央行：2004中国房地产金融报告

编辑时间：2005/11/01 经济学俱乐部
2004年房地产市场和房地产金融形势
2004年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让，但开发进度较慢。
房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征：一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。
在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。
房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是假按揭凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。
为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。
要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。
为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范假按揭风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。
2004年房地产市场的基本情况
一、房地产开发建设增幅回落
投资增幅回落。2004年，全国共完成房地产投资13158.3亿元，比2003年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1季度回落14.4个百分点。
新购置土地增幅下降较多。2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。
新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。
二、房地产市场的供求关系得到改善
供给增速减缓。2003年2月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降，2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1％和2.3％。
需求增长较快。2004年全年商品房累计销售3.8亿平方米，销售面积较2003年增长13.7％，其中商品住宅销售3.4亿平方米，增长13.9％。
供给与需求趋于均衡，出现了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1，供求之间的差距持续下降。
商品房空置面积得到消化。2000年至2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1.28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年下降了3.8％。
三、房屋销售价格上涨较快
全国商品房和商品住宅价格稳中趋升，但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度为基期(1997年4季度＝100)，可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数。从价格指数走向可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。
2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7个百分点。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%，分别是上海19.9%，厦门16.5%，成都14.7%，青岛13.7%，杭州12.4%，济南11.9%，宁波11.4%，南京11.2%。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。
四、住宅供应结构性问题凸现
中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。
从竣工套数来看，2000年、2001年和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6％和35.4％，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、12.8％和8.9％。别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999年的2.3％上升到2003年的3.6％。
五、投资性购房需求增长较快
尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2%，但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。
据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。
部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房(购买后不到两年)短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。
六、境外资金进入热点地区房地产市场
受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。
七、已出让存量土地没有及时得到开发
土地价格增幅下降。2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10％以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10％以上。2005年1季度地价增幅开始回落(见图4)。
土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。
开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60％-70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。
全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。
从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势(除2001年比2000年小幅下降以外)，2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。
2004年房地产金融的基本情况
一、房地产投资到位资金增幅下降
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为定金和预收款，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。
但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。
二、房地产贷款增幅较高
2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003和2004年两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。
房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比如图。
房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。
三、房地产开发商贷款增幅减缓
2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。
2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括：(1)住房开发贷款4601.8亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；(2)房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元，占19.6%；(3)地产开发贷款1586.4亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；(4)商业用房开发贷款383.9亿元，占4.7%。
1、住房开发贷款扭转了2003年快速增长的势头，2004年以来增幅连续回落。
住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003年快速增长，2003年底余额同比增长率超过了100%，2004年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005年1季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。
2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长。
2004年底和2005年1季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6亿元和1586.4亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4亿元和950.2亿元。地产开发贷款在2003年底增长54.3%的基础上，2004年继续在高位攀升，2004年底余额同期比增长63.8%，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持30%以上。土地储备贷款快速增长，2005年前3个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。
四、个人购房贷款维持高增长
2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。
我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发［2001］195号)，2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)，这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁零首付个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。
五、个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区
从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1％，上述五省市占59.9％，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。
这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也增长39%以上。
六、政策性住房贷款快速增长
政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%;2005年1季度，政策性住房贷款达到2650.1亿元，其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末，个人住房公积金贷款余额同比增长42.5％和38.8％。2004年以来政策性住房贷款的变动情况。
七、房地产贷款具有潜在风险
总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5％。
四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10％-11％之间。
四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。
2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。
房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
作者：中国人民银行房地产金融分析小组