来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 00:37:28
陈宝存：新政下公寓式酒店的投资机会看好
《上海壹报通商业地产》约稿
一位浙江的朋友上周的买房经历很有代表性。
浙江绍兴市的一位圈内朋友，对形势的看法也是比较准确的。我上月的浙江之行，在与热点地区的朋友交流中，得出的概念是热衷于投资的浙江人，对楼市的热情更加高涨。
但是，各个城市的限购令与限贷令使得住宅投资存在一定的风险，而商业地产的投资本身贷款成数就高，而摆脱金融危机之后的商业写字楼与酒店式公寓的低估将有更多的机会。
说到写字楼与酒店式公寓的低估，我们都知道更多的城市住商倒挂。我与杭州萧山的朋友说到绍兴的公寓式酒店城市核心区售价12000元/平米，萧山的朋友有点吃惊。萧山以及温州的很多县份的住房价格已经超过20000元/平米，这在北京上海均价都在20000元/平米上下徘徊的情况下，很不可思议。
随着我国对人口迁移的放松，城市化进程进一步加快，富裕起来的私营企业家和个体工商从业人员从乡镇和农村迁往大城市，在城区从事工商业活动；同时，为了方便就业和子女上学等原因，一些中产阶级和富裕阶层甚至迁往中心城区，形成了人口双向流动现象，城市中心的房地产市场发展也必然呈现高速增长的形势。
与此同时，旅游业发展与商务旅行日益频繁，城市中心的公寓式酒店越来越成为投资的热点，主要原因在于市场的需求。还有一个原因是个体投资者替机构投资者完成了持有型经营的资金问题。
我们清楚的一点是公寓式酒店的大量需求。但是，国内房企热衷于短期变现的住宅项目实际是资金链的相对紧绷，持有型物业的开发，单纯靠企业资金难以持续。
和一个朋友说到旅游度假酒店的前途问题，我们的争议焦点在于是否持有经营？在房地产业辉煌发展仅仅12年的情况下，国内房企的经验与积攒的实力，还不足以支撑持有型物业的发展。这也是度假型酒店、养老型酒店与城市中心商务酒店更多的选择散售模式的主要原因。
对商业写字楼公寓式酒店的散售我们有微词是可以理解的。毕竟经营散售后的项目，经营难度加大。而且产权问题的存在，如果持有产权的投资者有自己的需求和想法，整租必然出现问题。
在某一个城市，给我所在的集团生态城开发公司寻找写字楼的过程中，我们躲避的是散售式的写字楼。原因是物业要求我们机构与众多业主签订租赁合同。而我们的生态城开发项目将持续8年以上，计划中也没有自建写字楼的计划。所以最终我们选择整层整租，只能找持有型经营的物业。
公寓式酒店由于面向的是商务型散客，这种情况一般不会发生。那么销售后的返租就有稳定的市场。相对于度假式酒店与养老型项目，尤其是中国大陆性气候下的大多数沿海海滨度假式酒店与度假式养老酒店，有气候原因造成的投资收益差的特点，投资海滨度假式酒店和公寓是需要慎重的。但是，城市中心面向商务散客和旅游者的公寓式酒店的投资收益也就是最高的。
两个花絮：上周四我朋友一天都在抢购公寓式酒店的过程中，下午告诉我抢到了一个单位，而且在他打款5万元定金1分钟之后，就有其他投资者找他商量把他看中并预定的单位转让，我朋友没答应。
本周一，朋友告诉我：售价调整为15000元/平米。他选择的50平米的一个单位，四天已经升值150000元。
但是，提醒各位的是，度假式酒店的投资需要谨慎，不论是分时度假酒店还是任何概念，需要注意的是旅游的淡旺季。而海南北海这类城市也存在淡旺季的，北方的海滨度假式酒店，淡旺季过于明显，不存在所谓分时度假的机会。两到三个月的旅游旺季之后，北方的海滨度假酒店将闲置九个月以上。
而目前的旅游设施完善程度还很远。淡季不淡，对于国内旅游业来说还是很艰难的课题。
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