神马文学网房地产涉税问题
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/19 19:20:38
房地产公司代收的天然气费用缴纳营业税吗？ 某房地产开发企业销售商品房时，自开收据向购房户代收天然气入网费，记入“其它应付款”后，全额上交天然气公司。请问税务专家，按照国税发【2009】31号文件第五条规定是作为价外费用确定为销售收入呢？还是作为代收代缴款项进行处理？
答复如下：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定：
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
因此，房地产开发公司代天然气公司收取的天然气入网费，房地产开发公司自开收据，若该入网费未纳入开发产品价内且由天然气公司向购房户开具发票，该入网费可作为代收代缴款项处理。若该入网费纳入开发产品价内，应确认为销售收入。
《营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）规定：
第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：《营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局2008年第52号令）规定：
第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
根据上述规定，房地产开发公司销售商品房时，代收购房户天然气入网费，为代收款项，属于价外费用，应按规定缴纳营业税。
2、 自建房屋销售是否应缴纳营业税？
问：1993年自建个人房屋一栋，2009年12月出售，是否缴纳自建营业税？如果缴纳，计税依据如何确定？
答：按照现行营业税政策规定，单位或个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生建筑业劳务，应缴纳营业税；有偿转让不动产所有权的行为应按“销售不动产”税目依5%的税率缴纳营业税。
3、 企业取得土地使用权后，对土地进行整理后转让，计征营业税的基数如何计算？
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。对于计征营业税时，能够在营业额中进行扣除的只能为土地原来取得时的价款，对于土地进行三通一平等其他的费用则不能扣除。
根据《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知
鲁地税发[2005]23号文件中第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。
上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权：“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税
费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。
4、 转让在建工程能否差额缴纳营业税？
问：转让在建工程应如何缴纳营业税？计算缴纳营业税时，已实际发生并已对外支付的工程款是否可在转让收入中扣除？
答：根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件第二条第（七）项规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。该文件第三条第（二十）项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
根据上述规定，企业转让在建工程不属于购置或受让而来的，不能按差额缴纳营业税。
5、 房地产企业股权转让缴纳哪些税费？
问：我公司联合3个私人股东合伙注册了房地产开发公司，该公司注册资本为1000万元。2008年通过挂牌取得了56亩国有住宅建设用地，总价为3400万元。至今，累计已为该项目投入了约5000万元（含土地款）。现在股东决定转让95%的股权给另外的投资商，作价9300万元。请问在此次转让中，股东应该缴纳哪些税费？
答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定，对股权转让不征收营业税。
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
《印花税暂行条例》第二条规定，权转移书据为应纳税凭证。 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。
根据上述规定，自然人股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不缴纳营业税和土地增值税。自然人股东应按所载金额万分之五缴纳印花税，应以股权转让收入额减除原股东向公司投资成本和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。
6、物业公司预收物业管理费如何缴纳营业税？
某物业公司向业主预收了半年的物业管理费6000元，请问如何缴纳营业税？
答复如下：
《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号）第十二条第一款 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
同时《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
根据上述规定，确认物业服务收入应该是在提供应税劳务并收款的当天。如果是已收讫，那就应该是在提供劳务的当期发生营业税纳税义务。
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答复如下：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定：
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
因此，房地产开发公司代天然气公司收取的天然气入网费，房地产开发公司自开收据，若该入网费未纳入开发产品价内且由天然气公司向购房户开具发票，该入网费可作为代收代缴款项处理。若该入网费纳入开发产品价内，应确认为销售收入。
《营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）规定：
第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：《营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局2008年第52号令）规定：
第十三条 条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
根据上述规定，房地产开发公司销售商品房时，代收购房户天然气入网费，为代收款项，属于价外费用，应按规定缴纳营业税。
2、 自建房屋销售是否应缴纳营业税？
问：1993年自建个人房屋一栋，2009年12月出售，是否缴纳自建营业税？如果缴纳，计税依据如何确定？
答：按照现行营业税政策规定，单位或个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生建筑业劳务，应缴纳营业税；有偿转让不动产所有权的行为应按“销售不动产”税目依5%的税率缴纳营业税。
3、 企业取得土地使用权后，对土地进行整理后转让，计征营业税的基数如何计算？
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。对于计征营业税时，能够在营业额中进行扣除的只能为土地原来取得时的价款，对于土地进行三通一平等其他的费用则不能扣除。
根据《山东省地方税务局房地产开发企业税收征收管理暂行办法》的通知
鲁地税发[2005]23号文件中第十一条 房地产开发企业销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计征营业税。
上款所称“购置的不动产”、“受让的土地使用权”，是指开发商不参与开发、建设，以购买或者交换方式，直接取得所有权（或使用权）原属于其他单位和个人的不动产、土地使用权：“购置或受让原价”是指购买不动产实际支付的价款，取得土地使用权实际支付的价款，不包括房产、土地使用权交易过程中缴纳的税
费和土地整理费用，并且必须凭发票等合法有效凭据才可计算扣除。
4、 转让在建工程能否差额缴纳营业税？
问：转让在建工程应如何缴纳营业税？计算缴纳营业税时，已实际发生并已对外支付的工程款是否可在转让收入中扣除？
答：根据《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件第二条第（七）项规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。该文件第三条第（二十）项规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
根据上述规定，企业转让在建工程不属于购置或受让而来的，不能按差额缴纳营业税。
5、 房地产企业股权转让缴纳哪些税费？
问：我公司联合3个私人股东合伙注册了房地产开发公司，该公司注册资本为1000万元。2008年通过挂牌取得了56亩国有住宅建设用地，总价为3400万元。至今，累计已为该项目投入了约5000万元（含土地款）。现在股东决定转让95%的股权给另外的投资商，作价9300万元。请问在此次转让中，股东应该缴纳哪些税费？
答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第二条规定，对股权转让不征收营业税。
《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产转让所得应纳个人所得税。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
《印花税暂行条例》第二条规定，权转移书据为应纳税凭证。 产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。
根据上述规定，自然人股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不缴纳营业税和土地增值税。自然人股东应按所载金额万分之五缴纳印花税，应以股权转让收入额减除原股东向公司投资成本和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%税率缴纳个人所得税。
6、物业公司预收物业管理费如何缴纳营业税？
某物业公司向业主预收了半年的物业管理费6000元，请问如何缴纳营业税？
答复如下：
《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令2008年第540号）第十二条第一款 营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
同时《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
根据上述规定，确认物业服务收入应该是在提供应税劳务并收款的当天。如果是已收讫，那就应该是在提供劳务的当期发生营业税纳税义务。
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