囤积土地是中国房地产市场中最严重的问题

囤积土地是中国房地产市场中最严重的问题 

网友互动 2010-11-03 17:23:37 阅读8282 评论24   字号：大中小 订阅

 ——2010年11月3日潘石屹微访谈实录

北京CBD核心区空置超过十年的一块土地

政策没有很好执行导致囤积的土地越来越多

　　@不再冲动的小王：有媒体报道，中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住，你如何看待这个问题？

　　潘石屹：这是一个老大难问题，每年国土管理部门都要重申两年不开发的土地要无偿收回，一年不开发的土地要收闲置费，但这些政策从来没有很好地执行，使开发商胆子越来越大，囤积土地的量越来越多。开发商和资本市场对政府的这项政策和对这项政策的执行都认为是又一次狼来了而已。

　　今年国土管理部门又说要做重大的、最严厉的土地检查，但现在看来还是不了了之，又成了一次狼来了。房价上涨的原因基本有两个：一是地少，二是钱多。若政府供应出土地，但开发商囤积起来不建房子，就会造成市场上房子少，房价自然会上涨。这的确是房地产市场中最严重的问题。

　　@woody79：财政部消息，今年1-9月全国税收收入增幅在逐月回落，很大原因是土地市场交易和房地产交易量回落造成的，您怎么看政府调控房地产市场和政府财政收入之间的矛盾？

　　潘石屹：造成这种局面的主要原因是房地产占财政收入的比重很大。在实体经济没有真正恢复，只依靠房地产的情况下，这种情况还会继续下去。北京从明年1月1号开始实施对预售资金的监管，这将很大的影响土地的成交量，也会直接影响到北京市的财政收入。

　　@马思思lovevol李元康：潘哥好，我想问问您对中国目前房地产市场上写字楼价格低于住宅价格这种倒挂现场有什么看法？

　　潘石屹：写字楼和住宅价格倒挂现象是因为政策造成的。过去十几年来，一直给住宅的购买各种各样的优惠政策，而写字楼商业从未享受到这些优惠政策，长期以来政策的作用促成了今天价格的倒挂现象。

　　@赵志仿：山西太原晋源区再次出现因强拆导致死亡事件，您认为制止此类恶性事件的根本措施是什么？

　　潘石屹：我和大家一样，很关心强拆过程中发生的恶性死亡事件，看到这些事件的发生很让人痛心，这些事件的发生也让许多家庭对社会增加了很多痛苦和仇恨。冷静地思考这些问题，背后的原因一定是缺乏法律道德的约束。如果没有了法律和道德的约束，我们整个世界将会变成一片荒芜。

　　@XinHe：观点地产网杨丽萍：您认为目前的调控政策是一个长期政策还是短期政策，如果是长期政策，对中国经济会有什么影响？如果是短期政策，会不会再度导致房价反弹？

　　潘石屹：目前出台的调控政策有些是长期的，如房产税；有些是短期政策，如首付款比例，按揭贷款利率等。至于房价会不会反弹，最重要是把中国房地产放到中国经济中考虑，把中国的经济放在全世界经济中去考虑，把全世界的经济放在人类文明不断发展演进中去考虑，才会得到正确结论，否则得到的看法就如井底之蛙。

　　@赵志强人生：调控进行到现在，还有调控空间吗？任志强先生刚刚发表言论，说房产税会推高房价，您同意吗？

　　潘石屹：其实对房地产的调控不是没有空间了，还有许多空间，如房产税的出台，购房首付款比例的提高，按揭贷款利率的提高（即取消8.5折的优惠）。在所有的政策中，房产税可能是最见效的政策，目前市场上关于房产税的传言也很多。

　　@lxcyc：您对十二五规划建议中“中小城市放宽外来人口落户条件”，五年内约有几亿农民变成城市居民这一前景怎么评价？对二三线城市的房地产市场意味着什么？

　　潘石屹：人人平等首先体现在身份的平等。中国城市和农村户口制度造成生来就不平等。十二五规划的建议是朝人人平等迈出的重要一步，大城市也会逐渐放开。北京上海这些城市的先进程度比其它城市好很多，但这两个城市都在想办法限制人口过快增长给城市带来的压力，不过，让所有人从身份上平等也是不可逆转的趋势。

　　@王彧issakson：您在微博里说，中国压住了房地产，苹果和棉花暴涨了。在目前中国信贷宽松“到处是钱”的局面下，用类似行政手段调控房地产的政策能奏效吗？

　　潘石屹：的确，现市场上货币太多，通胀压力很大，不仅在中国，美国欧洲都是如此。我曾用按下葫芦起了瓢形容目前的经济现象。在所有通胀中，食品通胀压力最大。全世界食品通胀是28%，中国控制得不错到10%。在中国，食品占CPI的30%，若按此数据推断中国CPI在5%左右。大白菜、苹果、棉花涨价都是通胀压力的表现。

　　@雪江归棹：据《中国证券报》报道京沪各家商业银行接到口头通知，取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许按8.5折执行。据测算此次优惠上调相当于四次加息，受打击的主要是“刚需”购房人，潘总如何看待这一问题？

　　潘石屹：最近几年住房价格暴涨，都是因为前些年不断优惠的住房政策刺激的结果。如按揭利率打七折，货币正常利率下调，首付款比例也降得很低。商业办公楼的首付款是五成，而住房则是两、三成。这些优惠政策的初衷是为了解决大家的住房问题，但从结果来看，却帮助了投资者，反而影响了住房的刚性需求者。

现在政府调整的思路是大量建保障性住房，同时也应该取消过去对商品住房的各种优惠政策。影响房价的因素很多，但政策一定是一项很重要的因素，试想，如果将住房首付款提高到五成，按揭利率不是从7折改为8.5折，而是取消这些优惠，住房的房产税和商业的房产税一样，还会有今天这样房价的暴涨吗？

美国量化宽松的政策（EQ2）一定会影响全球 

　　@紫什么：你如何看待美国实施的量化宽松政策？（QE2）

　　潘石屹：在全球一体化的今天，美国采取的货币政策一定会波及到全世界，也一定会影响到中国。QE2具体政策可能今天公布，对内容有各种各样的猜想。一种说法认为会在未来两年之内赎回2万亿美元的国债，这相当于多印发了2万亿美元。也有一种说法是维持零利率一直到2014年。无论哪种说法都是宽松的货币政策。

　　这么多的热钱一定会对发展中国家的市场造成很大冲击，引起资产价格的上涨。这种上涨只是在刺激政策下造成的假象，并不是经济真正的好转。如果身体没有恢复，只靠补药维持是不能长久的。目前这些刺激政策都是为了解决上一次金融危机的问题，但实际上过度宽松的货币和刺激政策将会潜伏更大危机。

　　@紫什么 您怎么看未来几年中国的经济和中国的房地产市场？

　　潘石屹：在美国实施量化宽松的政策，大量印发货币的情况下，全球资产泡沫，中国资产泡沫都将会出现。从表面上看，盛大的舞会还会继续，舞照跳，马照跑，但接下来会很惨，因为真正的经济没有恢复，在货币的刺激下，我们看到的这一切都是虚假的繁荣。

美国量化宽松的政策（EQ2）一定会影响全球

SOHO中国未来的业务量在北京和上海将各占50%

　　@密司特：潘总，在微博上看到了您近期上海之行的各种照片，它们或许透露着您对这个东方商业中心的兴致和热情。大上海的商业地产环境与北京有什么不同？

　　潘石屹：我们SOHO中国公司刚进入上海，现在已经有四个项目了。有朋友问我北京和上海有什么不同，其实我看到更多的是相同：文明的程度、法制环境、国际化的程度，甚至两个城市人们穿的、用的品牌和产品都是一样的。越是高端的人群，越是国际化的人群，他们的相同点就越多。

　　@刘骏杰在上海：您透露过未来SOHO在北京和上海的业务量将各占50%，请问预计多久会达到这个比例？

　　潘石屹：SOHO中国未来的业务量在这两个城市应该各占50%，要达到这个目标，应该需要3到5年的时间。为了实现这个目标，我们要加大在上海投资的比例。

　　@潘石屹王石任志强：SOHO中国一贯以符号性的建筑引领建筑的潮流，在上海收购的项目中还没有看到SOHO原创建筑的身影，你们会把开发建设符合未来时代人们生活和工作空间的产品理念在上海延续下去吗？

　　潘石屹：SOHO中国的追求无论在北京还是上海都是一致的，即我们要为城市建设出来创新的、符合时代特征的建筑产品。我们公司学习的目标是“苹果”。SOHO中国初到上海，原创性的建筑还没有出现，但不久我们将会给大家带来惊喜。

SOHO中国未来的业务量在北京和上海会各占到50%

诚实是人类一切美德的基础

　　@cobid：马化腾领取住房补贴曝光后，媒体称“在一个社会贫富差距巨大的社会，拿财政资源去补贴富有的企业家，这种社会资源的‘逆向分配’是在劫贫济富。”您上次微访谈中质疑此事真实性，现在怎么看？

　　潘石屹：我认为这是竞争对手想借此来说别的事，问题的本质是腾讯和360之间的商战。不谈别人，反省我自己身上也常有这类事发生，有时真不知该怎么做，如经常有人送讲课费、稿费，还有政府对纳税者的奖励等等。我曾有一段时间拒绝收讲课费，但对方也很为难，不知怎么处理。我也没有想出更好的办法。

　　@无处不流浪2010：报道称有三分之二的公司遇到过简历造假。SOHO中国是怎样进行背景调查的？假如贵公司一个员工被查出是西太平洋大学毕业的，但他确实很有才干，你将如何取舍？

　　潘石屹：假学历的背后实际上反映出来的是这个人是否具有诚实的品德。SOHO中国公司对每一个员工的要求，诚实是第一位的。因为诚实是人类一切美德的基础，我们按此标准衡量每一个员工的一言一行。

任志强开了微博后跟大家有了一个开放、真实的交流

每个人的才华都是不同的，要相信自己的才能

　　@小RO 潘总，你能和我们简要介绍一下你平时是从哪些网站或者途径获得新闻消息的？

　　潘石屹：过去我主要是从新浪和百度这两个网站上获取信息，而现在更多地是通过微博。

　　@delia0531：现在社会上流行各种形式的选秀活动，无数年轻人梦想通过选秀一举成名，潘总如何看待这一现象？是否认同这种方式？对年轻人有何忠告？

　　潘石屹：选秀是一场表演，也可以把它看成是娱乐活动，它与我们每个人真正的成长、灵魂的进步没有多大关系。如果选秀成功者不能很好对待，反而会有副作用，夸大自己，失去了谦逊和团结别人的品德。对那些落选者来说，也不要自卑，要相信自己的才能，每个人的才华都是不同的。选秀活动只能看成是一场娱乐活动。

　　@ruisseaux：富二代已成社会话题，您觉得富裕阶层的子女们怎样才能不沾染财富带来的恶习，保持上进心？您和张欣是怎样教育孩子的?

　　潘石屹：如何让自己的孩子健康成长，成为对社会有用的人，成为能够服务社会和他人的人，是我们这些做父母的首要任务。让我想起“财富是一道巨大的藩篱，横在爱与被爱之间”这句话。我们要突破这道藩篱，不要让它成为家庭成员之间爱与被爱的障碍，也不要成为与所有人爱与被爱的障碍。

　　@KONG康：一媒体记者说任志强和你开微博之后，他对你们俩的印象都有很大的改变，他说任志强变得可爱了，您变得真诚了，您怎么看这个问题？

　　潘石屹：过去一些年，我看到任志强生气最多的事情是他抱怨媒体撰改了他的原话，他认为媒体在误导民众，煽动他跟民众间的仇恨。自从他开了微博后，他所有的言论都是自己直接发布，与大家有了一个更真实、开放的交流，消除了很多误会，让人们了解到了一个真实的任志强。

　　@光光之现 潘总，微时代您有何寄语献给年轻人呢？

　　潘石屹：微时代是一个伟大新时代的开端，它给每个人提供了更多的学习机会，提供了更多施展才能的机会，对年轻人的发展进步也提供了很大的空间，不要被眼前发生的一些丑恶现象遮住了双眼，要让我们看到这个时代的伟大。

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终究的问题还是央行的印钞机开得太快了...