经济适用房的“五年”之约

经济适用房的“五年”之约
http://www.sina.com.cn  2010年10月11日15:06  法律与生活
经济适用房的“五年”之约
文/李霄然
在北京安家的欣喜
马东(化名)生在南方，却一心向往着北京。高考志愿书上，他填的所有学校都没有离开北京。经历了选择、调剂，马东终于登上了开往北京的列车。
在大学的社团活动时，马东认识了东北女孩李靖(化名)，她率真、直爽的性格深深吸引了马东。经过一段频繁的接触之后，马东向李靖表白了爱意。
李靖有个年长6岁的哥哥名叫李浩(化名)，几年前李浩从北京一所名校毕业后，留在了北京，并取得了北京户口。李靖之所以会选择在北京读大学，就是奔着哥哥来的，她也想留下。
1999年，两人大学毕业，开始四处找工作。为了方便居住，感情稳定的他们，先领取了结婚证，然后在北五环附近租了一套一居室，“定”了居。
虽然之后的几年，马东发展得比较顺利，一份稳定的工作、一个贤慧的妻子、一个聪明的儿子，可是，没有属于自己的房子，一直是马东的心病。
马东是家中的独子，他在北京发展，父母却仍在江苏老家生活。随着父母年龄的增长，马东越来越担心他们的身体，一心想把他们接到北京一同生活。因为住房问题一直没有解决，他无法让父母和他们挤在一起。
2007年的一天，马东约了大舅哥李浩一起吃饭。喝酒间，马东又提到了房子：“我对不起小靖呀，跟着我受苦！”见马东为妹妹着想，李浩动了动心，说：“我刚申请下来一套两居室的经济适用房，你也知道，我和你嫂子一直住在她娘家，不想搬家。如果你想买，我就把这套房卖给你吧。”
李浩的话让马东欣喜若狂，当下就表示想买。“不过，我这房子是刚申请下来的，国家规定取得房屋不满五年不能过户。如果你真想买，咱们就先交易，你按时入住，等够了五年咱们再办理过户手续。”李浩提出的房价比起周边的商品房来说很优惠，马东自然应允，并一再向李浩致谢。
几天后，马东一家三口到了哥哥家，和李浩签署了《房屋买卖合同》。马东如约支付了房款，李浩也立刻将钥匙交给了马东。
离开了李浩家，马东和李靖迫不及待地去看房子。打开房门，夫妻俩一遍一遍地打量属于他们的房子，激动得不知说什么好。为了庆祝这一天，他们特意在外面美餐了一顿。
经过一段时间的简单装修，马东一家三口搬进了新家。这一年的春节，马东把父母接到北京过年，一家人终于在北京团圆了。
房价飞涨后的毁约
转眼到了2009年夏天，在一个炎热的中午，马东接到李浩的电话。
这个电话像一瓢冰水，浇得马东从头凉到脚。“马东，你现在住的房子我不能卖了！我一哥们告诉我，经济适用房未满五年就出卖是违法的。”李浩说话有些没底气。
“哥，当初你卖给我时，也知道这个规定呀，咱们不是说好了五年以后再过户嘛，你不说，我不说，别人怎么会知道呢？”马东一头雾水。
不管马东怎么不愿意，李浩还是坚持要收回房子，并承诺愿意一次性退回全部房款。电话一通接着一通，李靖也不明白哥哥葫芦里卖的什么药。最终还是马东先想明白了：如今房价一天天疯涨，李浩肯定是觉得卖得太便宜了，后悔了！
在李靖的逼问下，李浩默认了马东的推断。
因为一套房子，兄妹的感情破裂了，李靖说什么也不同意把房子还给哥哥，也坚决不搬家。最终，经历了半年多的拉锯战，兄妹俩闹上了法庭。李浩一纸诉讼将马东和李靖告到法院，请求法院确认当年他们签署的《房屋买卖合同》无效。
2010年5月，法院经过审理后确认合同无效，判决李浩返还马东购房款，马东返还李浩房屋。
律师拍案说法论理
北京的经济适用房上市交易的条件主要规定在《北京市经济适用房管理办法》中，建设部及其他几个部委也联合出具过相关的文件，明确要求经济适用房“未满五年不得上市交易”。此处“五年”的起算点是房屋所有权证书的发证日期或房屋契税完税凭证的填发日期。
然而，事实上，法院受理此种案件后的判决并不一致，法官在审理此类案件时经常左右为难，处境尴尬。原因在于经济适用房未满五年进行交易的法律适用问题。
在司法实践中，主要出现了三种判决。
第一种判决：判决合同有效。理由是确认合同无效必须符合法定的几种情形：《合同法》52条规定“违反法律、行政法规”的合同属于无效合同，这里的“法律”特指全国人大或全国人大常委会颁布的。这里的“行政法规”特指国务院颁布的。也就是说违反了其他级别比如省级、部级所颁布的法规等并不导致合同无效。而且，1999年《合同法》颁布后有大量的司法实践都严格地遵守了这一规定。而关于经济适用房未满五年不得上市交易的要求并没有上升到“法律”或“行政法规”的级别，最高也就是在部门规章中体现，所以不能导致合同无效。
我个人更赞成此种判决，这种判决的优点在于严格地遵循了法律规定，法律依据非常明确，维护了法律的严肃和裁判的权威，但这种判决的不足在于客观上确实可能助涨炒房现象的发生。
第二种判决：认定合同无效。法院的理由是经济适用房未满五年上市交易违背了国家抑制房价、解决低收入人群住房的政策，损害了国家利益，应确认无效。
此种判决的优点是遏制炒房，但缺点在于欠缺明确的法律依据，可能损害诚信买受人的利益，我个人认为在维护法律的严肃性和遏制个别的不当交易这两者间进行选择，应该是法律的严肃性价值更高。
第三种判决：这是一种有些“别扭”的判决，有的法院判决买房人享有“永久使用权”，有权永久使用房屋但无权要求办理过户，更无权再次转让房屋；而卖房人享有“所有权”，但是该所有权不得转让，也无权要求买房人腾退房屋。
我认为这种判决是创造性的，从结果上说抑制了卖房人反悔的不诚信行为，同时保障了买房人基本的居住权利，也抑制了通过此种方式炒房的行为，阶段性的结果是不错的，但是根本上存在的瑕疵就是法官在创设法律、创造判决，缺乏现行法律依据，这种方式还要交给时间去检验。
立法总是体现出滞后性，世界各国均是如此，这是事物客观规律决定的。具体来说，往往是某一种纠纷大量出现后，并没有明确的、可操作的法律予以规范，有针对性的立法需要过一段时间才能出台。而在此“真空”阶段所产生的纠纷就给法院的裁判造成了很大的困难，往往需要法官根据法律基本原则自由裁量，难免造成不同的判决，这是可以理解的。
所以，律师提醒广大的购房者，购买二手的经济适用房、已购公房、两限房一定要遵循现行政策法规，等待房屋满五年后，按照规定补交综合地价款等税费后并“转性”成为可以自由流通的商品房后，再进行购买，切勿为了图便宜而冒险购买。
(摘自《法律与生活》半月刊9月下半月期)