房价幕后十大黑手

买了房的、想买房的、买不起房的和再次买房的——除了房地产开发商以外的所有人，都在骂开发商是疯子。是开发商把房价涨到了天上。

所有开发商都在笑所有买房人是疯子，价格都涨到天上了，还担心价格会涨，争着吵着抢着买房。是买房人把价格炒到了天上。

任何关于房价的争吵与激辩，不再是市场买卖双方利益的简单权衡与博弈。拨开开发商背后的高房价形成链条，发现把房价炒上天的是被开发商称为“一条绳上蚂蚱”的不同利益主谋者，他们是房价不断刷新的真正黑手。

欲让人死亡，先使人疯狂。黑手之下，几乎所有人都快疯了。

【最大黑手】

非常态供求关系

对任何一个产品来说，供求关系都是影响市场价格的最主要因素。由于房地产业出现了非常态的供求关系，所以房价才会飞涨。

以北京为例，从供应量来分析，现阶段北京土地市场存在着两部分供给，一部分来自“8·31”大限时的过关地，另一部分则是政府招拍挂放地。由于“8·31”过关地进入市场情况非常不好，而政府为了尽快将这些地推入市场，有意减缓了招拍挂土地的供应，这样一来，土地供应量减少了。

供应量有限，需求却仍看不到头，于是，房价不断上涨。不少人做出了尽快买房的决定，刺激了本该属于未来几年的需求，甚至是不应选择购房的需求。

百人行策动总经理赵珂认为：“城市越发展土地越少，在这种情况下，控制了源头的东西，很可能造成供需发生变化。如再加上调控的源头，那么价格上升是必然的。”

【最狠黑手】

地方政府乱政

第一，出让土地已经成为地方政府的主要收入来源。土地拍卖的收入逐年增加，已经占到地方收入的40%到50%。土地是政府垄断的资源，在中国地产市场交易中，政府出售的土地是有使用年限的，这样，土地就变成了永远卖不完的“可再生资源”，即政府的“可再生财源”。

第二，地方政府政绩的需要。许多地方政府官员为了表现自己执政的“丰功伟绩”，不惜与市场背道，与群众利益背道，昧心地扯起房地产商这张虎皮当大旗，以一种虚假繁荣的局面表现政绩。

第三，地方政府无风险。房地产市场过旺，最大的后遗症是会造成泡沫损害金融行业的健康发展，金融风险其实跟地方政府没有太大的关系。中国的金融业主要由属于国家控股的几大银行所掌控，地方政府在这些银行中没有股份，地方商业银行在经济发展中占的比例非常之小，所以金融风险主要是中央政府的事情。房地产市场是变相地拿中央的钱来发展地方经济，而风险又由中央承担，地方政府何乐而不为呢？

第四，政府官员个人需要。一些不法官员与房地产商人相互勾结，在土地拍卖、工程发包等领域直接或者间接地谋取个人利益已经是很多地方官员走向犯罪的新的手段。

有关人士认为，一些地方政府的错误政绩观、利益观或明或暗地在推波助澜。经营城市好大喜功，热衷于大拆大建，导致部分居民对住房的被动性需求；一些地方政府被开发商牵着鼻子走，“开发商领导、市长决策、规划局执行”，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；土地审批从无偿划拨到高价招投标猛拐弯，使商品房建设成本突然加大；一些城市为“托市”出台“购房入户”等土政策；银行对房地产开发发放贷款持续增加……如此等等，加上开发商普遍炒作房价、房地产投资者队伍不断扩大、外资不断流入内地房地产市场等市场因素，房价逆市上扬成为必然。

下一篇：旧上海有犹太"炒房团" 占尽繁华地段成首富　更多别墅新闻>>

【最凶黑手】

伪信息横行

在房地产开发、交易、中介服务和管理环节中存在许多违法违规行为，特别是不少开发商和中介机构利用市场信息不对称，对国家宏观政策作歪曲解释，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张。“房地产开发商利用信息不对称哄抬房价。”著名经济学家尹伯成说。

各地有关部门公布的房地产信息主要是楼盘成交量、销售面积、均价等。这些数据一般以市为单位，发布时间很滞后，经常在成交月份的一个月以后。至于构成楼盘重要成本的地价，各地有关职能部门更是讳莫如深。不少地产商透露：地方政府公布的数据是根据我们的报表做的，考虑到可能与税收挂钩问题，我们一般会报低房价和成交量。这样的数据本身就是不准的，我们根本不会去看它。

“只要有几个大发展商联手，把一个地方的楼价抬上去还是比较容易的。首先，找到一个题材——这个题材越稀缺越好，因为这样参考比较的机会便很少，比如地铁、高速轮轨、山水什么的，接着找些人排队或根本不找，放出销售火爆的信息，再接着某家或几家楼盘同时小幅提升均价，试探市场底线，成功的话区域内所有楼盘都会跟进，不断将房价推向高点。”一位房地产商自爆行业秘密。

【最毒黑手】

外资搞偷袭

外资大量涌入中国内地，是缘于对人民币升值的预期，主要手段是赌国内银行给房地产项目贷款支持的背景，其“汹汹钱势”目的是短期持有。

外资一般不会进入低端物业，而是投向高端物业，这就将市场的平均房价拉高，最终伤害大众需求群体。

下一篇：(图)邵逸夫开价100亿卖TVB 三势力抢购未遂　更多别墅新闻>>

【最险黑手】

中心价格带动

以深圳为例，市区关内的房价开盘价就达1万多元，楼盘定位都太高，普通收入者根本无法问津，无奈之下大家把目光投向传说中的南山商业文化中心附近楼盘。当时还是每平方米5000元价格的楼盘，受高档楼盘的影响和带动，加之很多普通购房者纷纷拥向这里，因此，在很短时间内，房价就飙升到每平方米9000元。

【最恶黑手】

消费者盲目预期

房价不仅可以极大地脱离成本，而且可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。

真正有购买欲望的市民对房价的敏感度最高。一套房子要花掉一家人大半生的积蓄。而如今，市场上一会儿传“地荒”，一会儿传“房荒”。政府下大力气规范房地产市场，各种规定、通告频频而至，房价却一直在涨。作为一个普通消费者，通常都是持币观望，其实这是一个明智的选择。在没有搞清楚为什么的时候，不应该冒那么大的险出手购房。因此，笔者认为房地产市场上，投资成分应该占大部分，真正的消费者还没有出手，深圳市的需求潜力还没有真正挖掘出来。

下一篇：房地产又不是稀缺资源 开发商“牛”点什么　更多别墅新闻>>

【最阴黑手】

“炒房团”搅局

谢家瑾认为，各种投资、投机性需求增加，部分地区市场总需求偏大，导致房价上涨过快。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，债市盘小，社会资金缺乏其他投资渠道，在这种情况下，大量的资金涌入房地产市场，转变成房地产开发资金，成为企业最主要的资金来源。部分城市房价上涨过快，社会预期较高的情况下，局部性投资需求迅速扩大，加剧了投机炒作。其中以“温州炒房团”、“山西炒房团”等为代表，聚集百亿资金进行期房炒卖，进一步加剧了房价过快上涨。据统计，上海万元房预售中，外省购房面积占43%，其中，温州人占72%。境外资金为赚人民币利差、预期汇差、房价差，也大规模进入房地产市场。2004年，房地产开发全部利用外资超过世界房地产业使用外资的1/3,增幅达20.9%。

【最刁黑手】

开发商哄抬房价

政府在行政管理和土地政策方面的失误被开发商利用，作为制造供不应求以及涨价的最佳理由。开发商通过摇号、内部认购、限制房源、发布虚假销售信息等多种措施制造紧俏假象，以逐步提价等措施制造升值假象来蒙骗消费者。消费者由于处于信息劣势，很容易成为上当受骗者，并进一步成为开发商导演紧俏戏的道具。

政府每发布一次严格管理土地的信息，就是一次最好的涨价时机。以前，北京市场的别墅销售并不火爆，然而，由于政府多次发出要限制别墅用地的信息并在媒体上大张旗鼓地宣传，给别墅开发商带来一个又一个利好，使别墅成为北京市场的抢手货。在涨价问题上，不应忽视单个项目涨价的标杆作用以及可能带来的多米诺效应，因为市场是具有关联性的，一个类别房屋价格的上涨，也会带动其他类别房屋价格的上涨。在目前一切都可以成为涨价理由的前提下，房价上涨具有严重的传染性，一个楼盘价格的上涨一定会推动周边楼盘价格的上涨，随着时间的推移，一定会带动一个区域的房价上涨。一个区域的房价上涨一定会带动整个城市房价的上涨。

下一篇：限制外资入沪购房 徐汇静安高档盘大涨10% 　更多别墅新闻>>

【最惨黑手】

购买力提前透支

老百姓该不该买房对于他们自己来说是个人的问题。他会根据需要与支付能力以及对于房价的走势判断来决定。如果市场平稳发展，房价比较稳定，市场租售比合理，老百姓自然会权衡买房合算还是租房合算，然后，作出买房或者是租房的决定，买涨不买跌是老百姓的普遍心理。如果房价上涨过快，有些老百姓会认为将来的房价还会上涨，现在不买，将来会买不起或更贵，所以，会赶紧购买，即使会降低现在的生活质量也在所不惜。

特别是经过去年的房产新政和一系列调控措施后，房价还在加速上涨而且范围由区域性变成全国性，更是加剧了老百姓对于房价上涨的心理预期和对于房价上涨的恐惧。有些老百姓看到房价快速上涨之后，就会产生买房投资的动机，加入买房者的行列。少数投机者更是不会错过这样的机会，即使有许多税收方面的限制。这几种购买力的集中释放，会给开发商哄抬房价提供可乘之机，给房价上涨以很好的需求支撑。

【最孬黑手】

股票投机心理

房价上涨既不是建材涨价，也不是地价上涨，而是开发商的盈利期望值和购房者的心理承受能力造成的。

开发商在买地时，会有个心理期望值：投入20%资本金后，这块地按当时预算房价多少，能拿多少利润，心里会有个数。

而商品房进入预售期，大多数楼盘定价采用的都是“参照周边楼盘价格”的定价方式，而非“成本+利润”的定价方式。没有哪个开发商会因为成本低，而削减自己的利润空间。很多开发商目前上市的许多楼盘，土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的，房屋的成本很低，由于市场需求增加了，高价出售。

老百姓在买房时，时常抱有“买涨不买跌”的股票投资心理，看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。老百姓从众心理在一定程度上能适应房价的不断上涨。