房价疯狂上涨，政府疯狂卖地

在一轮轮调控之后的年末，地王为何纷纷现身？

在风急雨骤的调控年末，“地王”这个词汇，再次频频现身各大报章。

12月7日，位于北京CBD“金十字”的中服地块进入第二阶段评标——意味着北京的新地王呼之欲出。这6宗地最高报价总和为238.29亿元——这将成为北京史上最高的总价“地王”。

不仅是北京。尽管“房地产调控”这个关键词基本贯穿了整个2010年，但临近年末的时候，仍在多个城市相继涌现“地王”——即在土地拍卖中以创出新高的价格被拍得的建筑用地。

距离“9·29”新政一个月的10月29日，雅居乐夺得了南京地王。在接下来的11月，更是地王频出——25日，广州、武汉、杭州三地的地王或单价地王问世；29日，温州拍出楼面价3.7万的新地王；30日，上海将年初卖出、后遭退回的地块以3倍价格作为底价再拍卖——成就了沪上新一任的地王。

同时，多个城市的地方政府为了争取完成年初制定的供地计划，无不快马加鞭地卖地——因为他们距离设定的供地计划还差一大截。可见，地王高潮仍然会在12月内掀起。

面粉贵了，想吃面包的人都在担心面包也会变贵。作为房产开发的成本之一，地价被一再推高，是否意味着已大幅飙升的房价将无惧调控而再续升势？

总是完不成的供地计划

土地拍卖现场的各种景象和数据记录着2010年末“地王”的横空出世——

一次次举牌：南昌地王加价逾200轮，广州地王历经222轮抢牌竞赛，南京地王更在350轮竞拍中决出。

一个个天价：从总价看，武汉地王近54亿，广州地王值86亿，即将问世的北京地王开标总额超过238亿；从楼面单价看，南昌地王每平方米2万，杭州地王2.5万，而温州地王以3.7万创下了全国住宅楼面价的新高纪录。

一轮轮上涨：较拍卖的底价，南昌地王溢价率近200％，南京先后产生的两块地王溢价均在5倍以上，而上海即将拍卖的两幅退定地块，其底价即已是年初出让底价的3倍以上。

11月以来，多个城市进入了“突击卖地”时间，因为他们要赶着完成年初制定的供地计划。

经过2009年房价大幅飙升后，地方政府似乎都对卖地“信心满满”：今年全国30个省区市2010年度住房用地计划拟供应量约18.5亿平方米，与去年全国住房实际供地7.65亿平方米和前五年平均年度实际供地量5.47亿平方米相比，增幅翻倍甚至数倍。

不过，上半年全国实际供应土地5.6亿平方米，只完成当年计划的30％。其中，广州计划供应500万平方米，实际供应62万平方米，完成率仅12％，是当时全国完成率最低的城市。上半年实际供应量低于全年计划的城市还有深圳、重庆和嘉兴。而北京也仅为22％。到了第三季度，这些城市也未进行大规模的土地出让，所以只好在年底冲刺供地任务。

其实，供地计划是一笔“糊涂账”。从往年来看，各地地方政府几乎很少能完成年初制定的供地任务，计划落空已成为常态。广州甚至“动态调整”、一再修改供地计划：从年初的764万平方米，缩减到500万平方米，再到后来的200万平方米。

这跟今年前10个月土地市场低迷有关：中国指数研究院的数据显示，全国105个城市住宅用地楼面均价，1－4月是持续下降，经历了6－9月的小幅波动之后，10月又显著下降；105个城市溢价率方面，今年一季度同比增幅均保持在三位数以上，但4月之后便直线下降，6－10月则保持了同比负增长态势。

同时，根据中邮证券对前10个月数据的统计，开发商对土地购置面积增速提高，而土地购置费用增速下降，说明土地单价有所下降。总的来说，在11月之前，全国土地供应不多，价格也不高。

然而，今年政府加大了房地产调控力度，要求加大供地总量和保障性住房的供地量。在今年的18.5亿平方米供地计划中，保障性住房、中小套型商品房、大中高档房的占比各为33％、44％、23％。而且，国土资源部土地利用司司长廖永林曾经表示，今年的住房供地计划执行情况，将与地方的新增建设用地指标进行挂钩。对于没有按期制定住房供地计划，或者制定的供地计划不符合规定的，国土部将根据具体情况，扣减地方用地指标。

因此，地方政府为了达标，只好选择出让较大面积优质的地块——既能激活土地市场人气，也能卖出高价。从上述拍出的地王来看，多数属于市区的成熟和良好地段，都是引人垂涎的“肥肉”。

果然，从中国指数研究院的数据来看，全国120个城市11月土地市场供应量冲高，达到4318万平方米，较10月份环比上升15％，同比增幅11％；楼面均价也较10月份的“谷底”价环比涨32％。

乘着这个势头，赶着达标的城市都“火上浇油”：据北京市土地整理储备中心数据统计，12月份北京拟入市的地块中，居住用地有24块，总面积达到433万平方米，较11月增长112％；武汉将在月内出让59宗地逾400万平方米，创该市单月最大供地规模。

但据国泰君安测算，每年对于住宅的刚性需求和改善性需求为新增建设面积10亿平方米，对应是每年6亿－8亿平方米的新增土地供应量。但目前无法达到这个数字的供给。

今年前11个月，全国120个城市累计供应住宅用地近4亿平方米。“尽管这个数字接近满足基本需求，但是算上投资型需求、开发商囤地等因素，土地还是相当紧张。”一位不愿具名的地产分析师表示，这种整体紧张的状态，为地王的产生形成了推波助澜的背景。“供地多了，也不绝对意味着商品房供应会多起来。”

从整体上来看，1996年－2009年，房地产开发企业累计购置土地面积共计37.8亿平方米，其中有12亿平方米处于持续闲置状态。2009年，北京和上海的土地闲置率高达42％和53％，远高于全国平均水平。