集资房买卖返还

广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2010)深中法民五终字第531号

上诉人（原审被告）深圳市××投资有限公司。
法定代表人陈××，董事长。
委托代理人胡×，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈××。
委托代理人李××，广东××律师事务所律师。
委托代理人刘×，广东××律师事务所律师。
上诉人深圳市××投资有限公司（以下简称为××公司）与被上诉人陈××因房屋买卖纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院 （2009）深宝法民三初字第2052号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年10月8日，××公司、陈××签订一份《××××花园集资确认表》，确认陈××向××公司支付人民币178281元，房号为5-0402，总价为人民币355362元。当日，陈××向××公司交付了集资款人民币178281元。2009年6月4日，××公司向陈××发出《入伙通知书》，要求陈××于2009年6月5日办理入伙手续，该通知书上备注：按业主提出变更户型，正在处理中，同意迟延验房处理，冼永林6月12日。陈××至今尚未办理入伙手续。上述事实，有陈××、××公司当庭陈述及陈××提交的《××花园集资确认表》、收款收据、《入伙通知书》在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。××公司提交的委托见证书、《集资建房合同》、通知、律师事务所执业许可证系××公司与案外人形成，与本案没有关联性，原审法院不予确认。
陈××在原审诉请，1、××公司返还陈××购房款人民币178281元并按银行同期贷款利率支付自2007年10月8日起至款项付清止的利息(暂计至2009年8月31日利息为22513.33元)；2、由××公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院认为，××公司、陈××之间虽然仅签订《××××花园集资确认表》，未签订正式的房屋买卖合同，但该确认表对房号、房价、单价已经确定，陈××向××公司支付了部分房款，××公司亦向陈××发出入伙通知书，故陈××、××公司之间并非合作建房关系而系房屋买卖合同关系。根据城市房地产管理法的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，××公司没有取得权属证书将房屋出售给陈××的行为违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效后，相互取得的财产应予以返还，因此，××公司应将已收取的房款及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自支付该款项的次日起计至还清之日止）退还陈××。××公司当庭申请原审法院追加广东××律师事务所作为本案的共同被告，原审认为，陈××、××公司并未签订由广东××律师事务所见证的《集资建房合同》，广东××律师事务所与本案纠纷并无关联性，其作为本案的××公司不适格，××公司的口头申请没有事实和法律依据，原审已经当庭予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第五十七条的规定，判决如下，××公司××公司于本判决生效之日起十日内向陈××返还购房款人民币178281元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2007年10月9日起计至还清之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4312元，由××公司负担。
上诉人××公司不服原审判决，向本院提起或上诉，请求1、撤销一审判决，改判驳回原告的全部诉讼请求。2、改判被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由，一审法院认为："原、被告(指被上诉人与上诉人，下同)之间虽然仅签订《××××花园集资确认表》，未签订正式的房屋买卖合同，但该确认表对房号、房价、单价已经确定，原告向被告支付了部份房款，被告亦向原告发出入伙通知书，故原、被告之间并非合作建房关系而系房屋买卖合同关系……未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，被告没有取得权属证书将房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，应为无效……。"上诉人认为，一审法院认定事实错误。一审法院关于合同性质的认定是完全错误的，本案合同关系并不是房屋买卖合同关系，而是双方自筹资金合资建房的一种合作关系。且退一步来讲，如果上诉人与被上诉人之间的合同即使无效，那么被上诉人在签订合同之初对房屋的性质也是明知的，其同样应承担导致本案合同无效的法律责任。而一审法院让上诉人单独承担导致合同无效的过错责任，显然是显失公平的。具体理由如下：一、本案合同性质认定错误。1、如果本案是一般的商品房买卖，那么根据商品房买卖的一般交易习惯，双方签订的就应该是商品房预售买卖合同或者《认购书》，而上诉人与被上诉人之间签订的《集资确认表》以及《收款收据》显然与上述交易习惯有明显区别。而被上诉人自本案起诉前至上诉人通知其入伙时止，长达近两年的时间里，均未以任何形式对此所谓"房屋买卖"交易习惯的迥然不同提出过质询或异议。而被上诉人作为具有一定社会经验的完全民事行为能力人，对本案所谓的"房屋买卖合同"(即《集资确认表》)与一般的商品房市场交易习惯有着本质的区别，主观上应当是明知的，且事实上也是明知的，但被上诉人对此的态度是故意的、放任的。因此上述事实能够说明，本案所谓的"房屋买卖"与一般的商品房市场交易习惯有着本质的根本性区别，且被上诉人对这一本质区别是明知的。2、本案中，被上诉人是先付款给上诉人，然后再统一由上诉人来建房，即先付款后建房，此点与一般房屋买卖交易也是有明显区别的。同样证明被上诉人认可的是双方合资建房的性质。3、虽然上诉人出具了《入伙通知书》，且有"购买"字眼，但《入伙通知书》几个字根本不能证明上诉人与被上诉人之间就是一种房屋买卖关系，"入伙"只是一种房屋可以入住的信息表达。而"购买"一说，这只是上诉人工作人员单方行文的一种习惯。要定性本案的合同性质，应该依据合同双方签字盖章一致认可的文字为准。而"集资"一词最能体现本案合同的实质性质。4、被上诉人也当庭承认，其不能说明是通过何种途径何种方式知道上诉人要销售本案楼盘的。而上诉人恰恰能够说明，正是由于被上诉人属于原沙井周边村民的身份，从而知道了上诉人想自筹资金自行解决住房问题的情况，进而加入到合资建房的队伍中来。上诉人的这一说法，与双方最初签订的《集资确认表》所体现的信息正好能够相互印证。二、退一步来讲，假设本案合同无效，那么被上诉人也应与上诉人一样承担同等的过错责任。前面已经提到，根据《入伙通知书》上的备注说明，至少能够证明在2009年6月12日之前，在长达近两年的时间里，被上诉人自2007年10月8日交纳首笔集资款后，在长达近两年的时间里，从未通过任何渠道以任何形式对双方的协议提出过质询或疑义。被上诉人作为具有一定社会经验的完全民事行为能力人，对本案所谓的"房屋买卖合同"(即《集资确认表》)与一般的商品房市场交易习惯有着本质的区别，主观上应当是明知的，且事实上也是明知的，但被上诉人对此的态度是故意的、放任的。因此，根据我国《合同法》第58条规定："合同无效或者被撤销后，……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"综上所述，一审法院关于本案属房屋买卖合同关系的认定是完全错误的。且退一步来讲，即使本案合同无效，被上诉人在签订合同之时同样存在过错，其同样应承担导致本案合同无效的法律责任。而一审法院的判决显然是显失公平、公正的。请求二审人民法院依法查明事实，从而依法支持上诉人的上述上诉请求。
上诉人在庭审中补充：从被上诉人一审当庭提交的入伙通知书可以看出，被上诉人对最后建成的房屋结构或其他地方不满意才萌生了反悔的念头，但基于双方当初合资建房的书面约定，不能无故反悔，故而采取了合同无效这一托词来达到退出合资建房这一目的。上诉请求、上诉理由与上诉状一致。
被上诉人陈××口头答辩称，1.上诉人与被上诉人之间是房屋买卖合同关系，而非合资建房关系，上诉人作为房屋的销售方应承担房屋买卖合同无效的法律责任，一审判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。2.上诉人补充的上诉理由与事实不符，被上诉人不予认可该事实。
本院经审理查明，原审已查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人虽未签订正式的房屋买卖合同，但双方签订的《××××花园集资确认表》中确认了涉案房产的房号、房屋单价、总价、应交首期款等。被上诉人也依约支付了部分房款。之后上诉人又向被上诉人发出了《入伙通知书》，将被上诉人作为业主，通知其验房时间以及对被上诉人提出变更户型的处理情况。故双方当事人之间的法律关系虽名为集资，实质系房屋买卖关系。因涉案房产并未取得房地产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故上诉人将没有取得权属证书将房屋出售给被上诉人的行为，违反了法律的强制性规定，应为无效。
依据合同无效的法律处理原则，双方当事人因合同取得的财产应相互返还。因返还财产旨在使双方的财产关系恢复到合同订立前的状态，不是违反合同义务所产生的法律后果，也不是法律对当事人主观状态予以否定性评价的表现。因此返还财产不适用过错责任原则。即无论本案双方当事人之间的签订合同时的过错大小，双方均应将占有的对方的财产全部返还给对方。故上诉人应将被上诉人已支付的购房款以及利息返还被上诉人，而因涉案房产迄今未交付被上诉人使用，故被上诉人无需向上诉人返还房屋以及支付房屋使用费。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序妥当，上诉人深圳市××投资有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币4312元，由上诉人深圳市××投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审  判  长   钟  波
审  判  员   俞  红
代理审判员   聂  效
二0一0年五月十日
书  记  员 （兼）陈晓莹