如何解决中国的土地和住房问题？（下）

　　土地制约包括两方面：一是数量性制约，一是制度性制约。数量性制约就是供应总量不足，制度性制约就是供应不足和地价的供应更高，它对房价推动是巨大的。

　　供应量不足导致房价上涨

　　任志强：美国有一个算法，每一百户人家里头，一年有多少个家庭买房子，也就是按百户家庭计算。如果按此算，我们占2%，美国最高的时候占17%，危机的时候大概占7%到8%。你看，100个家庭有7到8个家庭买房子，它已经危机了，我们现在实际上供应量不到5%-4.1%，和美国差得很远很远。

　　潘石屹：我们一手房是2%，加上二手房也就4%。

　　任志强：4%点多不到5%，这是一个很重要供求的关系指数。

　　我们现在大概有145亿左右平方米存量住宅，35%是房地产开发的商品房，其中有10%是房改房。纯商品房只占25%。

　　而且全国145亿的住宅总量里，大概只有1.2亿多套是成套住宅，有独立的厨房、卫生间、厕所。其中90平米以上的，大概占到80%以上。我们现在超过100平米房子，全国不到20%，北京不到17%，所以大房子的量很低，成套率70%。

　　其它的是非成套住宅。没有卫生间的、没有独立厨房的、没有独立厕所的等等，这一类的房子占了一部分。也就说我们住房指标里头，只有成套住宅达到1比1以后才够用。即一个城市家庭有一套房子，这套房子，不管你是租的，还是买的，我得建出来这套房子。这叫成套的1:1。

　　另一个现实是：我们现在最高收入家庭与最低收入家庭房子的面积相差1.6倍。2008年最高收入户均106平米。最低的大概是63平米。

　　潘石屹：我再说一个概念，去年全国建设用地是31.9万公顷，包括有军事、道路、桥梁等等。

　　我们房地产开发商用了多少呢?只用了3万公顷，占10%!房地产用地这几年加在一起只有30%。今年是30万，说是盖房子可以用18万，我估计能有两万公顷到开发商手里。但是商品房价格的责任全是开发商的，最近有关部门说菜价上涨，是因为开发商开发把菜田占了，可笑得很。

　　任志强：2009年的数据显示，土地购置面积是114.7万亩，有70%用在住宅上(一般商品房上)，就是80万亩。80万亩占18.3万亩农田耕地的比重是万分之4.4，微乎其微。

　　总体平均下来，我们住宅占总的当年用地的1.5%，其中商品房大概占70%的住宅量，另外30%是非商品房的住宅量，不管它是经济适用房还是单位的，两个加起来总占地不到1.5。

　　我们认为供求关系应该是占主要地位，但实际上很多人不认为是。我们强调市场化，一定是供给方式占主导地位，土地制约包括两方面：一是数量性制约，一是制度性制约。数量性制约就是供应总量不足，制度性制约就是供应不足和地价的供应更高，它对房价推动是巨大的。

　　潘石屹：从完成开发面积和购置面积看，1999年到2009年的增长，是从最高的40%、41%变成了负的19%，十年期间下降了60%购置面积。

　　胡德平：那么说，是十年期间土地的供给引起了房价的上涨?

　　任志强：2004年、2005年、2006年，这三年基本上负增长，最高是27%，低的时候大概是四倍，国家土地供应在这三年当中连续地负增长，2006年的年底到2007年，当时房价也是涨的。

　　我们今年对二手城市监测下来发现，住宅大概是4170多元一平米(到今年6月份底)。这是每平方米土地的地面价，就是每平方米盖房子的地价是4000多块钱，去年是3715/平方米，增长了百分之十几。这意味着什么呢?如果土地占50%，意思就是房价得达到8000元。而去年我们平均住宅房价是4460，因为去年用的土地是前年或者大前年的土地，大概只有2000多块钱，基本是一半的一半。

　　潘石屹：北京公布了47块闲置土地，公布的数字是平均楼面价的成本是500多块钱，很便宜。

　　任志强：老的土地很便宜，但在逐步增长过程中越来越贵。国土部公布的全国平均价也4000多了了。这个趋势就导致是因为土地限制的结果房价只能看涨。

　　陈全生：我对这个问题也做过研究。我们每年占用农田耕地的有四种用地：第一种叫建设用地，第二种叫灾毁用地，第三种叫生态用地，第四种叫农业结构调整用地。建设用地占30%，灾毁用地5%，农业结构调整用地，生态用地占大头，退耕还林等在50到60%。

　　建设用地的30%里有6种用地：工业项目，办厂房;第二，水利交通用地，就是建铁路、水库;第三，基础设施用地;第四，旅游用地;第五，军事用地;第六，房地产用地。其中房地产用地又分三种：商业房地产，住宅房地产，办公房地产。这里面住宅用地又占70%。住宅用地又分五种用地：高档住宅和别墅用，经济适用房，限价房，廉租房，一般商品房。一般商品房又占这里面70%，所以拿30%乘以70%、乘以70%、再乘以70%，每年占全部土地用地，一般商品房用地占了4.22%(以2006年的数据算)。所以无论是房地产占用了农田耕地百分比是万分之四，还是占用每年农田耕地的4%，一般商品房都用得很少，完全可以放地。

　　任志强：还有一个核心问题就是土地财政问题。分税制后，中央财政大概拿走全部财政的65%，地方剩35%。而基础设施投资各摊50%，中央65%的财力投50%，地方35%的财力也投50%，地方是背不动的。最后结果是“中央是唱公平，地方在背公平，市场打公平”。本来是中央解决公平问题，地方解决市场问题，现在倒过来了，中央唱公平唱得很好，却把责任推下去了，包括建廉租房、保障房，最后发展不好，原因就在于财政投入体系出了问题。

　　事实上，1993年到2003年之前，土地供应量是非常充足的。因此房价和地价都上不去。到了93年，打压房地产，当时分税制把与房地产有关的税都给了地方，原来的工业增值税75%归中央了，25%归地方，地方非常发达的几个其他税源都被拿走了，地方政府只好靠地方财政弥补中央财政把大头拿走的亏空，导致地方政府必须依赖于土地。而中央土地“招拍挂”之后，突然一刀卡死，逼得地方政府没办法不得不把地价提高。这是一个转换过程。所以土地是个根子，财政是第二个根子。

　　陈全生：志强讲的地方政府财政问题，实际上也是GDP指挥棒问题。我们考核干部就是考核GDP。为什么卖地?三大好处：一，卖地自己手里有钱;二，有人帮你投钱，自己有钱，这样GDP就起来了;GDP起来的第三个好处就是，卖的地一定是好地，这样地价也比较高，然后跟城市改造结合在一起，城市形象改变了，马路宽了、草坪绿了、楼房高了、广场大了，业绩亮起来了。所以大量卖地的书记、市长都升官了，而不卖地的现在被叫做“三蛋”干部：“笨蛋，蠢蛋，滚蛋”。所以不把唯GDP的概念打破什么都没用。

　　任志强：数据统计显示，到今年到6月份为止，增值税，营业税都增长超过40、70、90，很高很高了，企业所得税增长77%;但房地产税增长不高，增长7.7%，为什么?因为只有商业写字楼这些，要靠这个弥补地方政府财政是不行的。

　　那么，我们倒过来再算算，如果按照现在18亿亩土地红线不动，在未来二十年一共只剩2300万亩地是可以用的，如果按计划土地投入产出算?大概要10万块钱一亩的地，否则完成不了这么多后续工作量。

　　胡德平：多少年?2300万亩建设用地?

　　任志强：从现在到2030年，所有用地都算上，包括工业、港口、交通等等，只有2300万亩。还有这么多年，如果要按GDP每年增加8%，倒算回来就得这么多。18亿亩红线不动，土地溢价值是多少?

　　也就是说剩那么点地是不够的，那么点地要在这么多年用的话，每亩地就是10万块钱;按容积率算的话，这房子就得5万一平米。这个是假设前提，如果18亿亩红线不动的话，每年按8%的GDP增长，GDP依赖的土地换算回来，就是这个数。意思就是说你最后根本还是要动土地，要不然不行。

　　胡德平：我看过任总的文章，说房地产价格的源点是土地价格。那么，你们认为应该怎么办?

　　任志强：我觉得就是要打破国家土地控制。

　　陈全生：我还有一个建议，我们现在是WTO成员国，已经是世贸成员国了，就要用世贸成员国的身份和眼光来看待我们的土地问题了。全世界各个国家都可以利用中国人力资源丰富，劳动力价格低的优势，我们为什么就不可以利用某些国家土地富饶、粮食价格低的优势呢?完全可以进口粮食，进口粮食就等于进口土地。

　　这里说到加拿大小麦，为什么我们跟加拿大关系好，就是1959、1960年的时候，加拿大管粮食的一位局长做出决定卖给中国粮食，那时是美国封锁中国的时候。为什么要卖给中国粮食?有两条，他说第一，据说中国有大批人要饿死;第二，我的粮食卖不出去，我要保证农民利益。就因为这点周总理很感谢他，就这么把关系拉得很近。加拿大小麦局局长是终身供应制，总统任命一直到死都是他，所以他的权力最大。

　　中国袁隆平是水稻之父，加拿大叫小麦之父。加拿大今年小麦大丰收后，粮食没有那么多订单，剩下粮食怎么办?点根火柴直接烧掉。因为收割要花钱、运输要花钱、储存要花钱，最后卖不出去，陈化粮处理还要花钱。谁花这笔钱?没人花。那你说我们为什么不能买呢?

　　日本粮食解决粮食问题的做法也值得我们深想，现在南美有一个日本，非洲有1.5个日本。日本在海外有1.8万亿美金的资产。

　　我们也应该把土地、农田作为战略性资源来研究对待。

　　讨论之六

　　政府一定不是管保障房的概念，保障房不是管买不起房的，应该是管租不起房的人，这个概念应该树立起来。

　　政府应该管租不起房子的人而不是买不起房子的人

　　陈全生：现在有人提出“市场管商品房，政府管保障房”，我觉得这个观点有问题。市场应该管商品房没问题，但市场还应该管租赁房。政府管的不是买不起的人，而是管租不起的人。所以政府才有廉租房，廉租房是租不起一般的房子，付不起租金，政府给你提供廉租房。这个概念我们还没有建立起来。如果政府要管买不起房子的人，你花多少钱也管不了。

　　胡德平：那管租不起房的人是白给?

　　任志强：现在基本叫白给，北京市执行的是30平米，一平米30块钱月租金，给你补贴900块钱。但有两个条件：你的收入现在是960块钱(人均)，同时你的住房面积小于7.5平方米，政府给你这个补贴。

　　胡德平：这就叫租不起房的人?他自己是不是也出点钱?

　　任志强：两个条件符合是不出的，你要愿意租大房子你就出，900块钱租一个小房子是够了。现在我们叫政府补贴，符合廉租房标准的人，你现在申请，北京市马上一个月给你补贴900，但必须是北京市户)。

　　陈全生：大概就是这意思，你有钱就买大房子，没钱就买小房子;你再没钱就租大房子，再没钱就租小房子;小房子租不起，政府给你提供廉租房，也应该付廉租房的租金，但这个廉租房的租金比平常的租金低。

　　政府一定不是管保障房的概念，保障房不是管买不起房的，应该是管租不起房的人，这个概念应该树立起来。

　　还有一个概念要建立，就是“有房住不等于有住房”。政府目前完全有条件做到人人有房住，但完全不可能保证家家有住房。发达国家也保证不了，高福利国家也保证不了。我去调查美国、日本、加拿大、英国，三分之一租赁，三分之二自由。然后到这些国家的大城市，这个比例数到不了，三分之二租赁，三分之一自由。你说那些发达国家人均GDP都是几万块钱，我们才3千多，就保证家家有住房，这根本不可能。

　　目前在房地产收入当中，租赁房只占全部收入的1.97%。十年的统计数据是这样。这就不好。

　　应该建立大量的租赁市场，起码现在要提出“租售并举”，租里面还有很多卖的方式，比如先租后卖、半租半卖。你要开租赁市场就要有多处房源，所以应该鼓励大家买房，然后用税收的办法限制卖房。因为房地产投机的本质就是买是为了卖，买为了住就不叫投机，叫投资，限制投机就要限制卖、鼓励买，买完后你要卖就重税。现在的问题在哪呢?就是以卖为主，甚至把福利房全都卖了变成商品房了。

　　任志强：老百姓认为不能“重税”，你可以限制五年，十年不准卖。

　　陈全生：我有三条意见：一鼓励买房，二限制卖房，三是奖励租房。你要把房子租给人家我就奖励你，三分之一个人所得税就免了。为什么要奖励他?因为这种做法的本质是等于利用老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决有房住的问题，而不是解决有住房的问题。你有钱你拿出来买，买完后租出去，这样就等于我用我的钱解决你有房住的问题，而不是解决你有住房的问题。这样才能把中国房地产问题解决。

　　任志强：货币资产变成实物资产的时候都应该免税，要不然你以后凭什么收人家物业税和财产税啊。

　　陈志武：我补充一点，老陈说的观点我大部分同意，但不准卖的事千万不要做，限制卖也不太好。现在最大的问题是人们把太多的注意力集中在新房子上，这很糟糕。在美国买房子，谁买了房子，我第一个反应他肯定是买的旧房子、二手房、三手房，绝大多数是这样，很少是新房。但中国却是不断把买房注意力引导到新房上，没有人去关注旧房，怎样把旧房维护得更好，怎么把旧房的价值最大化。这个又跟二手房市场是不是很活跃关系很大。如果要限制拥有房的人把房子卖掉，不管是10年还是加重税，最后都会把大家的注意力往新房上转。

　　秦虹：现在交易费用13.8%，我觉得这个太过分了，土地增值税，房产税什么税都收了，最后交易的时候还收13.8%。

　　陈志武：我觉得在思路上可做这样一个调整，宁可让新房价不断往上涨，但是对买二手房的交易不管是税收还是其它方面要尽量鼓励，这样就让大家把注意力放在现有的房，维护好，让它增值，不像现在很多房子刚盖几年就要重新拆掉。这样不仅对环境，对各方面都是一个浪费。要把二手房交易的障碍和成本尽量往下降，尽量鼓励更多人买二手房，然后把新房的交易成本涨起来，这样，把整个注意力做一个转移。

　　任志强：美国二手房交易是一手房的七到八倍。但中国很美国不一样，美国是130到140多年中没有多少房子。中国房子总数不够，所以建设期一手房还是大量的，还占主导。

　　讨论之七

　　家庭的三项功能全部丧失，这说明中国农村社会机体最小的细胞出现了癌变，如不重视和解决，一定会毁了几代人。

　　不能让房子毁掉未来

　　潘石屹：我发现一讨论，智慧就出来了。我觉得学了不少东西，真理越辩越明。

　　我们做房地产，一直是想着要把城市和国家建得很漂亮，但是在建设过程中看到最大的一个问题，是小产权房。因为集体土地——农村的土地不能流转，不能建房子，只有国有城镇土地才能出让，所以农民建的房子都是小产权房。北京小产权房是4000万平方米，有多少房子呢?我粗略算了一下应该20、30万。如果不到100平方米，就是30、40万套，这样就涉及到大量的人口，这些人口是没有在法律保护下的，天天被威胁要给你拆掉的。如果北京这样的城市有20、30万的家庭不安稳，他们就天天提心吊胆的。为什么出现这样的问题?根源就是土地制度，其实我们今天讨论的东西我非常赞成，农民土地为什么就不可以建房子呢?CBD隔壁就是农民的地，为什么不能建房子?只有在国有土地上才可以建房子。

　　包括我们要把这个市场平衡起来，有销售新房子的，也有销售二手房旧房子的，也有自己租房子，也有政府补贴租房子，这样市场才能平衡起来。现在所有注意力都放在一手房新房、买房上。其根源就是土地政策，因为房地产的实质就是土地，你无论它升值也好，贬值也好都是土地、建房子这些，钢筋水泥电梯永远是升不了值的，只能贬值。怎么解决这些问题呢?

　　第一，尽快让集体所有制的土地能够流转起来，能不能出台一个像1990年5月份出台的国务院“国有城镇土地出让转让暂行规定”，一下暂行到现在，这个土地就变成商品了，可以出让和转让了。现在集体土地叫了一个名字“流转”，叫什么名字不要紧，实质是一个买卖行为，不管叫什么，尽快要出台这个办法。我们今天讨论所有的问题都是围绕这个问题，我觉得特别重要。就是让农村集体建设土地也可以出让转让，你管它用途就可以了。

　　第二，能不能把住建部跟国土资源部合并起来，合并起来才能统一领导，因为地跟房子是永远离不开的，如果把这两个分开各搞各的，这样就容易出问题。

　　这些问题的表面现象就是我们有大量的违章建筑(即小产权房)，我们房价在不断上涨，我们房价高到什么程度了呢?因为全世界都按租金回报率算，我们到这些大城市去，租金回报率就是7—8%，固定的。但北京的高档住宅租金回报率只有1—2%，这就意味着我们租金低、房价高，背后原因一定是土地体制的问题。

　　胡德平：为什么是土地的问题呢?

　　潘石屹：你放开了，土地的供应量就起来了，这些土地上就可以建房子了，大量的集体土地建房子了，供应量大了，房价就跌下来了。

　　第三，就是城市的发展，我觉得大城市、特大型城市跟中小型城市应该形成一个秩序，这个秩序的建立一定是靠市场化的方式建立起来的。而我们现在这种行政命令，行政资源配备建立起来的秩序一定是没有效率的、不经济的。

　　最近我心目中冲击比较大的是两件事情，第一件事是我到我们老家最偏僻的地方去，发现所有学校甘肃省妇联都挂着个牌子叫“留守儿童处”，就是父母都不在。我们去各个学校建厕所，开美德课，发现孩子们还都挺活泼，我就想这跟我们培训可能没太大关系，是不是人家父母教育得好。于是我就问了一个小孩，这小孩10岁，还会舞剑什么的，我问他爸妈是干什么的，他说我从来没有见过。我问他见到妈妈是什么时候了，他说3岁的时候见的。我又问他最愿意做的事情是什么，他说我想做个飞行员，因为妈妈在深圳，我想开着飞机去看他。也就是说他从3岁到10岁之间完全没有见过父母，完全靠学校妇联在照顾着。这个地方风景山清水秀漂亮得不得了，可是许许多多家庭是破碎的。

　　陈全生：这个问题影响太大了。家庭功能有三项：一赡养老人，二教育子女，三夫妻生活。目前农民工75%已婚，现在农村婚外情婚外恋绝不比城市少，这种对农村下一代影响太大了。三项全部丧失，这就是我说的中国农村社会机体最小的细胞出现了癌变，如不重视和解决，一定会毁了几代人。

　　潘石屹：第二件是就是富士康跳楼事件。现在说富士康又到郑州开厂了，那么几十万的人又将全集中在一个地方，这种集中就把小家庭最基本的功能丧失了。所以我觉得大城市一定有大城市的作用，应该是教育、文化和高科技的中心，这些都是从大城市辐射出去的，还有时尚的中心，以后可能是信仰的中心。大城市是有它独特的功能。但如果要慢慢辐射下去，一定要有中性城市和小型城市支撑着。

　　胡德平：你说的家庭的功能丧失，那叫人伦都没有了，夫妻不像夫妻，父子不像父子，人伦都颠倒了。这样一些可预见的这些问题，意味着整个社会从人文、经济、文化都在变化，这样下去，对中华民族是很大的损失。

　　结束语

　　胡德平：今年上半年和一些企业家进行座谈讨论，大家觉得改革的劲头实在很疲塌。但我觉得像今天这种深入的讨论能够更多，更深入下去，或许可以把全国人民的改革热情激发起来。真要改土地制度，改管理制度，改资源配置的方法，把十二五规划尽量做得好一点，我觉得改革开放的心气儿一定会重新振作起来。

　　大家对这些问题已经有这么多关注和这么深的研究，希望这样的讨论继续深入下去。