“制度建设比房屋建设更紧迫”

保障房建设“大跃进”引发专家热议
理财一周报见习记者/曹怡婷

    保障性住房建设已成为下半年中央调控楼市的重要目标。自6月12日国务院召开加快发展全国公共租赁住房工作会议起，国务院副总理李克强分别在8月13日、8月21日、9月17日对保障房建设作出指示，要求着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。短短的一个多月时间里三次谈及保障房建设，足见中央对此高度重视，而业内普遍猜测这是政府在释放“要加强监督落实”的信号。
    与此呼应的是，住建部近几个月来动作频频。住建部官网9月20日披露消息称，全国保障性安居工程截至8月末已开工410万套，占年度计划的70%，其中廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房已开工220万套，而各类棚户区改造已开工190万套，分别占全年计划的75%、65%。不仅如此，住建部透露已要求各地9月底必须实现项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%。
    中央要求，今年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户。在全国范围内完成总量为580万套的保障性住房建设任务，所需投入加上土地出让金及各种政府税费减免，总计约8000亿元。而住建部则表示，今年保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，中央财政692亿元专项补助资金也已全部下达。
    尽管692亿元已超过此前中央所透露的632亿元指标，但面对8000亿元的投入成本，今年保障性住房建设可谓“任重道远”。中国房地产研究会副会长童悦仲、中国房地产研究会副会长胡志刚、中国指数研究院副院长陈晟、中原集团研究中心高级经理刘渊在接受理财一周报记者采访时，分别对年内保障性住房建设目标发表观点，并就当前保障房建设提出建议。
保障房建设力度前所未有
    理财一周报：“年末建成或基本建成60%”的指标出台依据是什么？ 这一指标设定得是否合理？
    童悦仲：李克强副总理进行了三次密集讲话，也就在第三次会议上，国务院明确要求各地，9月底，今年计划开工的项目要全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%，这与温家宝总理今年的政府工作报告也是一脉相承的。报告显示，今年中央拟拨632亿元作为保障性住房的专项补助资金，比上年增加了81亿元，而国家已确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套、改造农村危房120万户。总的来说，今年是保障性住房建设历史上力度最大的一年。
    陈晟：“580万套”以及“60%”的指标想必是政府经测算得出的。保障房建设呼声一直很高，但直到2008年才刚进入正轨，而在此之前保障性住房的投资比例不超过80亿元，是非常少的。2008年后，政府逐步加大投入补过去的欠账。我认为即使现在这一目标设定得偏高些也没问题，毕竟历史欠账太多，相信一直到“十二五”规划的前三年，保障性住房还会是主角。
    理财一周报：根据中央及住建部的要求，今年保障性住房的建设目标能否实现？
    童悦仲：国务院要求各地需抓紧落实，部里也始终在监督进度。前阶段由于种种原因，部分省市进度滞后，对此部里已多次派人进行督查。我相信这一目标能够达成，但要求中并没有提“竣工”，也就是说60%的基准并非是指完全建成的房屋比例。
    刘渊：对今年的保障房建设我持保留态度。长久以来，各地方政府都在宣传建设保障房，但年底统计时完成率可能仅为20%~30%，然后明年继续宣传，周而复始。从历史上看，保障性住房建设欠账累累。2009年的建设目标是要新增廉租住房177万套，但去年10月全国人大调研组公布的数据显示，截至8月底全国保障房建设资金到位率不足25％。截至目前，住建部并没有公布2009年保障性住房数据。爆料消息称，2009年实际竣工廉租房65万套，与177万套的预设目标相去甚远。
共有产权制值得参考
    理财一周报：今年的保障性住房建设如要完成指标，其所需资金十分庞大，有哪些方式可以解决这个问题？
    胡志刚：应当最大限度减少政府的投入，不能一味依靠政府财政全额资助接济。当前空缺一个完善的经济运转模式，任何一个能正常运转的机制体系，要想可持续地发展，必定需要一个稳定的投资，这就需要体制本身能够尽量循环再生。举例而言，我认为共有产权制度值得在国内探讨。即使是中低收入群体，其自身也有一定收入可以用于房屋的购买，政府可以鼓励被保障户将手中的这部分钱拿出来购买保障房，不足款项由政府补齐，而房屋产权则由政府与被保障户共同持有，政府与被保障户可以按照各自资金的比例拥有对房屋的股份。在双方共同占有房屋的前提下，由政府委托被保障户进行管理，这样一来即能解决以前政府一手包办造成的资金短缺问题，大大减少政府每年用于住房保障的资金投入量，节约政府开支。
    刘渊：资金短缺是当前保障性住房建设的最大问题，仅靠政府手段显然杯水车薪。根据国土资源部的要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。对于开发商而言，只要想拿地开发，就难以绕开保障房的建设。尽管央企实力雄厚，但国资委对央企的业绩考核绑住了央企的手脚。有鉴于此，我认为现在民企的参与度还是不够，如果能吸引更多的民营资本投入保障房的建设，能在很大程度上填补建设资金的缺口。
    陈晟：要解决资金缺口关键还是要加大金融创新的力度，除了适当鼓励开发商尤其是私人开发商参与保障性住房建设之外，我认为可以吸引商业金融机构在个人抵押贷款、房地产证券化方面有所作为，多多探索。在各类方式中，我尤其推崇房地产投资信托，它可以有效地拓宽融资平台。
制度建设比房屋建设更紧迫
    理财一周报：今年政府在保障性住房上举措连连，其力度被广泛认为是前所未有的。但不可否认的是，目前保障性住房建设过程中仍旧存在体制缺失等问题，哪些环节需要引起重视？
    胡志刚：我认为当前最大问题在于政府不能从市场的角度，建立一个完善的住房保障体系，而并不是建造的保障性住房不够。当前缺乏一个完善的住房保障体系，在此情况下一味地修建保障房，既难以真正对应到被保障对象又难以持久，并非长久之计。政府需要的是拿出一个行之有效的住房保障机制出来，而不是简单的“修房子”，与保障房的“量”建设相比，保障房的“制度”建设更为重要。
    刘渊：完成建设目标并不是最主要的问题，对老百姓而言真正还要看怎样落实到供应上，在后续销售环节怎么执行。目前保障性住房建设仍旧以行政公告为主，不见细则和透明度。保障房的投资比例限定多少为宜，制定目标后执行情况如何，都缺乏具体数据，尤其在销售供应环节，更需要增加透明度。在具体某个节点，有多少项目、面积、套的保障房即将供应，分别在哪些地段，廉租房、经济适用房比例有多少，都应该对社会公众公布。信息公布有利于社会预期的形成，从而平抑房价，同时也便于舆论监督，这远胜于部门的督察制度。