深圳：商品房限购新政:深户限购2套非深户限购1套

    昨晚（9月30日）,深圳紧急出台《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。通知表示,在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房；对于能够提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。暂停在深圳市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在深圳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。 

上海：上海出台楼市调控细则：居民限购一套房 

    上海7日出台楼市调控细则，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。

广州：广州楼市“限购令”：户籍家庭限购一套新房

    户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在我市1年以上的纳税证明或社保证明)只能新购1套商品住宅。第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。第三，未满18岁的人士不得单独购买商品住宅。第四，外国人、外资企业购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行。

天津：住房“限购令”出台 每户市内六区限购一套房

    通知中要求，严格落实国家差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

北京：房产新政北京版：同一家庭限新购一套住房

    北京市政府３０日发布一系列遏制房价过快上涨的严厉政策，明确要求商业银行根据风险状况，对第３套及以上住房和不能提供１年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，且自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。

杭州：杭州房产新政：本地及外省市居民只能新购一套房

    10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。

南京：南京楼市地方细则出炉 暂时限购第三套房

    南京细则提出，保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。

• 南京规定限购三套房 商品房报价三个月不准涨

宁波：楼市调控新招：一户家庭限新购一套住房

    宁波市人民政府《关于坚决遏制房价过快上涨促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《意见》）称，自本通知发布之日起，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），在本市只能新购１套住房；能提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市只能新购１套住房。无法提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民，暂停在本市购房。

海口：“限购令”出台：一户家庭只能新购1套商品房

    海口市日前出台《关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见》，规定从１０月１２日起，海口市及外省市居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女）只能在海口新购买１套商品住房。

三亚：三亚出台“限购令” 每户限购一套商品房

    三亚市决定自１０月１２日起，对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭，实行限购１套商品住房政策，同时严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违法违规购房的，三亚市住房和城乡建设局不予受理房地产登记。

福州：楼市再调控：每户限购1套房 打击捂盘惜售

    福州楼市新政细则规定，在福州市暂时实行限定居民家庭购房套数政策，从即日起至2010年12月31日，福州市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在福州市五城区新购买一套商品住房；对于能够提供在福州市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民家庭，只能在福州市五城区购买一套商品住房。对在福州拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。交易时间的认定，以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准。

厦门：采取临时性限购措施:1户家庭只能再买1套房

    昨日，为了进一步贯彻住建部等五部委关于房地产宏观调控的有关精神，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位联合下发《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》，并决定在厦门采取临时性限购措施。即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门市新购买一套商品住房。

“限购令”发威 深圳楼市成交骤降退房潮起       

2010年10月12日  　来源： 中国证券报
 

 
　　国庆节前出台的深圳版“限购令”威力开始显现。国庆长假后深圳新房成交量骤降,部分已签约客户遭遇限购不得不退房。深圳房地产信息网显示,10月8日深圳成交新房降至118套,9日仅成交53套,10日也只有80套成交,这与国庆长假日均成交363套相去甚远。

　　成交下滑继续显现

　　“现在最头疼是双拼的大户型,因为双拼是两个房产证,许多购房者遇到限制无法购买了。”深圳龙岗区一大型项目销售经理表示,双拼大户型几乎是陷入冰冻。

　　据介绍,由于新楼盘必须执行90平方米以下住房占七成的政策,深圳许多开发商采取将两套小户型打通拼成一套大户型的办法。而通常买双拼大户型的深圳人都是改善型或投资客,受到限购,很多人没法购买双拼房。

　　业内人士表示,“限购令”的威力已经开始显现。国庆期间成交量的暴涨其实反映的是9月下旬调控前的市场情况,因为国土委公布的成交数据通常有7至10天的滞后性。深圳德思勤置业总经理叶世育认为,国庆后的实际成交量还将环比下滑,具体数量将体现在10月中旬国土部门网上数据中。

　　以万科金色半山项目为例,9月节假日期间,平均每天来访量达到160至200批,成交量7至8套;目前日均来访量仅100批左右,成交量仅3至4套。

　　9月30日晚,深圳市出台补充通知,暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民在深圳购房。

　　业内专家指出,深圳版的“限购令”,加上9月29日国家出台的“限贷令”,对外地人占比高达八成的深圳楼市将产生明显影响,未来两个月深圳楼市成交量有可能下挫三至五成,短期内楼价可望下探一成左右,未来新房均价可能跌破2万元／平方米。
投资客退房骤增

　　“我9月份已经签订了二手房买卖协议,交了定金和首付款,因为我已经有两套住房,又没能在9月30日前去国土局过户,现在被限制过户了。”刘先生这几天十分焦虑。受到“限购令”影响、9月份签了认购合同、交了定金却没来得及在国庆前过户的深圳市民相当多。

　　深圳房地产律师张茂荣透露,政策出台当天已有七、八个购房者因“限购”政策打电话来咨询,大多数购房者已经拥有两套房,由于限购再买房将无法过户,所以希望业主返还定金,但遭到业主的拒绝。

　　深圳中介人士表示,还有一部分退房由于贷款问题引发的,房屋总价通常都是百万以上,首次置业首付变成三成,意味着买家要多筹集10多万元首付。

　　深圳地产专家尹香武认为,9月30日之前十天开盘的楼盘,多数都没有来得及办理网签合同,可能出现较大的退房潮。按照每天百套的平均成交来计算,深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房。

　　深圳中原地产市场部总监王世界估计,遭到“限购令”的“被限房”可能占到两成。二手房签约到过户通常需要一个月,9月份深圳成交二手房15000套,“被限房”占两成左右,约为3000套;新房网签需一周时间,9月前一周成交的2000套新房,被限制的将在500套左右。两项相加,“被限房”总量超过3000套。

　　有中介透露,如果已卖出新房无法完成网签,将影响深圳开发商销售额数亿元,部分开发商对此非常焦虑。但王世界分析,在房价未出现下降的情况下,开发商集中退定解约的阻力较小。

上海楼市新政引发观望潮 限购令或促成买方市场 
2010年10月11日 　来源： 证券时报
 
 
 

　　10月9日上海房管局等8部门权威解读调控细则“沪十二条”之后，沪上各开发商和中介机构纷纷据此作出市况分析。长假过后各楼盘则呈现涨跌互现势头，有部分楼盘较“十一”前已直降1%，也有新江湾城等楼盘逆势单价飙到7万/平米。

　　限购令或促成买方市场

　　此次“沪十二条”中最为关键的是限购和紧缩银行贷款的相关规定。在新闻发布会上，上海市房管局局长刘海生表示，根据9月29日国家各部委的文件，此次的新政策增加了“禁止消费性贷款用于购买住房”，这主要是为了防止用其他名义申请贷款买房，上海坚决按此要求监管。公积金贷款政策，则主要体现在鼓励支持购买小户型（90平方米以下）强调自住（首套），积极引导合理使用公积金贷款，对非改善型第二套房暂时停贷，第三套房停贷。

　　对此，有开发商表示，一户家庭只能新购一套商品住房(含二手存量住房）的措施，将使上海市场全面进入买方市场。此前“北京十一条”中，“限购”起到了量价齐降的作用，如果上海楼市成交量下降，资金不充裕的开发商就会考虑降价“抢跑道”。不过，“沪十二条”的最大关键在于，如何把握“第二套非改善型住房”。新政表示，主要是以现在的“人均居住面积”衡量，买房时，根据买房人的现有房屋状况和现有家庭人口数，计算人均居住面积。显然，购房者可以通过迁徙户口等方式对“人均居住面积”实施调节。

　　具备开征房产税基础条件

　　另外，“沪十二条”中的第八条，即提高预售标准，也是开发商关心的重点。有业内人士表示，提高预售标准将是收紧开发商资金链的重要措施。楼市中出现过的烂尾楼纠纷和改规划纠纷，可大为减少；另一方面，预售标准的提高，势必令开发商投入更多成本，尤其是那些项目众多的大开发商。不过，也有开发商认为，此举可大幅减少上海楼市供应量，是市政府“明打暗保”的举措之一。

　　土地增值税预征率调整，则是此次引导房产商合理定价的重要措施。有分析认为，此前国税总局下发通知，规定上海土地增值税预征率不低于2%，而上海此次细则调整由2%调整为“最高可达到5%”，比之前增加一倍。这无疑将再次收紧开发商本就显得紧张的资金链。尤其对于高端项目来说，条款杀伤力尤其强大，如果预征率达到5%，将比上半年1%的预征率提高整整4倍。

　　同时，刘海生表示，开征房产税方面，上海要等中央具体政策下来后再操作。目前上海正在做一些准备工作，包括已成立房屋状况信息中心等。

　　“上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可快速推进。”刘海生表示，房产税作为国家税种，其开征需服从国家规定，试点也要得到国家的认可。而已出台的上海地产调控细则中关于房产税的条款，表明了上海的积极态度。

　　中心城区看房客户依然积极

　　上海房市新政引发市场强烈观望情绪。有中介机构表示，目前中心城区客户依然看房积极，购买意愿相对坚定；外围区域的买家则观望气氛较浓。不少潜在购房者都对如何界定“新购一套”、“以家庭为单位购买”比较困惑；大约已有约二三成的客户产生了观望情绪，未来这个比例有可能会加大。

　　从最新市况看，“沪十二条”的实施，短期内未能挡住沪上豪宅开盘销售的牛气，10月10日在上海中环附近，新开盘的仁恒怡庭均价高达5.5万元至7万元/平方米，并有300多位客户已预交30万元意向金。此次主推170平米、195平方米大户型多层公寓，以及220、330平方米的叠加别墅房源。单套房源的售价大多超过1000万元。不过，也有市中心个别楼盘出现些许调整，一套售价在550万元左右的豪宅，中介报价较“十一”前已直降5万元。
 

马红漫:限购令没打到房价飙涨的七寸  
   2010年10月07日 来源：华商报              

　　行政限购成为当下地方政府调控楼市的“利器”。“十一”长假前夕，深圳下发通知明确提出，深圳市户籍居民家庭限购两套住房；对于能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。近日，深圳市规划和国土资源委员会再次强调将严格执行相关限购政策。

　　“限购令”彰显了地方政府遏制高房价顽疾的决心，其积极姿态当得到肯定。但房价未来走势的决定性因素是市场预期。如果限购令无法撼动上涨预期，那么最终难免沦为“空调”。此前楼市调控的经验表明，激活市场自发调节机制或将能起到事半功倍的绩效。就此而言，热议中的房产税政策当尽快走向前台，是为引导房价回归理性的必然之举。

　　事实上，“限购令”并非深圳楼市调控的创举。几乎是在同时，厦门也掷地有声地推出了限购措施，北京更是在今年5月就采取了限购措施。不可否认，近期楼市“二次调控”靴子终于落地。但让地方政府始料不及的是，坊间各种规避政策管制的“技巧”也接踵而至，诸如假离婚、办假身份证、假社保证、找亲戚联名等所谓“妙招”也渐次浮出水面。地方楼市调控与市场抵制情绪的碰撞预示着，单纯的强制限购政令或许抑制部分当前成交，但其实质仅是部分购房需求的推后而非“消除”。只要楼市增值的预期仍存，坊间对相关政策的“抵制”情绪就难以消弭，进而激起下一轮房价的报复性反弹。

　　对于上述推断，北京此前的“限购令”结局就是一个印证。今年“五一”前夕，北京市出台通知，要求同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，并对骗购行为提出重罚。此举直接导致北京五一楼市的冷清，观望情绪升温，但最根本的价格问题却未见实质性松动。此后的官方数据表明，6月份，北京房屋销售价格同比上涨13.5%，而且这一升势一直延续至今。

　　可见，深圳等地的“限购令”仍无法切中房价飙涨的“七寸”。直观看来，该政策直指投机性特征明显的多套房购买需求，但却忽略了投机表象背后的动因，即未来价格上涨所带来的商品房增值空间。以此判断，只有增加房屋投机的保有成本、压缩增值幅度预期、放大投机风险，以“趋利避害”为本性的投机客们自然会放弃在房地产市场掘金，而无需政府部门的外部施压。

　　所以，市场自发调节机制是抑制楼市投机的一剂良药。但遗憾的是，利用市场“无形之手”也是当前我国楼市调控的一项薄弱环节，以保有税为代表的杠杆调节一直付之阙如。显然，目前在既有调控政策都已使用到极致的情况下，房产税已然成为悬在楼市供给方头上的“达摩克利斯之剑”，应尽快明确推出的具体时间表。对比于其他税种，房产税具有提高房产持有成本的独特功能，而且有助于割断地方政府与房产开发间的利益关系，有可能改变楼市对调控政策的持续 “免疫”状况，遏制市场快速回暖甚至暴涨的恶性后果。

　　日前公布的楼市“二次调控”提出，加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。这或许是国内房产税实至名归的前奏，让刚性需求看到了居者有其屋的曙光。需要强调的是，只有尽早推出房产税，才会避免“限价令”等强制性行政调控的尴尬。（马红漫 经济学博士）
 

楼市地方细则祭出“四限令” 调控政策仍未出尽  
       2010年10月13日 来源： 中国证券报  
 
 

　　券商:调控政策紧盯房价 未来成交或有震荡

　　近期,有关部门分别出台了新的楼市调控措施,各地也纷纷制定了楼市细则。券商分析师认为,本轮楼市调控是在上一轮调控的基础上,巩固调控成果,进一步打击投机购房,从而抑制房价过快上涨。因此,如果房价继续上涨,有可能出台新的政策。在此影响下,未来楼市成交量将出现震荡。

　　调控政策仍未出尽

　　本轮楼市调控,仍然继续了“国十条”的调控思路,抑制房价过快上涨仍是调控核心。对此,业内人士认为,如果未来房价继续上涨,将会出台新的调控措施。

　　银河证券分析师丁文认为,如果房价继续上涨,政府有可能出台更为严厉的调控措施。在房产税的靴子未落地的情况下,难言“利空出尽”。在当前流动性充裕情况下,仅通过行政性限购措施和收缩信贷控制房价,还是有相当的难度。房地产行业将仍然面临着政策调控的阴影。

　　安信证券也认为,新一轮调控政策在前期基础上有所加码,显示中央政府坚决遏制房价上涨的决心。如果房价继续上涨,未来很可能有新的政策持续出台。

　　国元证券指出,政府在实施了史上最严厉调控政策后的半年时间,再次出手打击,是为了保持上次调控的成果。4月份的调控重点是开始考虑在供应面增加供给,对于房价上涨过快的一线城市压制需求,对于需求量大的二线城市以增加供应量为主,但这次调控进行了一刀切的模式,主要以压抑投资性和投机性需求为主。

　　国元证券研究员毛力表示,8、9月份各城市成交量开始上升,并且已超过4月份调控前的水平,一线城市的房价也开始上升,因此政府再次出台调控措施,旨在维持调控成果,打击投机购房,压制房价的上涨。

　　大通证券研究员黄鹤指出,调控第二波要求巩固第一波的政策,加大第一波政策的执行力度,并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降,回暖无法持续,量缩的同时价格有所下降。

　　黄鹤认为,房产税或物业税到底能在多大程度上影响房价,取决于具体的细则、税收如何征收、对第几套房是否采取分别的税率。

　　未来成交或将震荡

　　由于新政出台,各地成交量在10月上旬出现波动,部分城市成交量大幅下滑。分析师认为,政策将对未来楼市成交量产生影响,四季度楼市成交量将出现震荡。

　　国信证券分析师方焱指出,“十一”前出台楼市新政后,10月第二周楼市出现降温迹象,18个重点城市周销量平均环比下滑24%,部分城市如济南、昆明等地环比降幅在60%以上。政策变化将对行业产生显著影响,10月楼市降温将是大概率事件,预计四季度行业整体销售速度可能明显放缓。

　　浙商证券戴方表示,借鉴4月“国十条”出台后的商品房成交走势,今年“银十”商品房成交将会相对黯淡。结合近期的房地产调控政策仍然以“遏制需求”为中心的现状,未来2-3个月内的商品房成交将会出现反复和震荡。

　　中投证券李少明则认为,市场预期一个个政策利空靴子落地,房产税的出台也为时不远。四季度主要城市将可能出现价跌量增。

 
后续政策仍有跟进

　　从目前出台的楼市细则看,执行“限购令”的城市包括北京、深圳、上海等七座城市,这些属于房价上涨过高过快、供求关系较为紧张的城市。据传,广州、南京等城市的“限购令”也已箭在弦上。

　　分析人士指出,未来其他地方的楼市调控细则将会陆续出台,除了限购、限外、限贷和限价等手段外,征收房产税等其他措施也将成为调控楼市的砝码。

　　大通证券研究员黄鹤认为,除了对保有环节征税如物业税和房产税这一杀手锏以外,还有一些其他的政策可供出台,例如对开发贷款进一步收紧以促进开发商快速销售,以及进一步改变个人住房贷款信贷政策,坚持非价高者得而是综合考虑的土地拍卖政策、甚至改变预售制度等等,都将从一定程度上稳定房价。

　　专家指出,本轮调控政策与“国十条”一脉相承,在执行上更加细化和深化。显然,8、9月份各地楼市出现的反弹促使了“二次调控”的出台。未来政策仍将着眼于稳定房价,这就意味着,房价的变化已经成为后续政策的关键。

　　■ 特写

　　限购令下 千人排队开房产证明

　　“我早上六点就出门了,赶到档案大厦一看,前面已经排了好长的队伍,一直等到9点多才拿到排号,一看竟然是400多号。”中国证券报记者在深圳市档案大厦门前遇到了徘徊苦等的张先生,“一天只发460个号,估计轮到我恐怕得五六点。”

　　“我已是第三天来排队了。”市民黎先生上个月购入一套房产,如今资金已被监管,可必须办好房产证明才能去过户,“8日和9日我都来过但都没排上号,等了3个多小时却突然被告知已没号了,今天终于排到了。”中国证券报记者看到,市民已将位于档案大厦的深圳市规划国土房产信息中心围得水泄不通。

　　9月30日,深圳市发布“限购令”,对在本市拥有2套以上(含2套)住房的深圳市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非深圳市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民,暂停在深圳购房的资格。如无法出具房产信息证明,房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户,银行不提供按揭。

　　10月8日开始,市民如潮水般涌向深圳市规划国土房产信息中心开具房屋产权查询证明,随后两天达到“井喷”状态,出现千人“长龙”的壮观景象,不少市民只好半夜就去排队等号。

　　蜂拥而至的人群,令房产信息中心的保安员也大为吃惊。为维持现场的秩序,物管公司一度加派了20多位保安,附近的南园派出所也派出20多位民警和协管员前来帮忙。

　　中国证券报记者在档案大厦四楼业务大厅看到,一间100平方米左右的房间开设了7个服务窗口,每个窗口前都挤满了人。而在档案大厦外面,没能排到号的市民迟迟不愿离去,任凭保安反复解释,人群仍是相当激动。

　　“我在香港工作,家在深圳,刚签约买房,匆忙补办的社保证明没有用,可能很难过户。”刘小姐告诉中国证券报记者,没想到这次政策相当严格,原以为交钱补办个社保证明就可以了,但到了国土局却不承认。旁边一位女士也表示,以前中介屡试不爽的外地人补办社保证明的方法,现在却遭到严格审查,很多类似情况过户时被退回。

　　而一位有多套房产的投资客直截了当地表示:“估计我的房子是过不了户了,不抱幻想了,只能想办法把定金要回来。”中国证券报记者在现场采访获悉,已有大量不符合条件的过户申请遭到国土部门拒绝,虽然有些麻烦,多数市民对这项政策仍持肯定态度,对其严格执行寄予厚望。

　　就在要离开档案大厦时,记者发现,门前已经贴出告示,为了方便市民办理房产档案证明,深圳在全市不同区域设置14个查询点,相信千人排队的景象会成为“历史”了。

　　国庆节前后,以各地方细则为主的楼市调控政策再掀波澜。继5月份北京等地出台首轮楼市调控细则后,此次上海、深圳、厦门等六城市也先后出台“加强版”的楼市调控细则。除了增加保障房供应外,以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心,对于投机投资性需求而言,每道令都犹如一把尖刀。

调控着重“四限合一”

　　在“9·29”二次调控出台之后的短短10多天内,深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州相继出台了“限购令”,加上4月30日最早推出“限购令”的北京,目前全国已经有七座城市限购,这也使得本来是非常规的“限购令”已成为常见的调控手段。

　　从各地细则上看,北京、上海、厦门、杭州的“限购令”如出一辙,除了表述上的差异外,在政策内容上几乎没有任何区别。四地“限购令”的核心在于“每一户家庭可新购一套住房”。换言之,不管此前有多少套住房,不管是本地户籍还是外地户籍,都有且只有新购买一套住房的资格和权利。

　　相比之下,宁波、深圳和福州在执行“限购令”的基础上,还加上了“限外令”,也就是对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民,暂停购房资格。而京沪厦的政策中,没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭,也有新购买一套住房的资格。

　　“深圳限购令唯一宽松的是,深圳市户籍家庭,如果一套房子都没有,则可以新购两套住房。不过,在一般情况下,一套房子都没有的家庭,具备两套房购买能力的很少。”地产业内人士直言。

　　与其他六座城市相比,较晚出台的福州版楼市细则最为严厉,不仅要求“限购”和“限外”,而且规定,福州户籍居民家庭如果没有房子,也只能新购买一套住房。

　　除了“限购令”和“限外令”,“限贷令”也成为楼市调控措施的通用手段。国家全面叫停第三套房贷款,第一套住房贷款一律三成起,严控消费类贷款用于购房,各地在执行差别贷款政策完全一致。

　　事实上,从9月29日二次调控新政出台之前,北京市燕郊地区就已经出台对二套房停贷、外地人首付五成的政策。而在新政之后,各地正在落实“限外令”和“限购令”的时候,燕郊已经对外地人购房停止贷款,实施全面“限贷令”。

　　北京中原地产统计显示,自8月起,燕郊全面执行外地人购房首付5成后,燕郊楼市已经明显下调。而从9月29日开始,燕郊开始执行外地人不能提供当地收入证明只能全款购房的政策,执行全面“限贷”,这使得9月价格已经明显下调的燕郊商品房市场再次在国庆期间出现价格下跌。

　　在限购、限外、限贷的基础上,“限价令”也开始闪现身影。据传,上海楼盘将开始“限价”,新盘售价只能降不能涨。此前,上海市也曾出台“通知”规定,“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核,房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的,应当再次报所在区（县）房管部门备案。”

　　在上海“限价令”之前,已有北京版的“限价令”。市场曾传言,为了防止豪宅新房价格带动住宅成交均价走高,楼市新政后,北京房管部门拒绝批准高价楼盘入市。不过此传言后被澄清。

　　各地成交应声而动

　　9月楼市进入了传统的销售旺季,各城市交易量普遍上涨,楼市成交量呈现回暖迹象。不过,受“十一”长假和楼市新措施的双重影响,节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。

　　数据显示,9月份30个大中城市中,有超过2/3城市的楼市成交量环比上涨,其中,北京、南京和深圳等重点城市成交面积环比涨幅都在50%左右。而到了10月上旬,大部分城市的房地产市场迅速降温。

　　北京市房地产交易管理网数据显示,10月上旬,北京市除经适房和限价房外的商品房住宅总成交量为2060套,较9月上旬的3219套下跌了36%。商品房成交均价为21160元/平方米,较9月同期的21800元/平方米,下调了近3个百分点。

　　10月上旬,北京市二手房总成交量为1948套,相比9月上旬创造的新政后最高峰时的5322套下调了63.4%。而二手房均价也一改在9月出现的上涨势头,出现轻微下调,从18180元/平方米下调了0.6%,为18080元/平方米。

　　在新政影响下,上海市普通商品房市场的成交量出现了大幅波动。数据显示,尽管十一前夕成交低迷,不过上周（10月4日-10月10日）,上海商品住宅成交面积达到44.9万平方米,环比前周大涨47%,成交面积已达到2009年高峰时的水平。尽管成交量突增,但是上海的普通商品房市场却开始降温,打折声不断,部分楼盘打出开盘首日9.2折的优惠。受此影响,上周上海商品住宅成交均价为20095元/平方米,环比前周下跌13%。

　　深圳版楼市细则的威力也开始显现。虽然国庆期间深圳楼市创下巨额成交量,不过在长假过后,深圳新房成交量骤降。10月8日到10日的日成交套数分别为118套、53套和80套,这与国庆长假期间日均363套的成交量相差甚远。

　　此外,上周杭州、宁波和福州等城市出台楼市细则的房地产成交量也出现了环比下滑。

　　对于此次新政以及随后引起的销售波动,远洋地产行政总裁李明认为,宏观调控将“民生问题”放在了第一位,虽然会产生短期的市场波动,但将有利房地产市场的长期稳定发展。他表示,远洋地产十分关注目前政府宏观调控下的各项措施,将会采取灵活的销售策略。

　　SOHO中国董事长潘石屹也坦言,此次调控“在意料之中”,政府是“根据市场的变化随时去调整”,“对市场有立竿见影的影响”。

中国多地出台楼市“限购令”， 调控决心加重观望气氛

2010年10月13日　来源： 中国新闻网  

　　“十一”黄金周前后，上海、深圳、厦门、福州、宁波、杭州等多个城市均出台调控细则，其中住房“限购令”成为关注焦点。另有消息称，广州近期也将出台楼市调控细则，规定相关限购政策。业内专家认为，“限购令”使房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。

　　“限购令”席卷全国

　　9月29日，国家有关部委下发通知，推出五条措施进一步推进房地产调控，要求地方立即制定实施细则，已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善，并严格实行问责制。随后，各地楼市调控细则纷纷落地，在众多措施中比较突出的就是“限购”，显现政府调控楼市的决心。

　　9月30日晚上，深圳紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。

　　厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门在十一当天联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　继深圳、厦门之后，10月7日晚间，上海也出台“限购令”，具体为：“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。”

　　宁波市9日出台楼市调控细则，亦规定每户居民在本市只能新购一套住房。

　　10月10日，福州市新出台的房价调控补充细则规定，从即日起至2010年12月31日，本市行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能在本市五城区新购买一套商品住房。细则还规定，暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有一套以上(含一套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购买商品住房。

　　10月11日，杭州市研究出台了《关于进一步加强我市房地产市场调控　加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房)；停止执行购房补贴政策等相关收费，并提出落实差别化信贷政策。

　　另外，据媒体报道，广州市国土房管局相关负责人近日公开表示，广州是否限购，政策将在本周内讨论后见分晓。

　　调控决心加重观望

　　各地政府接连出台住房“限购令”，显现杀跌高房价的决心。业内专家认为，“限购令”使房价下降预期增强，消费者在短期内必然选择观望。

　　资深地产人士蔡鸿岩分析认为,社科院刚公布的调查报告显示,我国城市居民拥有住房比例已高达87.8%。按此推算,京、沪、深等城市现有城市居民接近九成已无购买商品房资格,市场总体需求至少减半将是铁定的现实。

　　另有业内人士表示，“限购令”对楼市的影响更多会体现在信心层面上。在短期内不仅打击购房者对房价上涨预期的信心，也会坚定部分人阶段性坚决不买房的信心。并抑制改善型住宅的购房需求，而且彻底扼杀了投机炒房的希望。因此相信交易量在短期内将出现大面积下滑。

 
“限购令”对楼市的抑制作用在成交数据上也有比较明显的表现。据深圳特区报消息，10月9日，深圳市规划国土委网上数据显示，全市新房成交仅53套，比10月1日的656套暴跌92%，比9月的日均180套也跌掉了70%。此外，国庆假期，万科在深圳的主要在售项目来访量和成交量相比去年同期，分别下降3成和5成左右；部分项目成交量环比节前也下降了五成。

　　国庆后，调控效果在北京楼市显现，北京市房地产交易管理网的统计信息显示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。全市二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。

　　在上海，二手房市场首先作出反应，不少区域已有二到三成购房者暂缓购房计划，开始观望。

　　另外，针对“四季度有出现报复性反弹的可能”这一看法，全国工商联房地产商会会长聂梅生11日表示，不管是“国十条”还是“国五条”，都有针对购房群体限制以及对投资和炒房部分的遏制，尤其是“国五条”关于第二套房、第三套房的限制更加清楚，房地产市场报复性反弹的问题是不会出现的。

　　调控楼市不能只“限购” 专家建议多打组合拳

　　人们寄予“限购令”更多期望，希望“限购令”快速降温楼市，成为大中城市房价下跌的开端。但调控楼市的目的显然不应是“限购”，因此有专家及网友认为，出台“限购令”并不能一劳永逸，要促楼市健康发展应用不同的组合拳。

　　经济学家马光远指出，“限购令”不是楼市的退烧药，对于房价调控一定要有持久战的准备，是一场拳击赛，总共12个回合，而不是一个回合，要看最后的结果而不是第一个回合的表现。不能把真正的希望寄在“限购令”这些举措上，而应该连续出拳，并且用不同的组合拳。

　　业内人士认为，类似上海出台限购令的措施，不能根本解决房产供需矛盾，甚至可能是又一次购买力的积蓄。调控的关键在于供求的平衡，而非抑制需求的“限购”。不少网友也认为，要想抑制房价快速上涨，最根本的办法是提供更多的房子。

　　也有分析指出，“限购令”无疑是可以立竿见影的，但除此之外，差别化税收、“限贷令”等也是本次调控的重要举措，应该得到足够地重视与有力地执行。