【中华论坛】从世博会的“经济账”看房价之高

• 发表于：2010-10-30 13:45:13
• 作者:滹沱河渔民发短信加好友更多作品博客

    看到一篇名为《专家否认上海世博亏损 称土地拍卖收入达千亿》的报道，大体是专家为世博会算的一笔收支账。世博会是一件利国利民的好事，其带来的巨大效益已被人们享受，笔者认为是赚钱是赔钱倒不是很重要了。

    到是该专家提到的土地拍卖收益部分引起了我的注意，大意是世博园5.28平方公里的土地据估算未来可能有40%将推向市场，并对其收益做了如下估算：“9月8日，世博园区附近面积54415.3平方米的黄浦江沿岸E18（9-3）住宅地块被香港九龙仓下属的卓光控股以48.28亿元夺得，折合楼面价35490元/平方米。以此为参考，若有40%的世博土地进入市场，仅土地拍卖的收入就在2000亿元左右。”显然，政府已经把土地当成了“摇钱树”“聚宝盆”，当成了财政的资金储备。

    看到这里，我的心绪难平。楼面地价已是上海人民月社平工资（09年）的10倍，从这里我们看到了房价之高，买一套80平米的房子需要你800个月的收入才能买到土地价，加上建安成本和开发商利润，你还要付出至少100个月。至于你的生活费只能靠每年的工资增长来解决了。形容房价之高高于青天一点也不过。

    “房价”主要由三大项构成，一是地价，二是建安成本，三是税费（对于自有资金不足的开发商还有财务成本，暂且忽略）。普通住宅的建安成本在1000-2000元左右，环境和标准高一点的住宅也就是2000-3000元左右，其余的就是土地成本和税费了。税费占销售价格的6%左右。这三项除了建安成本可由市场调节外，其余两项都是由政府掌控。现在的基本情况是，就现实房价来说，建安成本对于地产开发来讲可以说是忽略不计的。

    房价主要受到了地价的影响。有人说是高房价拉高了地价，有人说是地价抬高了房价。但我们要注意一点，在中国，土地不是纯商品化的，这是中国社会主义国家性质所决定的。中国的土地所有权属于人民，由国家代理，由政府操盘卖给开发商，由开发商盖好房子卖给人民，由人民花钱买来70年使用权，就是这样一个循环。就在这样一个循环里，地价被拉高，房价被抬高，人民叫苦不迭。

    中国房价过高已成为全世界共识。在房价严重不合理的时候，有人把原因归于开发商的不良，归于炒房者的疯狂，归于住房需求者的盲动。政府也注意到了这一点，频出调控政策以其调控房价。限贷、限购等政策接连出台，但效果不明显。有人说“房产税”可以有效杀伤房价，部分地区也在制定政策准备试点。可他们忽略了一点，这些都是“标”不是“本”，尤其是房产税，中国还是一个发展中国家，人们的基本物质生活还没有满足，小康社会还没有完全实现，在这样一个大背景下房产税的利弊还是要再反复权衡的。总之，抓不住事物的根本，就不能有效解决问题。治标的政策，最理想的结果是是事倍功半，一般的结果是无果而终，甚至会背道而驰。

    “房地产”顾名思义就是“房子”和“土地”，这两者是捆绑在一起不可分割的。把“房子”商品化是正确的，但把本不是纯商品化的“土地”和纯商品化的“房子”捆在一起商品化未必就是正确的。把土地供应推向市场进行“招拍挂”，开发商根据市场情况出钱买地，价高者得，应该说也是一种市场行为。但土地是国家的垄断资源，土地由政府供应——也只能由政府决定供应，并且由政府操控，这已经不是单纯的市场行为了。

    中国的土地所有制决定了，在中国土地不能市场化，尤其是不能在“市场化”的掩盖下，由政府把人民所有的土地高价卖给开发商，再由人民花更高的价钱从开发商那里买和房子捆绑在一起的“土地使用权”，虽然说卖地的钱归国家所有——也就不去探究卖地的钱到底干了什么了。

    土地国有是社会主义制度决定的，社会主义制度的优势之一是“可以集中力量办大事”，而在土地成本成为居高不下房价的主要成本的今天，是政府下决心发挥这一优势的时候了。

    我们算一笔账，就拿前面“54415.3平方米的黄浦江沿岸E18（9-3）住宅地块”为例。该地块总价48.28亿，约折合6000万一亩。容积率指标为2.5%，可建住宅面积136000平米。楼面地价35490元/㎡，建成以后售价应在5万/㎡左右或更高。

    在此背景下，无论政府出台多么严厉的调控政策，其地价已经决定售价不会低于4.5万/㎡，如果由于调控政策过紧大家都不买房就会滞销（也可能政策失灵），地产商就会陷入财务危机，有可能引起连锁反应，从而影响经济稳定，接下来就会出现“亏损效应”，地产行业陷入低谷。政府被迫降低地价，从而引起房价下跌，这时存房者抛售，买房者观望，看似调控政策显现效果，其实陷入恶性循环。

    如果我们尝试另一种方式呢？假如政府转变思路，主动降低土地供应价格，还以上面的例子来算一笔账。如果该地块每亩降至2000万一亩，则楼面地价为12000元/㎡，房价则可控制在2万元/㎡左右。如果降至1000万一亩，则楼面地价为6000元/㎡，房价则可控制在1.3万元/㎡以内。如果地价再低一些呢？大家自己算吧。

     注：一般住宅容积率在2.5%左右，计算时取2.5即可，不带%；

         楼面地价=每亩地价/667/2.5（容积率）或=地块总价/地块面积/2.5

       可建面积=地块面积*2.5

    如果真的做到这一点，则中国的房价就完全可控制在合理的范围内，当然这需要政府观念和角色的转变。首先，政府需要由土地“出售者”转变为土地“提供者”，代表人民统一管理土地，并为人民的住房需求提供土地使用；其次，转变一个观念，土地不能市场化, 土地是人民的，当人民需要时由政府统一规划提供,并长期毫不动摇的遵守这一观念；第三，转变一个角色，即由原来的“第三方”转变为“甲方”。

    原来的地产市场模式中需求者应该是“甲方”，开发商做为“需求”的提供方应是“乙方”，政府做为土地供应商成了“第三方”，虽说有些牵强，但基本是这个关系。其实政府更应该站出来成为代表人民的甲方，了解人民的住房需求，代表人民提出需求，并提供土地，由开发商来承建。

    这第三点转变非常重要，因为这是对现有市场模式的彻底改变。在这种模式下政府成为地产市场需求方的“代言人”、土地“提供者”以及“规划和管控者”。中国的住房建设将进入一个全新的保障时代，并将成为社会主义初级阶段的住房建设模式。

    我们可以设想这样一种模式：第一步：政府根据人民的住房需求和经济社会发展水平，规划城市建设和住宅建设发展计划；第二步：每块土地、每个小区包括每一栋楼，都给出规划指标和建造标准；第三步：公开招标，开发商根据政府公布的指导标准投标，包括具体的规划、初步的设计、施工建造标准和市场售价；第四步：中标单位严格按照招标要求开发建设；第五步：政府组织验收合格后由开发商按预定价格区间自主投放市场销售。在这个模式下，中国的住房问题会在10年左右得以基本解决。

    执行这样一个发展模式，政府仍然需要制定更加具有操作性和针对性的管控政策，首要目标是打击多套房保有人群和炒房者。执行这种模式，政府要理直气壮做甲方，严格执行标准和程序，严格监管，严格操作的市场化和透明化。

    土地价格降下来了，房价自然就会降下来，然后让市场在一个低价格区域中运转。只有这样，才能解决住房问题，国家才能更好更快的发展；只有这样，才能保持经济社会的稳定持续发展，避免大起大落。也只有从解决土地供应关系和模式入手，才能根本解决房价问题，才会避开调控过紧引起房价大起大落进而影响经济稳定和发展，调控力度不够房价又节节攀高的尴尬局面。还有一点我们要保持清醒，任何企图把房价稳定在现有水平的想法都是脱离实际的幻想，都是要不得的。或者以适当的调控手段，使房价在现有水平小幅回落然后保持稳定的梦想更是想当然。

    打开房价畸高的钥匙就是土地，而这把金钥匙就在政府手里。不要把这把钥匙当成了财政金库的钥匙，最起码我们看到上海世博会的算盘就是把土地当成了地方政府财政的黄金储备。这很危险，继续走下去更危险。