中国房地产市场的终极分析判断

1、社会由三种人构成，无产阶级，中产阶级，资产阶级。中产阶级是房地产市场的中坚力量。中产阶级，即中层以上技术管理人员，年收入在大约20万元以上（象征性的一个数字）。
　　
　　2、房地产业和其他产业一样，其提供的商品应该有明显的高中低档的层次区分。由于中国社会制度的特殊形态，导致中国房地产市场商品房品质高度趋同化。这是中国房地产业的根本特色，抓住了这个特色，就抓住了中国房地产业分析的根本。
　　
　　3、房地产业受制造业服务业等其他产业的影响，是其他产业对房地产起主导性的带动或影响作用，而不是相反。房地产业只有在投机炒房成为房地产交易的主流之后，才会成为对其他实业构成主导性影响作用的因素。
　　
　　4、中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续稳步上涨。
　　
　　
　　
　　
　　
　　如果以全民工资水平来衡量房地产价格，毫无疑问，中国房地产业必定会大崩盘。
　　
　　但如果以年收入20万以上的中产阶级为房地产市场的中坚力量，那么，结论就大不相同了。
　　
　　社会分三种人，这三种人的收入非常悬殊，而商品房的质量和价格对这三种人没有区别。站在不同的角度不同的立场，就会得出不同的结论。无产阶级觉得合适的价格，中产阶级就一定会觉得非常便宜，其结果就一定是价格被迅速推高。中产阶级觉得可以接受的价格，无产阶级就会觉得太贵。一个完整的社会结构，三种人任何一种都不能少，缺一不可。因此，三种人都必须有房子住，都必须买得起房或租得起房，否则社会就必定会崩溃。
　　
　　很明显，现在的房价水平，无产阶级是买不起房的。但为什么社会经济并没有因此崩溃呢？原因很简单：有足够数量的无产阶级已经有房住没有再买房的必要性。他们的住房来源主要有：1、过去公有体制下分配的公房。在住房分配阶段的后期，甚至有很多人家因为一家人工作单位不同，分到多套住房。2、低成本分配的，大规模的折迁安置房。一家人分到几套房的也很多很普遍。3、最早一批商品房定价参照的是无产阶级为主的广大工薪阶层的收入水平，很大一部分早期果断购房的人幸运地实现了低成本置业梦。
　　
　　随着经济的快速发展，城市中出现了数量越来越多的中产阶级。由于中国商品房的同质性，无产阶级与中产阶级面对的是相同档次的同一个房地产市场，房价被迅速推高。
　　
　　为什么中国的城市房地产没有档次级差？档次级差为什么是重要的概念？
　　
　　房地产的价格，不仅要体现房屋本身的建筑质量，更多的还必须体现城市基础设施的水平。作为工商业中心的现代城市，完善的生产生活公共设施是非常重要的。一般来说，工商业中心区，必须要有巨资投入的完善基础设施建设，要维持工商业的高效正常运转，这是必须的，这也是地价成本的主体内容。而居住区的地价因素，一则以距离工商业中心区的方便程度，地理位置环境风水的价值等为要素，二则以居住区本身的生活娱乐人造环境等基础设施的投入建设程度为要素。两个要素合在一起，足以令地价产生悬殊的差距。世界上很多大城市都有富人区和贫民区房价的悬殊差别，这是合理的，因为软件硬件环境差别很大投入成本差别很大，当然价格差别很大。无产阶级有无产阶级住的房，中产阶级资产阶级也有适合他们住的房。在城市基础设施没有巨资投入的贫民区，住房价格当然不是问题。因此我们看到其他国家的房价的都是理性的分梯次的，而中国的房价则感觉看起来很“不理性”。（当今发达国家城市与早期不同，似乎贫民窟现象不是那么明显醒目，那是因为随着世界资本主义的发展，有些发达地区，已经有全民中产阶级化的趋势了。）
　　
　　大家都知道，有高级夜总会的5000块一晚的消费，也有公园树林里5块钱一次的消费；一个手提包，有十块钱一只的地摊包，也有几十万一只的法国货。同样的事情，差不多的商品，不同的消费档次价格就是那么的悬殊，这是非常正常的。为什么中国就没有形成房地产的梯级消费呢？原因除了前面所说的国家已经为无产阶级已经很大程度解决了这个问题，另有一个重要原因，中国的城市基础设施，比如上海，是由政府主导的全面建设，任何一个居住区，都具有完备的设施，便捷的交通，完善的环境，整个上海全是富人区，没有贫民区。因为我们是传统的社会主义国家嘛，只能这么干，不可能允许有基础设施简陋的贫民窟的存在。（原来高房价也是社会主义造成的？）
　　
　　那么，这么高的房价为什么没有把经济拖垮呢？原因，1、已经有很大一部分无产阶级已经低成本取得了住房。2、由于前一个原因，那么，剩余的无房无产阶级数量相对较少对租房的需求就小，需求小，使得房租价格相对房价来说明显偏低，是无房无产阶级可以承受的。而由于最初房价定价参照的是全民的收入水平，因此房价对中产阶级资产阶级来说，很长一段时间以来，是相对偏低的，他们买房的投机因素很低，因此，并不介意房价的租金明显偏低。3、我们看到，现在找工作是资方市场，一份工作好多人抢，城市无产阶级过剩，存量有房无产阶级数量足够很长一段时间之内的经济发展需要。据此，我们认为，高房价对经济没有形成严重拖累是非常正常的事。
　　
　　至此，我们认为，中产阶级是房地产消费市场的中坚力量，这个判断，是正确合理的。对他们来说，现在的房价，并不贵。并且，中国的经济力量，主要集中在京沪粤三大城市带，这三大城市带，集中了全国的中产阶级资产阶级的置业消费目光，这个力量是非常强大的。而无产阶级则与房地产市场基本是隔绝的，没关系的。如果无产阶级因为住不起房离开城市，那么，城市经济崩溃，其后果就是中产阶级也会失业，中产阶级失业，则房地产市场失去支撑，房市崩溃则银行信贷崩溃，银行崩溃则进一步全社会经济崩溃（所以广东发生的民工回流潮对广东房地产的影响明显大于上海北京）。但既然房改之前公家已经很大程度地解决了这个问题，那么，很长一段时间之内我们是不必为这个事情担忧了（说来还是享社会主义的福哦）。至于剩下的没房买不起房的无产阶级，那无所谓啦，他们买不起就买不起好了，只要城市经济需要的无产阶级数量能够得到保证就可以了。无产阶级如果不降低要求，要求与中产阶级享受同样或近似的住房水平，那是不现实的。
　　
　　只要经济不衰退，中产阶级的数量，及个人收入实力，都会继续增长，那么，房地产市场就能继续维持，甚至不断走高。以上海的城市基础设施建设水平，到处都是富人区，所有新楼盘基本都可以说是高档楼盘，它不值200万一套吗？它值这个价，甚至可以说根本不贵！只有发生经济衰退，中产阶级失去支付能力，那时，房地产市场才会发生崩溃性影响，并带累整个经济。而这个经济衰退，并不太可能是由房地产本身造成的。房地产业只有在投机炒房成为房地产交易的主流之后，才会成为对其他实业构成主导性影响作用的因素。而这似乎不太可能发生，炒楼太不方便了，中国所谓的楼市投机者，本质上都是同时带有投资与投机两种心态，赚了就投机，亏了就投资，根本不对房地产市场，不对银行构成压力。
　　
　　也许，我们以后还会看到这样的奇观：几大城市房地产价格继续上涨，而房租却一直徘徊在低位，二者的背离值越来越大，而竟然还能长期的相安无事。