从理论上讲投资房产会严重贬值

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从理论上讲投资房产会严重贬值
作者：孙金伟原创 2007-12-13 07:50【投票】
关键字：投资房产贬值知识第一博客
从理论上讲投资房产会严重贬值
作者：比尔编辑：先见策划和知识银行和戴维评论
看到这个标题也许人们都会反对这个观点，因为投资房产会严重贬值与今天房产市场的现实完全相反，今天中国大陆各地房产价格是年年大幅上涨，早几年买的房都大幅升值，投资房产怎么可能贬值呢？
好，现在我们来解释一下为什么投资房产会严重贬值。
首先我们承认目前中国的房产价格年年上涨的现实。然而，我们认为今天中国各地的房价年年上涨的行为不是市场的正常行为，而是人为炒作的结果，是被利益集团人为操纵的结果。中国各地房价高居不下的真实原因，最近几年来已经被各种媒体和有识人士非常清楚的指出和揭露。我们在这里只提出一个观点和事实补充说明一下：今天中国大部分大中城市的房产市场根本不存在供不应求的问题，从房产总体数量而言，中国许多大中城市的房产供应量完全是供大与求，虽然我们不是政府主管部门无法去实际统计，但是有一点任何人都非常清楚的知道，那就是在许多大中城市，每个住宅区都存在着大量的空关房和出租房，以北京、上海、广州和深圳为例，目前这些城市多年来建设的房产总量足够当地长期居住人口每家每户分配一套房屋，那么为什么现在这些城市还有大批长期居民没有自己的房屋呢？原因大家非常清楚，是因为房价涨得太高，老百姓买不起。
今天的房产市场绝对不是供不应求，而是房价太高，中低收入人群买不起房。我们来一个大胆设想：假如，今天中国各地现有房屋全部降价70%，然后，按照每家每户一套房指标购买供应，那么中国的老百姓住房问题一夜之间就可以完全解决了。
好，现在我们在详细论述一下为什么投资房产会严重贬值。
1．众所周知，房产价格的上涨和升值不是因为房屋价格的上涨和升值，房产升值的原因完全是房产所在地的土地升值。由于土地的稀缺特性，从长期而言土地是升值的，而房屋本身是贬值的，除非存在一种特殊情况，你所投资的房屋几十几百年以后成了历史文物，那么房屋就大幅升值了。显然，现在的住宅建筑能够在几十年几百年以后成为历史文物的机会非常稀少。
好，我们还要看到，在中国大陆，土地是归国家所有的，除了极少数农村土地归农民所有。也就是说，你在城市购买了房产并不拥有土地所有权，你的房屋随时可能被动拆迁。一但城市改造需要，你花几百万买下的房产完全可能被动拆迁，事实上今天中国绝大多数城市的规划是存在严重缺陷和问题，因此现在投资的房产未来被拆迁是完全有可能的。过去我们也是这样被拆迁的。
另外，我们非常赞同土地归国家所有的法律规定，因为一但土地所有权可以买卖，中国就不可能成为人民的中国，而是成了地主富豪的中国。
2．房产还有一个特性，今天被房产开发相关利益集团故意掩盖了，那就是房产是要折旧的，也就是说，房产从建成一天起，房屋就是要折旧和贬值的，而今天，中国各地的房产估价完全抛弃了折旧的观念，一唯计算土地的升值，这是脱离市场规律的。
我们还要指出的是，中国现在建设的房产无论多少高价，多少豪华，所有的房产都存在质量问题，只是房屋质量问题的严重性大小不同而易，因此中国各地的房产折旧应该比欧美国家更加严重。新建的房产墙面和地面有开裂纹是非常普遍的现象，这种房屋按理是严重贬值的，只是我们的估价师站在房产商的角度不考虑而易。然而从房产本质而言，从长期的使用价值而言，有质量问题的房屋和长期使用后的房屋一定是严重贬值的。除非你购买的房屋变成了历史文物，就可以升值了。
最后我们的观点是，今天的房产价格大幅上涨是无法长久的，完全是人为炒作的结果，靠投机来拉动中国房产市场一定会导致严重的经济危机。在中国投资房屋会严重贬值。

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