神马文学网禁止群租是在保护谁的利益
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童大焕—2010年12月16日 星期四
从现在开始，越来越多的城市人口尤其是居住在大城市的人们需要通过租房解决自己的住房问题，不论他们自己名下有无产权房，游击队似的租房生活将会成为城市生活的一道最常见风景线。规范租赁行为、保护双方当事人利益、收取租赁税费等等，自然而然在有关方面的管理视野里加重了砝码。
近日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》，这是在1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》后首次出台新政，将于2011年2月1日起 施行。
新公布的《商品房屋租赁管理办法》对承租人的权益提出居住面积、稳定租金等多方面保护。但如果我们仔细分析，会发现很多意在保护承租人利益的条款，往往有可能反过来成为捆住承租人手脚的枷锁，在现实生活中出现南辕北辙的效果。
在新规中，对于分割出租行为有明确规定：出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。如果出租人违反了上述规定，由当地主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上、三万元以下罚款。
这实际上是规定不许群租。同时还规定地下储藏室不允许租……这样做的目的，表面上是为了让承租人保持基本的体面和尊严，不居住在过于窄小的空间里。但它的实际效果，是使房屋供应更为紧张，加剧供不应求的市场局面，从而助推房屋租赁价格的上涨。
上世纪八十年代末期，北京很多大学的研究生住地下室也是司空见惯的。那时候的住房供应紧张局面肯定不如今天。今天随着城市化浪潮的到来，北京每年净增的外来常住人口就在60万以上，其中相当一部分人不可能马上实现在北京买房的梦想，因此租房成为他们中的大部分人惟一的选择。但是，北京一方面又消灭城中村，一方面又要灭地下室，另一方面还严厉禁止房屋分割出租，事实上是对公众租房权利实行“围追堵截”。这岂是在保护承租户的利益，而是在逼他们睡地下通道和桥洞嘛。根据统计局的相关数据，有人推算，在当下，北京至少有20至50万人要被迫选择合租甚至群租才能租得到房，还不是租得租不起的问题，而是租得租不到的问题。
据我所知，现在北京很多房地产中介都在游说出租户将房子交给他们代租，并且一再承诺打隔断不会用一枚钉子。这充分说明群租有非常大的市场需求。租赁新规对此严厉禁止，无疑将会使城市的房屋租金进一步水涨船高。而市场化解的方式也不是没有，人们可以不打隔断，但可以在一个房间里多摆几个架子床，实行学生宿舍式的租房生活。
新的租赁办法规定：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。这个规定也是可有可无。因为在双方平等的协商机制里，任何一方违约都意味着付出一个月的租金甚至更多。如果大趋势是房价和租金上涨过快，那么出租人即使付出代价也愿意违约，除非法律法规规定一个高额的惩罚性条款，让违约方得不偿失。同时，如果租金上涨过快阶段，业主还可以通过缩短租期的办法，达到既不违约也提高租金的目的。
看来有关方面在制定相关政策时，并没有走出传统的包办一切包打天下的“父爱主义”思路，以为一厢情愿可以保护当事人权益。事实上，在大量的行政管理中，应该坚持的恰恰是“放权”，保护当事双方自由、平等的权利，相关监督管理机构则只需坚持督促双方坚守“安全、守信”的原则即可。否则，有可能陷入管得越多越细、市场越混乱不堪的境地。