投资产权式酒店的相关法律问题

发布日期：2009-1-8　来源: 中国旅游房产投资网

    (四)回购法律关系

    有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。

    依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。

    （五）期房转让法律关系

    有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。

    如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。

   （六）物业管理法律关系

    产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。

    此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

    第三部分：投资风险及防范

    由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。

    如下就部分投资风险及法律防范举例说明：

    一、购房权利保障

    从房地产广告、签订认购书、签订房屋买卖格式合同与补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理，投资者可通过仔细阅读房屋买卖合同、审查开发商证件、向律师等专业人士咨询等途径，以合同形式进行防范。选择产权式酒店作为其投资方式时，开发商建造这个项目的最终规划用途、性质是酒店，对投资者来说就存在一定的风险，土地使用性质和年限（如商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年）、规划是否符合条件？将来酒店的产权能否分割？能否划分使用？能否拥有完整的处分权？是需要关心的问题，产权证能否办理也就成为问题的焦点所在了。投资者可向房地产管理部门进行前期的了解，审查开发商销售房屋的必要证件、资料，并在合同中作明确的关于产权办理方面的约定（如时间、权益、违约责任等）。

    二、收益权的保障

    一是投资者的受益权如何保证，即如何保证自己获得开发商或酒店管理公司允诺的回报。投资者最好是选择那些有实力的开发商，比如上市公司、国有大中型企业等，或者选择那些有社会担保的开发商，总之要选择那些有保障的开发商，以分散投资者的风险，从而保证项目的正常运作并最终让投资者得到回报，而不能仅仅听信开发商的口头允诺。同时，投资者一定要与开发商或酒店管理公司签订正式的合同，有担保的话要签好担保合同，即使发生纠纷时投资者也可方便追究开发商的违约责任。

    二是要保障投资者自己的使用权益。因为产权式酒店对投资者来说，每年都有一段时间的免费居住权，但如何保证这段时间能够获得有时间的可能就是一个问题。比如，在你想享受免费居住时，如果管理方以无空房为由来拒绝怎么办？因此，投资者在与开发商签订合约的时候，要明确表明。

    三、物业运营费用

    投资者还要与开发商或酒店管理公司在合同中明确约定，在交由酒店管理的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？如若合同不明确，将来会给投资者带来一笔沉重的负担。

    四、商业风险考虑

    产权式酒店的房地产开发商在受让土地后、规划前，因商业定位明确，会充分考虑项目商圈的市场需求，并与合适的商业企业确定合作关系，使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、科学。

    相对而言，风险会小一些，但投资者仍应理性分析、尽量减少投资风险。投资者也可对项目所在区域的城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等，区域内人口规模及特征、消费者的流动性、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、地方法规等多个因素进行一些调查和分析。同时，酒店经营商的知名度和管理经验会带来酒店经营的稳定性和规范性，确保该商业项目的收益。在有担保的情况，这些风险会相对小一些。

    在投资者投资产权式酒店的过程中，如遇到纠纷，可采取与开发商或酒店管理公司协商、向相关管理部门投诉及起诉的方式来维护自己的权利。在出现问题的时候，投资者可以把开发商是否存在欺诈行为作为首先考虑的第一要素，因为如果开发商存在欺诈行为，追究其责任也就会很明确了。但如果开发商不存在欺诈行为，投资者就要看开发商是否存在违约行为，而违约的界定也需要投资者与开发商有正式的合同为依据，只有这样，解决起来才能顺利一些，否则，这样的问题要么会受到一些部门的相互推诿，要么就陷入旷日持久的官司中。

    第四部分：结 尾

    面对开发商宣传的“第二代产权酒店”、“第三种储蓄模式”等，投资产权式酒店不能只顾高额回报而忽视风险，仔细调查分析、认真签好合同、虚心进行咨询，也许是最好的投资保障。

来源：房策网