神马文学网资不抵债银行逼债 东莞楼市上演循环降价定律
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/18 19:00:25
http://home.sun0769.com 东莞阳光房产网 2008-09-24 09:02:32
央行9月15日下调了一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，得知这一消息后，戚总经理十分平静：“意料中事。”
戚是深圳市一家著名房地产上市公司的高管。月初的时候，他收到了一张银行“还款通知书”，催告一笔4亿元的贷款3个月后到期归还。
在随后的深圳公司总部决策会上，公司领导小组同意戚将目前均价为5600元/平米的一个楼盘降价出售——这个位于东莞市区的楼盘均价将降至4900元/平方米。这个价格实际上已经低于该楼盘5200元的成本价。
这是一宗亏本生意。
企业不能再贷新还旧
东莞楼市被外界看作一个异数。
在去年下半年，随着外贸的不景气，东莞就率先感受到了楼市冬天的来临。万科在广东的降价，最先就是在东莞以“团购价”形式爆发。
戚在东莞的公司，因为楼市的低迷，导致资金回笼最先受影响。与银行沟通后，戚总感觉到这笔4亿元的贷款‘借旧还新’的可能性已经不大。
这个最原始、最常见的办法在一再争取后，银行态度越发坚决。“限贷令”(即央行、银监会8月27日发布的《关于金融促进节约用地的通知》)之下，银行对地产商的关系，让人想起1997年亚洲金融危机那阵。
但戚的在建项目还必须有新资金注入才能继续运转。此外，公司的另一楼盘开盘发售在即，虽然新的3亿开发贷款在几经周折后选定了当地的另一家银行，但执行利率为10%(一年期)。
资金链周转问题成了摆在戚面前的一道坎。
“担心资金链断。”戚说，“前两年的盈利可以保证今年的资金链是没问题的，但明年后年就很难说了。我们也不知道市场什么时候转好，我们必须有所准备。”
戚粗略计算过，以一个中型楼盘为例，停工仅付给总包的费用损失就达到80万/月。此外，还有包括银行利息在内的财务费用、管理费用、营销费用等等。考虑到预计未来一段时间新增贷款相对困难、利息上浮幅度较大等因素，保持资金链通畅，保证新资金的注入为关键——而他的这间公司负债率在70%。
正是出于这种考虑，戚做出了“以均价低于成本的价格发售”的建议。他认为，作为上市公司，出于业绩的考虑，不以单个楼盘的盈亏为目标，而是以区域划分的整体盈亏为关注重点。
相比而言，林培华就没有这样的喘息机会。作为一个资产约为10亿的中小型地产开发商，他手上的楼盘只有寥寥数个，其中在大规模发售的楼盘只有一个。
“我无法降价。”林培华面对记者直言，“单个楼盘的盈利就等于我公司的整体盈利。资金链方面，我们只能先顶着，等待明年可能会来的宽松点的政策。”
央行9月15日下调了一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，得知这一消息后，戚总经理十分平静：“意料中事。”
戚是深圳市一家著名房地产上市公司的高管。月初的时候，他收到了一张银行“还款通知书”，催告一笔4亿元的贷款3个月后到期归还。
在随后的深圳公司总部决策会上，公司领导小组同意戚将目前均价为5600元/平米的一个楼盘降价出售——这个位于东莞市区的楼盘均价将降至4900元/平方米。这个价格实际上已经低于该楼盘5200元的成本价。
这是一宗亏本生意。
企业不能再贷新还旧
东莞楼市被外界看作一个异数。
在去年下半年，随着外贸的不景气，东莞就率先感受到了楼市冬天的来临。万科在广东的降价，最先就是在东莞以“团购价”形式爆发。
戚在东莞的公司，因为楼市的低迷，导致资金回笼最先受影响。与银行沟通后，戚总感觉到这笔4亿元的贷款‘借旧还新’的可能性已经不大。
这个最原始、最常见的办法在一再争取后，银行态度越发坚决。“限贷令”(即央行、银监会8月27日发布的《关于金融促进节约用地的通知》)之下，银行对地产商的关系，让人想起1997年亚洲金融危机那阵。
但戚的在建项目还必须有新资金注入才能继续运转。此外，公司的另一楼盘开盘发售在即，虽然新的3亿开发贷款在几经周折后选定了当地的另一家银行，但执行利率为10%(一年期)。
资金链周转问题成了摆在戚面前的一道坎。
“担心资金链断。”戚说，“前两年的盈利可以保证今年的资金链是没问题的，但明年后年就很难说了。我们也不知道市场什么时候转好，我们必须有所准备。”
戚粗略计算过，以一个中型楼盘为例，停工仅付给总包的费用损失就达到80万/月。此外，还有包括银行利息在内的财务费用、管理费用、营销费用等等。考虑到预计未来一段时间新增贷款相对困难、利息上浮幅度较大等因素，保持资金链通畅，保证新资金的注入为关键——而他的这间公司负债率在70%。
正是出于这种考虑，戚做出了“以均价低于成本的价格发售”的建议。他认为，作为上市公司，出于业绩的考虑，不以单个楼盘的盈亏为目标，而是以区域划分的整体盈亏为关注重点。
相比而言，林培华就没有这样的喘息机会。作为一个资产约为10亿的中小型地产开发商，他手上的楼盘只有寥寥数个，其中在大规模发售的楼盘只有一个。
“我无法降价。”林培华面对记者直言，“单个楼盘的盈利就等于我公司的整体盈利。资金链方面，我们只能先顶着，等待明年可能会来的宽松点的政策。”
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