断供揭秘：再跌10% 半数购房者变负翁

www.eastmoney.com   2008-08-27 10:17   胡亚柱 沈文金   南方日报
8月19日,炒得沸沸扬扬的深圳“断供第一案”在深圳市中级人民法院开庭审理。断供业主和银行对簿公堂，意味着深圳断供事件进入了公开司法程序，从此演化成公开矛盾。
在过去的短短一年中，这个城市的热点话题总是离不开房子———房子的一头系着买房者上半辈子的辛酸和汗水，一头系着他们下半辈子的幸福和希望。
2007年，深圳以全国房价涨幅最快，房价最高而引人关注。世联地产的研究数据表明，去年深圳平均房价高达14000元/平方米，较2006年涨幅超过了50%，如此“深圳速度”让人惊讶不已。
然而好景不长。自去年年底起,深圳楼市由牛市转头走向熊市，考验着深圳楼市的各方利益。根据深圳市国土房管局统计结果，今年6月深圳房价均价为11159元/平方米，与去年10月17350元/平方米的历史高位相比，已下跌了36%。
于是，深圳楼市出现了一个特殊的现象———断供，且断供的群体日益增多。多名业界人士认为，断供现象将加剧楼价进一步下跌。
跟着别人做的炒房发财梦
1983年出生的武汉男孩段飞断供已经超过三个月，他买的房子位于深圳市南山区崇尚百货后面的南光村。“除了周末，每天都会接到银行打来的催款电话。”他苦笑着说。
到目前为止，他一直还没想清楚自己为什么会背上银行60多万房屋贷款。
去年年初,退伍军人出身的他从武汉来到深圳从事房地产中介工作，他很幸运地撞上了这么一个房地产遍地开花的好时代,并信服了深圳在大街上溜达溜达就能捡到黄金(185,2.46,1.35%,吧)的传说。
至今他清楚地记得第一单生意：随便在网上发了一个帖子，不到两个小时就有人咨询，当天马上成交。“也许是自己运气特别好的缘故，第一天上班就赚了4000多。”
在段飞服务的地产中介公司不乏一夜暴富的典型。他说公司还有个1985年出生的女孩,有房有车。他最先一直很疑惑———为什么如此年轻便如此富有。公司同事告诉这位刚进地产中介门槛的小伙子，“她都有五六套房子，钱都是炒房赚的，想发财就炒房吧!”
同样的情景在深圳大大小小的房地产中介上演。“当时中介的员工都在忙着炒房，似乎成了一个炒房时代。”段飞告诉记者。
楼市一轮又一轮报复性的增长使段飞周围的同事一个个变成了百万富翁，一套房子只要在手里打个转，几万甚至几十万就进了自己的口袋。他曾经为自己错过每一次入市的机会而暗自生恨，他坦言，“在那个疯狂的时候，只要是个人，都会动心。”
一直等到去年7月底,机会终于到来了。段飞的同事向他推荐了现在的这套二手房，总价68.5万，而且可以通过内部操作虚报实际价格降低首付比例。最终，这套房他只付了不到一成的首付就买下来了———5万块。他从银行贷了63.5万，月供4050元，总共供20年。
家里的父母在电话中一遍又一遍劝他冷静，段则回答：一生中也难得碰上这么好的赚钱机会，我怎能就此错过?
“买这套房子的目的就是拿来卖的，没想到要去月供按揭款，只想着赚点钱快点出手就好了。”然而段飞又是不幸的，待他办理好过户手续已经到了8月底。恰好碰上了银行开始紧缩银根，深圳楼市进入了一个短暂的缓冲期，成交量开始下滑。
他一直在寻找出手的机会，他心想这套房只要赚8万块就立刻出手。但是,10月份之后，冷清的市场已经没有让他出手的机会。
去年段飞每个月都可以拿到上万元的工资，供房不成问题。但是随着房地产市场的冷场，他的收入日益减少。现在，他不得不重新换了另一份工作———在物流公司做销售，每月工资2000块。“我已经没有还款能力了，反正事实就是这样，实在是无奈之举。”
之前和他一起在中介工作的许多同事情况差不多一样———无钱月供。他们现在都在拆东墙补西墙，包括从信用卡里取现来还月供。他们在为自己当时的跟风和冲动懊悔不已，每天起来第一件事就是祈祷房价涨涨涨。
“如果业主买房只是为了自住，那么大多是有能力支付按揭贷款的，房价虽然在下跌，他们的感受没那么直接。”满堂红地产研究部总监龙斌告诉记者。
在深圳高科技园工作的刘洁经过几番挣扎，去年5月终于狠下心在布吉阳光花园买下了一套60平方米的房子，准备把父母从湖南老家接过来和自己一起住。为了减少利息和还款压力，她花光了自己之前所有的积蓄，坚持首付六成，其它的贷款再分20年付清，月供2000元。“房价下跌自己心理上有些不平衡，但是影响不大，反正房子是买来自己住的，从来没考虑过断供。”
零首付低首付成隐形杀手
“低首付甚至零首付是断供的最大隐患。”地产剑客“风语”自称熟悉炒家规则,“在深圳楼市疯涨时期,很多炒家钻了银行对房贷借款人审查不严的漏洞，利用提高房产实际交易价格的方式，不用交一分钱首期款就把房子从银行贷出来，再进行炒楼。如果炒家和银行的关系铁，甚至可以从银行贷出超过房产总价几十万的贷款，炒家在找到新的下家之前，可以利用多贷出的这笔钱来维持房产的月供。”
一位南山区房地产中介的员工王新告诉记者，去年他帮一位炒房客在半岛城邦做了一套零首付的房产，总价200多万。“在巨大的利益驱使下，没有什么做不了。没有哪个中介和银行敢说自己去年没做过零首付。”
在去年楼市最火的时候，恰恰也是银行个贷业务最旺的时候。因为个人住房贷款收益稳定、成长性好、成为各家商业银行的必争之地。据王新介绍，去年有某银行工作人员找到他要其帮忙介绍个贷业务，并承诺：事成之后给他按照100万返800块的利率提成。
去年5月经他手办理的一套89平方米房产，位于南山区金色海琴苑，总价133万。他陪业主去银行办理过户手续时，业主想从银行贷120万，自己首付13万。于是，他们就在银行业务柜台当着工作人员的面修改购房三方协议价格———把133万总价改成180万，这样业主就能贷出120万。当时银行工作人员抱怨他们事先没改好，说在银行改影响不好，让他们改好了再拿过来。“其实银行都了解情况，只是睁一只眼闭一只眼。”王新告诉记者,“这家银行不给贷我就找另外一家，谁给贷得多我就找哪家!”
如此一来，一旦房价跌破他们的心理价格,炒家的资金链就会断裂，导致断供。其他的风险则转嫁给银行。
实际上，去年很多炒家就是如此操作的。
王新所在的地产中介按揭部还专门去刻了两个公司的印章,用于给客户提供收入证明。“公司压根就不存在，月收入1万,2万,10万……你想要多少，都可以帮你提供证明。”
再跌10%,半数购房者变“负”翁
下跌!还是下跌!深圳目前的楼市如疲软的柿子般萎靡不振。去年已经买房的人默默祈祷房价不要再往下跌。“心在滴血!”一位在南山后海片区蔚蓝海岸的业主如此感言。
“现在每天都要接到好几个电话是咨询断供的风险和责任。”专业代理房产纠纷的广东中圳律师事务所的刘子孺律师告诉本报记者，“以前接手的案子大多是帮业主处理维权问题,现在全变成断供的了。”
现在刘律师刚刚接手了深圳碧水龙庭68户业主集体断供的案子，业主以房屋工程质量不合格和小区规划未达标为由拒绝继续月供。
8月17日上午，记者来到位于深圳梅林关外的碧水龙庭小区。几位业主指着小区内的双语幼儿园,“当初向我们推销房子的时候说好要建3000平方米的幼儿园，实际面积不到一半；更严重的是房子到处漏水，根本没法住人。”
这个离梅林关口不到2公里的楼盘曾经炙手可热，成为深圳关外的热门首选，短期内便销售一空。2007年8月，业主邱云以14000元/平方米的高价在这里抢到了一套房子，心里暗暗欢喜。
仅仅一年的时间，下跌幅度已经超过30%。等于说，去年在这里买房的业主有一半已经负资产，目前房子的价值已经低于他们要偿还银行的贷款。
记者在小区不远的地产中介橱窗中看到，挂出的毛坯房销售价格是10800元/平方米。“其实八九千元就可以买到，现在根本没人买。”邱云愤愤不平地说。
“我已经负资产，首付款和之前月供的还款不算，现在房子卖了，还要亏20万。”碧水龙庭的业主吴斌抱怨。“房地产开放商要不给我们把房子整改好，或者提供经济补偿也行。一天不解决，我们就会继续断供下去。”
事实上，很多断供的业主已经被银行所关注。银行每天都要给断供业主发送催缴提示短信,邱云把手机里的短信向记者展示:你在新城支行碧水龙庭的按揭款已经连续拖欠×期,累计欠款总额××××元,现按揭贷款剩余本金××××××元。
面对记者，有碧水龙庭的业主表示：断供不是目的,只是手段。他们之前多次咨询了律师，对个人信用评价体系进行了慎重衡量后，才选择了断供来进行抗议。至于下一步,业主准备集体起诉开发商。
“碧水龙庭的业主集体断供表面看来是开发商未能兑现销售合同上的承诺,但是深层次的原因是深圳楼市下跌对他们的影响。他们当中很多人已经成为负资产人士，现在刚好抓住了开发商的把柄，而且群体这么大，希望以此逼迫开发商补偿他们损失。”一位知情人士告诉记者，“如果房价的走势是上涨而不是下跌，那么这些问题都不会存在。”
刘子孺律师和记者谈起了之前他办理的另一个断供案件：涉案房产购买总价为230万元，业主向银行贷款190万元。该业主已经在想方设法变卖这套128平方米的房产，浪琴屿花园小区附近的中介几乎都接受了委托，可是业主225万元的报价和市场行情差得太远。据现在的市场行情,这套房子目前还不到180万元，面对190多万元的银行欠款，卖了房子还差十几万元。
而现在，银行已经将业主打进“黑名单”，要求业主全部还清所欠贷款。同时，银行通过法律途径对业主提出了诉讼。
“如果房价再跌10%，深圳约有一半的买房者将成为负资产人士，到时受到影响的就不仅仅限于房地产行业了。”地产剑客“风语”告诉记者，“而且现在深圳楼市短期内转暖的可能性不大。”
满堂红地产研究部总监龙斌证实了这一说法，目前深圳房地产的成交量回到了十年以前，这是一个很危险的信号。去年深圳楼市炒作太疯狂，房价上涨太离谱，调整也需要一段较长的时间。
断供的后果到底多严重
深圳楼市的“断供”规模到底有多大?
今年6月初，“风语”的一篇博文《断供已过千亿，次贷危机浮现》把深圳断供事件推向高潮，引起轩然大波。
这与深圳市银监局发布的数据存在很大出入。据深圳银监局统计，截至今年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。按五级分类口径统计，不良贷款余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.02%。按更审慎标准统计(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元；不良贷款率0.79%，比年初上升0.11%。
深圳银监局由此认为，深圳银行业个人房贷业务目前尚处于正常状态，风险可以有效控制，不至于出现系统性风险。
深圳市银监局办公室严主任认为断供事件被放大了，他承认深圳的房价是在下跌，至于跌幅，远远没有传说中那么严重。
在记者采访过程中,无论是政府、学者、还是业内人士,均认为集体断供和负资产断供仅仅是个案,没有形成普遍现象。
“如果房价继续下调，明年将会出现大规模的断供潮。”国家发改委顾问国世平表示，断供目前并没有想象的那么严重，但是肯定存在。
时至今日，断供早已不是秘密。在深圳的各大律师事务所，前来咨询断供风险的客户日益增多。“断供者在断供之前都会经过多方咨询和慎重考虑，才决定是否断供。”刘子孺律师告诉记者。
按照中国人民银行的规定，银行评估信贷资产质量分类制度可以划分为正常、关注、次级、可疑、损失5个等级。其中,逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；逾期90天以上至180天将被列入次级类；逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。
一位不愿意透露姓名的银行个贷部经理告诉记者“断供的后果很严重”，如果业主断供超过三个月，银行就会将其列入不良贷款名单，继而会通过法律途径起诉业主，申请对业主的房产进行查封和拍卖。如果房产的拍卖价格低于银行欠款，银行还会通过向法院申请查封业主的银行存款和其他财产，直到还清所有债务。
结束采访的时候，记者发现深圳很多商业银行都挂出了“珍惜信用记录,享受美好人生”的横幅,红布白字在阳光下显得格外醒目。
(为保护当事人隐私,文中断供对象和涉事业主均为化名)
-权威访谈
发改委特邀研究员、深圳大学国世平教授
断供未成主流银行须弹性应对，真正的断供潮极有可能在明后年爆发
南方日报:断供会带来什么样的风险?
国世平：如果房价跌幅超过30%，就可能出现负资产。购房者如果此时选择断供，银行在无法追回全额贷款的情况下就会造成坏账。而巨额的亏损或坏账有可能压垮整个国家的银行体系。
在深圳，绝大多数业主购楼款主要来自商业银行贷款，楼市下跌对金融体系的负面作用不可忽视。去年商业银行增量贷款中有大约30%投向了房地产业，如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。
南方日报：据您了解的情况，深圳目前所谓的断供现象是不是很严重?
国世平：据我所知，目前深圳并没有出现大面积的断供，银行的风险也还在可控范围之内。但是由于滞后性的原因，真正的断供潮极有可能在明年或后年爆发。如果银行不采取措施及早进行防范和控制，一旦出现危机后果不堪设想。
银行应该采取弹性做法，不能一拍了之
南方日报：在您看来，银行该如何采取措施?
国世平：国务院已有相关调研组就深圳楼市断供引起的金融风险问题进行调查，相关措施也在制定当中，细节不便透露。从我个人来说，在排查住房贷款风险的同时，银行在这个时候不应该一刀切地为了回笼现金将住房拍卖。对于那些无力支付月供款的购房者，要区分他们的具体情况，采取比较弹性的做法。比如原定要月供5000元,现在情况变了，可以减少一些，每个月供2000或3000元，使购房者负担不致于过重，共渡难关。
南方日报：现在有不少呼声要求政府救市，您觉得政府应该发挥怎样的作用?
国世平：政府的干预不宜太多，最该做好的就是处理好监管和规范秩序问题。
个人破产制度可行性不大，完善信用体系是关键
南方日报：其实,香港曾经也出现比较严重的负资产问题，出现过不少“负翁”。但香港有个人破产制度，他们可以申请破产，进行财产清算，豁免某些债务，这一做法对我们有没有借鉴意义呢?就目前而言,深圳的房价仍有下挫的可能，“负资产”群体将如何面对呢?
国世平：个人破产制在我国可行性并不大，因为缺乏最重要的个人诚信制度，整个社会的诚信体系尚未完善，这是实行个人破产制的最大障碍。国外的个人破产制度依赖于完善的社会诚信体系，发达国家有完善的个人信用管理制度,其个人财产非常清晰，故而使得确认个人破产易如反掌。有效的个人信用制度需要一个形成全社会范围内的个人信用体系,要有个人信用评估制度、个人信用风险管理制度。立法、司法机关可以对不守信用的个人进行严厉的惩罚，发挥法律信用制度的保障作用,进而从根本上保障自然人破产制度的实现。
国外对于申请了个人破产的自然人的消费是非常严格的，只是保障其基本的生活开支，其它都有限制。比如不能打的士,不能住高级宾馆，不能开轿车等。而要去监管这些细微的事情对于人口众多的中国来说几乎是不可能的。而就目前我国的个人信用状况而言，即使法律给予自然人破产能力，那也只能是一纸空文。
现在处于非常时期，消费者一定要根据自己的实际情况购置物业，不要盲目跟风，目前深圳的“负资产”问题已经给大家提了一个醒。