中国楼市会崩盘吗？

 　　中国楼市会崩盘吗？这是一个简单的问题，也是一个复杂的问题。但是，只要房价照目前这种势头涨下去，崩盘是肯定的。为了说明问题，我们可按如下假设和计算来证明：　　假设楼市的上涨速度为每年翻一番，那么，只需要5年，某市现在的每平米两万的价格，就会按如下价格涨上去。第一年，2万，第二年4万，第三年8万，第四年16万，第五年，32万。假设你第五年后买100平米的房，所需资金为3200万。　　假设你有某种办法，可以把按揭搞成零首付。3200万全部由银行来贷款，还款时间为100年，那么，你每年得付还本金32万，每月须付还“月供本金”26666.66元。用月供还款的办法，一是要付一部分本金，二是要付这个时间段内这部分本金的利息。假设这个利息的年利率是7%，折合月利率是5.83‰，那么第一个月，其月供总额是：第一月尾，月供就是26666.66（1+5.83‰×1）＝26822.13元……到了第100个月尾，你要还的月供为26666.66（1+5.83‰×100）＝42213.32元……到了四十年后的第一个月，你每月要还的月供是26666.66（1+5.83‰×480）＝101290.64元！注意了，到了这个时候，你每月要还10万以上才行了。到了第五十年的第一个月尾，你要还的月供为26666.66（1+5.83‰×600）≈12万……再到以后你要还的月供会越来越多！最后一个月，要还的本利共计约40万！1个月40万哦，那是什么概念？　　可能到了某个时候，你就再也受不了了。因为你再也没有能力挣这么多的钱了。于是，断供、破产就成了唯一办法。你断供，他也断供，大家一断供，银行的坏账就出来了。接下来，银行要卖的，都是破房子，这个银行要卖，那个银行也要卖，大家都要卖，谁来买呢？于是银行也就办不下去了。也得破产。　　请大家注意，以上算法，还没有考虑到利率上涨，如果利率上涨了，问题就更严重些。其次，现在最长的接力贷是70年还清，我假设的是100年，这都是放宽了算的，如果算得再紧一些，那问题会更严重！所以，房价不断大涨的结果，会导致按揭额大涨，按揭额大涨的结果，是月供的大涨，涨到一定时候，月供供不起了，断供开始，整个房地产和银行业就会跟着崩盘。　　要使房地产行业不发生崩盘，只有两个办法，一是用政策控制房价上涨，让它稳在那里等着，等人们的收入涨上来，把房价收入比降下来。二是主动剌破这个泡沫，让投机者们吃一下亏，长点记性。前者比较稳妥，但见效太慢。后者见效快，但对社会震动也大。
楼市崩盘将猝不及防
伏圣高　　没有经历过地震的人，没法想象地震灾难瞬间的可怕。没有经历楼市崩盘的投资者，不知道其恐怖！尽管楼市涨声一片，但灾难往往瞬间爆发，象车祸、空难、地震以及海啸一样让人猝不及防。每次大灾前人们都没有准备。当人们街头巷尾谈论地震的时候，地震已经过去了。高房价早已天怒人怨，报应是迟早的事。种种迹象表明中国楼市特别是大城市楼市随时会上演崩盘，理由如下：　　1、中国房价已是世界第一高，按人均工资收入计算需要20年以上才能住得起。全球罕见。　　2、城市新增房空置率还在迅速上升，部分城市超过50%。随便到一些城市的新小区看看，晚上有几个住着人、几间亮着灯？　　3、尽管房价还在不断攀升，但刚性的实际住房需求与房子现有量矛盾日显，据官方公布的数据推算到2009年城市人均住房面积将达到40平米。在世界也属于较高水平。供需实际早已平衡，甚至供大于求，只是房子集中在投资客手里，造成很多人仍然没房住，给人感觉刚性需求拉高了房价，造成供不应求、住房需求潜力巨大的的错觉。投资者囤积了大量的房子还等着继续涨下去，就像在6400点杀入股市等待10000点来临一样！地王还在不断涌现。　　4、房价不断虚高攀升，是由于房子已经失去作为居住的功能，而纯粹成为一种投资品种。能买起房的人，早就两套以上了。买不起的人还是买不起。由于房价一直在攀升，国内货币相对不断贬值，股市一直在跌，所以投资者都在买入房子，而且都不出手，等待更高价！一旦出现风吹草动，房价出现松动或滞涨，想出手的人突然发现不好出手时，必然会争相出手。但是会有谁来接呢？？？上涨预期打破之时，就是崩盘开始之日！　　5、房价虚高不下，银行是罪魁祸首。地方政府和银行的短视在推高房价。一旦走出全球经济危机，其他行业增长恢复，金融对地产的紧缩势在必然。2008年一场突如其来的全球金融危机，迫使政府出手救了中国楼市。但楼市实质上的问题根本没有解决。崩盘是迟早的事！！　　6、股市上那些地产大鳄们，永无休止的在增发、圈钱，他们卖了那么多楼，怎么还在不断的圈钱。他们挣得钱呢？都放在新圈的土地上了。仅仅因为房价在涨！股市能从6400点跌倒1600点，相信房价绝对有一天也会上演折价四分三以上。不是不报，是时间未到！相信为时绝对不远！　　7、最近股市上地产股频频暴跌，是股市上先知先觉的投资者已经开始悄悄清仓地产股，这是他们本能或者直觉。直觉往往很准确！　　8、周围年龄40岁以上的家庭，已经很少没有第二套住房了！他们还在积极购买第三套甚至第四套，仅仅因为房价涨得出人意料，被认为是最保值、最增值的投资。一旦有了被认为是更可靠、更能增值的投资选择，或者房价突然有一天开始不涨了，大家还会再买吗？　　9、国家不会无视房价无限涨下去。迟早会和发达国家一样，征收房产税、物业税。房价上涨带来的收益抵不上这个税收时，谁还会再去投资房产？？　　10、没有只涨不跌的股市，经过了近年股市风暴洗礼的A股股民现在恐怕没有人不承认。但至今还很少有人承认中国房市会下跌！必须也肯定有一场风暴在某个时刻等着教育大家！　　前两天偶然看了央视记者和王亚伟的采访对话。王亚伟对地产股的判断，我颇有同感。
附【声音】　　叶檀：房价疯涨是实体经济没落的标志--房地产发展的均衡性已经打破，并且还在继续，我想说，中国不是迪拜。相信自己的前提，要认识自己。　　曹建海：房地产升值不创造丝毫的社会财富--我个人是非常同意这个观点，住宅只是解决人的居住问题，同样我们盖的不是迪拜的那样的建筑，他们可以赚世界各地的人民的钱，在为迪拜创造财富。我们的住宅是在老百姓之间倒卖，实现了财富的转移，住房还是那个住房，而且越来越破旧，这有社会财富的创造吗？不去关注我们的实体经济，非要大搞房地产吗？真的如同一些评论一样，是一种对民众的财富掠夺？　　袁一泓：中国的政府和开发商都缺乏远见--这是个非常有意义的故事，牛津大学礼堂的橡树木的梁经历了350年的洗礼之后，老化需要更换，结果在院子里发现了建房子的时候种下的橡树。这是一种精神，当然不是普遍精神，起码是跟我们有鲜明对比的。我们的房子卖给大家70年，看到过10年的房子什么样吗？看到过收房的时候，业主与开发商为空鼓，为漏雨，为裂缝的纠纷吗？更不用说面积了。我们一方面要承认我们的新社会的历史还不长，但是如同企业一样，有没有去考虑规划有效的解决方案呢？有没有去进取？反而顾此失彼地在搞地王，在增长房价。　　总之，房价够高了之后，不只是与收入水平的的矛盾，还有房子的品质与价格的矛盾，性价比，一分价钱一分货在我们的思想中是根深蒂固的，价格脱离了品质，能长久吗？　　房地产的一切一切，已经违背了经济规律，通过一些市场手段掩盖问题，房托、开发商互相买卖、制造房源紧张气氛、虚假广告、夸大规划都是在高房价的伪装。
　　谁都知道，世间万事万物的存在以及演变都是有规律的，按中国古话来讲就是阴阳相克相生才能达到平衡稳定，也就是说物极必反，过犹不及。   
　　具体到目前令全世界都为之瞩目的中国的楼市，规律正在为楼市崩盘风暴慢慢拉开序幕！   
　　或许大家都还记得，最早的那批房地产商人在房地产初始时期，尽管利润暴利到让人瞠目结舌，但那时他们似乎还有个处女情结，就是我想要，但羞于说出口，对于利润，他们总是遮遮掩掩，利用收买的喉舌大肆的放风忽悠，异口同声的声称只有10%的利润。   
　　可是，明白人给他们算的帐是利润率达到100%---200%，甚至是无穷大！    
 　　因为他们基本上都是属于空手套白狼起家的，他们唯一的资本就是衙门内的关系，他们利用这些关系，从国土部门搞到土地或者从银行搞到资金，两者任取其一，他就是房地产商了，卖出去的差价全是他的，这种生意，做成了是无本万利的买卖，有没有做不成的赔钱的风险呢？当然有，但不是他的风险，土地转不出去，荒废了，大不了再由国家收回，资金呢，反正全是银行的，又不是个人的，大不了变成死帐呆帐。   
　　所以，前些年的那些地产商，要么以世界罕见的速度变成超级富豪，要么以无声无息的方式落下大片荒芜的土地或者巨额死帐呆帐后消失。   
　　幸好中国的法治仅仅是口号，尽管那些年，银行的死帐呆帐惊人，尽管各地圈起来的土地大片大片的荒芜，但没人关心这些，赚到钱的开发商开始将自己包装成成功人士，继续忽悠，没赚到钱的也没闲着，伺机再找白狼继续玩空手套的游戏，反正衙门内的关系都还在。   
　　可是，后来，情况发生了变化，政府看到开发商赚钱是如此的简单容易，恍然发现一直攥在手里的土地原来是取之不完的金矿，于是，政府摇身一变，成了开发商的上级批发商，用传销的术语叫做上线。   
　　也就是说，土地成了传销品，政府处于这个传销组织的顶级，是最大的老板，二级是政府部门的高官或者这些高官的裙带关系，三级是开发商，四级是房产中介，五级是炒房者集团（比如温州炒房团之类的），还有六级七级等，但最低级的就是买房需要居住的最广大的新时代房奴了。   
　　就象水泊梁山的聚义厅一样，各级传销者按座次等级各就各位之后，就地分赃的游戏开始了。   
　　既然是传销，那么，土地及房子需要从上线一级一级的往下传，资金则需要下线一级一级的往上传。   
　　但有一点是不变的，处于顶级的大老板，政府是永远赚钱的，至于中间哪个环节传不下去了，砸在谁手里，谁就要承担损失，后果是倾家荡产砸锅卖铁还是跳楼自杀，一概自己承担！   
　　土地传销最大的特点是靠人海战术，而参与者的心理支撑就是中国人多地少，目前，中国的楼市就是靠这些，但有一点不要忘了，传销能持续下去的真正原因是价值规律，没有哪个传销品在严重违背了价值规律的情况下能够长期存在的。   
　　当楼市的价格严重的与国民的购买力脱节，操作手段严重的违背市场规律时，楼市的崩盘也就指日可待了。   
　　现在的楼市，大家都很清楚，泡沫已经达到了爆裂的边缘，但只要没有爆裂，那么，就还会有人继续参与进来，为什么？   
　　一是利益集团掌握话语权会忽悠，二是中国人禁不住忽悠的特点和普遍存在的侥幸心理！   
　　现在的开发商背后有了政府这个后台大老板，已经彻底的抛开了当初青涩的处女情结，不再宣称利润只有10%了，因为，他们知道这样说会让所有听到的人喷饭，索性脱光了衣服，赤裸裸的宣称，房地产就是暴利，房子就是卖给有钱人的，活脱脱的一副流氓嘴脸，可是，他们这样摇身一变，却令很多人受用，因为大部分人成了他们的利益同盟，而房奴呢，就象被强奸一样，强奸一次是痛苦，强奸两次是麻木，强奸三次是习惯，强奸四次就是爽了，于是，政府与开发商现在合起来一起，强奸你到爽为止，于是，房奴的心理也开始发生改变，既然我被强奸了，我何不也强奸一下别人，体验一下强奸的快感，哈哈，这样，大家就可以取得共识了，可以齐心协力共同将房地产的泡沫越吹越大了！   
　　于是，国内楼市不管涨的多么可笑离谱，甚至出现了两三个月涨50%的荒唐至极的现象，但喊涨声依然是波涛汹涌，理由多的让你不相信就会觉得自己是弱智低能一样，什么奥运理由，什么土地资源理由，什么人口理由，什么城镇化理由，什么这个主题，那个主题，等等，而理性的唱衰声则象汪洋大海里的一叶小舟。   
　　但，所有的理由都抵挡不过前边提到的那个市场规律！   
　　有人会说，市场规律算个球，这里是中国，言外之意就是中国因为有了天不怕地不怕的特色政府，就可以不遵循这个球规律。   
　　好啊，不遵循规律的事，中国可是没少干，最后都是要付出惨重代价的！   
　　不尊重规律的人都是些狂人，而狂人最后的下场往往都是可悲的，正所谓：上帝想让你灭亡，首先是让你疯狂！   
　　奥运会作为房价的心理支撑根本不值一驳，看看西班牙的现成例子，奥运会之前，房价疯狂上涨了250%，可是，开完奥运会后下跌了50%，基本上又回到了上涨之前的价位。   
　　再看人多地少的理论：中国人的确多，但地可绝不是官商嘴里忽悠的那样少，人多地少只是暂时性的假象，而制造这种假象的主要罪魁祸首就是中国的经济政策，造成经济发展不平衡和城乡经济差别巨大！   
　　经济发展极端的不平衡，造成海内外热钱大量涌入几个有限的中心城市，城乡经济的巨大差别，同样造成大量农村人口背井离乡的涌入到中心城市淘金。   
　　但楼市的传销使得价格不断攀升，说到底还是要以下线的资金链为基础，如果，下线没有了资金链，那么，乐观的结果是各个传销层级处于相持观望硬挺阶段，这需要所有的参与者都能挺的住心理压力和资金压力！   
　　不乐观的结果就是恐慌性的抛售，因为那时大家都清楚，出手越快，损失就越少，可是当大家都是一种心理时，那么雪崩现象就出现了，也就是泡沫爆裂了，93年海南和北海不都经历过吗，中国人真的就是好了伤疤忘了疼吗？    
 　　至于国外的例子不更是信手拈来吗？   
　　很显然，现在市场显现的已经是一种泡沫即将爆裂的景象，那就是房价涨的疯狂，可是，接手的人越来越少！   
　　如何支撑这个泡沫继续存在呢？   
　　指望国际上的热钱吗，人家都是做投机生意，赚一票就跑的主儿，指望他们托市，谁傻呀，再说人家也没那义务，没准，人家进来时就是抱着打垮中国经济的目的来的，所以，热钱只会起到雪上加霜的作用，决不会给你雪中送炭！   
　　那么，现在关键是看即将进入房奴阵营的下线资金链如何了？    
 　　从目前国内的收入状况来看，就算官商垄断了全部的话语权，再会忽悠，而民众再怎么禁不住忽悠，再怎么存在侥幸心理，也基本上可以断言，没有如此数量巨大的准房奴阵营，也就是说，能够发展成为房奴的人数已经很少，不足以支撑如此巨大的房地产市场的重压了。   
　　前几天听说国土资源部的高官又在忽悠，什么30%的国民可以买的起房，他的数据从哪里来，不得而知，可是，稍微分析一下，就知道，他的话并不可信，这个30%可能早就有了很多套房产了，而没买房的人里如果换成30%的中国人付的起买房的首付款还差不多，可是，对于一个目前房价到顶的市场，谁还会傻到要用大半生的血汗来为注定要往下走的房价填补窟窿的程度呢？   
　　传销到这个阶段，新鲜血液不再疯狂注入，剩下的就是传销圈子内部互相残杀，结果可想而知，这个圈子里，一个个都是人精，谁也甭想从谁手里赚到钱，新房子不断盖起来，买房人一点点减少，房子的价值便会一点点的蒸发掉，就象股市泡沫一样，钱都哪去了？蒸发没了！   
　　当然，楼市崩盘会对中国经济造成严重的创伤，不可避免的会使民众一起跟着遭殃，但我们不得不看到，现在中国的经济是一种严重的以盘剥普通民众血汗为基础支撑起来的畸形经济，这种经济越强大，可能造成的腐败和隐藏的罪恶也就越深重，而这种经济强大的假象，很大程度上是房地产业带来的！　　
 　　现在是个人都被强化了下半年复苏的概念，这可不是什么好事。中国现在的超高溢价房产可能就是最大的隐忧，怎么看怎么像几百年前的什一税和赎买券。大大的骗局啊。根据我的计算，上海整个房产市值高达5.5万亿，是上海GDP的500%。美国去年一年房价下跌近20%，市值蒸发了3.3万亿美元，也就是说美国房地产的市值（不算杠杆衍生品）在16万亿美元左右。美国一年GDP在13万亿美元左右。美国房地产市值是美国GDP的130-140%，最高大概是160%。上海是500%，这溢价够离谱的。按照美国的标准，上海房价就剩3成有效，剩下的都是溢价，哈哈。   
　　房贴本不是什么大事，无耻是party的座右铭罢了，反正屁民也没意见。这些人房子本来就不缺，这点钱就当给这些奴才和狗腿子打牙祭了。我觉得普通百姓就别掺和房事了，这是老百姓能做对手盘的市场吗？还是多多关心菜篮子工程吧，这是大事。我个人标准：03年之前的房价百姓能接受，2005年之前的房价白领能参与，2007年疯涨后的权当是美国nasdaq5000点的东西，市梦率罢了。上海现在的房产市值是gdp的500%，太恐怖了。美国是160%就崩了啊。这溢价真不低于当年日本崩盘的高位啊。　　　　
　　卡纳维拉尔角说得不错，实际上，中国的房地产泡末，不仅在上海，几乎遍及全国各省会城市和二，三线城市，这一次的泡末之大，人类历史上恐怕都是没有的，而政府和既得利益集团，为了自己的一己私利，强行出台众多政策托市，这给人的感觉，实在是有点逆天而行的感觉，未来会如何？要化解这巨大的房产泡末，唯一的手段，只有恶性通货膨胀，向津巴布韦看齐，问题是，他们敢吗？社会能承受吗？