神马文学网周天勇：中国住房问题的深层机理分析 orz
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周天勇：中国住房问题的深层机理分析 周天勇 2010年01月27日09:50 来源：《中共中央党校学报》 周天勇：中国住房问题的深层机理分析--中国共产党新闻 
[摘要] 中国住房问题的形成，一方面是由于城市化进程的加剧，另一方面则是由于现行土地管理制度的不合时宜。双重因素的叠加效应，推动了中国房价的快速上涨。而快速上涨的房价，反过来一方面阻碍了城市化的进程，另一方面则加剧了现行土地管理制度的窘境。
[关键词] 高房价； 城市化； 土地管理制度
[作者简介] 周天勇(1958-)，男，青海民和人，经济学博士，中共中央党校研究室副主任，教授。
一、高房价及其经济社会后果
中国的房价是不是很高？有的研究认为，房价和居民收入比应当在3～6的范围，6以上居民购买住房就非常困难了，7以上房地产市场价格也有泡沫了[1]。有的研究认为，合理的居民房价收入比应当在6～7的区间[2]。这些研究对比，在两个方面都是错误的。一是与一些城市化率比较高和人口城乡结构已经稳定的国家不同，中国正处于加速城市化的阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭，而中国目前的房价与城镇人均可支配收入相比，2007年高达16倍以上，这样高的房价，使农民工永远也进入不了城市，成不了新市民。二是中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家大，平均起来看，似乎房价收入比为6～7的范围，但是，对于60%的中低收入者来说，房价收入比在8～24的范围。
由上表可见，在全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差了9倍。其中，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。从下表可以看出，对于农民工的房价收入比为16.52，而对于农民的房价收入比则为25.53。许多专家责难，中国目前的城市化是钟摆式的、没有在城市扎根的城市化，建议应当使进城市的农民有工作、住得下，成为永久的城市人口。但是，这样高的房价收入比，实际上已经成了阻碍农民永久进入城市的难以跨过的门槛。
我们上面分析的是全国房价收入比。2009年一些大城市中，房价收入比普遍在10～18的范围，使这些城市70%需要购买住房的城镇居民，包括几乎全部拟向城镇转移的农民工，靠工薪已经没有能力购买属于自己的住宅。当然，城镇中许多居民已经有自己的住房。关键是，2040年城市化水平将达到80%，城镇人口将增加5.6亿人，其中从农村向城市转移的将达5亿人左右。如果是这样高的房价，将成为城市化的最大障碍。
一些特大城市的房价收入比更高，使其一般靠工资生活的居民没有能力购买住房。以2007和2008年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上。其中，厦门2008年房价收入比达到14.08，北京2008年达到13.54，深圳2007年达到13.15，广州2007年达到12.09，上海2007年达到11.25，杭州2007年达到10.33[2]。再考虑60%的中低收入者，其房价收入比会更高；而对于农民工家庭，其房价收入比达18以上；对于农民家庭，则更是高达29以上。这些家庭在大城市中更是买不起住房。因此，在这类城市中，需要购买住房而购买不起住房的居民的比例会高达90%以上。
二、高房价与土地管理制度
中国的房价为什么这样高？舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利[3]。这是有失偏颇的。中国高房价的形成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。
（一）行政控制：住宅用地供给不足型涨价
中国的土地管理体制，是对土地的供应基本上实行行政审批制。虽然国有土地，或者集体所有但被征用为国有的土地，在出让时，进入政府垄断的市场进行交易，但是也需要高度集中的审批程序。多年来，由于在指导思想上，土地偏重保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市化建设，特别是住宅用地的供给与城市化进程中城镇人口增长的需要不相适应，使住房价格存在由于土地供给过少而导致的上涨压力。
从上世纪90年代至今对城镇建设的土地供应来看，一是建成区面积与城市化形成的城市人口用地需要不相适应。如从2007年城镇人口每万人1平方公里的土地需要看，缺口为7 630万亩。二是从城镇人口总量与城镇住宅面积来看，按照每一时期的住宅面积和合理的住宅容积量计算，各年的住宅用地存量缺口最保守估计在250～850万亩左右。三是上述计算是在住宅平均每套36～90平方米的标准下计算的缺口，实际上很多住宅面积要大于90平方米，而且还有许多土地是别墅用地，考虑到这些因素，实际上城市化进程与住宅用地之间的缺口更大。
【1】 【2】 【3】 【4】
[摘要] 中国住房问题的形成，一方面是由于城市化进程的加剧，另一方面则是由于现行土地管理制度的不合时宜。双重因素的叠加效应，推动了中国房价的快速上涨。而快速上涨的房价，反过来一方面阻碍了城市化的进程，另一方面则加剧了现行土地管理制度的窘境。
[关键词] 高房价； 城市化； 土地管理制度
[作者简介] 周天勇(1958-)，男，青海民和人，经济学博士，中共中央党校研究室副主任，教授。
一、高房价及其经济社会后果
中国的房价是不是很高？有的研究认为，房价和居民收入比应当在3～6的范围，6以上居民购买住房就非常困难了，7以上房地产市场价格也有泡沫了[1]。有的研究认为，合理的居民房价收入比应当在6～7的区间[2]。这些研究对比，在两个方面都是错误的。一是与一些城市化率比较高和人口城乡结构已经稳定的国家不同，中国正处于加速城市化的阶段，大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭，而中国目前的房价与城镇人均可支配收入相比，2007年高达16倍以上，这样高的房价，使农民工永远也进入不了城市，成不了新市民。二是中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家大，平均起来看，似乎房价收入比为6～7的范围，但是，对于60%的中低收入者来说，房价收入比在8～24的范围。
由上表可见，在全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.64，而最低收入户的这一指标却达到23.68，相差了9倍。其中，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。从下表可以看出，对于农民工的房价收入比为16.52，而对于农民的房价收入比则为25.53。许多专家责难，中国目前的城市化是钟摆式的、没有在城市扎根的城市化，建议应当使进城市的农民有工作、住得下，成为永久的城市人口。但是，这样高的房价收入比，实际上已经成了阻碍农民永久进入城市的难以跨过的门槛。
我们上面分析的是全国房价收入比。2009年一些大城市中，房价收入比普遍在10～18的范围，使这些城市70%需要购买住房的城镇居民，包括几乎全部拟向城镇转移的农民工，靠工薪已经没有能力购买属于自己的住宅。当然，城镇中许多居民已经有自己的住房。关键是，2040年城市化水平将达到80%，城镇人口将增加5.6亿人，其中从农村向城市转移的将达5亿人左右。如果是这样高的房价，将成为城市化的最大障碍。
一些特大城市的房价收入比更高，使其一般靠工资生活的居民没有能力购买住房。以2007和2008年为例，以上海和北京为代表的一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上。其中，厦门2008年房价收入比达到14.08，北京2008年达到13.54，深圳2007年达到13.15，广州2007年达到12.09，上海2007年达到11.25，杭州2007年达到10.33[2]。再考虑60%的中低收入者，其房价收入比会更高；而对于农民工家庭，其房价收入比达18以上；对于农民家庭，则更是高达29以上。这些家庭在大城市中更是买不起住房。因此，在这类城市中，需要购买住房而购买不起住房的居民的比例会高达90%以上。
二、高房价与土地管理制度
中国的房价为什么这样高？舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利[3]。这是有失偏颇的。中国高房价的形成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。
（一）行政控制：住宅用地供给不足型涨价
中国的土地管理体制，是对土地的供应基本上实行行政审批制。虽然国有土地，或者集体所有但被征用为国有的土地，在出让时，进入政府垄断的市场进行交易，但是也需要高度集中的审批程序。多年来，由于在指导思想上，土地偏重保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市化建设，特别是住宅用地的供给与城市化进程中城镇人口增长的需要不相适应，使住房价格存在由于土地供给过少而导致的上涨压力。
从上世纪90年代至今对城镇建设的土地供应来看，一是建成区面积与城市化形成的城市人口用地需要不相适应。如从2007年城镇人口每万人1平方公里的土地需要看，缺口为7 630万亩。二是从城镇人口总量与城镇住宅面积来看，按照每一时期的住宅面积和合理的住宅容积量计算，各年的住宅用地存量缺口最保守估计在250～850万亩左右。三是上述计算是在住宅平均每套36～90平方米的标准下计算的缺口，实际上很多住宅面积要大于90平方米，而且还有许多土地是别墅用地，考虑到这些因素，实际上城市化进程与住宅用地之间的缺口更大。