住房双轨制：让中低收入群体“居者有其屋”

    新华网重庆１０月２４日专电（记者刘健、徐旭忠） 近年来，随着住房市场化不断推进，住房价格不断上涨，人们“望房兴叹”，更使得许多中低收入群体遭受住房困难。为此，作为西部重镇的重庆市按照“保障归保障、市场归市场”的原则，加大公共租赁住房等保障性住房建设力度，积极探索构建住房供应“双轨制”，让中低收入群体“居者有其屋”。

    公租房：破解中低收入群体“蜗居”之痛

    位于北部新区鸳鸯组团的民心佳苑是重庆市开工建设的首个公租房聚居区，小区为高层电梯房，户型在５０－８０平方米之间，将容纳住户１．２万－１．５万户。这个公租房小区于２月２８日开工建设以来，进展很快，预计年底可以交房。记者看到，小区周边已栽种了桂花、银杏、竹子、红枫等树种，绿意盎然，生机勃勃。

    重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，未来若干年，重庆市将建４０００万平方米公租房，从今年起的３年内每年建设１０００万平方米，今后视社会需求再建１０００万平方米或更多公租房。目前，重庆主城区鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家片区及西永园区６个项目陆续开工，主城区已开工建设７５０万平方米。万州、涪陵、合川、长寿、永川等远郊区县已开工建设８０万平方米。年内，主城区茶园片区和远郊区县其他项目还将陆续开工建设。全年开工建设规模将达１１５０万平方米。

    据了解，重庆的公租房在全国率先打破了城乡和内外差别，不设户籍限制。凡年满１８周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，单身人士月收入２０００元以上、家庭月收入３０００元以下，就可申请公租房。

    如火如荼的公租房建设，让越来越多“蜗居”一族的住房梦正在逐渐变为现实。听说政府建公租房的消息，来自北碚区农村、今年５０岁的田金利十分高兴。他告诉记者，他在主城区打工（当“棒棒”）已五年多了，可以说是个“准市民”了，可是城里的房子太贵，买不起，只得与其他１２名“棒棒”一起在江北金岛花园附近租住了一处１００多平方米、三室一厅的房子，平均每个人的月租金为６０多元，做饭、上厕所都要排队。同样，他的儿子也在主城区一工地打工，一家三口住在工地提供的住所里。田金利说，如果公租房建好，我会第一批申请。

    构建“双轨制”住房供应体系

    清华大学公共管理学院教授崔之元认为，在房价高涨的背景下，重庆的公租房制度触及了住房制度改革的深层次问题，是对城市住房制度完善的重大探索。

    １９９８年房改前，我国实行福利分房制度，城市居民住房问题基本由政府保障。１９９８年，国家制定政策停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。由此，商品房成为解决城市居民住房的主渠道。然而，伴随着城市化进程加快，城市居民迅速增长，房地产供求矛盾逐渐增加，市场化在改善居民居住条件的同时，也带来了高房价困扰。由于房价上涨过快等多方面原因，低收入群体无力购房的问题日益突出。一些新生代城市居民、大学毕业生、外来务工人员等“夹心层”群众被排除在现有的住房体制之外，他们享受不到保障房，短时期内也买不起商品房，只能住“蜗居”，成“蚁族”。

    重庆市市长黄奇帆认为，房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。为此，重庆市在完善住房保障制度过程中，提出了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房调控思路，决定以公租房为“抓手”，构建新的城市住房供应体系，特别是解决不属于廉租住房保障对象，又暂时买不起商品房的“夹心层”人群的住房困难问题。

    基本思路是：３０％－４０％的中等偏下收入群体，由政府提供的公租房和棚户区、城中村改造的安置房予以保障，６０％－７０％的中高收入群体由市场提供的商品房解决，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，逐步实现住房保障全覆盖。

    黄奇帆表示，公租房作为住房供应“双轨制”的关键一环，涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉租房，又买不起商品房的“夹心层”，实现公租房、廉租房、经济适用房的一体化。一方面，不再单独新建廉租房，而是包含在公租房体系中。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别。另一方面，公租房租满５年之后，可通过成本价购买。业主如果转让，只能以购房价加利息升值由政府公租房管理机构回购，再作为公租房流转使用。这就从根本上堵塞了经济适用房因退出环节失控而造成的利益输送和灰色交易通道。

    抑制投机行为　稳定房地产市场

    有关专家和业内人士普遍认为，公租房是调节房市供求的“缓冲器”。随着大量公租房逐渐上市，将会直接影响房屋租赁市场，进而抑制投资性或投机性需求，有利于遏制房价飞涨，稳定房地产市场。

    重庆大学建设与房地产管理学院院长任宏认为，大量公租房上市，会把“夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房观念，不再觉得“租房比硬着头皮买房生活得更好”。如此一来，商品房市场的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。另一方面，由于公租房的租金是市场价的６０％，一旦面市，其周边商品房的租金势必受到影响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。

    据经济学家测算，一个地区保障性住房的供给每增加５％，当地房价就会下降３％－４％，重庆的保障性住房若能达到总建房面积的３０％，那么房价相应会下降２０％以上。因此保障性住房不但满足了中低收入群体的需求，还将通过市场机制，深刻改变本地商品房供应结构，有效抑制商品房价格整体过快增长的格局。

    张定宇表示，公租房增加了住房供应类型，有利于调控房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房需求，同时间接地抑制房价过快上涨。从长远来看，公租房实行“租售并举”，可以有效缓解购房者尤其是中低收入家庭的资金压力，促进整体房价保持在合理水平，有利于老百姓缩短购房期限。