谢国忠:房地产已进入熊市 大城市房价可能降一半
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谢国忠 发表于 2010年12月09日 09:44 阅读(203010) 评论(709) 分类: 个人日志来源:时代周报
今天中国的楼市,如同2007年那次疯狂的股市。当年,我在民间听到很多言论,就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是,大家对楼市竟然都在“看涨”,可是房价能撑到天上吗?
正常的情况下,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以,我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。
必须指出的是,房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如,20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后,日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的,而是在其后的20年中,以每年大约8%的速度下跌。
目前,房价如此之高,还有一个重要的原因就是人们“贪利”的心态。大家看涨楼市,一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨,并且只会涨不会跌。事实上,这种心态并不完全错,可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容:今天他们就像冷水锅中的大闸蟹,正在挨煮。但是,趁着现在火小、水温低,聪明人还有时间逃出生天。
我知道,有一部分人认为是城市化造成房价越来越高。可是,尽管城市化造成房价越来越高,但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上,当房价越高时需求越低,在达到相对平衡后,销量就会出现下降,平衡被打破,房价会寻求下一个支撑点。所以,短线的追高出现的是短期的泡沫。
但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例,政府确定楼市政策的主方向是满足住的需求,于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么?这个问题确定下来,才能有一套稳定的房地产政策,才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。
当然了,从短期的情况看,无论“国十条”还是“新国五条”,均取得了一些效果。但是,由于受到国内外经济形势的影响,房地产还处在波动期,政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。
受访者简介:谢国忠,独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事
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