『房产观澜』 [政策法规]史上最大的国有资产流失？保障性住房房源应该是充足的

作者：91keyi91  发表日期：2008-8-6 22:18:00         “一个民族有一些关注天空的人，他们才有希望；一个民族只是关心脚下的事情，那是没有未来的。我们的民族是大有希望的民族！我希望同学们经常地仰望天空，学会做人，学会思考，学会知识和技能，做一个关心世界和国家命运的人。”
————2007年5月温家宝总理在同济大学演讲的一段话，摘自同年9月4日《人民日报》上刊载的温家宝总理的一首诗《仰望星空》题记
　　
　　（也许您认为标题所写是八竿子也打不上的两个不同内容。如果您仔细看下去，就会发现两者是相连的，关系密切的。至少我想我的大白话能让所有读到这篇文章的人都能容易地理解我在下面所说明的内容。）
　　
　　经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房房源应该是充足的。因为可以将现有尚未入市但有可能获得入市资格的以及已经入市但仍未交易的“央产房”（也可包括所有其他已购公房）全部转为保障性住房房源，这样就可以参考保障性住房的相关规定作出如下规定：（1）保障性住房分为买卖型保障性住房和租赁型保障性住房，再由政府根据房源所处地段、装修程度等等的条件制定相对稳定的、适合申请人群的分为不同等级的买卖价格和租赁价格；（2）房源以何种价格购买，就以何种价格卖出（并考虑卖出时的物价上涨因素以及房屋折旧），买主只能从政府指定的保障性住房的相关管理中心购买这类住房，卖出时也只能卖给相关管理中心。
　　以下都是论证上述所提方案的合理性。
　　
　　第一节、先从一篇博客中了解“央产房”的卖方可以从市场中获得多少暴利。
　　 “我刚刚卖掉的房子是99年花6万多一点买下的“央产房”。这个词我也是这两天才学会。其实就是中央机关卖给职工的成本价住房。我是03年领到的产权证,大红本.记得当初买房的时候是这样规定的：如果有一天想出售只能够卖给原单位。所以在我的印象中这个房子是只能出租不能出售的。的确，有的机关的房子就不能上市。
　　 记得90年代初期，我们家住进当时所在部委分的房子，这是座在当时设施、位置都很好的司局长楼。领导们住在楼里较好的层数，其它边角料的地方就分给我们这种普通的人住了。
　　当时委里面的司局长在职的和退了的共400多位，我们的楼里住了一些。他们除自己在这里按标准分到的住房外，几乎每人都在其它地方还有1至2套乃至3套住房，因为每一位局长的孩子结婚，都会通过职务之便或关系帮其搞套住房。这也就是为什么当年房改最后只剩下财政部和我们这个部委迟迟没有卖房的原因。
　　 很容易明白的道理，几百个司局长，每人都拥有几套住房，他们本来也可以堂而皇之地住在里边，为什么要花钱买呢？何况在当时要同时交几套房子的钱，也不是个小数。后来听说是当时的国务院总理朱镕基下令，年底之前必须完成此项工作。也就是在那个时候我买下了这套成本价住房。
　　可以说当时大多数的人是不太情愿的，那些年有很多人是分到一套住房后就离开此单位寻求更好的、挣钱更多的工作去了。我们家的情况也是如此。
　　 不知道从什么时候开始，这些当年买下的房子都可以上市了，可以不用交一分钱的税。以我家的房子为例，6万多买的，卖了80万，中间获了利70余万，还不用交一分钱的个人所得税。我虽然也是受益者，但仍不免感到很惊讶！深叹当时进中央机关是进对了门，而在当时，这是作为职工应该享受到的一套住房。”（上述文字摘自参考文献“由"央产房"上市所想到的” 网页显示时间：2007-01-22 08:53:52 网址：“http://blog.sina.com.cn/s/blog_49361599010007rp.html”)
　　
　　第二节、现在解释一下什么是“央产房”。
　　
　　 央产房，全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。（摘自参考文献“关于转发《关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知》的通知” 来源：新华网 网址：“http://news.xinhuanet.com/zhengfu/2003-09/26/content_1100980.htm”）
　　 显然，央产房也属于已购公有住房。
　　 特别注明的是，这篇《关于做好中央在京单位已购公房上市出售工作有关问题的通知》是关于央产房入市的权威文件。
　　
　　第三节、接下来，我们大略算一算如果央产房全部入市将会给所有的卖房人带来多少收入。
　　
　　 ——据了解，目前本市存量房总计2.2亿平方米，230万套，其中商品房8000万平方米，80万套；公房1.4亿平方米，其中尚未上市的“央产房”有5000万平方米，60万套之多。（摘自参考文献“40万套“央产房”可能冲击房市” 作者：刘扬 《北京日报》 网页显示时间：2003年09月18日 13:38 网址：“http://www.ce.cn/cysc/fcyj/zx/fckc/t20030918_120294.btk”）
　　 ——2003年月10月10日，由“北京链家房地产经纪有限公司”促成央产房交易第一单；2004年3月31日，央产交易大厅盖章通过的央产房达到1000套；2005年9月30日，央产房二周年房源放量达到了5230套，房源放量同比增长了67.6%；2005年12月23日，央产交易大厅盖章通过的央产房达到10000套；2006年8月30日，今年8月份央产房的成交量达到了1150套，首次占到了二手房市场总成交量的一成；2006年9月30日，央产房三周年房源放量为6837套，相比第二年同比增长了30.7%。央产房房源总放量累计已达到15187套。（摘自参考文献“北京央产房8月成交量达1150套 均价低于二手房(3)” 来源： 中国新闻网 网页显示时间：2006年10月11日09:15 网址：“http://www.chinanews.com.cn/estate/news/2006/10-11/802484.shtml”）
　　 从上面两篇文献中的数据中可以看出，03年至06年共3年的时间，央产房房源（即经有关部门审核通过后准许入市的央产房）只有15000多套，平均下来1年5000多套。这样，我们假设07、08两年共入市央产房20000套（很抱歉，具体数据我没有查到，估计只会更少而不会增加，具体原因后面叙述），所以假设总计到2008年8月，入市央产房共35000套，还有56万多套未被批准入市。一般来说，可以根据经验假设卖房人在买入所属单位的央产房时的价格为每平方米1000元，并假设当前北京市内5区普通商品房均价为每平方米15000元（央产房大多位于市内5区，相应历史原因应该是常识），假设央产房平均每户为60平方米，计算下来尚未上市的“央产房”可以带来14000元乘以60再乘以56万等于4700亿元人民币的增值；已经上市可以交易的“央产房”可以带来14000元乘以60再乘以35000等于294亿元人民币的增值。
　　 也就是说，总结起来，利用价格剪刀差，对于央产房的所有人，已经入市的房源可能会带来294亿元人民币的交易收入，等待入市的房源可能会带来4700亿元人民币的交易收入。（当然，买房人实际交易收入所得因为扣除一些按照规定需要缴纳的税费而少于上述的收入数字，但相信与之相差不会太远）。显然，如果房价继续上扬，这些数字还会随之水涨船高。
　　 现在，我希望每一个看过以上内容的读者都可以问问自己，按房改成本价或标准价购买的央产房，可以按照市场价卖出是否合理？
　　 以上的交易属不属于、会不会造成“史上最大的国有资产流失？”
　　 如果这种制度不合理，为什么那么多的掌握话语权的人，如所谓主流经济学家、房地产业从业人员、房地产业相关研究人员等从未提出过反对？
　　 如果包括央产房在内的所有按房改成本价或标准价购买的已购公房都可以入市，会不会造成更大的国有资产流失？
　　 如果从北京扩展到全国去计算，又会是怎样的损失？
　　
　　以上的问题，相信人人心中都有自己的答案。