谢国忠:房地产已进入熊市 大城市房价可能降一半

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 23:02:26

谢国忠:房地产已进入熊市 大城市房价可能降一半

2010-12-09 09:44

  谢国忠:房地产已进入熊市 大城市房价可能降一半

  来源:时代周报

  时代周报:有数据显示,11月,全国100个城市住宅平均价格较上月上涨0.82%。北京、上海等八大重点城市房价环比上涨0.41%,同比飙升34.29%。对此你有何看法?

  谢国忠:首先表明一下我的态度,对于中国的统计数字我们要保持谨慎。事实上,对于这些数据,我并不看重。很多人喜欢用这些数据来说明楼市有回暖的迹象,这种心态就如同对待股市中某只股票,单单从技术上分析其今天涨了,明天跌了,而完全没有注意到中国楼市的“大盘”情况。

  今天中国的楼市,如同2007年那次疯狂的股市。当年,我在民间听到很多言论,就觉得股市会从6000多点掉到1000多点。但是目前非常奇怪的是,大家对楼市竟然都在“看涨”,可是房价能撑到天上吗?

  时代周报:那么你对中国楼市的未来走向如何看待?

  谢国忠:今年4月,我告诉过读者,楼市泡沫即将破灭时,就会通知大家。现在,我想说楼市已经见顶。在我看来,中国已进入房地产熊市,将持续5年左右。大城市的平均房价很可能会下降一半以上,土地价格将下降更多。而且,部分省市价格可能会下降80%甚至更多。

  正常的情况下,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场,现在的租金回报率不到3%,它必须回到5%以上,每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。所以,我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上。

  必须指出的是,房地产泡沫的泄气可能持续多年。譬如,20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后,日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的,而是在其后的20年中,以每年大约8%的速度下跌。

  时代周报:你一直认为中国不能将房地产作为支柱行业,可是目前的房价仍旧高得令人无法接受,这里面的制度性的根源在哪里?

  谢国忠:在我看来,制度性的根源主要有两点:一是政府严重依靠土地财政。这一点,大家看得十分清楚了,北京、上海、杭州、深圳等城市这些年依靠卖地获得了天文数字的收入。事实上,今天房地产领域的一系列数据都以稳定人心和稳定增长为主要目标,并没能反映真正的房地产过度投资的现象。

  目前,房价如此之高,还有一个重要的原因就是人们“贪利”的心态。大家看涨楼市,一个很重要的原因就是认为如果今天我买房子我就赚到了。他们笃定明天房子会上涨,并且只会涨不会跌。事实上,这种心态并不完全错,可是那些坐庄的人却利用了人们的这种心态。所以我对楼市的投机者们有一个形容:今天他们就像冷水锅中的大闸蟹,正在挨煮。但是,趁着现在火小、水温低,聪明人还有时间逃出生天。

  我知道,有一部分人认为是城市化造成房价越来越高。可是,尽管城市化造成房价越来越高,但与此同时也提高了城市化发展的门槛。事实上,当房价越高时需求越低,在达到相对平衡后,销量就会出现下降,平衡被打破,房价会寻求下一个支撑点。所以,短线的追高出现的是短期的泡沫。

  时代周报:政府推出了一系列措施试图控制住房价,可效果一直不佳,你觉得会有第三波调控吗?

  谢国忠:中国的房地产市场处于波动期,至于结果如何的确视政策而动。当前的楼市政策变化相当频繁,而抑制的对象也在不断调整。在我看来,目前政府往往以处理“家庭纠纷”的态度来看待楼市的调整,哪一个孩子或者哪一个群体利益诉求更强烈,政府就会制定相应倾斜的政策。一句话,中国房地产政策的长远目标是什么,这个根本思路还没有稳定下来。

  但这需要上升到国策的高度。以新加坡为例,政府确定楼市政策的主方向是满足住的需求,于是新加坡80%的人是住公房的。那么中国楼市的功能是什么?这个问题确定下来,才能有一套稳定的房地产政策,才能再去谈这个政策给经济带来的影响是什么。

  当然了,从短期的情况看,无论“国十条”还是“新国五条”,均取得了一些效果。但是,由于受到国内外经济形势的影响,房地产还处在波动期,政府或许需要等到形势明朗之后再采取措施。

  受访者简介:谢国忠,独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠:现在应该说在市场上大家对中国大部分还是很乐观的,还是认为持有观点就是房价不会掉的。我过去认为房价是泡沫,但是我从来没有写过什么时候会掉过,前几年写过,可能到2012年,因为房地产是一个比较长周期的市场。

  可以看到美国、欧洲房地产的崩盘,在中国居然还有房价不会掉,这是一件非常惊人的事情,在美国几年前相信这个事情,到了这样,我们还信这些事。我觉得反映了中国对资产价格的一个预期,认为什么东西每天都要涨的心态。但是这种心态是一个力量,这个力量是一个向上的力量,如果其他的没有力量的话,跟它平衡的话,它就会向上。

  我们看到了中国通胀起来以后,引起了货币政策需要紧缩。虽然美国在作QE2(搜狐财经注:第二轮定量宽松政策),又增加货币供应量,这对我们影响有多大?中国自己的货币供应量央行是能够控制,比如热钱进来的话,像周小川行长早上说的所谓造一个池子,把它攒起来,这是发票对冲的概念,还是有一个工具的话是能够控制货币供应量的。第二热钱流进来的时候,也可以加强资本流入的控制,我们看到巴西也在做这个事,韩国也在做这个事,中国本来资本不开放,更有条件做这个事。我认为在美国货币供应量上升的情况下,并不代表中国的货币量也会失控,你如果相信政府的力量,货币供应量是可以得到控制的。

  但是背后主要的驱动力就是通胀的问题。中国过去十年,从1996年开始进入通缩经济,其原因是国企改革,引起大量的劳动力过剩,劳动力的过剩引起了一连串的反映就是中国进入了通缩时代。所以,这种情况下,货币大幅度上升也没有引起通胀,而且货币开始走进了土地市场。中国的通缩是一个实体经济的通缩,但在资产市场里面是一个非常通胀型的,而这个通胀是完全反映了货币供应量的上升,十年来中国货币供应量上升10.6倍。如果银行的表外资产的扩张和民间的一些资产扩张,加起来是5倍以上。我们看到土地价格上升是反映了货币供应上升幅度。因为过去没通胀可以放那么多货币,尤其是土地价格的上升。现在有了通胀,所以它对土地市场应该是压制型的。我们用通胀来说的话,对固定市场本身是利好的,因为以前是已经涨起来了,所以现在货币的控制就对他有压制的影响了。

  房地产的调整,是由不同的形式的,一般股市的调整都是一下子倒下来,没有慢慢的倒的。中国6000点到1600点,在其他市场也是类似的,但是房地产市场调整的话不一样。香港1998年一年掉了50%,但这是特殊的,美国从2006年房地产见顶到现在掉了大概1/3,这是花了3年多的时间。所以,房地产的调整有可能会渐进的,原来我以为中国现在房地产水平就像股市在5000点一样,我原来以为在年底之前可能会放一放,放一放又会涨,暴涨到6000点的时候,然后就暴跌了。现在政府的政策是压制最后的爆发出来的上升,不让它涨了。所以,形成了市场下滑,形式也会不一样。

  我觉得市场的下滑可能会渐进式的,会分好几年。第一个概念,房地产已经见顶了,为什么有这个说法呢?因为我们今年第一年是货币供应量低于GDP增长,今年可能是18%、19%,上半年名义经济涨了24%,下半年慢一些加起来也会有20%多。总的来说,货币是偏紧的。在货币偏紧的情况下,对资产市场就会有影响,特别是房地产市场是一个新房的市场,去年销售14%的GDP,需要很多新的钱。在货币供应量,如果低于GDP供应情况下,没有多余的钱,去把资产价格拖高。这是一个比较容易理解的一个因果关系。所以,为什么只要有通胀,政府坚持把货币的供应量增加的速度低于GDP增加的速度,房地产价格要大幅度上升的可能性非常小。但是股市不一样,股市需要的钱很少,股市一年融的钱非常有限,而且股市涨的时候股票卖给你,你再卖给我,不需要很多钱,就自己走上去。所以,对货币环境的敏感性不像房地产这么敏感。

  现在如果同意见顶的观点,掉的话不一定是很快,因为我们的利息还是很低的。通胀是比较高,利息比较低,所以大家对房地产的预期还是很正面的。但如果利息上了3个百分点的,观点就会不一样了,暂时还看不到利息快速上升的趋势。明年利息也会慢慢的加,只有到了一个通胀,到了一个危机的感觉,一般的平民开始把银行里的钱拿出来,去买日常用品,囤积了,才会引起利息比较高速的上升。是这样一个关系。我们现在看到的是家庭的储蓄和家庭的借款增加的速度差不多,家庭对银行体系流通没有什么贡献。如果变成负了,家庭要借的钱超过要存款增加了,就是要把钱拿出来买大米、菜油,囤积了,这会引起利息大幅度的上升。这时候,楼市才会有比较明显大幅度的下降,我觉得这可能是两年以后的事。

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