业内人士揭房价虚高幕后：1期捂盘后期卖高价

某楼盘的销售现场(资料图)

■记者 马超 实习生 赵晨曦

今年的9月29日，国家正式出台了五项楼市调控措施，随后全国多个城市陆续推出调控实施细则，限购限贷等措施在多地逐一落实。包括将商品住房首付比例调整至30%以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施，成为本轮“二次调控”的大剂量强心针。那么这次调控对西安房市有无影响，那些持币观望的买房人能否从此次调控中看到买房的希望呢？记者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，针对国家新近推出的房产调控政策，西安市目前并没有出台房产限购令的打算。连日走访多个楼盘后，记者发现，西安的房价似乎并没有受二次调控的影响，部分楼盘甚至打出这样的广告语：“预计第二批房源将比目前均价高出500元/平米”，以此召唤那些潜在的购房者出手要趁早。不少的购房者甚至在楼盘开盘没多久就被告知已经售罄的消息。西安的楼市真有那么热吗？楼市“发烧”的背后，究竟是什么在牵着房价薄弱神经？逼近万元的均价背后的成本价又是多少？本报记者对此进行了深入的采访。

楼市真有那么热吗？

市民：才看中的房子开盘不久便售空？

汉城路的张先生已经在西安市南郊工作有近十个年头，一直是在单位周围租房住。今年眼看着房价一步步有涨无跌，加上女友的催促，他咬咬牙决定下手了。家里给他凑了二十多万元，张先生准备在南郊买一套不大的房子作为婚房。为了拿到比较便宜的价格，他决定在某楼盘一开盘就把首付交了，但没想到还未等到开盘，国家便出台调控政策，首付不得低于三成。

“本想手上的钱交个首付后还能略有盈余结婚，但调控政策一出来，就只有全部用来交首付了。”张先生说。犹豫了两天，张先生决定先把30%的首付交了再说。于是便第二次来到售楼中心，但此时却被告之，自己之前看中的那个价位的房子在开盘不久便已售空，现在二期的价格要比一期贵400多元，“这样手里的钱连首付都不够了。”张先生懊恼地说。

西安房价飚至全国第四

房价涨幅：

6月到9月，全国第八飞窜第四

国家统计局公布的资料显示，从今年1月份至9月份，西安房价的涨幅均超过10％，商品住房成交价上涨945元／平方米。西安房价6月份涨幅排名全国第八，7月份、8月份涨幅排名均在全国第五，9月涨幅排名全国第四。

可是，有一些房产专家出来说话，这些专家认为虽然近来西安房价上涨速度过快，但西安的绝对房价与武汉、重庆、成都等内陆城市相比还不算高，房地产行业发展还算平稳。所以，目前还不是推行限购措施的最佳时机，西安市的房价究竟是什么情况？记者进行了调查。

楼盘走访：

二环附近直逼万元

记者在10月的房产周刊上看到，10月下旬也有部分楼盘开盘销售。记者随机拨打部分楼盘咨询热线发现，对方在电话中向记者报出的价格均要高于广告刊登出的价格。位于含光北路新开的某楼盘在房周刊上的标价为7300~7500元/平米，但是记者电话咨询时对方一位售楼人员却答复：“7300的已经没有了，现在的价格在7500到7800了。”

记者随后询问其原因，对方告诉记者，报价是开盘的楼盘，现已排号完毕，所以现在给顾客报价的都是即将开盘的房子价格。而其在新浪网上于10月18日更新的广告更是明确打出 “第一批房源已经排号结束，目前2、4号楼偶数层开始接受咨询，当前均价6800-7500元/平米，预计第二批房源将比目前均价高出500元/平米”的宣传。

随后，记者又随机来到了位于吉祥村十字附近某售楼中心得知，这套楼盘的最低价格已达到9000元/平米，一位李姓置业顾问对记者说：“没办法，现在买房的人越来越多，而房源和出让的土地却越来越少了。”

调控真那么见效吗？

三大因素抬高房价

西安博众全程房地产营销策划有限公司副总经理毕萧昱认为，造成西安乃至全国房价连连上涨的原因有三：

一是国内通胀压力加大，国外输入性压力加大，国内大部分企业调整战略投资方向，房地产行业成为投资资金避风港湾；二是钢材、水泥等建筑材料上涨，拿地价格持续走高，导致建筑成本上升；三是供应偏紧，需求量仍然旺盛。“正是这几种原因导致房价节节升高，除此以外，地段及小区周边配套设施的完善程度也在很大一方面影响着房价。”毕萧昱说。

开发商：二次调控对我们没有太大影响

提高首付对高端客户无影响

毕萧昱告诉记者，自己的公司主要是针对改善性、投资性购房者的大户型产品，所针对的客户也属于高端客户，从目前看，相当一部分改善性购房者为一次性全款购买，而三套以上具有投资性质的购房此前已经无法办理商业贷款，因此新政策的影响也不大。

对于近期国家进行楼市的二次调控，毕萧昱认为，国家出台的二次调控加强了老百姓的观望心态，出现了一些持币待购现象，但对于富裕阶层而言，提升首付三成以上根本就不是问题，因为他们经济实力雄厚，并不会因为付不起30%的房贷甚至更高就不买房；反而，对于大多数不富裕的人群而言，买房是为了自住，在现在高房价的背景下，首付三成以上他们显然买不起。”

房价或报复性上涨

在毕萧昱看来，在这次调控打击面涉及到投资客、自住客、开发商三方，调控手段仍然使用的是短期效应明显的信贷政策，政府仍然未能从长远角度来考虑调控战略，“头痛医头、脚痛医脚”特征明显。“楼市或将重新进入观望期，甚至进入恶性循环期，但房价能否回落，仍要看具体执行力度，否则迎来的将是房价报复性上涨。”毕萧昱说。

西安市的房价从2010年前半年到9月份，凭什么涨价1600元甚至更多？是不是地价、原材料、人工成本大幅上涨呢？记者就此进行了核算。

房价真有那么高吗？

每平米造价不超3190元

土地均价为1082元/平方米

毕萧昱向记者提供了一份2010年9月西安市土地市场成交统计，记者从统计上看到，9月份西安市挂牌供应12宗住宅和商业地块，面积合计658169.7平方米，环比上涨50.8%；其中住宅用地供应9宗，合计624984.8平方米，占土地供应总面积的95%；商业用地3宗，面积33184.9平方米，占土地供应总面积的5%；整体上看来，9月份全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重相当大，且涨幅十分明显。

9月份土地市场成交11宗，成交面积为243692.5平方米，成交价为26388万元，土地均价为1082元/平方米。毕萧昱称，其实拿地价格对现在已经开盘的房价影响并不大，影响的至多是一两年以后的价格，也就是说现在的现房甚至期房，土地是一两年前就已经买好的。

西安基本建筑原料涨幅不大

钢材价格上涨到底对房屋成本有多少影响呢？

昨日记者来到位于十里铺的东岭物流中心，做了多年钢材生意的刘先生拿出了6月和9月向西安市场供应的钢材价格表，记者分别对比了9月29日和6月22日八钢和酒钢HRB335Φ12-14mm螺纹钢价格，两个出厂地的钢材价格分别都有150元和130元的涨幅。

随后，记者又走访部分陕西秦岭水泥批发商发现，西安市场的水泥价格除5月有两次上涨以外，基本保持不变，常用的水泥：500号-32.5RPO-42.5和42.5R的价格分别为每吨358元、378元和398元，而邻省河南因为地震水泥出现全线上涨，每吨水泥上涨100多元，预计未来水泥的价格还会上涨。

“这个波动其实是在正常的范围之内，对我们做钢材生意的而言并不是什么暴涨。”刘先生说。

建筑成本不超3190元

知情人爆料：投机商炒热楼市

面对西安楼市在二次调控之下依旧呈现火热态势，在东郊做生意的张先生坦言：其实西安楼市根本没那么热，都是被投机商炒出来的。张先生说，这些投机商大都是最近三四年随着楼市升温才诞生的，这些人手里都有很多闲钱，一般都在500万元以上甚至数千万，但没有合适的项目投资，“存到银行，利率太低，现在通胀还会引起货币贬值，投资股市，风险太大，而投资工业和企业，获利周期更小，而且还有可能赔本，现在只有楼市一直存在较高的升值预期，理所当然地吸引了大量的投机热钱，更何况，房地产商也很需要吸收这些资金。”

张先生说，三套房不予贷款的政策以及首付比例调整至30%以上等等对他们来说根本起不了作用，因为他们买房就不需要贷款，而且一般都比较喜欢期房，甚至在开发商尚处在拿地阶段时，他们的资金就已经介入了，因为这样的房子比较便宜，在期房或开盘后，他们会以较低的价格将房子全部买下，待日后房价上涨时再以市价卖出，“这样获利肯定会远远大于银行或其他行业。”

而对于投机商和房产商的关系，张先生坦言：“我姐姐其实就是投机商中的一员，因为靠小本经营，她十几年下来赚了一千多万，现在有钱了，小利根本看不上了，只有投到房地产上才会获得更大的利润。比如按照银行千分之二十五利息，一千元一年后可以赚到25元钱，只有本金的1/40，但按照1万元每平米的房子，一年后可能涨到两万元或甚至三万元的增值速度算，一年后则是两三倍的赚。像这种获利方式，谁不心动啊！虽然普通百姓很讨厌这些人，但房产商业却非常喜欢投机商，因为他们盖房需要钱，投机商有的是钱，只要他们的投资利息低于银行贷款，房产商就会和他们合作以减轻银行贷款成本，这样房价怎么能不高呢？”

举措：加大改善廉租房最有效

那么如何才能使房价真正降下来呢？毕萧昱认为，减需增供是现在宏观调整的主旋律，政府一定要增加廉租房、经济适用房的比例，同时加强监管。“政府如果想让更多的穷人买得起房，就应该出让60%的土地面积用来建廉租房、经适房，而剩下的40%可以在离城市稍远、环境较好的地方开发房产卖给富人，并大幅度提高这种地块的房价。廉租房、经济适用房的单位人口密度也要远远大于给富人盖的房子，这样就不会吸引富人的兴趣，有钱人交通很方便，根本不会考虑交通对房屋选择的影响，所以宁愿贵些也要买好房子，这样根本不会影响穷人的需求了。”毕萧昱说。

备注：

1、此价格为北郊某工程单位提供的2010年7月预算清单，与2月相比，今年下半年除小工工资上涨300元/月左右（由1800元/月涨至2100元/月）、钢材价格上浮150元/吨左右以外，其他均无较大变化，其总成本浮动在80元/平方米左右。

2、基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米，小高层与高层普通商品房，建安成本在1500元/平方米~1800元/平方米，档次越高，造价越高。

3、能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100元/平方米~200元/平方米。

4、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70万亩~100万/亩，房价为：525元/平方米~1500元/平方米；市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500元/平方米~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100元/平方米~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况。

备注

1.此数据由西安博众全程房地产营销策划有限公司副总经理毕萧昱提供。

2.数据中包含建筑面积在内的绿化、公共、道路等所有的综合土地面积，并非成品房实际使用面积及单价。

3.城西因为资料未能搜集到而缺失。 记者贺磊对本版稿件亦有贡献