房产征税，兼顾稳定和公平(国际视野)

《 人民日报 》（ 2010年12月13日   15 版）

日本东京的高楼大厦。
本报记者 崔 寅摄
很多国家征收房产税，对房地产市场起到一定调节作用，同时兼顾社会公平。本版遴选一些国家房产税的征收制度，以期对我们研究推进房产税改革有所启迪。
房产估价和税率是决定房产税高低的关键因素——
美国  大头用来建学区
本报驻美国记者  陈一鸣
在美国，对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。
目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。
对于一个房主来说，房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。
对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过，由于与学区税相比，郡税和城市税所占比例并不大，地方政府在对房产进行估价时，通常都会表现得比较“保守”，评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%。加利福尼亚州的法律更明文规定，房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40％。为了吸引外来投资，有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。
与政府相反，在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好。为了解决涉及房产估价方面的争议，每个郡都有一个房产估价仲裁程序。有时学区会主动提起申诉，指控某一个房产的价值被低估了；而觉得估价不公的房主也可能申诉，抱怨自己房屋的价值被估得过高。
房产税的税率每年由地方政府根据各种预算收入和支出的情况而定，因此不同的地方税率会有所不同，并且处于不断的调整变化之中。举例来说，如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年，这个地方的经济发展了，房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房产税的税率反而会下降一个百分点。也就是说，不一定房价上涨了，房产税也必然会跟着水涨船高。
从目前的情况来看，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8％—3％之间，并以1.5%左右的税率水平居多。记者的一个朋友在洛杉矶郊外河边镇拥有一套住房，房屋的估价约为30万美元，按照1.5%的税率，每年要缴纳4500美元的房产税。
在房产税的收缴方面，美国地方税务部门经过多年探索，已形成了一套行之有效的管理措施。比如，有的城市规定缴税的起始和截止日期，提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠，过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和拍卖。
在大多数美国人看来，有财产就要缴纳财产税，因为只有交了税才能要求政府提供良好的公共服务，自己并不会因为交的税多而吃亏。在绝大多数情况下，美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的，这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关。如果一个地方的房产税收得太少，政府就可能没有足够的钱为公务员发放工资，公路和下水道出了毛病也无法及时修缮，街心花园里的各种设施也可能会锈迹斑斑。就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒适，也会由于无法享受到高品质的公共服务，而使生活质量下降。
对于美国公立学校的学区来说，从添置操场里的运动器械，到支付校车的庞大开支，从为教师发放工资和福利，到为低收入学生免费提供营养午餐，每年的开销大得很，因此从房产税中抽得的比例也高得多。如果一个家庭的孩子选择公立学校的话，从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费，这笔钱都出自他们缴纳的房产税。假若赶上了一个好学区，孩子就会接受更良好的教育，将来的就业和人生前途也会更为光明，家长自然会欢喜，当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多。在美国，想了解一个地方的公立学校教学质量如何，只要看看那里的房产税水平就可以了。
为了保证“居者有其屋”，美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策，并对低收入者采取了很多减免措施。比如，一个人在向联邦政府缴纳个人所得税时，其纳税的基数是其全部收入减去已经缴纳了的房产税。美国的个人所得税税率较高，用个人所得税作为杠杆调控房地产业，效果会比较好。美国加州的法律还规定，残疾退伍军人最高可免除15万美元的房产税。
美国房产的交易税大概为房价的2％—4%，一般由买卖双方平摊，在过户时一次性交齐。一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时，如果售价与当初的买价相比，收益不高于25万美元的话，便可以享受这部分所得的免税优惠；对于已婚家庭来说，差价收益在50万美元以内，也可以免税。
综合不动产税和房产转让所得税双管齐下——
韩国  利用赋税稳定房价
本报驻韩国记者  莽九晨
韩国房地产市场也经历过快速增长的阶段，但随着韩国政府出台多种赋税制度，房地产市场的投机行为已基本得到控制。近日，本报记者就韩国房地产实行的赋税制度采访了韩国赋税研究院研究员朴明浩博士。
朴明浩介绍说，韩国政府为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产税。1997年亚洲金融危机之后，为了快速恢复经济，韩国政府放宽了房产转让制度，并实行低利率政策，这对促进房地产市场发展起到了积极作用，但也助长了房地产投机，导致了房地产价格过快上涨，并产生一定的资产泡沫。尤其是2001—2006年，韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长，而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年，首尔地区平均房价上涨就达到19.2%，首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。为了抑制房价过快上涨，韩国政府于2005年出台了综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元（1美元约合1144韩元）的家庭，并根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，也是根据财产价值不同，所负担的税率也不同。因此，如果将财产税和综合不动产税算在一起，拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。
但事实上，综合不动产税的出台对抑制房价快速增长并没有取得明显效果，因为每年房价上涨的速度要远远高于每年所要承担的赋税，所以房地产投机行为依然存在。为了打击房地产投机行为，韩国政府又出台了更为严厉的房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，再加上之前的综合不动产税，韩国房地产投机现象得到了很好地控制，房价也基本得到了稳定。
房产税涉及房子和土地，包括固定资产税、城市规划税等——
日本  根据时价征税
本报驻日本记者  崔  寅
在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。
一般说来，从房屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。
上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。
对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据固定资产评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。例如，本报记者手上有一份“东京都平成22年度（2010年度）土地、房屋税金说明”，上面写道：“由于2010年度不是评价基准年度，其价格原则上依据2009年的基准价格进行计算。不过，如果截至2009年7月1日地价出现下滑，将依据能够反映其下滑的修正价格进行计算。”
除了固定资产税外，还有城市规划税，这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与国家资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。税率由市町村自定，但不能超过0.3%的上限。例如，东京都的城市规划税税率即为0.3%，爱媛县新居滨市的税率为0.28%，长野县上田市的税率为0.2%。
日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。
日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免；再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免；65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。另外，对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免；不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。
有较为完善的《房产税法》和《房产购置税法》——
德国  法律运用讲技巧
本报驻德国记者  刘华新
在德国，只要有房产，一般需交纳房产税，只有当房产是文物，而且维护费用超过房产收益时，可以提出免税申请。
房产税是地方税，有专门的《房产税法》。计算方式相对简单，是按“统一的征税值”乘以3.5％。后，再乘以当地确定的税率。例如，本报德国分社的房产近140平方米，按此规定，计算的结果是每年分季度交纳900余欧元。这一数字相对固定，因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定，在东部是按1935年1月1日的数字确定，虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”，但实际上没有做到，所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值。
房产购置税可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。这个税也是地方税，相应地，有一部《房产购置税法》。在德国，房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%。
本报在德国的房产恰恰是因为这一项交税，与当地各方进行了颇有曲折的交涉。这处房产是上世纪末以本报驻德记者名义购买，因为个人购买手续相对简单。但是现在驻德记者已几经更换，因此必须过户到人民日报社名下。于是，几乎重新经历了一遍旷日持久的购房手续。其中，当地财政局核算，分社房产价值为270984欧元，需交纳房产购置税12194欧元。这可是一个不小的数字。因为现在人民日报社只是无偿过户，却需交纳这么大一笔金额，看起来确实很不公平。于是，我们在调研的基础上，按德国法律程序，通过税务顾问提出了异议。
同时，我们对柏林地区的房产价格进行了摸底。由于记者比较关心所住的小区，曾从小区的报纸《柏林周报》上看到一篇报道，没想到这时派上了用场。此文介绍了全柏林因金融危机影响而造成房价下落的情况。记者从中判断，分社房产现值大约每平方米1000欧元，总价值应是15万欧元左右，比上述财政局通知的270984欧元明显少得多。
综合上述情况，我们通过正常程序，全面提出异议：陈述过户历史原因，力争免税；在做不到免税的情况下，也要力求推翻原来的计算结果，减少税额。
不久，财政局来信，重新核算后的房产价值为151000欧元，税款从12194欧元改为6795欧元。减税目标达到，而且幅度较大。由于过期不交，即使仍处在解决异议过程中，还需交纳滞纳金，因此分社按期交纳了此款，同时继续争取免税。税务顾问与财政局交涉后说，根据德国《房产购置税法》和相关规定，即使无偿转移信托房产，仍需交纳房产购置税，免税可能性很小，除非经过“政治途径”。
去年3月25日，分社所在的维尔莫斯多夫财政局给税务顾问来信，称此案已转到他们那里，负责官员“再次审查了一切行政文件”，发现“既没有事务性错误，也没有法律性错误”，请求税务顾问再次审查，或继续提出异议，或收回原异议，如果一个月之内不再提出异议，便视为结案。于是，经过报社慎重考虑，终止了异议，并最终经当地法院完成了旷日持久的过户手续。
从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房势头——
埃及  向低收入者倾斜
本报驻埃及记者  李  潇
随着城市化进程的连年加速，埃及国内的人口流动近年来凸显的“大城市聚集”景象，仅首都开罗就容纳了全国近7800万人口的1/4，住房问题也因此逐渐成为了全社会广泛关注的热点话题。
开罗大学历史系一年级研究生赛义德来自港口城市亚历山大。他说，留在开罗意味着能够寻找到更多的就业机会，所以年轻人都会怀揣梦想来这里尝试。而且，随着全球气候变暖，很多港口城市和尼罗河三角洲低洼地带将可能面临因海平面上升而带来的土地减少问题，这也加速了人们向开罗的迁移。从埃及的人口年龄结构来看，目前29%的人已到适婚年龄，必然对住房存在刚性需求，而占到总人口50%的19岁以下人口也将在未来逐步构成住房需求的持续力量。
庞大的人口数量使开罗的住房问题变得十分“紧张”，而这种“紧张”并非仅仅源于房屋总量不足，而是更大程度地体现为房屋占有情况的贫富不均。三角洲集团地产经纪人萨利赫向记者介绍，在开罗市影响房屋价格的首要因素是地段，以公寓楼为例，同等高度、面积和装修标准的公寓，偏远地段同繁华地段每平方米的价格区间在750美元—8500美元之间。由于埃及实行土地私有政策，因此从理论上来说只要经济条件允许，就可以尽可能多地购买土地，并自行建造房屋。由于历史和社会等方面的原因，埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊，富裕阶层同低收入阶层在土地和房屋拥有量上也随之呈现出明显的两极分化现象。为平衡这种局面，埃及政府近年来不断调整房地产税收制度的相关细则，在“向低收入者倾斜”的总体原则下，力求通过房地产税制度使不同收入阶层的房屋实际占有量趋向平衡。
埃及住房部政策研究员尤素夫向记者介绍说，房地产税征收的对象为建筑和农业用地。按照规定，建筑类房产分为自用和出租，自用建筑类房产税为总价×80%×10%，于房屋交易时交付。出租建筑类房产税率为租金收入的20%—40%不等。同时，政府对建筑类房产征收治安税，该税项额度为房产总价×80%×20%。以上税种都由房地产所有者承担，埃及政府每10年对所有建筑和农业用地进行一次评估，根据评估结果研究是否调整相关税率。除国家规定的房地产税种外，各省市政府还可根据实际情况征收部分地方性税费，以开罗市为例，还对市内房产征收市政税（净租金的2.67％，由所有者负担）、使用费（总租金的4％，由使用者负担）和卫生费（总租金的2％，由使用者负担）等。
为减少低收入阶层的房地产税压力，埃及政府对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税。与此同时，从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头，如购房时需出具此前的住房状况证明，对已有房产者不再提供购房贷款，并且相应提高房地产征税额度和手续费，其中购买2套住房的原始税是1套的两倍，3套则在2套基础上再翻倍，以此类推。另外，由于土地私有，政府在调节住房分配时也从源头——土地层面入手，对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策，而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价。
不过，在实际征收环节中，埃及房地产税制度也面临着多年难以解决的问题。按照房地产税征收细则规定，征税对象应是全部完工的建筑，而对于“全部完工”的定义有十几项条目予以解读，如外墙装修完毕、房屋顶部封闭和大门正常开关等。因此，埃及相当一部分地产拥有者有意利用这一条款，在房屋建造过程中采取“局部不完工”的方式，如多层建筑的顶部故意不封顶、外墙装修只进行一半或者2/3、大门开关存在故障等，从而达到逃避交纳房产税的目的。对此，埃及住房部长艾哈迈德·迈格拉说，在实际操作过程中，房产拥有者出现建筑“局部不完工”的原因很难从客观上予以定性，不排除相当一部分人是为了逃避交纳房产税而故意为之，但也有部分人是因为资金不到位而不得已建建停停，也有人根据其家乡习惯，家里每出生一个孩子，就加盖一层住房。所以，为了提高房地产税的实际征收率，埃及政府近年来在进一步细化征收举措的同时，不断研究降低房地产税率的可行性，以从根本上减少房产拥有者对该税种的逃避心理和钻空子行为。