上海楼市成交量萎缩一半 央行报告预警两大隐患

2006年02月20日14:20 中国房地产报
本报记者 陈贤锋 田园 上海报道
上海楼市，向左还是向右？对此，不少学者颇感困惑。
2月8日，上海市统计局局长潘建新披露，2005年全市商品住宅销售均价为6698元/平方米，比上年增长9.2%，全年商品住宅销售面积2845.7万平方米，比上年下降12%。
令人担忧的是，这种整体价升量跌的态势从去年一直延续至今，甚至演绎成近日商品房市场价量齐跌的深度低迷。
2月16日，国家发改委发布最新消息，2006年1月，上海市新建商品房销售价格同比下降3.1%。而另有数据显示，2月3日～9日，上海全市商品房共成交10.8万平方米，比前一周环比下降61.5%。
同时，央行上海总部日前发布报告称，目前的上海楼市存在两大隐患：银行放贷风险剧增和引发商品房交易纠纷。
成交量极度萎缩
尽管去年在上海率先掀起降价旋风的楼盘——万里雅筑在春节后突然发布涨价公告，同时，亦有部分业内专家认为上海楼市已经走稳，并开始有回暖迹象，但春节后的成交数据并没有支撑回暖的说法。
“网上房地产”数据显示，2月1日，春节后上海房地产交易恢复首日的交易量仅为24套；春节7天长假，显示的成交量仅146套，与去年同期成交的397套相比，只相当于去年同期数量的37%。
来自中原地产的数据同样不容乐观。根据中原研究咨询部数据显示，今年1月29日～2月11日，上海住宅成交套数2337套，成交面积25.08万平方米；其中普通住宅成交972套。而据网上房地产成交数据，去年2月1日～15日，全市商品住宅销售面积56万平方米。
两者相比，同为春节前后期间两周的成交量，今年比去年萎缩了将近二分之一。
二手房市场出现了同样的情况。1月下旬至2月上旬，上海二手房市场总体表现较为平淡，看房客户人数以及挂牌量均有小幅下降。中原、美联、易居臣信等中介反馈的消息显示，春节前后，二手房市场进入传统交易淡季，买卖非常平淡。国家发改委公布的统计数字也表明，上海二手房价格1月同比在下缺。
易居臣信上海达安店店长葛屹表示，他们店的成交基本以租赁业务为主。
后市预测分歧大
对于上海楼市后市走势的预测，业界各方的差异比较大。
前不久，中信嘉华银行发布研究报告。报告称，中国房地产市场的软着陆还将延续两年时间。
中信嘉华银行中国业务首席经济策略师廖群告诉记者，上海属于重点调控区域，至少还要调整两年时间。
廖群认为有两个因素决定中国房地产未来走向，一是开发商及大众购房者对政府调控决心的看法；二是政府的软着陆目标，政府调控最终能否成功取决于其协调这两方面的能力。目前看来，房地产市场着陆的速度较普遍预期为低，一方面因为政府以“渐进”手法调控，另一方面市场对政府控制房地产市场决心有所犹疑，但这无疑成功避免了中国房地产市场硬着陆所带来的巨大冲击。
而美联物业中国上海区域董事刘志忠说：“目前上海楼市正开始步入买方积极入市的新周期，但市场还需一段时间才能恢复高峰期表现。”
他甚至预测：“上海楼市今年第一季度价格可上升10%。”
中原地产(上海)董事总经理谭百强认为，2005年的宏观调控政策，使得市场的各方参与者对后市信心明显不足，住宅有效需求受到抑制，导致一二手房都出现了供大于求的现象，价格也一路下滑。2006年，购房者将陆续入市，对市场的消费信心可逐步得到恢复。
他认为，消费者和开发商正在调整心态，健康入市，为目前相对低迷的市场提供了走出困境的机会。
中原地产的交易数据显示，2005年底上海交易量已恢复到宏观调控前的60%左右，并逐渐趋于稳定。
中房指数华东研究院副院长陈晟则认为：“今年上海房价可能会在一个箱体里振荡。”他表示，三个因素将影响今年走势：税收、央行预售制度和上海市政府对未来房地产业的规划。
对于税收，陈晟认为今年可能要出台住房转让个人所得税政策，一旦个人所得税政策出台，对房地产市场的影响将会很大。“一直有规定所得税率是20%，明年可能会出来，但还不敢保证。”他说。
上海市长宁区房地局高级经济师顾海波认为，上海房地产泡沫尚未挤破，应该也必须再下一个台阶盘整。他认为，目前宏观调控在上海的作用刚开始显现，但并没有到位，还需要继续调控。
央行预警：沪楼市暗藏两大隐患
交易的低迷将引发一连串后果。
日前，中国人民银行上海总部接连发布《2005年上海市金融运行报告》和《2006年1月上海市货币信贷运行情况报告》。两份报告显示，上海市房地产交易量持续低迷，导致上海市房地产开发贷款猛增，而个人住房贷款却呈现下跌走势。
报告指出，如果继续保持这一状况，将进一步加剧房地产企业资金的紧张程度，并影响金融机构全年贷款总量的投放和银行利润的增长。这是自2005年8月央行发布的中国房地产金融报告指出房地产贷款具有潜在风险之后，央行第二次对房地产信贷发出预警。
在肯定2005年上海市金融运行“整体呈现平稳、健康态势”的同时，央行金融运行报告提醒人们关注并客观认识上海金融运行中出现的四大新情况和新问题，其中包括房地产市场和房地产信贷问题。这在央行历年金融运行报告中尚属首次。
数据显示，截至2005年末，上海市中资金融机构房地产贷款余额4088.8亿元,比年初增加587.3亿元。其中，个人住房贷款增加199.4亿元，同比少增529亿元；个人住房贷款连续6个月负增长，7~12月累计减少117亿元。
而另一方面，房地产开发贷款余额比年初增加387.8亿元,同比多增86.5亿元。这表明，2005年中资金融机构的房地产贷款中，有三分之二是贷给了房地产开发商。
这一现象与2004年已经完全不同。2004年中资金融机构的房地产贷款有70%是贷给了购房者。
对于出现上述状况的原因，央行报告称，上海房地产市场调控效应明显，房地产开发投资增幅回落，商品房成交量持续维持在较低水平，商品房销售价格月环比已连续7个月下降。金融机构房地产开发贷款同比多增，个人住房贷款少增较多，直接导致个人消费贷款在全部贷款中的占比回落。
进入2006年，这种状况并未发生改变。
央行上海总部2月14日发布的2006年1月上海市货币信贷运行情况报告显示，1月份，上海中资金融机构人民币储蓄存款大幅攀升，个人消费贷款则持续下滑，货币信贷运行开局总体平稳。从信贷结构看，基本建设贷款、商业贷款、建筑业贷款增加较多，当月分别增加97.98亿元、10.75亿元和7.34亿元。
与此同时，上海市统计局数据显示，2005年上海完成全社会固定资产投资总额3542.55亿元，其中房地产开发投资1246.86亿元，同比增长6.1%。相比2004年30.4%的增幅，2005年上海市房地产投资增幅回落明显。受国家宏观调控因素影响，上海市固定资产投资增幅趋于平稳，尤其是房地产投资规模得到抑制。
业内人士分析认为，导致这一状况的根本原因在于，宏观调控之后，消费者采取观望态度，推迟购房计划，导致市场成交低迷，个人住房贷款明显减少；开发商新盘销售进度缓慢，在建楼盘迟迟不敢开盘，资金回笼速度放慢，很多开发商依靠银行贷款支撑，预计这一状况还将维持一段时间。
对于上述现象，央行上海总部特别提醒，近期要重点关注以下两个方面的问题：一是如果房地产交易量继续较长时期保持在较低水平，将进一步加剧房地产企业资金的紧张程度，不但会影响商业银行房地产企业贷款的质量，还会影响商业银行个人住房贷款的发放，从而影响全年贷款总量的投放和银行利润的增长；二是2004年末和2005年初房价较高时成交的商品房将陆续交房，有可能出现退房等方面的纠纷，需要各方重视并妥善处理。