央行房地产金融报告引疑惧：楼市会推倒重来吗

http://finance.sina.com.cn 2005年08月22日 07:45 《理财周刊》
央行房地产金融报告解读：
央行报告会以何种力度实施
取消期房不会推升房价
预售变现售 开发商日子难过
提要：2005年8月15日，中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》，全文分3大部分，共计近2万字。其内容包括揭示6大地产金融风险、针对楼市调控的7大建议措施以及银行自身化解房地产相关金融风险的6大建议方案。对楼市里的每一个游戏参与者来说，其可谓拳拳到肉，字字见血。
在仔细精读该报告，并广邀各路专家商谈，同时结合央行以及政府各部门的过去10多年的政策走向脉络后，本刊记者认为：楼市可能有“推倒重来”的风险。
文/本刊记者江南
神说：人啊，我爱你，所以惩罚你。——印度诗人·泰戈尔
往往只有在时隔多年，回首往事的时候，人们才能看清过去那些纷繁枝梧的确切含义。
记者的家在一个上海二级繁荣商圈里，阳台正前方是一幢正在开盘的小户型公寓楼，它的前身是1994年遗留下来的烂尾楼，如今则是经常在报纸上做广告的时尚楼盘。
居委会主任王阿姨在这片上呆了20来年了，她每次看到这幢楼都要感叹：“10年前，出门走10分钟，至少可路过5幢烂尾楼，有时候觉得这里大概完了，不会有前途了，但是今天，所有的烂尾楼又活了，繁荣度远远超越当时，新的楼盘遍布，并且看着它们的价格从5000元/平方米到了14000元/平方米，不知道该说什么好了。”
当面对《2004中国房地产金融报告》(下称《报告》)时，一位房产开发商坦言：“如果人民银行的这些建议都成为现实，全国的房产开发商面对的将是比1993~1994那轮调控更为险恶的形势。”
2001年中国A股市场最高涨的时候正是全球股市低迷不振时，有一种言论很流行：“这和中国经济与国力的发展速度吻合，股市一支独秀因为我们的经济发展一支独秀”。当开始下跌，有人抛出“千点论”与“推倒重来论”时，反对声此起彼伏，很多主流的意见认为：政府绝对不会坐视，因为它会拖垮整个经济。
那么当这一切都成为铁一样的事实；当央行拿出这样一份呼吁取消期房、严控贷款、增加税收的报告；当这份报告告诉我们楼市即使回到5年前的水平中国经济也并不会遭受不能承受的打击时；当这样的报告绝非偶然而是能看出一以贯之的逻辑和决心时；如果有人说这是楼市“推倒重来”的序幕，你能接受吗？
《报告》体现央行政策的一贯逻辑
《报告》是一份逻辑十分严谨，推理非常充分的文本，记者在解读时试图通过一条主线，以及三大值得重点关注的要点来全面理解它。
这条主线就是央行从1998年至今的政策变迁以及它的背景。
1998年是央行房产金融政策的一个重要转折点，此前的放宽也好收紧也罢，针对的是房产商，个人金融不牵涉其内，而1998年以后，银行向消费者发放按揭贷款。1998 年，当时贷款基准利率超过10%，个人购房意愿不强，住房制度改革没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999 年为刺激国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。
业务开展不久，有的银行按购房额全额贷款，也就是通常所说的“零首付”，于是，央行第一次开始了“风险管制”。2001 年6 月19 日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195 号)(以下简称《195号文》)。“零首付”从此淡出，但银行推动个人房贷的决心未变。
此后，在银行资金的推动以及中国住房改革的双重推动下，中国楼市进入了高速发展期，但也产生了一些社会不和谐因素以及争论。2003年，由于长三角等区域的房价上升极快，引发了一场关于“房价是否有泡沫”的争论，谢国忠等空方人物强劲登场。
有鉴于此，央行2003 年6 月13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003 ]121 号)(下简称《121文件》)，这个文件对房产商获得贷款的资质提出了比较高的门槛，对“四证不全”的地产项目不给予放款，要求开发商自有资金超过项目的30%，同时对个人购买第二套或二套以上住房或者购买别墅项目的，适当降低按揭成数。
此举立刻招致了以北京开发商任志强为首的开发商利益集团的强硬反弹。任上“两万言书”极力鼓吹若《121文件》不打折扣地实施，不仅中小开发商难以为继会给中国经济造成极大损害，更会导致房产供应量大大降低而让社会大众买到房。
总体而言，当时的房价虽高，但即使在上海等最高的地区，市中心区域依然以万元单价的房源为主流，外环内中低价房源仍较多，矛盾并不突出。加之当时媒体频传“外资机构
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用言论做空中国暗地里大肆进军房产”，矛头直指空方大将别有用心，那场争论以房产商为首的多方大获全胜告终。
于是，随后的一年多时间里成了房地产成交量和价格均突飞猛进的局面。《报告》显示随着这个突进的过程，房地产贷款增速也急剧增加：2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元，比上年同比增长22.8%，而2005年一季度房地产贷款余额达到27650.亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。
正是由于2003年下半年~2005年初的这一波房产暴涨引发了今年开始的大规模调控房价的风暴。政府层面出台了“国八条”和“七部委联合通知”，税务总局也频繁提及长期未征收的“房产个税”以及多次酝酿始终无结论的“物业税”方案。而在央行这个资金龙头的层面，除了3月17日的上调房贷以及公积金利率以外，就以本次出笼的《报告》为最大规模的风暴。
综观这个“房地产市场繁荣程度VS央行对土地开发贷款以及个人按揭贷款收紧程度”的双重演进过程，我们不难看出两者是成天然的正比关系的。当1998年的房地产市场因上一轮调控而极度萧条时，信贷政策的宽松程度到达了极点，“零首付”都得以通行，而随着房产市场的繁荣，银行先是关停“零首付”之类的略带违轨的业务，再慢慢提高土地开发贷款门槛，最终将矛头指向了个人按揭贷款业务。
从这个角度来讲，不管“取消期房”等比较激烈的建议能否短期内实施，央行抽紧开发商及个人房贷链条的步伐已经不可逆转。有不少开发商和中介拿2003年的反抗《121文件》成功出来说事，认为今度调控仍不足为惧，但事实是量变已经积累成为质变，以2003年的犹豫来揣度2005年的果断绝不恰当！
解读要点一：央行《报告》为何不再支持房产持续走高？
首先说土地开发贷款部分，也即开发商贷款，《报告》叙述的理由除了风险还是风险。
“据国家统计局统计，2004 年房地产开发资金共筹措17168.8 亿元，其中第一大资金来源为‘定金和预收款’，达到7395.3 亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6 亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4 亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。
但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。”此其一。
另一方面，银行认为房地产开发企业的资产负债率过高，仅北京的平均水平就达到81.2%，“一旦资金链条断裂，风险就会暴露”。其次，开发商勾结银行工作人员用假按揭形式骗贷现象比较严重。
最危险的是，土地开发贷款的信用风险很大，因为现在地方政府为企业使用土地进行保证担保贷款的行为很普遍，而这是《担保法》所不容许的。换而言之，银行不想成为地方政府推动土地价格的“垫背者”。
这些立场决定了银行对土地开发贷款极端谨慎的心态。
对个人按揭业务方面，银行首先认为现在的“扶持中国住房改革”的使命已经不存在了。因为“我国人均居住面积虽然低于西方发达国家，但却超过了中等收入国家的水平。据建设部统计，2003 和2004年底，我国城镇人均住宅建筑面积分别达到23.7 和24.97 平方米，超过了20世纪90 年代初期中等收入国家平均20.1 平方米的水平。”
其次，从道义上说，银行认为现在中国人的居住标准已经违背“建设节约型社会”的目标。《报告》中明确说上海、江苏、浙江、北京等地少人多的大城市，住房标准都远远超过香港和东京等地。
当然，银行最关注的肯定还是风险。这包含法律、价格、政策风险。
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法律方面，银行对最高人民法院2004 年10 月26 日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》非常敏感，认为按照该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
《报告》对价格风险以及政策风险的描述则尤其值得所有关注房产的人为之侧目。
《报告》说：“房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”
这句话意味着，央行层面完全不认可现在某些房价上涨过快地区的房产价格的合理性，认为它们潜藏着极大的暴跌风险，而这个跌幅会有多大？央行《报告》给出的“参考价”是“跌到贷款比例以内”。《报告》后文也提到近期上海等地的商业银行已经开始把按揭比例提高到50%——换而言之，银行认为跌价在50%以内都是正常的。
“虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，按揭贷款可能出现风险。”这是银行透露出来的“政策风险”。记者认为，这句话简直有“泄密”之嫌，之前尽管社会上对“物业税”和“所得税”以及“土地增值税”的讨论很多，但政府部门从未有正式明确的结论，但《报告》则已经明显地提及税收政策的改变以及透露了这种改变会剧烈到“让按揭贷款出现风险”的地步。
该文还称：“开征不动产税在国内已经研究讨论多年，财政部也已在部分城市开展试点。开征不动产税的目的在于给地方政府提供稳定的税收来源，促进房地产市场的健康发展。各种房地产税不仅要涵盖开发、交易和使用全程，而且要鼓励自住型需求，抑制投机型需求。”
解读要点二：《报告》全面否定房地产行业吗？
答案是否定的，《报告》不仅开宗明义地指出这是为了促进我国房地产行业的进一步发展，在内容中也多次提出实际支持的方向，只不过从全面支持转向了部分重点支持。
支持的重点是自住的“普通住宅”。
《报告》说：“要加大普通商品房的建设力度，抑制高档房建设。要严格区分居民房改住房、居民居住购房需求与投机性购房行为，对第一套住房和第二套住房采取差别性的税收政策和房屋贷款利率政策，提高第二套住房贷款首付的比率。对普通商品住房和高档商品房实行差别政策，促进普通商品住房的供给与销售，在土地和信贷、税收几方面控制高档商品房建设的规模。促进中西部地区房地产业的发展，适度调控东部发达地区和中心城市的房地产市场。”
《报告》甚至考虑到了“不动产税”开征后要区别对待：“要考虑对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。”
于此可以想见，未来的房屋市场上，何种房屋会是暴跌的品种——非普通住宅。最近上海市场上很多中介拿“央行上海总部给10年以上房屋贷款松绑”出来说事，认为是市场气氛开始放宽的标志，乃至依此推断楼市“十月复苏”，温州炒房团“王者归来”云云，纯属对政策导向的误读，央行只是给予实际解决居住困难的房子以适当扶持而已！
解读要点三：央行《报告》提出的措施有多“辣手”？
“停止销售期房”！这是外界最哗然的一条限制措施，本刊在后文中会对此详细分析，先就《报告》提出的其他几条方案做一点解读。
措施一：完善房地产市场管理，具体包括“一是打击虚构价格、哄抬房价、炒作销售

的行为。二是建立房地产重点监控区。考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。三是考虑取消房屋预售制度。”
记者认为，对目前上海的地产价格而言，最严重的打击反而可能是第二条。因为第一条太空，第三条不见得是近期能实行的，而对于检测境内外炒房资金(尤其是对境外的资金)这点，银行既有理由又有手段保证更是汇率改革的当务之急，实施力度可能最大。
事实上，该《报告》中对“境外热钱”本来就有详细的描述：“据人民银行上海分行统计，2004 年1-11 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150 亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70 亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005 年前两月，境外资金购买上海单价11000 元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000 元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8 倍和3.1 倍。”
这些钱如果被严密监测并加以限制，后果如何不言而喻。
如果说“取消期房”已经让开发商惊出一身冷汗，那么以下三条更具现实可操作性的限制不知道会让他们作何感想？
首先是制止土地囤积：“土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让。要加大对闲置土地的清理力度，严格执行土地出让合同约定期限届满1 年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回土地使用权的法律规定，制止囤积土地行为。”
现在社会上有种言论，认为《报告》如实施，“死”得最快的是无规模的中小开发商，而就这条意见看，“死”得最爽气的肯定是手里攥着N多地没开发的大开发商。
其次，很“恐怖”的“税收调控”又来了。“充分运用税收手段加大对投机性购房行为的调控。为调节开发商的过高利润，建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。”
“土地增值税” 说得很多不多介绍了，简而言之就是土地差价按照30%~60%累进缴纳，对那些通过协议转让拿到很多地的开发商(又是大开发商居多)是多大的打击不言而喻。
最后，《报告》建议银行对房地产开发贷款建立“信用档案”：“审查房地产开发公司以往的信用纪录，包括是否延迟交付楼宇，是否拖欠工程款，是否将银行贷款挪作他用等。”等。
从实施的可操作性而言，这条又是目前最容易的，但它其实对房产商的资金链同样有着非常重大的“抽紧效应”。要获得贷款，就必须不延迟交楼、不拖工程款、不挪用贷款，但是这样一来——资金不是更紧张了吗？
“推倒重来论”再现江湖
关于这个《报告》中又多少比例会被采纳实施，其中又有多少能不打折扣，实施时间有多长，会对房价造成何种影响，肯定会在今后一段时间里引发更大规模的争论。
但有两点是毫无疑问的，第一：央行《报告》以充足的理由，雄辩的逻辑，论证了它现阶段对国内房地产业的态度，简而言之就是6个字“看空，谨防风险”，由央行的重要性来看，它的态度很大程度上可以代表最高管理层的态度，这种集体性的预期值得关注；第二，央行即使无法直接决定税收、土地部门的决策，但它至少可以在银行系统内行使自己的意志，比如对待期房，尽管不能直接取消，但完全可以不给予期房以贷款，这同样是致命的。
鉴于以上种种预期，鉴于今年“两会”以来种种政府管理层的监管措施，更鉴于目前房地产市场已经存在的极度观望情绪弥漫、卖家资金链已实际绷紧的境况，本刊在此建议购房者将谨慎心提高到“黑色警戒”的地步，谨防2005年的房地产行情走出2001年后的中国A股市场行情，重演“楼市推倒重来”，遭致重大损失。
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