业内人士认为期待房价立即下降不现实

http://www.sina.com.cn  2010年10月16日01:00  信息时报
□专题撰文
信息时报记者 田桂丹
特别手段——限购令，落地广州后虽然不算太狠但也算是一剂猛药。房地产业内人士认为，要想房价因此“立竿见影”是不现实的，虽然需求量因此立即缩小三成，但因接下来几个月原本就是楼市交易淡季，且经过前几个月疯狂，开发商多已完成销售任务，接下来降价的可能性不大。新政见效至少要到元旦春节。
记者采访珠江地产、越秀城建、万科销售人员，他们多表示限购令对自己的影响不大。
限购“掐”了谁的脖？
外地投资客或退房
开发商停售赶签约
此前，广州业界一直认为，“限购令”如果出台受影响最大的将是广州亚运城项目。由于该项目主要定位并非本地户籍的购房者，且不少购房者是外地投资客，有大手笔投资购买的行为。因此不管广州版“限购令”如何出台，都不排除会出现已下定金的客户最终因新政只好退房的情况。
据广州网易房产截取阳光家缘数据，截至10月14日亚运城共签约2325套，与该项目销售中心有关人士对外透露的4000~5000套成交量仍有差距。但据亚运城项目有关人士介绍，近一周该项目都在不停赶签约，每天都有几百套的签约量，昨日现场也仍有很多购房者在赶签约。
据亚运城代理合富辉煌首席分析师黎文江介绍，亚运城本周停售专门负责此前已付定金的购房者进行分类签约。对预计将受限购令影响的客户先通知进行签约，而不受该政策影响的客户则可慢慢签约。目前该项工作已进行得七七八八，基本上亚运城已交定金的客户不会受到“限购令”的影响。
另据广州网易房产截取阳光家缘数据，亚运城未出现退房。
小户打通变大户
过户时算两套房
导致无法再销售
根据“限购令”，目前普通楼盘已交定金的购房者基本上已经不受影响，因为在过去一周内受影响的购房者基本已经赶签约完毕。但受“限购令”伤害较厉害的，反而是两套或三套小户型打通为一套大户型的特殊产品楼盘。
中原地产研究部副经理胡广东表示，这样的楼盘主要在外围区域，从化增城暂时不受限制，但花都、番禺和白云区部分地区也有这样的项目。这样的楼盘的出现主要是缘于在2008年拿地的不少地块中，都有要求必须建一定比例的90平方米以下中小户型，开发商为了产品卖得更好往往进行了改良，部分是在主房旁边再建一套小户型作为父母房或者是保姆房，曾很受欢迎比较畅销。但在“限购令”出台后，由于过户时不能有两套房，购房时又不能只买一半房产，所以这部分楼盘将销售不了。
珠江新城某盘也有个别单元是由两套单位合并而成，与一般两套打通的单位不同的是，户型设计成同一入户门的两套独立屋。户型面积较大，约270平方米，小的一套约80平方米，大的一套近200平方米。这种房子严格来说，也算是两套打通的单位。
限购能“吓”住房价吗？
量  限购使需求量缩小三成
广州同创卓越房地产董事长赵卓文表示，供求关系的逆转是必然的，投资需求将很大程度受到打压，现在广州一手住宅市场多是外地人买为主，几乎本地的都已经无法购买。“限购令”将广州的需求市场最少缩小了三成，楼市缩水成为“七成市场”。在需求市场缩减情况，再加上今年下半年广州市供应量仍不少，供求关系可能出现逆转，开发商可能也会因此而减产。
中原地产研究部副经理胡广东认为，“限购令”后广州楼市需求会有所下降，但供应也仍然不好说。部分项目可能会将推盘时间往后压，再加上亚运期间不能开工，原本计划第四季度推货量就会比较少。从往年销售情况看，每年11月份开始到次年的1月份也是楼市淡季，因此很难去量化接下来的交易减少到底是因为旺淡季转季节的影响，还是因为“限购令”等新政的影响。
价  楼市降价可能性不大
赵卓文认为，公积金贷款政策收紧影响也很大，原先很多购房者都想利用公积金的更低成本进行购房，现在这个出口被堵住了。但广州楼市降价的可能性不大，如果希望降价将很难达到，只有新政持续的时间长才可能会量价齐跌，这个时间至少要3个月，要到元旦春节才会市场有效力。
合富置业首席分析师龙斌表示，广州“限购令”就市场影响而言，由于目前经济形势不错，货币信贷环境宽松，楼市向上运行的趋势不会改变，但市场会有短暂的小幅缩量与观望。
胡广东表示，很多开发商年初定下的销售目标已经基本上完成了，很大部分销售计划已经接近尾声，因此开发商到今年年底基本上不会有压力，所以不一定会大幅降价促销。
开发商  纷纷表示压力不大
珠江地产市场营销中心负责人表示，广州地方楼市新政主要还是信贷和行政手段，没有直接针对市场的措施。早几年广州18岁以下的购房者比较多，但这两年数量不多，因此“未满18周岁不得单独购房”的规定对市场影响不大。由于这次的调控细则主要是在信贷方面，对付款方式的影响会比较大，作为开发商他们会采取更灵活的付款方式以方便购房者。而具体的市场影响还需要继续观察。
越秀城建地产营销部有关人士认为，广州本身就是一个开放性的城市，限外本身就不是非常合理，这次广州新政的限购令不包括增城和从化两个区域，可见广州的限购令是有针对性的。广州楼市不像北京上海那么热，现在广州版的新政比较温和是广州政府实事求是的做法。
万科地产有关人士称，“限购令”等新政对该集团的项目影响不是很大，因为他们的产品结构主要是刚性需求和改善型需求，而且定价一直符合需求市场。但政策刚出来还要观察，不过万科对市场的反应很快，将积极应对。
立竿见影：
有二手房主昨加紧递件办证
广州市交易登记中心有关人士透露，此前一周开发商赶递件比较多，但昨日出台的细则表示一手住宅将以网签时间为准，所以昨日赶递件的已经不多了。倒是出现了小部分的二手房赶递件情况，由于昨日为周五，按照惯例该中心进行业务学习不对外办理业务，因此昨日早上最后几个小业主赶递件后很高兴，终于可以避开“限购令”。昨日上午该中心共派出业务办理号有80多号，比过往周五早上的70个号左右多出大约10个号。