城镇土地使用税

现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
纳税义务人
1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。
2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；
4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税
例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60％，另两方各占20％，如果算出的税额为100万，则分别按60、20、20的数额负担土地使用税。
征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体、个人所有的土地。
外商投资企业、外国企业和在华机构的用地也要征收城镇土地使用税。
应纳税额的计算
一、计税依据
以实际占用的土地面积为计税依据。
1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；
2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。
二、税率
城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。
三、应纳税额的计算
应纳税额＝实际占用的土地面积×适用税额
税收优惠
主要有两大类优惠：
一、国家预算收支单位的自用地免税
二、国有重点扶植项目免税
可以和房产税、车船使用税结合起来学习。
一、国家预算收支单位的自用地免税
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。但如果是对外出租、经营用则还是要交土地使用税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。经营用地则不免。
（4）市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。
（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。
（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。
（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权的土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。例如一共是15层的大厦，一单位租用5层，一单位租用10层，则并不是只占有一层的单位交税。
（10）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。
二、从11条起算国家的重点扶植项目。
1、对企业的铁路专用线,公路等用地,在厂区以外,与社会公用地段未加隔离的,暂免征收土地使用税。
2、对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。
3、对水利设施及其管护用地(如水库库区,大坝,堤防,灌渠,泵站等用地),免征土地使用税；其他用地,如生产,办公,生活用地,应照章征收土地使用税。
4、对林区的有林地,运材道,防火道,防火设施用地,免征土地使用税。林业系统的森林公园,自然保护区,可比照公园免征土地使用税。
5、对高校后勤实体免征城镇土地使用税。
三、下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税
1、个人所有的居住房屋及院落用地
2、免税单位职工家属的宿舍用地
3、民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地
4、集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地
5、房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。
征收管理与纳税申报
纳税义务发生时间
注意从当月起交税的，如填海、开荒山整诒的土地和废弃地的用地自使用之日起开始。
纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如
出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税；
购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税；
购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税；
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
城镇土地使用税计算方法
一、   城镇土地使用税的征收标准
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（以下简称暂行条例）第四条　土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
暂行条例第五条　省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。
市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。
二、   城镇土地使用税的纳税人
暂行条例第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
三、   城镇土地使用税的减免政策
暂行条例第六条　下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
暂行条例第七条　除本条例第六条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。
财政部国家税务总局二〇〇八年三月三日发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(财税〔2008〕24号)规定：
一之（二）对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
一之（八）廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
二之（三）对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
上述与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自2007年8月1日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。与住房租赁相关的新的优惠政策自2008年3月1日起执行。其他政策仍按现行规定继续执行。
财政部国家税务总局二○○六年十二月二十五日发关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）规定：
之三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题
在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
之五、本通知自2007年1月1日起执行。
四、   城镇土地使用税的征收规定
暂行条例第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
暂行条例第三条　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
暂行条例第九条　新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；
（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
财政部国家税务总局二○○六年十二月二十五日发关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）规定：
之二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。
之四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题
在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。
之五、本通知自2007年1月1日起执行。
五、   城镇土地使用税的缴纳期限
暂行条例第八条　土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
合肥市规定城镇土地使用税按年计算、分半年缴纳，申报纳税期限为每年的4月、10月的前20日内。对于年应纳税额较小的纳税人，可申请并经主管税务机关确定，于4月征收期内一次性缴纳全年税款。
六、   城镇土地使用税的管理
暂行条例第十条　土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。
暂行条例第十一条　土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例的规定执行。
七、   城镇土地使用税的实施时间
国务院总理温家宝于二〇〇六年十二月三十一日签发：[2006]第483号国务院令，《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》已经2006年12月30日国务院第163次常务会议通过，现予公布，自2007年1月1日起施行。
八、   2007年度城镇土地使用税的结算
新调整的城镇土地使用税等级税额标准从2007年1月1日起施行，各企业要做好2007年年度的土地使用税税款结算缴纳，对于2007年度需要缴纳土地使用税，于9月10日前申报缴纳税款（可分别于8月份与9月份的月缴期缴纳，对未按规定期限申报缴纳的，税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
九、   2008年度城镇土地使用税的缴纳
各企业应缴纳的2008年度土地使用税，于下半年的征收期，即2008年10月20日前申报缴纳。
十、   城镇土地使用税的计算方法
一）   一般计算方法
年应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额
即以企业土地所在地域，找出所属等级，以及对应的年税额，然后乘以总土地面积扣除免税土地面积后的余额，计算得出年度应缴纳的土地使用税。
二）   具体计算方法
1、        非房地产企业及房地产企业非开发用地
1）年度内应税土地面积未发生变化的：
在4月、10月征期内分别以上年底应税土地面积为计税依据，计算缴纳上、下半年应纳的税款；
即：
上半年应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额×50%
下半年应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额×50%
税额少的可以在4月份征期限内一次性缴纳：
应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额
2）年度内应税土地面积发生变化的
A、应税土地面积增加的
则：
应纳税土地面积换算年度增加额=增加的土地面积×从应该计算缴纳土地使用税的月份起到年底的月份数÷12
年度增加的土地使用税款=应纳税土地面积换算年度增加额×每平方米税额
如果新增加土地使用税征收面积的时间在10月份的征收以后，则应在次年元月份31日前补缴。
B、应税土地面积减少的
则：
应纳税土地面积换算年度减少额=减少的土地面积×从应该计算扣减土地使用税的月份起到年底的月份数÷12
年度减少的土地使用税款=应纳税土地面积换算年度减少额×每平方米税额
如果减少土地使用税征收面积的时间在10月份的征收期以后，则应在次年元月份31日前办理退还或抵缴。
2、        房地产企业开发用地
1）        房地产开发企业开发用地城镇土地使用税的正常缴纳
在4月、10月征期内分别以当年3月31日和9月30日未办理土地产权转移的房屋占地面积为计税依据，计算缴纳上、下半年应纳的税款，并于下一年度１月31日前按各月末未办理土地产权转移的房屋占地面积为计税依据计算全年税款，到主管地方税务机关申请办理上一个年度的税款清算。
即按下列方式计算全年税款：
年度应税土地面积=各月末未办理土地产权转移的房屋占地面积之和÷12
年度应纳税款=应税土地面积×每平方米税额
2）关于2007年度税款补缴的问题
各企业在8月份、9月份分二次或一次性按下列方法进行补缴：
A、一次性补缴的
年度应税土地面积=各月末未办理土地产权转移的房屋占地面积之和÷12
年度应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额
B、分二次补缴的
年度应税土地面积=各月末未办理土地产权转移的房屋占地面积之和÷12
第一次补缴的应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额×50%
第二次补缴的应纳税款=应纳税的土地面积×每平方米税额×50%
3）关于2008年度税款缴纳问题
A、10月份征期的缴纳
应纳税款=9月末未办理土地产权转移的房屋占地面积×每平方米税额
B、次年元月31日前结算
年度应税土地面积=各月末未办理土地产权转移的房屋占地面积之和÷12
应补（退）税款=年度应税土地面积×每平方米税额－已纳税款