集资房买卖是否受法律保护

来源： 作者： 日期：10-01-28
案件事实：潘某自有单位一套集资房，此房屋的开发商为重庆某开发公司，潘某欲将其集资房转让给李某，为此双方签订了《房屋转让协议》，协议约定，作为买方的李某支付房款的方式为：签订协议时支付10000元定金，待其与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同时，再付余款。
协议签订当日，李某向潘某支付了10000元的定金，后，当地房价上涨，潘某反悔，拒不履行《房屋转让协议》。刘某在多次催促无果的情况下，向法院起诉。在庭审中，潘某称，李某没有与开发重庆某开发公司签订正式买卖合同，李某存在违约，且双方的合同因涉及集资房，应认定为无效。
我作为李某的代理人，向法院举示了大量证据，证明潘某没有履行配合义务和合同主要义务，潘某自己反悔，应向李某承担损失。以下是代理意见。
一、李某依法依约履行了合同义务，不存在合同违约，相反，潘某没有按照合同约定履行义务，应当赔偿李某的经济损失。
(一)双方于2007年2月15日签订了《房屋转让协议》，在该协议签订当天，李某依约向潘某交付了10000元的定金。
(二)潘某在收取定金后，并没有按照合同约定履行自己的义务。
1、如果说潘某在与李某签订《房屋转让协议》时，已经交清了房款，对于潘某单位，潘某是享有购房资格的主体，对于开发商重庆某开发公司，潘某是房屋买卖一方即买方的主体。也就是说即使原、潘某双方签订了《房屋转让协议》，如果潘某不履行该协议，则李某并不能自动成为涉案房屋的购房人或买方主体。
2、作为潘某单位之外的第三人李某来说，如果潘某不履行其购房资格的转让行为，李某是无法与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的，因此，潘某资格转让是前提，潘某必须有证据证明将其单位内部的购房资格和与重庆某开发公司之间的买方资格已经转让给了李某的证据，比如：潘某单位对李某作为购房资格认可或同意的事实，以及重庆某开发公司认可或同意李某作为房屋买卖双方中买方的主体资格。
3、如果按照正常程序，一般是先由潘某向单位申请，将购房资格由潘某换成李某，单位再将名单报与开发商重庆某开发公司，潘某向重庆某开发公司出具同意转让手续后和重庆某开发公司同意后，才由潘某与重庆某开发公司签订正式房屋买卖合同。
4、《房屋转让协议》只是对购房资格转让的约定，再说详细一点，即双方对购房资格转让的要约和承诺，潘某承诺将其涉案房屋的资格转让给李某，是否将此承诺兑现，是潘某的合同履行行为，将合同的约定或承诺视为合同的履行，实为常识性的法律错误。
(三)关于《房屋转让协议》条款的分析
1、关于第三条第1条中，“甲方(潘某)向乙方转让该房，由重庆某开发公司与乙方(李某)签订《商品房买卖合同》”。
从此条看的出，潘某转让房屋义务在先，实际上也只有潘某转让了其购房资格，李某才有机会和可能与开发商重庆某开发公司签订《商品房买卖合同》。潘某履行转让行为不仅是合同的先义务行为，更是其后李某与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同的条件和前提。
2、第四条第2条中，“乙方(李某)与重庆某开发公司签订商品房买卖合同时，乙方(李某)向甲方(潘某)支付房款叁拾陆万元整”。
此条是关于李某支付房屋的约定，乙方支付房款的时间是在李某与重庆某开发公司签订买卖合同时，是对乙方合同义务的约定，在李某没有或不能与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的情况下，李某当然有权拒付款项。
综上，涉案房屋的购房资格人是潘某，在约定潘某将其购房资格转让给李某的情况下，如果潘某不履行转让资格之合同行为，是为潘某的违约在先。潘某不但不认识到其错误行为，其违约不但造成李某无法与重庆某开发公司签订买卖合同，更使李某的合同目的难以实现，给李某造成了巨大的经济损失。
二、关于《房屋转让协议》效力问题
(一)潘某主张合同无效所依据的法律法规并不适用合同无效条款之规定。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
潘某所依据的《城市房地产转让管理规定》和《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》均不能成为确认无效案的依据，因为，这些规范性文件既不是全国人大及其常委会制定的法律，也不是国务院制定的行政法规。且最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释中明确了，不得以地方性法规、行政规章为依据确认合同无效。
《城市房地产转让管理规定》是建设部颁布的一个部门规定，《经济使用住房管理办法》是由中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布的。而《重庆市经济适用住房管理暂行办法》只是一个地方性法规而已。被告引用部门规章和地方性法规作为合同无效的依据是完全错误的。
(二)《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》都是带有行政管理性质的法规和部门规章。
1、从名称来看，是“管理法”和“管理规定”，因此，整个规定是一部行政管理方面性质的法规和规范。
2、从规定来看，此两部法规和规范性文件都指出了规定的宗旨和性质。《城市房地产转让管理规定》第一条，“为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。”
《城市房地产管理法》第一条，“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”
同理，《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》同样具有行政管理性质，再次不用赘述。
3、至于被告所引用的上述两部规范性文件的禁止转让条款，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范 ，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。
(三)关于是否损害了社会公共利益
经济适用房属于行政管理调整范围，违背相关规定就要受到行政方面的制裁和处罚。另一方面，一旦单位职工享有了经济适用住房的购买资格，同时便具有了民事主体身份，其转让资格，是对其民事权利的处分，法律应完全尊重其民事处分权利，保障其合同意思自治。何来妨害社会公共利益?
潘某用推理性的，用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。
案例二:
单位组织职工集资建房过程中，一些享有集资权的职工考虑到自身情况，未经单位同意擅自将自己的集资权转让他人，受让方履行相关义务后占有并入住集资房多年，但转让方却在六年之后提出诉讼，欲讨回集资房。2008年3月16日，随着市中级人民法院终审判决书的送达，一起因此引发的房屋迁让纠纷案尘埃落定，法院判决驳回原告(反诉被告)赵某、李某夫妇的诉讼请求，同时判令二人协助被告(反诉原告)余某办理房屋产权过户变更登记手续。
集资权协议转让
1999年，某公司组织职工建房，对职工申请集资的条件做了规定，并结合工龄等打分选层。原告赵某、被告余某作为单位同事，均符合集资条件。余某取得一套房屋的集资权后，了解到赵某的一些具体情况，又与赵某进行了协商，希望赵某能将集资权转让给他。赵某同意了余某的要求，并就转让条件进行了磋商。
1999年2月3日，赵某与余某签订转让协议一份，约定了双方的权利与义务：(1)余某一次性给付赵某公司职工集资房转让费3000元;(2)赵某将自己分房应得分转让余某享受，选择层号以赵某实际分为准;(3)赵某负责为余某代交公司职工集资款，余某交款给赵某，赵某须将收条给余某，赵某放弃转让房产权，余某享有转让房产权;(4)余某负责为赵某房屋转让保密;(5)本协议本着自愿原则一经双方同意签字即生效，双方不得以任何理由反悔，如一方反悔除执行本协议外另加罚违约金壹万元。
签订协议次日，余某即按约给付赵某职工集资房转让费3000元。此后，余某分两次交给赵某71443.71元，并由赵某以自己的名义交纳了集资款，收据由赵某返还给余某。
2000年1月18日，公司与每一位建房集资户约定，本次所建职工住房，必须是公司职工正常居住，房产权属公司，集资户享有居住使用权，一律不得私自转让、转借公司内外他人居住;对确因特殊原因，转让居住使用权者，必须提交书面申请，由公司及职代会集体研究，在公司职工中按实付款乘以通常折旧比例的房价进行调剂。对在一定时间内确无本院职工接受的前提下经公司同意，转让他人。出让住房者必须一次性缴纳土地征用费及配套建设等各项费用计人民币伍万元，方可转让，并永久不再享受住房公积金。赵某签订了上述格式协议，余某作为集资户(自有份额)也签有同样格式协议。房屋建成后，余某占有赵某转让的集资房，并一直居住至今。
房改后对簿公堂
2004年11月，公司对集资房进行房改。依照本市政府文件，赵某与妻子李某申请购买上述转让给余某的集资房。按购买公有住房审批表确定，转让给余某的集资房房款为37307.51元，少于原先余某所交集资款数额(集资房款实为68250.04元，余款已退给集资人，但公司并未按审批表确定的价额，再从集资款中退款给购房人)，故赵某、李某夫妇无需补交房款。2005年1月，赵某取得上述集资房的房屋产权证(房改优惠房)、土地使用权证(房改房)。此后，赵某、李某夫妇与余某为上述房产问题发生争执，引起诉讼。
由于本案的复杂性，法院先后三次开庭进行了审理。
原告赵某、李某诉称，我们是夫妻关系，赵某在公司工作。2005年，赵某取得集资房的所有权，但该房屋被余某侵占，现请求法院判令被告余某退还侵占的集资房。
被告余某答辩并反诉称，我与赵某都是公司的职工。公司集资建房时，赵某和我订立了房屋集资权转让协议，此后双方按协议进行了履行。2000年，公司交付集资房后，该房一直由我使用至今。现请求法院判决驳回原告赵某、余某夫妇的诉讼请求。另外，我还反诉要求赵某按房屋转让协议约定，无条件为我办理该房过户手续，支付违约金10000元。
原告赵某、李某针对余某的反诉答辩称，赵某与余某订立的协议是资格转让协议，赵某对该协议中的房屋仅享有使用权，而且作为产权人的公司在集资过程中曾明确规定房屋不得私下转让，同时李某作为赵某的妻子并不知道赵某与余某间的转让协议，故双方订立的协议无效，现请求法院判决驳回反诉原告余某的反诉请求。
举质证互不相让
原告赵某、李某为证明其所主张事实，提供了讼争房屋的国有土地使用证(房改房)、房产证(房改优惠房)、海安县职工购买公有住房申请审批表、公司集资住房住户协议书等证据。同时，公司有关负责人亦到庭作证证明，当时集资建房是福利房，按工龄等综合打分，公司规定不得私自转让。公司领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”。
被告余某为支持其辩称理由及反诉请求提供了1999年2月3日房屋转让协议书、收条、集资房款收据等证据。证人梅某则证明，2001年7月，因其装修房屋，找赵某借讼争房屋使用，赵某讲钥匙在余某身上。
双方当事人质证中，对其它证据争议不大，主要争议在1999年2月3日房屋转让协议书上。原告赵某、李某提出被告余某对转让协议书进行了添加，认为余某现所提交转让协议中所载的“乙方同时享有甲方该转让房的一切优惠待遇”及“甲方无条件为乙方办理该房过户手续”两句话不是一次形成的，其它内容无异议，并申请对协议进行鉴定。
2005年12月6日，省司法鉴定中心受法院委托，出具了鉴定书，结论为“乙方同时享有甲方该转让房的一切优惠待遇”及“甲方无条件为乙方办理该房过户手续”二处字迹与协议书正文其它字迹不是同一支笔一次性连续书写形成。原、被告对鉴定书均无异议。
不服一审再上诉
区法院审理后认为，原告赵某通过与被告余某签订房屋转让协议，将自己享有的集资房权利及负担的相应义务概括转让给被告余某 ，双方意思表示真实，主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定。被告余某按约交纳了集资款，并在房屋建成后长期实际占有该房。原告李某虽非协议的当事人，但结合常情及被告余某长期占有讼争集资房的事实，能够推定原告李某清楚协议的事实，认可了协议。根据上述情况综合判断，应认定双方的集资房转让协议合法有效。原告赵某、李某要求被告余某退还集资房的请求，不予支持。被告余某反诉要求二原告为其办理房屋过户手续，二原告应本着诚信之原则，协助被告余某办理房屋过户手续。被告余某反诉要求二原告承担违约金的请求，因房屋建成后被告余某就占有、使用该房屋，应认定二原告已将房屋交给了被告余某，仅是附随的协助办理过户手续的义务未履行，故对被告余某的该项请求，不予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，作出了前述判决。
一审判决后，原告赵某、李某不服，提出上诉。
上诉人赵某、李某上诉称，1999年2月3日双方订立协议时，按照规定被上诉人余某享有的权利只能是集资房的使用权，原审认定协议转让房屋的所有权有误;因协议有被上诉人私自增加的内容， 对此应作不利于被上诉人的理解，且该协议损害了第三人公司的利益，故双方订立的协议无效，请求二审法院依法改判。
被上诉人答辩称，原审认定事实正确，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
市中院审理后认为，民事活动应当遵循等价交换、诚实信用的原则。首先赵某与余某订立的协议是双方真实意思的表示;其次赵某按公司政策享有对集资房的权利，因该集资房在订立协议时赵某尚未实际取得，故赵某对集资房的权利尚停留在一种资格的权利，在法理上可归为一种期待利益，属于债权范畴，可以依法转让。由于取得该集资房尚有集资款等债务有待履行，协议的性质可定性为权利义务的概括转让。同时该协议并不违反国家法律、法规，有关国家关于房改房、集资房的规定也不属法律、法规的位阶，所以原审法院认定双方当事人订立的协议合法有效，并无不当。
协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。而根据协议约定“赵某放弃转让房产权，余某取得该转让房产权”，应当理解为赵某愿意放弃该房产权，不再拥有该房产权。但赵某在取得该房产权后，却不配合余某办理相关手续，违反了协议的约定。至于有无侵犯第三人公司利益的问题，公司的领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。即便存在侵犯公司利益的情形，公司可依法另行主张。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)项之规定，终审判决驳回上诉，维持原判。
评析：本案主要涉及集资房未取得完全产权前的转让效力问题。
合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在该法第52条、53条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第53条规定：“合同中的下列免责条款无效：(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二、第五种情况。
关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题。实践中最多见也是争议最大的合同无效情形在于第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，最高人民法院合同法司法解释将其进一步明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”司法实践中一般认为，理解这一司法解释规定应注意两个方面：
1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候，不得以地方性法规、行政规章为依据，除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。此外，如果合同的违反行政规章、地方性法规强制规定的同时损害了社会公共利益，当事人请求确认合同无效的，人民法院应予支持，但应当以合同法第52条第(4)项即损害社会公共利益的合同无效之规定作为裁判依据。
2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。法律的规定，在民法上可以分为任意性和强制性的规定。所谓任意性的规定就是指法律的规定可以由当事人通过约定来加以改变。合同法主要是任意性规定，强调当事人自治，当事人可以通过特别约定来改变。强制性规范是当事人不能改变的，违反强制性规范就有可能导致合同无效。这些强制性规范大多体现在行政法规里面，违反这些规定则有可能导致合同无效。
本案的单位集资建房，实质上是福利分房的一种，在未房改前住户享受所谓“半产权”。尽管单位仍称之为产权人，但单位实质上失去了自由处置房屋的权利，除非得到住户的许可。作为一种历史性产物，其时地方政府、有关单位甚至国家的行政规章、地方法规对福利性集资房的转让都作了不少禁止性规定，但这些规定不属于法律、法规的位阶，不能作为认定合同无效的依据。同时，从正常的交易习惯来看，当事人转让“半产权”房屋，并放弃转让权，应视为一种概括性转让，对“半产权”房屋产生的权利变化包括所有权的全部取得，不再享有任何权利。
关于是否损害第三人公司的利益问题。协议订立后，余某按约定支付了转让费并履行了交纳集资款的义务，实际居住该集资房多年并无争议。公司的领导在庭审中反映：“公司并不干涉他们在领取房产证前的私下交易”，这表明公司虽有不许私自转让的规定，但对实际出现的情况也是默认的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。
综上所述，本案原告赵某与被告余某间订立的集资房转让协议既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，不在法律规定的合同无效情形范围;同时，合同体现了双方当事人的真实意思，应认定为合法有效。法院判决驳回二原告的诉讼请求，并无不当。
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集资房纠纷专题：集资房买卖是否受法律保护
发表时间：2009-01-17 12:07:38　来源：　作者：
案例三：
单位集资房尚未取得房产证时，职工就把房子卖了出去。时隔两年，卖方将买方告上法庭，请求法庭确认买卖合同无效。一审法院支持了卖方的诉讼请求，买方不服一审判决，提起上诉。昨日，此案二审在郑州市中级人民法院开庭审理。
转卖单位集资房
卖房者王朋和李丽(化名)夫妻俩均是郑州某单位职工，买房者陈飞和刘红(化名)则是郑州市一都市村庄的村民。
2004年，陈飞夫妇通过刘红的姐姐刘青(化名)得知，王朋夫妇有一套刚刚建好的单位集资房想出售。这套房屋160多平方米，未办理产权证。王朋夫妇想出售的价格为28万元，合1700多元/平方米。陈飞夫妇经过一番权衡，决定买下这套房屋。
2004年10月2日，王朋夫妇和陈飞夫妇签下一份房屋买卖合同，双方在合同中约定，办理这套房屋的产权证时，尽量直接办到陈飞夫妇名下。实在不行，就在王朋夫妇取得房屋产权证后一年内过户给陈飞。
签订合同当日，陈飞就先支付了15万元，王朋夫妇则把房子交给了陈飞夫妇。陈飞夫妇随即对房屋进行了装修，住进了房子。2004年12月6日，陈飞又将11万元交给王朋夫妇，而剩下的两万元钱，双方约定房产证办理完毕后5日内交付。
无证房产惹官司
然而两年后，王朋夫妇却将陈飞夫妇告上法庭，请求法庭确认房屋买卖合同无效。王朋夫妇称，卖房时他们没取得房屋产权证，且至今也没有产权证，所以他们无法为陈飞夫妇办理产权的过户手续，而陈飞夫妇也未支付全部价款。双方因此在履行合同时屡次发生争议，已失去继续履行合同的信任基础。
陈飞夫妇很难接受这个说法，他们认为，自己买了房、交了钱、装修了房子也住了进去，且房屋买卖是双方真实意思的表示，合同怎会无效呢?
郑州市中原区人民法院一审认为，根据我国《城市房地产管理法》第37条“未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让”的规定，王朋夫妇与陈飞夫妇的合同属于无效合同。
陈飞夫妇表示，如果合同被确认无效，那么对他们就太不公平。于是，他们提起上诉，坚持合同有效。
新法与旧法的效力
“一审法院的判决适用法律错误。”在昨日的庭审中，陈飞夫妇的代理律师称，我国《城市房地产管理法》第37条规定虽然说“未依法登记获取权属证书的房地产，不能转让”，但却未说“转让”带来的法律后果，一审法院不能就此认定合同无效。
我国《城市房地产管理法》1994年颁布，而我国《合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》均在1999年出台。“根据新法优于旧法的原则，本案应该适用于《合同法》及其司法解释。”陈飞夫妇的代理律师称，根据《合同法》司法解释第9条“法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”的规定，王朋夫妇未办理房产证不影响转移物权。
“那是你对这条法律解释的误解。”王朋夫妇的代理律师指出，这条司法解释的实际意思是指，如果王朋夫妇有产权证，在交易后未替陈飞夫妇办理过户手续，则不影响王朋夫妇已将房产转移的事实。但是，王朋夫妇卖房前就没取得产权证，其合同本身就是无效的。
合理与合法的争议
昨日，坐在法庭上的还有刘红的姐姐刘青，她也是陈飞夫妇的代理人。
刘青说，妹妹和妹夫都不识字，不懂法律，买房的事情其实是她一手操办的，所以她要代理这个案件。刘青说，其实王朋夫妇现在要收回房屋是因为这两年房价上涨幅度很大，如果王朋夫妇收回了房屋，他们转手再卖，将会获得更大的利润。而当时王朋夫妇从单位买房的价钱仅为16万元。
刘青说，王朋的同事也有很多家都把房子卖了，证明这种现象是合情合法合理的。
“我们今天在法庭上讨论的是合不合法的问题，不是合不合理的问题。”王朋夫妇的代理律师称，对于合同无效的结果，陈飞夫妇可以要求赔偿。
由于双方都表示同意调解，法庭决定在庭后对他们组织调解，如果调解不成，将会宣判此案。
庭后，审理此案的法官说，其实社会上有许多类似陈飞夫妇遇到的事情，购买没有房产证的房子不受法律保护，权益很难得到维护。他提醒市民买房时一定要擦亮双眼，别买那些无证房。