“环首都”楼市一夜崛起 VS 万科再领降价风

“环首都”楼市一夜崛起 河北多地房价酝酿上涨
2010年11月19日03:57新京报
“环首都”楼市崛起
受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”，楼市闻风而动。看房人增加，开发商取消优惠甚至涨价，明后年楼盘放量……以京东、京南新城为主的“环首都”楼市正在迅速崛起。
综述
燕郊房价又开始涨了？上周末去燕郊看房的文女士觉得市场的风向在发生着变化，燕南园、天洋城和星河185等几个热门楼盘都缩减了优惠，甚至开始酝酿涨价。
同时，在另一个热点区域——香河，在发生着变化：某在售联排别墅项目的销售负责人说，新推出的房源目前已经售出9成，尽管有着限外的政策，一套房的价格接近200万元，但还是有七成以上的房子都卖给了北京人。
涿州楼市突破万元的传闻也不胫而走……
这一变化来得如此迅速，和一则近期被热炒的消息有直接的关系——受“环首都经济圈”概念的影响，以往被称为“环京津贫困带”的河北13县市，一夜之间华丽转身，有望升格为“经济特区”，楼市闻风而动。
新经济圈政策下楼市再热
根据规划草案，今后，环京区域将建设3座百万级人口新城，以吸引北京购房需求。还要用2年左右时间，通过高铁、轻轨、高速路网等交通设施实现河北13县与北京的同城化；随后，逐步在养老、医疗、社保等方面实现一体化。
报纸上大规模的宣传被楼盘销售员再次放大，在河北一些楼盘的售楼处，这一消息被装裱后在显著的位置展示。
记者调查显示，从市场层面来看，涿州、固安都相对平静，目前最热闹的是燕郊，但是后劲最足的恐怕要数香河、涞水了。目前，仅在香河这座人口不到30万的县城，就已聚集了绿地、万科、富力、珠江、首创、万通等大型地产商，坊间还流传着一个说法，冯仑 (微博)在2008年看好香河的发展后，只和王石 (微博)简单说了几句话，王石当即就拍板进入当地，可见大腕们对这个信息有多敏感。
新城开发瞄准北京高端人群
从官方和业界的动向来看，明后年动静最大的应当属香河、固安。
燕郊的开发基本已经定型。而从香河已经盖出的房子来看，无论是近万元的单价，还是别墅类的产品，明显不是为当地人准备的，他们的目标只有一个：北京人。在“限外”的政策下，购买这些项目的北京人必须选择一次性购房。近两百万的总价下、毫不犹豫的买房人也让大家看出了购房人的实力。
河北某县城一位不愿具名的官员在接受本报记者采访时表示，高端的楼盘是为高端的产业人才准备的，在河北和北京的高层对接开始之前，北京人是被挤出北京被迫到燕郊的，而今后在进入河北13县“经济特区”的北京人，可能就是“跳出北京”去的，为的是更好的发展机会和更好的居住生活品质。“这是一个本质的跨越”，该官员说。
户籍“附加值”将集中转移
统计数据显示，今年1-9月，河北省房地产开发投资完成1624.4亿元，同比增长50.8%；完成土地开发面积975.4万平米，同比增长16.1%；土地购置面积2040.1万平米，同比增长42.5%，土地成交价款273.2亿元，增长86.4%。其中，环北京区域的县市房地产开发投资和土地购置费用的增长更为迅速。
“围绕首都的新城既能缓解北京的人口压力，又能带动河北经济的发展，两地高层一拍即合。”上述官员表示，最近公布的河北与北京的对接，主要的目的之一就是要转移北京的人口压力，包括就业压力和住房压力，这是北京愿意与河北合作的内在动因；和过去最大的不同就是有了省级的高层次对接，给的是特殊的优惠政策。
“电话号码很快就会换过来，有人说是明年1月1日起，我觉得可能没那么快，不过也不会差太多。”该官员透露，河北邻京13县市与北京的同城化已经启动，前几天河北省政府和地方政府召开沟通会议时，大家还提及了是否会取消北京人购房限制的问题，户籍可能不会统一，但是一些县城买房送户籍的政策还在执行，户籍的附加价值，如医保、就学、养老等问题肯定会逐步让北京人在河北实现无障碍。（本报记者 张家齐）
牛刀：2011年一线城市楼市哀鸿遍野
2010年11月19日
不能不说万科对市场是敏感的。当国务院总理温家宝在澳门对房价下降表示为难时，万科在武汉的5个楼盘开始整体降价行动。其实，现在的市场很清楚，要么就死撑着房价不降，而一旦下降，就将是一泻千里，蔚为壮观。所以，建议开发商不要降价，一直扛到楼市崩盘就算了。
违背市场规律，迟早是要受到市场的惩罚。尽管政府可以一而再再而三的救市，但是，古人说，一鼓作气再而三三而竭。中国楼市已经到了三而竭的时候，气数已尽，绝不是能够救来救去就能解决问题的。
2010年即将过去，2011年就要来临。不知道还有谁会对2011年房价还在表示乐观？也许有人会说，万科降价是为了年底回笼资金，以期有一个好的业绩，让财报能为市场所接受。年底回笼资金，指的是正常年份，2010年，对房地产来讲绝对不是什么正常年份，市场各方都在拼命较劲，鹿死谁手，不得而知。
不得而知的，还有国际经济形势的千变万化，谁也不知道，中国两国贸易会发生什么样的争端，对中国宏观经济会产生什么影响，有什么危害？但是，国内的情况大抵是比较明白的。在经济上，通货膨胀不是行政手段所能解决的，所以，2011年，通货膨胀不可能见顶，这将促使央行在货币政策上转向，减少新增贷款、降低货币发行速度、设法实现正利率。这个货币政策的转向，对楼市是致命的。
支撑楼市的购买力，只有投机资金。所谓刚需，买不起这么高的房价，很多人被迫转向其他的渠道解决居住问题。而政府的保障性住宅又不可能供应到刚需，生活成本生产成本的大幅上升，是很多企业和个人望而生畏，一线城市经济总量全面萎缩，上海GDP增速因为再也没有什么世博，而成为全国倒数第一，北京、深圳、广州尾随其后。因为经济增速的减缓，大量的白领转向二三线城市，楼市不可能有后续购买力推动。
面对这种变化，市场层面将要表现的是：一、房地产中介公司裁员一半。在上海、北京、深圳、广州共有中介从业人员高峰时超过50万，预期在2011年减少一半，门店同样大幅萎缩，可能只有二手楼盘成交和租赁还能养活一些员工，所以，中介要首先做好过冬的准备，不要再发生2007年深圳中天置业老板携款逃跑的事件。
二、新房成交面积在2011年6月份开始全面出现拐点，深圳要提前一点。我们要看到，2010年楼市成交的增长是泡沫性增长，在一线城市尤为突出，因此，开发商为求生存，大多将转向二三线城市，造成二三线城市供应的猛增，真正楼市崩盘，将于2012年在二三线城市开始爆发，约有30%的开发商资金出现问题，在贷款收缩的背景下，难逃破产的命运。
三、贪官外逃增多，造成楼市失血严重。贪官买房大多在一线城市，随着网络信息的公开，许多贪官已经惶惶不可终日，很多不敢将灰色收入继续投进楼市，造成投机资金的突然失血，成交量的大幅萎缩。仅深圳而言，正常成交量日均要达到600套左右才是正常水平，实际上，现在开始持续了一个多月，每天成交量不足100套，很难支撑。
四、房产税开征，空置住宅面临绝杀。预期房产税将提交2011年的全国两会，真正开征启动时间约在2011年底之前，一线城市全面启动时间是在2012年，大量空置住宅在全免征税的背景下会自动流向市场，一部分低价抛盘，一部分改为出租。
同时，我们也应该看见，在中国宏观经济的变局中，2011年只是过渡性的，很多存在胶着和僵持的状态，一线城市居民在忍受通货膨胀的煎熬时，也在期待新的曙光。民族会代代繁衍，生命会生生不息，痛苦还将承受，曙光也在眼前。