚至大胆预言中国房地产将会在2012年崩盘。这一预言对于中国人的刺激就好比玛雅人预言2012年是世界末日一般。
“树长不到天上去”
网友们大多一厢情愿地相信这张简单的图表“道破了天机”，翘首以盼房价回落到能够承受的水平；而房地产利益群体的代表，比如任志强，则认为所谓“买不起房”纯属“无所事事的80后用键盘敲出的民怨”。
中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者表示，目前中国房地产的泡沫程度一点都不比当年的日本差，甚至有过之而无不及。在本轮调控新政出台之前大量投资投机者参与炒房，房价已经脱离了刚性需求。
“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏也不无忧虑地表示。
宋会雍举例说，就像今年有人炒大蒜，把大蒜囤积起来，市场供应少了，大蒜的价格就高了，于是就产生了泡沫，因为它脱离了自身应有的价值。但等下一批大蒜上市后，价格自然就会回落，泡沫也就消失了。
房地产也是同样的道理，投资投机客将房子囤积起来，等房价涨上去了再卖掉。但房地产市场的问题并不在于供给，因为供给进入市场后，投资投机需求就会与自住需求争夺仅有的资源。自住需求的资金没有投机者那么充裕，自然是抢不过他们，再多的供应也是被投机者拿走的，于是这个泡沫就被不断地放大。
“所以我们现在的调控政策是把投资投机者赶出这个市场，这些泡沫就会被逐渐地挤破，房价自然就会稳定下来。”宋会雍说。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示，房地产的泡沫是的确存在的。“我们可以随便问问身边的人，十个人中居然会有八个或者九个人告诉你他们买不起房，这不是泡沫是什么？买房对于工薪阶层根本就是个奢望。”
价格的逻辑
情绪化的表达对于房价的涨跌起不到任何作用，崩盘不崩盘的口水战其实也没有太大的意义，对于房价的判断还是要回到房子这一物件的本身。
根据经济学的原理，商品的价格决定于其自身价值。土地、石油、黄金、大蒜，概莫能外。无论什么东西，其价格无论涨跌，只要是偏离了价值，最终必将回归。日本的房价的确提供了一个鲜活的案例。
据了解，日本地价在第二次世界大战后持续上涨，东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。
土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。“土地永远不会贬值”的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。1986年，东京都中心三区的地价已是1983年的三倍。到1990年，仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。
1991年日本房价的下跌趋势再也不能遏止，楼市终于崩盘。据称，很多在20年前听信“房价永不会落”的观点买房的日本人，至今还没有解套。
中国房地产市场自2002年开始启动，大涨小落。经过几轮上涨，各地地王频现，土地市场集聚人气，各大城市都出现了“面粉比面包贵”的现象。2009年楼市再度发力，在豪宅销量猛增的带动下，整个下半年部分一线城市的房价上涨了50%多。
在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金，所以这几年房地产整体还难以崩盘，“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。
调控不能松
新一轮调控能否稀释泡沫，使得中国的房地产市场恢复理性？
陆骑麟表示，对于现在的楼市泡沫，必须慢慢地消化，不能急于一时，一旦戳破泡沫，对于中国经济将是严重的打击。“如果我们的调控政策能起到一定的作用，那势必可以挤掉一定的泡沫，如果这些政策长期有效的话，便可以慢慢稀释现在高房价的泡沫。然而，就目前的效果来看，并不尽如人意。政策调控的目的是平稳房价，而不是打击成交量。可从现有的市场反应来看，房价没有明显的下降，成交量却跌掉了一大半。”
陆骑麟认为，目前的调控主要是打压需求，供应却没有办法增加，“上个月我们看到开盘的楼盘少得可怜，而其中有效供应就更显不足。”
宋会雍也指出，目前来看政策确实有松动的迹象，首先是细则出台的速度之慢，这就降低了政策的连贯性和力度。其次是地方对于中央决策的松动，我们可以看到重庆、深圳的细则都没有提及对三套房不予贷款。还有就是调控的目的是打压投机者，而投机者现在并没有退出市场，而是转战二三线城市，政策并没有跟上，这对于整个市场都是极为不利的。
房价有支撑
用沪上某知名开发企业市场研究主管邱先生的话说：“房地产崩盘表根本就是自欺欺人。政策调整、住宅征收房产税，都可以使房价下调，但崩盘是不会出现的。”
邱先生这样告诉记者，当年的日本房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率，这都与现今中国颇为相似。但中国政府对银行和企业的控制力、我国的金融制度银行体系以及人口结构等都与当年的日本存在很大的差异。
宋会雍则表示：“客观地讲，泡沫没有不破的那天。”现今中国，对城市化进程的期待很大，这也是导致高房价的原因之一，但进入城市后人的收入增长的速度，不可能像房价那样迅速。在中国房地产市场化之前确实积累了一部分的有效购买需求，在这部分需求已经释放殆尽的时候，新进入城市的人群成为新的购买力，所以我们的房价必须基于这部分人的购买能力而定。然而，几年来的房价上涨，几乎成为了炒家自己的游戏，当没有人愿意接盘的时候，房价就不可能再上涨了。
陆骑麟则提出了这样的看法：“我们说崩盘，首先要确定崩盘的概念是什么？怎样才算崩盘？如果说房价下跌50%，成交量依然不回升，才叫崩盘的话，那崩盘是不可能出现的。我不相信在中国，房价下跌50％会没有人接盘，毕竟还有这么多没有买房的人。政策遏制的是投资投机需求，并不是自住者。对于没有房子要买房的人来说，如果外环的房子15000元/平方米，下跌30％到了10500元/平方米，肯定会有人接盘。这样对于成交量就会产生一个支撑，此时的供需关系就又会发生变化，房价就会抬升。所以崩盘一说显然不太理性。”实习生 顾菁