房子升值四要素

• 发布日期：2007-10-16 21:19:01 来源:

一是位置。 

　　在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。房地产业内有一句话叫“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，由此可见地段的重要性。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。 

二是商圈。 

　　商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公楼或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二，在离就业中心区3至5公里的地带将集中成一个规模的、统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射２０分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。 

三是环境。 

　　包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。 

四是配套 
　　
　　在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过

　　新房

　　优势：选择空间更大，买新房无论在房型、朝向、楼层等方面有很大的选择空间，不象二手房“受制于人;新房设计较好，房型缺陷较少，功能更齐全。开发商一般能够注重小区绿化、景观造型、物业管理及配套设施建设等;部分发展商为了尽快卖房，有可能采用先进的建材(比如节能环保材料、高新科技建材)以及新颖的建筑设计。此外，还有可能大幅度让利，提供各种各样的优惠活动。

　　劣势：交房期不确定，无法马上入住(一般在购房后一年左右才能真正居住，要多支付一年的利息和租金);有些新楼盘周边配套设施不方便，有待进一步提高;目前有些新盘地理位置相对比较差，生活成本一般比较高，交通需要一段时间才能成熟。

　　二手房

　　优势：房源选择面广，价格弹性大，小区品质可见，房屋质量可控，同等价位地段配套更佳，可以随意选择邻居，购买装修房可省下装修费用，充分了解物业管理水平，二手房有时候等同于新房，二手房交易越来越趋向于公开透明。

　　劣势：交易过程中涉及的税费较多，交易过程中的安全隐患应选择大品牌中介公司。

　　新房卖点

　　1、新房实用性价值增大，整体价值提高

　　2、新房注重小区周边绿化环境

　　3、新房物业服务提升到位快捷便利

　　4、新房交易较为透明流程较为规范

　　5、设计较好，房型缺陷较少功能更齐全

如何“挤干”二手房价的水分？ 作者:边杨柳　 来源:焦点房地产网　 　点击次数:57684 次 　时间:2009年-06-01 13:25:27

    购买二手房与购买新房有所不同，购买新房时，购房者面对的是开发商，房价由开发商说了算，但购买二手房则不同，房价的决定权在卖家手上，买卖双方有多次见面机会，因此应该抓住时机进行还价。

　　忌讳狮子大开口

　　在市场处于观望时期，买家与卖家讨价还价的可能性大大增加，而在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。有专家表示，近期买家还价的成功概率大大增加。

　　买房还价并非买衣服，千万不要狮子大开口。业内人士提醒说，虽然目前有不少卖家已有耐心听取买家的意见，并有可能接受买家的还价请求，但是并非能够接受狮子大开口式的还价。

　　业内人士指出，还价也应随行就市。以前的价格并不能作为还价的参考标准，因此专家建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，这样成功的可能性才会增加。

　　还价也要“对症下药”

　　还价也有技巧可言。专家表示，所谓“对症下药”，也就是要根据实际情况来进行还价，而并非盲目为之。

　　专家表示要“对症下药”。其实要做到“对症下药”，买家首先要做的就是区分哪些人容易还价。一般情况下，换房者的卖家难以还价，因为他们是考虑换房出售房子的，对于这样的卖家来说，他们心中原本是希望卖出高价来减轻换房负担，这种情形也可以推而广之，即换房者不易还价。还有就是“急抛房”不能还价，因为“急抛房”挂牌价往往低于市场水平，可遇不可求，遇到这样的机会最好是马上抓住，如果还要讨价还价，等于是白白让机会溜走。

买房：知道哪些是冤枉钱吗? 作者:边杨柳　 来源:焦点房地产网　 　点击次数:57699 次 　时间:2009年-06-01 13:22:29

    正如房地产开发商的成本、费用、开支貌似一样实际完全不合口，买房，看起来是买受人与出卖人之间的一纸合约，对单价、总价、付款及其他事项进行了认真的约定。事实上，这种约定当中，含有一种根据时间、市场形态、买卖博弈与信息是否完全决定的泡沫价格，在开发商来说，就是成本转嫁，尤其是当开支缺口非常大于费用缺口，而费用缺口又非常大于成本缺口的时候，买受人是最终的替罪羊，如果我们能够在买房选择过程中有效认识一些价格构成，自然少花些冤枉钱。另外，买房，在多数人眼中是喜气的事儿，因此也不免会走走后门，或打来律师求证，或边看边选边度假式的逗留在各个花哨的售楼部之间。而在你逗留的当儿，也许会签订二次装修的单子，也许会被一款新家具或电器所吸引，也许围绕你所买小区还会滋生许多不经意事项，让你很慷慨地掏腰包，事后发觉不是太合算，这难道不是冤枉钱吗？ 
   
    对于买房，已经买了，那么为了不至于花些冤枉钱，我的建议是，买房后是晒房，晒在那儿一阵子再说，不要爱不释手，经常流连，因为现在是一个营销时代，什么样的业务员都让你不知不觉中了套，当然他们也并非没有善意，问题是，房子买了至真正交用，再到真正入住，还有些其他不可预见的事情有可能发生，不妨隐忍，等一切都水落石出的时候再添置也不算迟。

    买房前呢，比如是否一定要邀请三朋四友到场参考，是否一定要全家出动，是否一定要歪着找门道验证一下，是否一定要走弯路来寻求法律、政府职能部门甚至验房师来伴随左右，我觉得，买与不买是个坎，一旦过了这个坎，后续的业已被客观决定，即，你是为了有房才买房，还是已经有房，再买房。这才是问题的关键，接下来我们探讨，决定买以后如何不花冤枉钱。

    抢着买地会产生冤枉钱。一个区域大家都知道快要成熟了，想摘桃子的人多，而那个必欲得之而后快的开发商，旗下项目，无论其如何做产品差异化，如何营销，其在楼面成本方面的调出部分，肯定是买受人承担的冤枉钱。笔者的呼吁是远离地王，远离不计后果拿地的项目。

    说完地，再看具体项目，在出身上花钱的项目肯定存在冤枉钱，有些地段，有些区域，不具备高档房的建设条件，就是个居住区而已，但有些开发商自高自大，决定上马一个高档项目，这是丫环的出身做小姐的姿态，其必然会在规划设计建筑材质与服务等所有跑龙套的方面多花钱，你想想，彩铝与白玻哪个好，在一个并不热闹的地儿双层玻璃跟一般玻璃，还有早前立面建材有些使用到五六十一平的涂料，开发商的任何付出，你都要与该地段的本质出身拿来对比一下，通过一下大脑。

    刚才说的是硬件，再来看看软性的，是否真有文化这个项目内涵？文化内涵到底是通过后期物业管理，社区建设来体现，还是修建性会所，高档的各类出名头的设施，如果一个项目独立建设会所，独立建设泳，独立开展配套医疗或教育设施，这些开支最终都由买受人负担，有用吗？学校教育也会市场化，你有钱就进，没有钱，哪怕你住在旁边，也无益。

    接下来还有冤枉钱，合同，买受人与出卖人合约，你自己多问，多闻，多望，多切，思量，把一切防患于未然，自然将来就不会花冤枉钱了。相反，你只图眼前，被上帝化感受所沉醉，未来还有可能花冤枉钱，除非你对自己的权益若无其视。

　　此外，如果卖家心态较好且不缺钱，则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向（如有意投资股市，或者经营方面缺钱等），则可以大胆还价。

　　挤干房价中的水分

　　还价其实就是要挤干房价中的水分，剔除房价中的不合理部分，使得购房成本下降。那么，房价中的水分从何而来呢？下面将结合具体情形来做详细分析。

　　虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修画划上等号，装修部分使用时间已经超过三、五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。

　　其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。

　　此外，众多周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。

　　业内人士同时提醒，还价不能咬定“一口价”，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。专家建议，买家先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会

　　6、超前设计增加楼盘可持续价值

　　7、配套、功能、技术提升新房超前是卖点

　　8、新房装修省事省心

　　二手房卖点

　　1、二手房价格比较便宜能淘到合适的房子

　　2、二手房不一定就是便宜没好货

　　3、二手房适合“懒”人买

　　4、二手房及其配套一般都比较成熟

　　5、二手房的购买选择面越来越广泛

　　6、二手房的投资潜力已经崭露头角

　　7、二手房购买风险比较小

　　8、二手房让您择邻而居成为现实

　　二手房和新房分别适合哪类人群

　　住宅是生活方式的主要载体之一，而生活方式主要取决于人们在社会各阶层中所处的位置及其自身对于未来的认知，也就是人们对客观的生存状态和生活的主观认识。不同的生活方式最终会反映到他们所选择的住宅上。从选择的住宅角度分类，我觉得新房比较适合于：注重追求生活品位和居住环境，有能力预支未来的人选择郊区置业;发展事业、方便子女就学的成功人士选择市中心生活;选择市中心边缘的过渡性住宅的人大多数为单身人士。

　　二手房比较适合首次置业者、拆迁人群、低收入购房群体，以旧换新”改善居住条件人群、工薪阶层、中等收入群体部分长期投资人士;

　　毕竟大家需求不同，合理安排才是最重要的选择。