贾图:楼市需要拐点 中国楼市需要一次像样的下跌

贾图:楼市需要拐点 中国楼市需要一次像样的下跌焦点房地产网house.focus.cn 2007年12月26日07:21上海证券报 贾图
万科董事局主席王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)在接受央视采访中透露了大量重要信息。这些信息告诉我们，争论楼市现在是否处于拐点已不重要，重要的是，中国楼市需要一次像样的调整……
最近一段时间，有关楼市拐点之争几乎陷入了白热化状态，且不说在房地产开发商与公众之间，即便在房地产开发商内部，有关拐点的认识也差之千里。万科董事局主席王石认为：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！ 中国大陆房价走势正处在一个拐点上。”而任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)则强调“梦想让楼市进入拐点、看楼市大跌的确实大有人在，但他们会失望的。”
正当人们把目光聚集在楼市拐点之争的时候，王石接受了央视采访，在这次采访中王石透露了大量重要信息。这些信息告诉我们，争论楼市现在是否处于拐点已不重要，重要的是，中国楼市需要拐点，需要一次像样的下跌，否则，无论对于民生还是房地产业本身，都将意味着风险的进一步累积。
房屋质量的提高需要一次像样的下跌来推动。
王石直言不讳地说：“从性能价格比上来讲，中国和发达工业国家相比，我们这个房子是相当相当不值的……和工业发达国家相比，（我国住房）质量上还有很大的缺口，我觉得三四年之后会有比较大的改善。”
作为一位资深房地产商，王石尽管讲得很含蓄，但他依然点出了我国楼市中一个非常严重的问题，即质量“缺口”问题。但是，单纯的“三四年”的时间变迁不能自动提高房屋质量，中国楼市需要一次像样的下跌来促使房屋质量的全面提升。原因有二：
一，供不应求因素。最近几年，全国不少地方的房价都成倍上涨，有的甚至上涨了好几倍。在可替代性投资品比较有限的情况下，大量投机性需求蜂拥进入楼市疯炒，与居住性需求一起演绎了我国房市供不应求的格局。加之开发商人为囤积土地延迟开发和捂盘惜售等行为，减少了市场的有效供应量，使得供不应求的状况极为明显。不少楼盘刚一开盘就销售一空。在这种情况下，开发商没有任何动力提高房屋建设质量。
二是质量监管机制本身的缺陷。目前，许多地方的商品房质量监管已经“市场化”，大都对房地产项目的工程质量实行五方责任主体（即开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方）共同负责制。但是，五方中除了开发商，剩下的四方全部都受雇于开发商。房屋质量的检验同样由开发商实施，质监部门仅按一定比例进行一下抽检（大都流于形式）。在这种情况下，房屋质量怎么可能提高呢？中消协公布的数据显示，房地产质量投诉位居前列。
建立在房屋交易量下降基础上的拐点，将能一改开发商由于供不应求局面养成的忽略质量的惰性，迫使其通过提高房屋质量获得消费者的青睐。当然，这也需要同时对房屋质量的监督、检验制度进行变革。
面粉贵于面包的现状需要一次像样的下跌来矫正。
王石说：“面粉贵过面包的现象不可能持续……土地供应不足是市场健康发展要面对的问题，但是绝对不构成土地要贵过房价的理由。”
2007年，我国楼市最大的一个特征，就是“地王”的不断涌现。许多“地王”的楼面价格远远高出了周围的房价，形成了所谓“面粉贵过面包”的现象。这加大了人们对未来房价可能进一步大幅度上涨的预期，由此引发的炒作和投机热潮又成为房价新一轮上涨的推手。面粉贵，面包就一定贵吗？但现在很多开发商就是这样想的，这种思维对许多开发商而言已经根深蒂固。要改变这一点，仅仅靠理论上的争辩是没有任何用处的。只能靠楼市的一次像样的下跌，只能靠楼市下跌带来的深刻的教训，告诉房地产开发商，面包价格也有低于面粉价格的时候，他们才会在“地王”桂冠的争夺中保持足够的理性。
房价与民众收入水平严重脱节的状况需要一次像样的下跌来调整。
王石说：“很多人都问我现在该不该买房子？我说你三四年之后再买吧……三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的，市场一定会被惩罚的，不是惩罚消费者，是惩罚房地产发展商，惩罚社会。”
房屋的本质是用来居住的，是消费品，而作为消费品的价格是由民众的实际购买力来决定的，当某种商品的价格远远超出民众实际购买力时，这个行业要么通过调整适应人们的购买力，要么，等待人们收入的上涨与之趋近。而无论从哪个角度来讲，我国楼市目前的价格都需要一次像样的下跌来调整。如果继续沿着今年的速度涨下去，在投机和投资收益预期降低的情况下，房价远离居民的购买力只会把开发商自己送入一个高处不胜寒的危险境地。
调控政策本身也需要房价有一次像样的下跌来配合。
从2005年的“国八条”，到2006年的“国六条”，再到今年的“房贷新政”，楼市调控已经持续两年多，而恰恰是在这两年多中，我国许多地方的楼市走出了一波强势上涨行情。这使得一些开发商开始漠视政策调控的力量。而王石洞悉到了其中的不同。他指出：“确实这两年国家政策有这样的情况，调整一次价格上升一次，我觉得这次是不同的，要清醒认识，这个是两方面原因：一个方面是消费者已经承受不住了。这个要清醒地看到。第二个是国家的调整不仅仅是对房地产……当然房地产首当其冲。”
房地产开发商作为商人，首先关注的是利润，而决策层首先关注的是社会稳定，关注的是民生和经济的可持续健康发展。房地产领域的过热不仅是通货膨胀的结果更是加剧通货膨胀的推动者。决策者调控楼市的决心通过严厉的房贷新政已经显出端倪。任何漠视这种决心的态度都是危险的。
总之，中国楼市是否已经出现“拐点”并不重要，重要的是，中国楼市只有经过一次像样的“拐点”，才能促进房地产业的健康发展，才能减轻和避免房价持续上涨对民生的进一步伤害。而要促使楼市“拐点”的形成，不仅需要公众的支持，也需要楼市中各个利益主体保持必要的清醒，对中央的调控政策作出配合。（作者系房地产界资深评论人士）