徐滇庆的BLOG

房价、板砖和其他（之十六）
不能补贴中等收入家庭
在政府文件中经常看到这样的口号，“要帮助中低收入家庭解决住房问题”。虽然这个口号很得民心，但是既不科学，也不严谨。模糊的定义很可能导致房地产政策的混乱。我在深圳的讲演中阐述了这个观点，有的网友觉得很新鲜，把它也归纳进了“房地产六论”。其实，这并不是我的创造，在许多经济学著作中早有明确的论述。
什么是“中低收入家庭”的定义？
按照家庭收入来分，一个成熟的社会应当呈橄榄型，中间大，两头小。目前，有各种各样划分家庭收入的标准。例如，按照人数把收入最高的40%称为高收入和中等偏高收入，中等和中等偏低收入占40%，低收入家庭占另外的20%。或者，把收入最高的10%称为高收入，把最低的10%称为低收入，其余的都算中等收入。也可以划分为高、中高、中、中低、低收入等五个组别。其实，划分中低收入的标准原本不重要，在哪儿划线都可以，各有各的道理。世界银行把全球180多个国家划分为高收入国家、中等收入和低收入国家，就是一个动态的概念，其边界随时间有所变动。中等收入家庭究竟占人口多大比例？取决于采用什么标准。国家统计局曾经给中等收入下个定义，年收入在8000元到50000元之间的人群为中等收入。有的学者不同意这个分类，他们认为中等收入的家庭收入应当在75000-100000元之间。1998年国发23号文件中规定经济适用房覆盖群体约占城市总人口的60-70%，意味着中低收入人群大约占人口的60-70%。然而，无论什么定义，从相对关系来看，中等收入（包括中高、中和中低）都占人口的多数。譬如，我们说某人中等身高，其意思就是说他的身高和大多数人差不多。当我们提到中等收入家庭的时候，不言而喻，这个家庭和大多数家庭的收入情况差不多。
帮助中等收入家庭解决住房困难的途径有两种：第一，给中等收入家庭提供多种选择；买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起。显然，这是具有可行性的途径。第二，直接给中等收入家庭发放补贴，帮助他们购房。许多人特别青睐后一种思路，这种做法具有典型的计划经济色彩，赋予政府官员很大的分配资源的权利。于是，经济适用房应运而生。由于在经济适用房的房价中没有土地出让金，自然比一般商品房便宜不少。在北京的黑市上一个经济适用房的房号可以卖15万元，这说明隐含在经济适用房中的政府补贴起码有15万元之多。拿到经济适用房的房号就等于是拿到了政府的补贴。
经济学理论告诉我们，在任何时候都不要试图给中等收入家庭发放补贴。就像一个人不能拔着自己的头发离开地球一样，试图补贴多数人是一件非常愚蠢的事情。第一，力不能及。哪里有那么多的资源？第二，事实上，给多数人发放补贴无异于增发货币。如果政府许诺给所有家庭补贴十万元，其结果只能是恶性通货膨胀，除了物价飞涨之外，谁也得不到好处。第三，违背了激励机制，并不能起到鼓励竞争，促进生产的作用。
如果做不到对所有中等收入家庭发放补贴，能不能只照顾其中的一部分人？显而易见，如果只补贴一部分人，导发的矛盾要比解决的问题更多，更严重。到底根据什么原则在为数众多的中等收入家庭中来分配极为有限的资源？
没有边界就没有政策。
首先，我们没有办法来区分中等收入，中低收入和低收入。不仅边界不清楚，而且还没有可以用来确认申请者信息真实性的手段。
其次，决定住房是否有困难，除了家庭收入之外还要看资产状况。有的企业老板、退休人员没有工资收入，但是他们很富有。因此，北京市在2007年6月出台的政策中要求查证申请者的资产状况。听起来似乎很合理，实际上完全行不通。给执法者提出了一个几乎是不可能完成的任务。
资产定价的难度极大。资产定价是一个非常复杂的问题，一套20年的房子值多少？除了不动产之外还有动产。一台用了三年的汽车值多少？股票的现值怎么计算？显然，估算家庭资产非常困难，成本很高。
此外，个人资产状况属于个人隐私，除非法院介入，调查别人资产状况很难得到法律的支持。
由于既无信息又无原则，很难确切地区分中高、中、中低收入人群。如果政府说要帮助“中低收入家庭解决住房问题”，成千上万的家庭都会说应当照顾自己。前来申请补贴的人群将占人口相当大的比例。由于资源有限，根本就不可能照顾那么多家庭。僧多粥少，最后只有二条路可供选择：第一靠权利分配，结果是腐败。第二靠排队。如果排队排的是球票、戏票，问题不大。如果排的是房号，一个房号值几万元，十几万元，那么必然引诱各种力量来追逐暴利，最终可能会闹出黑社会来。
在讨论房地产政策时，重点应当是研究根据我们的国力有多少低收入家庭应当纳入住房保障体系。尽管近年来国力得到大幅度提升，但是我们仍然没有能力来补贴所有人的住房，也没有必要这样做。因此，在研究住房政策的时候应当把“中低收入”当中的“中”字刨出去。
在有限资源的前提下，理应先照顾最穷的穷人。政府首先应当帮助那些最穷的穷人。根据政府可以调动的资源，从最底部开始做起。首先帮助在最底部2.5%的贫困户解决住房。在财力允许的情况下，再扩大到最穷的5%。只要从下往上，逐步推广，就不存在划分边界的困难。
事实上只要把道理讲清楚，对于优先照顾最穷的穷人，绝大多数网友的意见是一致的。到那些连贫民窟都不如的棚户区看看，究竟什么叫做“低收入家庭”，一目了然。和那些生活在最底层的民众相比，比上不足，比下有余。在最应当照顾的人群尚未得到照顾之前，不能过分强调依靠国家来改善自己的住房条件。
桥归桥，路归路。从政策角度来讲，只有两大类住房：一类是社会保障性质的住房，一类是商品房。具有社会保障性质的住房理应由政府来管，利用转移支付手段来照顾穷人和社会上的弱势群体。对于中等和中等以上收入家庭来说，应当鼓励他们参加竞争，努力劳动，积累财富，购买商品房，逐步改善自己的居住条件。在他们改善居住条件的同时也推动了经济发展。
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000cj5.html#commentWed, 07 Nov 2007 13:39:02 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000cj5.html  房价、板砖和其他（之十五）
房价、洪水和政府作用
房价暴涨，人们怨气冲天，说什么的都有。许多人把火发到政府身上，房价这么高，政府也不出来管一管？情急之下，他们把管住房价的希望寄托在政府身上。最近有人提出：“对已经过高的房价，特别是这两年还继续猛涨形成更为过高的房价，是否应该把它适度地降下来。今后如果出现过高房价继续过高上涨的问题，是否要实行‘问责’制？”[1]
毫无疑问，把房价上涨的问题提高到“问责”的高度必然对地方官员形成了很大的压力。如果当地的房价继续暴涨岂不要丢掉头上的乌纱帽？其实，比较有水平的官员心中有数，知道这种说法虚张声势，毫无根据，说了也不算。有些不太了解经济学知识的官员感到压力，忧心忡忡，生怕在房价问题上遭遇滑铁卢。个别人不知道天高地厚，巴不得出来一显身手。有些地方政府跃跃欲试，提出了调控房价的措施。这个要管，那个也要管，没有物价局的核准，一律不准售房。显然，政府管得越多，手中权力越大。有些官员就是有这口瘾。
政府能不能管住房价？当然可以，不过需要回到计划经济体制去才行。30年前，不论什么价格都是国家计委下属的物价局设定的，许多商品的价格十年一贯制，甚至保持更长的时间，一分都不涨。物价固然很稳定，可是市场上空空如也，老百姓的日子过得很艰难。如果物价稳定是“社会主义的优越性”，那么，我们就别改革开放了。
指望政府出来管制物价，除非在某些特定的部门可以试试，如果全面推广，肯定开倒车。价格体系是一个系统工程，牵一发而动全身。不是管不住物价，而是一旦开始价格管制就得一步步走下去，从下游到上游，从一个领域到另外一个领域，越管越宽，越干预越深。如果只管部分价格，而容许市场继续存在，那么，政府干预得越多，情况越混乱，不仅降低资源分配效率而且必然出现严重的贪污腐败，最后进退维谷，骑虎难下。
靠政府来管房价，成本太高，副作用太大。
有些学者或官员跑出来骂几句房地产商，预言房价就要下降，不仅没有人砸板砖，还博得一片喝彩。其实，连他们自己也不知道房价怎么就会下降。无论是说废话还是假话，似乎只要顺着舆论说话就是“代表人民利益”，就是好人。这样登台表演的人来了一拨又一拨，至今也没见到他们的预言兑现。喜欢听这样预言的人被骗了一次又一次，就是心态再浮燥也该长点教训了吧？
有人发问，“房价岂能只升不降？”他们指责地方政府在房价问题上“无作为”，并且建议“明确调控房价是政府不可推卸的职责”。
从长期来看，房价自然有升有降。说房价只升不降的人明显地缺乏经济学常识。房价只升不降的“神话”从来就没有出现过。美国的平均房价在上升了5年之后，2007年以来下降了3%。但是，在某些城市房价继续上升。欧洲房价的涨势明显减缓。可是，按照中国经济的态势，起码在当前的一年之内，房价必涨无疑。
中国和美国处在完全不同的发展阶段。同样是房价上涨，但是，各有各的理由，在很多地方并不一样。在美国哪里有个城市像中国这样，高楼大厦如同雨后春笋一般平地而起？哪里有中国人这样大比例地改善居住条件？哪里有那么多的农村人口进入城市？美国人均居住面积60平方米，而中国只有24平方米。中国房地产市场上供不应求的状况比美国厉害得多。美国、加拿大很容易增加土地供给，而中国人多地少，在很多地方离开必须死守的18亿亩耕地的红线已经很近了。美国资本市场的发育程度远远领先于中国，迄今为止，中国居民的主要金融资产还集中在银行存款上。在银行低利率，甚至负利率的情况下，中国居民银行储蓄存款必然会向房地产市场转移，而这个因素在美国和其他西方国家并不存在。总之，目前美国房价下降的理由，也许要过许多年之后才能在中国出现。
香港、日本、台湾的房价都曾经大幅度下降，可是，千万不要忘记，那是金融危机的结果。在金融危机的冲击下房价固然下跌，可是民众损失惨重，不堪回首。相信没有一个人愿意看到中国遭遇金融危机。
简单地引用一些外国的案例未必就能证明当前中国的房价有下降的趋势。如果地方政府不能把房价压下去就要“问责”，那么请你去当个市长，有何高见？怎么办？说要调控房价，却拿不出合理的办法，岂不是说空话？目前，房价上升是大势所趋，是经济发展的规律，强行要求地方政府把房价压下来就是非常愚蠢的。违背经济规律的人一定会受到惩罚。
2007年8月13日公布的国务院24条中解决了许多房地产市场的重要问题，却没有一句话提到“调控房价”，更没有提到什么对地方政府调控房价“问责”，这是一个非常重要的进步。
在以往的文件中常常出现“调控房地产市场”的提法，这个说法并不十分严谨，很容易产生误会。人们也许误认为“调控房地产市场”就是直接打压、干预房价，或者认为是拿房价作为问责的指标。我不赞成这种提法绝对不意味着我主张政府无所作为。市场并不是万能的，在房地产市场上尤其是这样。政府必须担负起自己的职责，房地产市场才能得到长期、稳定的发展。
房价上涨犹如暴雨之后江河水位上涨。作为学者，理应告诉民众，水位一定要涨。作为地方政府的官员，如果淹死了人是你的错，而绝对不会追究江河为何发大水。天要下雨，娘要嫁人，无可奈何。这不是谁的错，也没有办法去调控。也许有些住在低洼地区的人不相信洪水即将来临，死活不肯搬家，甚至破口大骂，指责学者是XX的走狗，指责官员不顾百姓死活。难道听了这些抱怨、谩骂就放弃原则吗？显然，我们应当继续坚持原则，说真话。在洪水到来之前，把危险地带的居民都迁走，尽最大努力保护民众的利益。等到洪水过去之后，世间自有公论。
面对房价上升的趋势，政府必须采取措施，推进税制改革，压抑房地产市场的过度投机，尽量缩小贫富差距；必须加强金融监管，切断由房地产泡沫经济通向银行系统的渠道；反对房地产寡头垄断，维护房地产市场的正常的竞争秩序；规范土地市场，保证中、低收入家庭住房权利；增加廉租房和经济适用房的供给，帮助穷人解决住房困难，争取做到让民众：买不起大的，买小的，买不起新的，买旧的，买不起，租得起，租不起，政府白给你住。这是政府在经济发展中的职责，如果做到这些，即使房价再涨，民众也就没有什么好抱怨的了。
[1] 参见“房价岂能只升不降”，《中国房地产报》，2007年8月20日。
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000cj4.html#commentWed, 07 Nov 2007 13:35:20 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000cj4.html http://blog.房价、板砖和其他（之十四）
漂移不定的房地产政策
老实说，我不大敢得罪网友，就像对自己的学生一样，作为一个老师，我总觉得好像欠他们什么一样。如果他们对有些问题产生误解，多半是我们这些当老师的没有教好。可是，我对政府官员就不那么客气了。特别是看到那些缺乏水平、颠三倒四的政策文件，气就不打一处来。倒不是说我有多么高明，事实上我犯的错误并不比别人少，今后还要努力争取做到知错必改。好在我不过是一个教书匠，人微言轻，就是说错了也只不过是一家之言。可是作为政策制定者，身居庙堂之高，每下一个文件都关系到亿万民众的切身利益，难道不应当对他们有更高的要求吗？我在深圳的讲话中批评“现在很多政策制定者经济学没毕业”，有的网友将之总结成“房地产六论”之一。也好，让我们来系统地回顾和总结一下房地产政策的得失。
在改革初期，摸着石头过河，是没有办法的办法。经济改革开放是前无古人的伟大的尝试。没有先知先觉，没有现成的经验，只能摸索着前进。可是摸了这么多年，究竟我们想要一个什么样的住房体系还没有搞清楚，就有点不应该了。
既然是政府政策，最基本的要求就是要有一定的稳定性。如果政策漂移不定，朝三暮四，既不能取信于民，又无法贯彻实施，这样的政策很难得到好评。
在1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。
五年之后，国发[2003]18号文件作了一些修改。“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的30%。”政府政策的重点从“以经济适用房为主”变成了以普通商品住房为主。经济适用房的目标群体由全社会家庭总数的70%下降为占30%左右的“中等偏下和低收入家庭”。在这个文件中经济适用房拥有政策“保障性质”的同时又属于商品住房。把市场和计划捏和在一起，逻辑混乱，反映出该政策还带着计划经济的烙印。
2003年以后实行全面的土地“招拍挂”，价高者先得。从此地价节节上升。开发商取得高价土地之后全盖高挡住房，结果，在一些大城市中新建的商品房几乎全是高档豪宅。开发商优先考虑少数富人对高档房的需求而置多数民众于不顾。房价飞涨，怨声载道。
2005年出台“国八条”，2006年又来了一个“国六条”。限价房引起的争论尚未平息，又出来一个“经济适用房管理办法”。2007年又出来一个新的提法：建立商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房，对中等收入家庭提供限价房，对中低收入家庭提供经济适用房，对低收入家庭提供廉租房。看起来这一设计似乎照顾到了各种群体的利益，各种收入家庭各得其所。可是，这个设计有三个大缺陷：第一，没有从产权意义上界定经济适用房的性质，第二，没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起到的作用，角色混淆。结果，按下葫芦浮起了瓢，房地产市场的混乱非但没有终结反而越来越乱。
为了抑制房价暴涨，头痛医头，脚痛医脚，今天出台一个政策，明天再出一个政策。且不论是否得当，这些政策犯了一个大忌就是缺乏内在的逻辑，缺乏连续性和稳定性。近年来，房地产市场乱象丛生，房地产政策的漂移不定是一个重要的原因。
政策越整越多，越来越复杂，让人眼花缭乱，无所适从。引起混乱的原因之一就是制定政策的出发点并不清晰，没有从理论高度上琢磨明白这些政策的理论基础。看起来，在出台新政策之前是不是先整理一下思路，探讨一下房地产政策的出发点。我们到底想要一个什么样的住房供应体系？
通常政府作用被称为“看得见的手”，而市场机制被叫做“看不见的手”。改革开放28年的历史已经反复证明，只要是市场能解决的事情，就应当交给市场。除非市场失灵，政府才有必要出面干预。政府在经济发展中的主要作用就是提供国家安全、法制基础；提供稳定的宏观环境（例如，稳定的货币供给、物价、合理的利率和汇率）；保护资源和环境；反对垄断，维护公平的市场竞争秩序；照顾缺乏竞争力的弱势群体。我不赞成极端的经济自由主义，好像市场万能，什么问题都可以交给市场解决。住房是民众生活的必需，如果片面地只讲竞争就很可能让低收入群体无房可买，让弱势群体流离失所。政府必须在鼓励市场竞争的同时担当起照顾穷人的重担。
在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾。政府住房政策的目标应当清楚地分为两个部分：第一是鼓励竞争，提高效率，多劳多得，第二是照顾弱势群体，促进社会公平。
因此，必须搞清楚，应当鼓励哪些人投入竞争，哪些人属于应当照顾的弱势群体？前些时候，几乎所有关于住房政策的文件都强调“要帮助解决中低收入家庭解决住房问题”，导致住房市场混乱的根源，追根究底，很可能就在这里。针对着中低收入家庭提出了限价房和经济适用房。我们需要认真琢磨一下，很可能在经济适用房和限价房政策中把追求效率和促进公平这二大目标混淆在一起，画虎不成反类犬，弄成了四不像。最后，该照顾的对象没有照顾好，反而把大量国有资产稀里糊涂地送给了不应该送的人。出于一片好心制定的经济适用房政策变成了挂羊头卖狗肉，寻租腐败的载体。
正如郭树清所指出的那样：“住房制度改革的基本方向是完全正确的，必须坚持。现在存在的许多问题并不是市场化造成的，而是市场发育不够，改革不彻底造成的”。[1]我们有必要认真反思房地产政策。
改革方针要明确。房地产政策要实现的目标应当是让民众：
买不起大的，买小的，
买不起新的，买旧的，
买不起贵的，买便宜的，
买不起，租得起，
租不起，政府白给你住。
为此，具体的政策建议有：
第一，通过廉租房保障穷人的居住权利，照顾社会弱势群体。
第二，废除经济适用房和限价房，反对贪污腐败、逃税漏税和非法暴利。
第三，在土地政策上实行有效的市场区隔，坚持用70%以上的土地盖90平方米以下小户型住宅的规定，为民众提供多种选择。
第四，通过税制改革，完善在交易和持有环节上的房地产税收政策，发展、健全二手房市场，抑制房地产过度投机活动，防范房地产泡沫导致金融危机。
第五，规范房地产市场竞争秩序，严格执行房地产企业35%的资本充足率规定，反对房地产企业的垄断暴利。
[1] 参见2007年3月19日，《中国房地产报》。
（本文发表于《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000chv.html#commentSun, 04 Nov 2007 15:29:49 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000chv.html  房价、板砖和其他（之十三）
房地产资产重新定价的源头
当前，房价暴涨，举国关注。房价上涨的原因来自于三个层次：第一，供不应求，第二，货币流动性过剩，第三，资产重新定价。不少人对于前两条原因比较清楚，而对最后的一条还不够清楚。必须仔细推敲一下，城乡居民的金融资产和当前房价上涨有什么内在联系。
有个网友问道：“2007年4月底，中国居民存款高达17.4万亿，而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿。一年的房地产投资相当于全国从建国到现在存款的八分之一,俺不太懂了,这一年的房地产投资就这么多,如果要让人民买最少要4万多亿吧。如果以后连续三年都是这么多的房地产投资(还不算增长),只要4年,就可以把全国人民从建国到现在的存款都掏干净了。”
其实，房地产开发投资额和商品房销售额之间的差距并不太大。在2005年全国房地产开发投资额15909亿元，商品房销售总额17576亿元。2006年，房地产开发投资额19382亿元，商品房销售总额20509亿元。有的时候为了简便，人们笼统地说当前房地产投资额2万亿元，商品房销售额也是2万亿元。
在改革开放初期，城乡居民储蓄存款每年增加的数量不多。在1978年只有210亿元，在1985年也只有1622亿元。从1990年以后，城乡居民储蓄存款额逐年增加。在2001年城乡居民储蓄存款增加量突破10000亿元。在2005年城乡居民储蓄存款增加量突破了20000亿元。近年来居民储蓄存款的增长率都在15%左右。目前城乡居民储蓄存款中有一半以上是在最近5年内形成的。
为什么中国的城乡居民储蓄存款增加得这么快？第一，说明中国人的收入增加了，虽然贫富不均的矛盾有所加剧，但是，勿庸置疑，从总体上来说，中国人更有钱了。有的网友抱怨说，我的收入没有增加多少，这也许是事实，但是，你周边的人的收入肯定是增加了，要不然储蓄所里的钱怎么会多了起来？
第二，说明中国的资本市场还不够健全，居民缺乏多种多样的投资理财的渠道。在西方国家，居民银行储蓄存款的数字占整个金融资产的比例很小。老百姓通常投资于股票、债券、保险以及其他金融资产。银行中储蓄帐目上的只不过是流动资金而已。可是，中国投资的90%来自于银行贷款，直接投资所占的比例还不到10%。中国老百姓手里有点钱，除了存进银行之外，没有更多的选择。
表7  城乡居民储蓄存款
存款余额
存款增加量
变化率
1990
7119
1923
37.0%
1991
9241
2122
29.8%
1992
11759
2518
27.2%
1993
15203
3444
29.3%
1994
21518
6315
41.5%
1995
29662
8144
37.8%
1996
38520
8858
29.9%
1997
46279
7759
20.1%
1998
53407
7128
15.4%
1999
59621
6214
11.6%
2000
64332
4711
7.9%
2001
73762
9430
14.7%
2002
86910
13148
17.8%
2003
103617
16707
19.2%
2004
119555
15938
15.4%
2005
141051
21496
18.0%
2006
161587
20536
14.6%
数据来源：中国统计摘要（2007）及中国统计年鉴，
在2002年以后城乡居民存款余额超过了10000亿元，基数大了，仍然高速增长，迅速地在银行里累积起来为数可观的居民储蓄存款。按理说，老百姓手里的钱多起来是件好事。可是，却不能忽视城乡居民存款对国民经济的影响程度。在改革开放初期，城乡居民存款占国内生产总值的比例很小。在1978年居民存款只占GDP的5.8%，在1985年这个比例上升到18%。1996年超过了50%。在2006年底，城乡居民储蓄存款占GDP的比例达到了77.2%。如果这些储蓄存款继续老老实实地停留在银行里面，问题就很简单。问题在于，这个假设的条件存在吗？有人把银行里巨额居民存款比作笼子里的老虎。一旦出笼，就麻烦了。
表8 城乡居民储蓄存款额占GDP的比例
城乡居民存款余额
GDP
存款额/GDP
1978
210
3624
5.8%
1980
399
4517
8.8%
1985
1622
8964
18.1%
1989
5196
16909
30.7%
1990
7119
18667
38.1%
1991
9241
21781
42.4%
1992
11759
26923
43.7%
1993
15203
35333
43.0%
1994
21518
48197
44.6%
1995
29662
60793
48.8%
1996
38520
71176
54.1%
1997
46279
78973
58.6%
1998
53407
84402
63.3%
1999
59621
89677
66.5%
2000
64332
99214
64.8%
2001
73762
109655
67.3%
2002
86910
120332
72.2%
2003
103617
135822
76.3%
2004
119555
159878
74.8%
2005
141051
183867
76.7%
2006
161587
209406
77.2%
数据来源：中国统计摘要（2007）及中国统计年鉴，
让城乡居民存款继续留在银行里的前提条件是让这些存款能产生合理的资本回报率。资金在银行和其他投资渠道之间的流动取决于这些投资方式的资本回报率的差异。投资产业、股市有一定的风险，因此，资本回报率理应高一点。银行存款的风险很小，因此，资本回报率低一点，也在清理之中。
中国的金融机构存款基准利率在2006年8月19日为2.52%。随后中国人民银行连续4次提高利率，每次提高27个基本点，到2007年8月20日，基准利率为3.6%。可是，国家统计发布数据显示，2007年7月的通货膨胀率是5.6%，整整比利率高出2个百分点。即使不考虑利息税，居民储蓄存款的实际资本回报率是负的。也就是说，居民储蓄存款的购买力正在持续缩水。
有人建议较大幅度提高存款利率。如果单从银行资金的稳定性来看，似乎应当把利率提高到避免出现负利率的情况。但是，按下葫芦浮起瓢，事情并不那么简单。提高利率必然加重贷款者的负担。70%以上的贷款在国有企业手中。2006年国有企业利润总额8072亿元，亏损总额1160亿元，利息支出1409亿元。除了拥有垄断利润的电讯、电力、金融、石油等行业之外，国有企业的状况并不太妙。提高利率势必增加国有企业的利息支出，增加亏损，减少利润总额。对于许多经营状态不好的国有企业来说，很可能因加息而陷入困境。
此外，在人民币升值的预期下，外资大量流入，压缩了我们货币政策空间，导致比较严重的流动性过剩。如果再提高利率，等于是火上浇油，让局面更难控制。从目前态势分析，汇率还可能上调，利率也可能上升，但是可调整的空间不大。
最近，以食品价格为首，物价水平不断上升，通货膨胀率有明显的抬头趋势。虽说还不至于出现前二次通货膨胀的局面，但是，要维持银行储蓄存款正利率的难度相当大。
假若居民存款数额很小，只有几百元，几千元，人们也许并不在乎负利率。如果居民手中的存款上万，或者更多，那么随着人们金融知识的提高，自然会寻找更高的资本回报率。关键问题在于这些资金还有什么出路？
股市的规模有限，流通市值5万亿元，远远低于银行居民储蓄存款余额。股票筹资额在2005年为1882亿元，在2006年股指暴涨的情况下，总筹资额上升为5594亿元。在2007年6月之后股市大幅震荡，股市狂热开始降温。目前，股市的容量有限，每月新上市的公司只有10-12家。倘若能够通过制度创新，扩大上市渠道，每个月增加100家上市公司，肯定会有效地吸收大量的资金，减轻货币超级流动性的压力。可惜，股市改革非常复杂，在短期内还不可能出现根本性的变化。
债券市场在中国刚刚起步，总规模只有1200亿元，几乎可以忽略不计。8月14日国务院决定开放企业债券市场，但是，要让债券市场具有相当规模还需要一个较长的发展期。期货市场和汇市尚在启动阶段。
总之，能够吸纳货币流动性的“池塘”只有这么大，容不下滚滚而来的“洪水”。毫无疑问，我们应当大力推进金融改革，迅速发展债券市场，期货市场和引进其他现代金融衍生工具。但是，饭要一口一口吃，路要一步一步走。目前，如果急于求成，欲速则不达，甚至可能闯下大祸。
如果我们既不能通过提高利率把资金留在银行里，又没有足够规模的其他途径来疏导资金，那么，居民手里的资金必然会进入房地产市场。房价涨多少要看房地产市场的容量有多大？
从表3的数据可见，近年来房屋建筑竣工面积持续增长。自2004年以来，房价突然暴涨了19%，而房屋竣工面积增长的速度却在减缓。2006年房屋建筑竣工面积只增加了3%。其中居民住宅面积增加了6%。由于土地供应量的限制以及建筑施工的滞后期，要想在短期内显著地提高住宅供应量几乎是不可能的。住宅供给的价格弹性很低。即使房价猛涨，住宅供应量还是慢条丝理地迈它的方步。
我们不妨把有可能流入房地产的资金分为二个部分：一部分是当年的居民储蓄，另一部分是已经存在于银行里的存款。
用支出法统计的2006年国内生产总值（GDP）为22万亿元，其中最终消费11万亿元，资本形成总额9.4万亿元，货物和服务净出口1.6万亿元。在一般意义上来说，居民储蓄存款和资本形成总额有关。老百姓把钱存进银行，而后银行贷了出去，形成了投资。也就是说，城乡居民在满足了他们日常消费，花了2万亿元购房和其他方面的投资之后还节余了2万亿元，存进了银行。假定2007年的情况和去年一样（起码，不会比去年差）。城乡居民仍然从自己的收入中拿出2万亿元购房之后，手中还有2万亿元节余。他们面临着选择，是继续存进银行，还是投入房地产市场。假设有一半的钱依然按照惯性存入银行，还有一半购房。那么，相对于几乎相同面积的住宅建筑面积，冲过来买房的资金多出来50%，可见房价上涨的压力有多大。也许可以作出这样的判断：银行中的城乡居民储蓄存款并不会显著下降，但是增幅绝对不会像以前那么大。仅此一点就足以把房价推上去。
难道存在银行里的钱就会那么老实？在负利率的挤压之下，肯定会有一部分资金外流，其中肯定有些要流入房地产市场。
在过去十几年里，银行中居民存款余额一直在持续增长。但是，在2007年4月下降了1674亿元，5月又减少了2858亿元。显而易见，从银行中流出的资金一部分进入股市，一部分进入房地产市场。这起码说明，银行里的居民储蓄存款并不是恒定只升不降。到了一定时候就会流动。而这个流动很可能冲击整个金融体系，使我国的金融资产结构发生重大调整。虽然我们还很难预测究竟有多少资金要流入房地产市场，但是，可以看清楚总的流动趋势。
总之，中国正处在一个资产结构调整时期。不动产占整个金融资产的比重将逐步提高。这个调整过程将对房地产市场产生重大压力，在短期内推动房价上升。
有人说当前的房价不合理。那么，什么是合理的房价？
从世界各国的统计数据来看，在整个金融资产结构中房地产占的比例并不相同，有的国家不动产在金融资产中占的比例比较高，例如，日本、香港等，房地产占的比例达60%以上。有些国家房地产占金融资产的比例还不到40%。显然，差距的形成和各国的历史、文化、经济等多种因素有关。可是，不动产在金融结构中所占比例在相当长的时期内保持不变，说明“存在就是合理的”。值得关注的是，在经济落后的国家中，不动产在金融资产中所占比例较低，而这个比例在富裕国家中较高。在经济高速增长时，在日本和亚洲四小龙，不动产占金融资产的比例都曾经大幅度上升。目前，我们尚需时日来研究中国金融资产结构回发生什么样的变化，将来不动产在金融资产中会占多大的比例，但是，我们可以肯定，随着我国经济高速增长，不动产在金融资产中的比例肯定会持续上升。
为什么世界各国不动产在金融资产当中所占比例不同？住宅的价格不仅和它的建筑安装成本有关，而且和它承载的价值有关。在世界上有一些东西可以承载价值。例如，我们印发的货币，明明是一张纸，印成红色的100元，印绿色的50元。他们的印刷成本差不多，但是承载的价值差了一倍。只要人们在市场交易中承认它所承载的价值就行，没有人关系它们的印刷成本。
梵高的一幅画在国际艺术品拍卖中拍出上亿美元的天价。齐白石的虾，徐悲鸿的马，廖廖数笔，价值千万。是纸贵，还是劳动力贵？都不是，和作画的成本没有直接关系。在这些画上承载了价值，人们在交易过程中承认这些价值。
在纽约长岛的一栋住宅价值上亿美元。说穿了，建筑成本还不到100万元。可是，就是因为这些房子坐落在长岛，它们所承载的价值就高出来许多倍。人们在交易中承认他们所承载的价值。事实上，他们也就真的拥有这些价值。
如今，在中国正在发生资产重新定价。住宅和其他不动产的价值正在迅速上升。价格反映价值。体现在市场上就是房价飞涨。迄今为止，我们在这个领域中的研究还很不够，究竟房价要涨到什么程度？什么是合理的房价？资产重新定价给其他产业造成什么影响？所有这些问题还有待我们去认真研究。从目前我们所拥有的知识来判断，资产重新定价肯定会发生，从短期来看，房地产市场供不应求以及资金流动性过剩推动房价上升，从长程来看，资产重新定价也会将房价不断推向高处。房价上升犹如大江东去。尽管中间也许会有洄流、转折，但是总的趋势不可改变。我们就是要清楚地告诉民众这个客观规律。不论别人喜欢或者不喜欢，都要说实话。
对于经济规律，我们要心存敬畏。采用驼鸟战术，不承认规律，或者干些违反规律的蠢事，最终一定会受到惩罚的。只有承认规律才能驾驭规律。在不可阻挡的房价上升过程中保护自己，发展自己。
（本文发表于《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000cb8.html#commentThu, 25 Oct 2007 03:16:15 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000cb8.html  房价、板砖和其他（之十二）
资产定价与房价
我面前摆着一张报纸，通栏标题是“房价到了非降不可的时候”。[1]毫无疑问，这个标题肯定会获得网友们的支持和欢呼，可是究竟有多少人真的相信房价会降下来？前些时候，上海、广州曾经公布数据说当地房价降下来了。最近，深圳传来好消息，“深圳的房价，终于出现了转折。上周（7月18日-7月24日）深圳新房成交均价1.29万元，环比下降12%。同时二手房也有加入降价的趋势。” 我担心会不会又给老百姓吃一个空心汤团。
可惜，当这样的好消息传来不久往往听见老百姓在抱怨，怎么自己身边的住宅还在继续涨价？众所周知，在短期内房价波动是会有的，如果楼盘质量太差，业主们要求退房的事情也是有的，但是，局部的案例并不能代表普遍的趋势。据公布的官方统计数据，上海房价在2007年4月和5月只微涨0.6%。但是居民反映，在这段时间内一般楼盘至少涨了20-30%。实际上，根据另一组统计数据，在2007年3月，上海全市新房成交均价为每平方米9588元，到4月上涨为10222元，上涨6.6%。5月达到10447元，又上涨了2.2%。如果后一组数据是正确的，那么前一组数据的真实性就值得怀疑。
那些公布房价下跌数据的部门也有难言之隐。在上级宏观调控政策的压力之下，为了让房价数据好看一点，不得不在数据统计上动了一点手脚，例如，把远郊的房子包括进来，或者把一些尚未完工的小户型楼盘先包括进去，而将豪华楼盘放到下期统计。往房价统计数字中兑水的办法无异于掩耳盗铃，并不能解决问题。
有些人常常说这个是泡沫，那个也是泡沫。其实，说房价下跌的消息才是一个泡沫。看起来五光十色，要不了多久就崩溃了。房价涨势依然有增无减。有些人感到被愚弄了，怒不可遏。可是，当下一个房价下降的消息传来之时，他们又会赶上去欢呼。缠绕在心中的购房之梦让他们实在希望房价能够下来。我们充分理解他们的愿望，却不忍心继续听任他们反复受到谎言的欺骗。有句俗话，“被骗一次，是骗子的耻辱，被同一个骗子骗二次，是自己的耻辱”。
许多学者采取了中庸之道。闭起嘴来不说话。在饭后茶余闲谈的时候，他们会毫不留情地抨击这些新闻的虚假和可笑，但是绝对不会写出来，更不会登在什么报纸、刊物和网页上。当我在深圳会展中心就房价的问题发表了自己的看法之后，好心的朋友们说，我们早就知道，在房价问题上说真话，肯定要挨板砖。没想到让你摊上了。可是，作为一个教经济学的老师，难道因为怕网上的板砖就不敢说真话了吗？老实说，我从来也不敢拍着胸脯担保我说的话都正确，我非常希望有几个经济学家站出来指出我文章中错误。
几乎所有的关心房地产的人都知道，在房地产市场上存在着两种不同的需求：一种是正常需求，另一种是投机需求。我们可以通过财税手段和其他监管措施来抑制过度投机，却没有理由去压制正常需求。网友们大喊，房价这么高，为什么政府不管一管？确实，政府有责任来维护正常的市场竞争秩序，制止那些违规的投机行为。可是，对于那些正常的市场需求，政府实在没有什么办法。不仅管不住，而且越管越糟糕。
推动房价上涨有几个主要的因素：居民收入增加，城镇人口增加，土地供应量有限，投机活动盛行。除了最后一条政府能起些作用之外，对于前三条政府实在有点无能为力。除此而外，当前中国的房地产市场还面临着一个强大的压力，资产重新定价。资产定价过程势必对房价上升产生巨大的影响。
人们都知道市场价格取决于供给和需求。需求上升时产生推动价格上升的压力。
人们也知道货币发行对价格的影响。如果大量增发货币，很可能导致恶性通货膨胀。
此外，社会上长期以来积累的资产也会对某些投资品的价格产生影响。近年来。城乡居民存款额迅速上升。在2005年居民存款额上升21496亿元，而商品房销售总额仅17576亿元。2006年居民存款额上升20536亿元，商品房销售额20509亿元。这表明，居民存款上升幅度超过了当年商品房销售总额。居民除了日常消费和购房投资之外，还有大量资金以银行存款的方式积累起来。
也许有的网友说，我的工资没增加，银行存款也没增加，这些都可能是事实，但是我们研究的是宏观上房价的走向。你的工资收入没增加，他的工资收入也没增加，总有不少人增加了，要不然银行里的存款是从哪里来的？
贫富差距日益严重，这是事情的一个方面，但是并不能排斥或掩盖事情的另外一个方面：日益积累的财富对房价上升形成了巨大的压力。截止2007年4月底，银行中城乡居民存款余额已经高达17.4万亿，而且每年还在高速增加。这么多的存款总不会总搁在银行里吧？尽管目前将银行利率提高了几次，但是扣除了通货膨胀率和利息税之后，银行存款几乎是负利率。老百姓把钱放在银行中的回报实在太低了。随着市场经济知识的普及，人们自然需要寻求新的投资渠道。可是，老百姓的选择空间实在太小了。中国的资本市场并不发达，2005年股票筹资额仅1882亿元，2006年出现大牛市，股指暴涨，可是全年股票筹资额才5594亿元。目前，债券市场很不发达，期货市场规模更是微乎其微，那么，存在银行中的资金要不要寻找出路呢？
资金改变原有的结构，寻求更高的资本回报率就是资产重新定价。无论是企业还是个人，都希望自己手里的资产保值、升值，选择回报率更高的投资方式是合情合理的。
银行中17.4万亿存款是中国人长期以来积累下来的财富，除了正常的消费和投资以外，老百姓每年还往银行里放进去2万多亿。而全国商品房销售总额也只不过2万亿。从经济学原理来讲，存留在银行中和居民手里的资金中的一部分必然要流进房地产市场。这是合理的经济规律，既没有必要，也没有可能改变这个趋势。由于可能转移的资金数量之大远远超过了房地产市场的正常容量。只要这个趋势持续下去，房价焉能不涨？
表6 城乡居民存款与商品房销售 （亿元）
城乡居民存款
存款增加量
存款增加率
商品房销售额
股票筹资额
2003
103618
16708
19.2%
7956
1357
2004
119555
15937
15.4%
10375
1511
2005
141051
21496
18.0%
17576
1882
2006
161587
20536
14.6%
20509
5594
数据来源：中国统计年鉴，2007年。
有报道说：“深圳楼市由疯到癫，政府出台密集调控措施进行降温，抛盘狂潮中千万资金等待出逃”。[2]我看过之后百思不得其解。且不说深圳有没有出现抛盘狂潮，退一万步来说，深圳的居民把房子卖了之后，拿着钱“逃”到哪里去？股市的不确定性太高，银行的利率太低，美元还在贬值，债券市场和期货市场还没成型，请问，还能往哪儿忽悠？
从资金流的角度来看，资产在流动中重新定价。目前资金尚在继续流入房地产市场，可以断定，房价上涨是一个长期的趋势。房价上涨之后，必然抬高房地产在整个资产中的比重，最终改变中国的资产结构。
当前，在全球都出现了资本流动性过剩，其结果必然导致资产重新定价。从2001年起美联储连续降息，从7.5%降到1%。宽松的货币政策导致了全球性的流动性过剩。从而推高资产价格，在全球范围内出现资产重新定价。其中，房价上涨是一个世界性的趋势。爱尔兰的房价在最近十年内涨了180%，美国的房价几乎翻了一番。外资不断流入中国，每年流入的资金量都接近或超过1万亿。这些资金不会老老实实地停留在银行的帐户里，其中相当部分将进入房地产。想想，中国在2006年全年商品房销售总额只有2万亿。只要流入中国的外资当中有一部分进入房地产市场就足以产生巨大的升值压力。从这个观点来看，中国房价上涨无非是世界资产重新定价潮流中的一个组成部分。
在高速增长的经济起飞过程中，除了新加坡之外，都先后发生过资产重新定价，推动房价上升的情况。在房价上升的合理部分之外，也产生过相当严重的泡沫经济，许多东亚经济遭遇了严重的损失。前车之辙，后人之师。面对着迅速上升的房价，我们的任务非常复杂、艰巨。一方面，我们要抑制房地产投机，防范泡沫经济和金融危机。另外一方面，我们却不得不面对越来越高的房价。说“房价到了非降不可的时候”，除了良好的愿望之外基本上没有现实的可行性。
正确的对策不是空喊要把房价降下来。如果不顾经济发展的客观规律，一味地空喊降低房价，除了做秀之外没有什么实际效果。这样做也许迎合了一部分人的口味，在短时间内被捧成“民众利益的代言人”，在网上颇受欢迎，但是，空话是不能持久的，不能兑现的许诺只能损害民众的长期利益。相信空喊和谎言，无异于饮鸩止渴。如果真的替民众利益着想，最好的办法就是告诉大家事实的真相和经济发展的必然规律，然后大家一起来想办法，在经济发展的过程中保护弱势群体和穷人的利益，最大限度地解决各种层次居民的住房困难。
[1] 见2007年7月30日，潚湘晨报。
[2] 参见2007年7月30日，潚湘晨报。
（本文发表于《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000c9v.html#commentMon, 22 Oct 2007 13:41:53 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000c9v.html  房价、板砖和其他（之十一）
究竟谁决定房价
房价究竟谁说了算？
说到底，房价高低由市场说了算。购房者说了不算，学者说了更不算。
当前，推动房价上涨的主要因素有三个：供不应求；货币流动性过剩；资产定价。
第一，     供给与需求。
按照一般商品的市场理论，价格取决于供给和需求。目前，随着经济高速增长，人们的收入增加，对住宅的需求持续上升，特别是在大城市中供不应求的现象越来越严重，自然推动房价上升。当房价暴涨的时候，人们想到应当增加供给，平抑房价。这一点固然没有错，但是在房地产市场上有些特殊性。土地资源是有限的，在许多大城市的中心地带几乎没有大幅度增加土地供给的可能。即使增加土地供给，建造一栋住宅起码要好几个月，时间的滞后使得住宅的供给量赶不上房价的变化。用经济学的术语来说就是：住宅的供给弹性很低，不能迅速地通过增加供给来平抑房价。
特别要注意，在房地产市场上除了正常需求之外还有投机需求。当投机需求特别旺盛的时候，社会总需求曲线具有正斜率。在这种情况下，增加住宅的供给量有可能使得房价上升得更快。因此，在房价暴涨的时候，首要的任务是压制过度投机，整顿房地产市场秩序，然后才逐步地增加住宅供给量。
第二，货币市场上流动性过剩。
人们通常愿意持有货币，其原因就是货币具有流动性，使用起来很方便。凯恩斯就此提出了流动性偏好的理论。如果在社会上流通的货币超过了正常的需求，就是流动性过剩。在商业银行中出现超额存款准备金，或者说，在银行中有很高的存贷差，有钱贷不出去。显然，由于银行需要向存款者支付利息，倘若贷不出去，银行的利润率将因此而下降。
表4 金融机构存贷差（亿元）
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
存款
123804
143167
170917
208056
241424
287170
335460
贷款
99371
112315
131294
158996
178198
194690
225347
存贷差
24433
30852
39623
49060
63226
92480
110113
数据来源：中国统计摘要。2007，第84页。
由表中数据可见，金融机构的存贷差从2000年的2.4万亿元逐年上升，到2006年底已经达到11万亿元。如此巨大的存贷差就是我们通常说的流动性过剩。
产生流动性严重过剩的原因有二个。第一，由于外贸顺差和外资流入造成的外汇占款增加是资金供给猛增的主要原因，大约占资金供给增加量的75%。第二，由于金融市场的发展，不仅基础货币数量在增加，而且货币乘数也一直呈上升趋势。商业银行的平均货币乘数在2000年时为3.77，2002年超过了4，2006年4月超过了5。尽管中央银行几次提高银行存款准备金率，但是金融市场上的货币量依然过剩。在短期内，似乎还没有非常简单、有效的办法来降低过剩的货币流动性。如果不很好地规范资本市场的竞争秩序，宏观流动性过剩的强化很容易导致股市和房地产市场的泡沫泛起。
第三，资产重新定价。这是当前推动房价不断上升的最主要的因素，却往往被人们所忽视。
在中国房地产报上登了陈伯庚的一篇文章“房价究竟谁说了算”，[1]从市场经济规律上分析了房价上涨的因素，很有道理。他指出，价值规律、供求规律和竞争规律共同决定了房价。从这三个规律来看，房价非涨不可。如果换个角度，从资本定价来观察，也许能够把房价的变化趋势看得更清楚一些。
为了理解资产定价的原理，我们先看几个基本数据。全国城乡居民储蓄存款在2004年为11.9万亿元；2005年为14.1万亿元，2006年上升为16.2万亿元。每年上升2万亿元左右。
表5 城乡居民存款余额（亿元）
2001
2002
2003
2004
2005
2006
城乡储蓄存款余额
73762
86911
103617
119555
141051
161587
增加量
9430
13149
16706
15938
21496
20536
数据来源：中国统计摘要。2007，第84页。
人们也许不大相信某些地方的GDP，也怀疑物价指数等统计数据，却不必怀疑银行居民存款的数据。对于银行来说，居民储蓄存款是他们的负债。也就是说，这些钱的产权并不属于银行，只要到期了储户就可以拿回去。天下很少有人愿意夸大自己的负债。到2007年6月底，居民存款余额为17.4万亿元。这是中国人从改革开放以来积累起来的财富。有人说，我的收入并没有增加，这也许是事实。可是，总有不少人的收入增加了，要不然银行里的居民储蓄存款是哪里来的？
众所周知，银行存款利率并不高。2007年8月22日，中央银行再度提高存款的基准利率，由3.33%提高27个基本点，升为3.6%，国家统计局公布的2007年7月份的消费物价指数（CPI）为5.6%。扣除通货膨胀率和利息税之后，实际利率是负数。你把钱存在银行里，资产回报率很低。对于一个家庭来说，如果在银行中只有几千元存款，人们也许并不十分在意资产定价，但是如果在银行中有几万，几十万存款，这个资产定价带来的差异就非常显著。是不是该动动脑筋，寻找一条更好的资本增值的出路？资产定价的一个原则是看它的回报率。资本回报率越高其价格越高。如有可能，资产一定要寻找更高的回报率，这就是资产重新定价的原理。人们会很自然地寻求更高的资产回报率。如果许多微观的家庭单元都采取类似的选择，那么，对于宏观金融稳定必然产生影响。
那么，存在银行中的17万亿元会流到那里去呢？
能不能提高银行利率，把这些资金留在银行里？当然可以。最近，央行数次提高利率就有这个道理。可是中国的利率政策空间很小。银行把70%以上的贷款都给了国有企业。这两年国有企业的利润有所上升直接得益于低利率政策。如果利率大幅度提高，其结果必然导致国有企业利润下降，甚至出现大面积亏损。
毫无疑问，会有相当多的资金流入股市。可是，中国的股市规模有限，上市公司只有1500家，每个月新上市的公司10-12家。在2006年全年的筹资额才只有7000多亿元。如果中国股市的规模扩展到10000家左右，肯定会吸纳更多的资金。可是，饭要一口一口吃，路要一步一步走。股市肯定要大发展，但是在短期内还不能显著地扩充容量。
债券市场是金融市场的一个重要组成部分。美国的债券市场的规模和GDP相当。应当大力发展企业债券市场，扩充企业直接融资渠道。可是，迄今为止，中国的债券市场还处于起步状况，总规模只有1200亿元。要取得明显的进步还需待以时日。
期货市场、外汇市场以及其他金融衍生工具都处于启动状态，在短期内还不能显著地改变资金流的方向。
中国过剩的资金流动性能否向外发展？第一，我们缺乏能够在国际金融市场上熟练地运作大笔资金的高级金融人才。第二，目前国际上也出现流动性过剩的问题。第三，人民币升值的预期导致外资不断流入中国，外资普遍认为中国是世界上最佳的投资场所，外面的竞争更为激烈，市场状况可能还不如国内。过剩资金流动性向外发展的空间也不大。
在当前这种态势下，囤积在银行的巨额资金很有可能流向房地产市场。
全国房屋竣工面积在2005年增加9.3%，2006年增加5%。也就是说，商品房的供给弹性很小，很难随着房价的上升而大幅度上升。
在2006年全国商品房销售总额只有2万亿元。银行居民储蓄存款上升了2万亿元。中国老百姓除了正常的消费、投资之外，购买商品房花了2万亿元，还剩下2万亿元，存进了银行。在2007年，假定居民和去年一样，从他们的收入中拿出2万亿元出来购房，从存银行的钱当中分一半出来，1万亿元，投入房地产市场，还剩下的一万亿元继续存进银行，那么，和今年几乎相同面积的商品房，去年卖了2万亿元，今年将有3万亿元来买，房价怎么能不高？
问题更为严重的是，有多少理由可以说服人们放着房地产市场的高回报率不顾而继续把钱存在几乎是零利率的银行帐户中？假若存入银行的前更少一点，对房价的压力就更大。假若从银行中17万亿元的居民储蓄存款中再流一些出来，对于城乡居民储蓄余额来比，流出来的数目可能并不惊人，但是对于容量有限的房地产市场来说，其冲击程度可能非常大。而房价的上升会刺激更多的银行存款流出以寻求更高的回报。无论从微观层次还是从宏观的角度都可以比较清楚地看到这个趋势。
从统计数据上来看，在2006年平均每个月居民存款余额都增加1500亿元。可是，在2007年4月居民存款余额非但没有上升还下降了1674亿元，在2007年5月又下降了2858亿元。这些银行存款主要进入了股市，另一部分进入了房地产市场。相对于17万亿元的银行存款额来说，这点流动量并不大。但是，它所传递的信息却非常清楚：我们没有理由假设老百姓存在银行里的钱就不会流动。也没有理由假设老百姓还会像以往那样，把节余的钱都存进银行。
银行存款的流动表明了资产重新定价的趋势。房价上升的越快，资产定价的趋势就越强。有人问，什么样的房价才算合理的水平？这个问题很难回答。金融资产可以分为动产和不动产。房地产是不动产的主要部分。世界各国的不动产占整个金融资产的比重各不相同。有的国家，例如，日本、荷兰等国高一些，有些国家，如加拿大，澳大利亚等低一些。这个比重相对稳定，其高低和他们的历史、文化、民俗等许多因素有关。在经济起飞的国家中，不动产在金融资产中的比重逐渐增加。住宅总面积增加是一个原因，而房价上升则是另外一个不可忽视的原因。
世界各国的房价水平相差悬殊，而且都维持了许多年，黑格尔说过：“存在就是合理”。如果高房价不合理，怎么能维持这么久还看不出变动的趋势来？
资产具有保存价值的功能。除了货币、金银等贵金属之外，证券、文物、艺术品等也具有保存价值的功能。房地产也是其中的一种。有人不理解为什么一幅名画或一张邮票可以卖出几百万、几千万的高价。其实，当初作画所用的不过是纸张、颜料，不值几个钱。齐白石的虾，徐悲鸿的马不过就是那么传神的几笔。但是作为艺术品，特别是作为稀缺的不可替代的艺术品，它们就被赋予了额外的价值。而价值的高低与当初作画的成本并没有直接的关系。社会上供给与需求决定了这些艺术品的价值。在艺术品拍卖会上，喊出的最高价格就是这个艺术品在这个时刻的价值。
房地产与钢铁、汽车、粮食不同，由于土地的稀缺性，空间地理位置的唯一性以及房地产的不可移动性，使得房地产也有承载价值的功能。而房地产的价值不仅和它的建安成本有关，还和地点、位置、朝向、周边环境等许多因素有关。在美国纽约的长岛，洛杉矶的比华利山庄，聚集着许多名人和富人。那些地方的别墅动不动几千万美元，甚至上亿美元。多少年过去了，这些地方的房价依然居高不下。日本东京、美国加州等地，房价虽有波动但是仍然远远高于其他地方。你说，这些房价是合理还是不合理？我们只能说，尽管这些房地产本身的建筑安装成本并不高，但是却承载着很高的价值。如果出售这些房地产，在市场上就能实现交易，这个价值就是真实的。
对于一栋建筑物来说，它的建安成本是可以计算的，但是它的市场价值取决于供给和需求。在供不应求的情况下，房地产的价格就会被节节推高。在短期内房价和资金流有关，在长期，房价和资产结构有关。有的国家的总资产当中房地产占有的比例比较多，有的国家比较少。经过多年的调整之后，在国与国之间就出现了相当大的差距。很难说孰是孰非。
在计划经济体制下，住房完全是由国家分配，没有比较清晰的房地产价值观念。随着房改的进展，人们逐步接受了房地产的产权和价值观念。当初，房地产的价值在整个国民财富结构中的比例很低。随着市场经济的发展，房地产的价值迅速上升。房地产的价值在国民财富中的比例越来越高。这个价值比例上升有二个推动因素：第一，民众拥有的商品房住宅面积不断增加，第二，商品房的价格不断上升。房价上升不仅和当期市场的供求关系有关，而且和资产定价有关。改革开放以来，人们积累了大量财富，由于中国人的理财观念不断更新，已经不再满足于放在银行中吃利息，他们必然寻求更高的投资渠道。目前，2007年7月份的通货膨胀率为5.6%，大大超过了银行存款利率，把钱放在银行中的资产回报率几乎是零，甚至还可能出现负利率，必然加速资产重新定价的过程。
资产重新定价过程中移动的不是当期的收入，而是多年来人们积累的资产。具体地说，就是在银行中的17万亿元城乡居民储蓄存款会产生流动。能不能把这些居民存款继续留在银行里面。关键在于要改变银行居民存款的低资本回报率的状况。由于70%以上的银行贷款给了国有企业，倘若大幅度提高银行利率，那么就会显著降低国有企业的利润，甚至导致许多国有企业出现亏损。中央银行已经数次提高利率，虽然还有提息的可能但是利率调整空间的空间有限。另外，提高人民币利率，会加剧外资流入的势头，增加执行货币政策的困难。如果不能大幅度提高利率，由于通货膨胀抬头，必然推动资产重新定价的进程。其中可能有一部分会流入房地产市场。毫无疑问，这些资金会加大房价上升的压力。
资产重新定价的结果必然将房价推向一个新的高度，使得房地产占国民财富中的比重上升。从资产定价的角度来观察问题，我们不能确切地回答，什么样的房价是合理的，什么房价是不合理的。也很难准确地判断房价会涨到什么程度。但是，谁都没有能力改变这个趋势。作为研究房地产的学者就是要把真实的情况告诉民众，让大家早有准备。
天降暴雨，作为学者，我们要告诉下游的居民，江河的水位就要上升了，大家当心防洪。水位要上升，不以人们的意志转移，也不是谁的错误。而明知水位要上涨而闭口不说，或者说些废话、假话，那才是错误。
[1] 参见《中国房地产报》，2007年8月13日。
（本文发表于《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000c5j.html#commentMon, 15 Oct 2007 01:08:34 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000c5j.html 推荐：骂人者有病
房价、板砖和其他（之十）
贫富差距与居民购房能力
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
2003年以来，北京、上海、广州、深圳市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。深圳市区的房价一马当先，突破了二万元之后似乎涨势未消，弄得老百姓目瞪口呆，房价这么高，怎么还有人来买，这个世界是不是发疯了？
究竟如何解释这些反常的经济现象？导致中国房地产市场畸形发热的主要原因有二个：第一，房地产市场的投机性炒作，第二，贫富差距日益增大是导致大城市房价暴涨的重要原因之一。
联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.30左右，可是中国的基尼系数从1988年的0.382开始逐年上升，在2006年已经超过了0.47。
表3 1995-2000年全国居民基尼系数
1995
1996
1997
1998
1999
2000
全国居民
0.389
0.375
0.379
0.386
0.397
0.417
城镇居民
0.28
0.28
0.29
0.30
0.295
0.32
农村居民
0.3415
0.3229
0.3285
0.3369
0.3361
0.3536
资料来源：《中国财富报告》，上海远东出版社，2002年，P263。
这意味着最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的10%家庭和收入最低的10%的家庭相比，两者收入差距达到9.5倍。最富的10%居民可能拥有80%以上的银行存款。按照购买力平价，中国人均GDP大约在5000美元左右。而先富起来的一亿多人的人均GDP可能超过20000美元，已经进入了高收入国家的行列。在房地产市场上对高档住宅的需求主要来自于这一亿先富起来的人，而其余的12亿人只能对高档住宅望洋兴叹，被排斥出主流购房市场。
按照基尼系数判断，在北京居民当中，家庭年收入超过6万元的居民人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的平均售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场抬起来。更何况在北京、上海、深圳还有一大批企业家，他们的收入水平大大高于工薪阶层。在北京、上海的一些豪宅价格之高令海外来人也叹为观止。由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前，由于政策失误，北京、上海等大城市的房地产市场上大部分商品房是大面积豪宅，是为那些高收入人群服务的。房价之高远远超出了80%以上的一般居民的承受能力。有些房地产商说他们是为富人盖房子的，虽然他们的言论遭到许多人的批评指责，但平心而论，他们说的是实话。
有些网友对平均收入数据很反感，认为这些数据夸大其词。他们的感觉是有根据的。在北京，2005年达到或超过平均工资的人数只有三分之一，没有达到平均工资水平的占三分之二。更何况，在统计数据中没有办法统计灰色收入。事实上，富人的收入当中灰色收入的比重要大大超过一般民众。如果把灰色收入考虑进去，贫富差距要比统计数据更厉害。难怪一谈起高昂的房价来网友们气愤填膺，怒不可遏。
中国的贫富差距可以分别从四个坐标来观察。第一，在同一城市或地区内收入差距，第二，城乡差距，第三，地区差距，第四，行业之间的收入差距。基尼系数度量的贫富差距实际上是在沿海大城市中最高收入行业中的高收入群体与内地农村低收入群体的差距。近年来这四个坐标都在不同程度上推动了基尼系数上升。
目前，在同一城市内的收入差距在持续增加，地区差距也在增加，但是，推动贫富差距的主要原因来自于城乡差距。农民收入实在太低了。在农村中存在着1.5-2亿剩余劳动力。严格来说，他们的收入等于零。在城市中低收入群体毕竟还有点收入，和落后地区的剩余劳动力相比，不知道要好多少。这就是那么多农民要背井离乡进城打工的原因。
在行业之间的收入差距也在加大。例如证券业、银行业和保险业的职工平均工资超过8万元，计算机服务业、烟草制品、法律、软件业的工资超过7万元，电信和信息传输行业、航空运输业超过6万元，而纺织、鞋帽、塑料制品等行业的工资水平不足1.4万元，皮革、毛皮、羽绒及其制品不足1.2万元，保安服务业年平均工资仅8000元。
中国的贫富差距不断加大，令人忧心忡忡。如果不采取措施缩小贫富差距则势必影响到安定团结、社会稳定和长期发展。
针对着这四个坐标，需要采取的对策也不一样。
为了缩小同一地区内的收入差距，需要采用政府财税政策，通过转移支付来帮助社会上的弱势群体。特别是在住房、教育和医疗保健上，政府还有许多事情应该做而没有做。
为了缩小城乡差距需要减轻农民负担，更重要的是要给农民提供就业机会，让农村的剩余劳动力逐步转移出来，在城市化、现代化的进程中提高农民收入。
对于地区差距要加强对经济落后地区的帮助力度，增加对西部地区的基本建设，教育，卫生保健的投入。
针对行业之间的收入差距显然要反对垄断利润和不公平竞争，并且采取加强劳动力市场的流动性等相应的政策。
总之，要对症下药，而不能仅仅停留在抱怨上。“莫斯科不相信眼泪”，简单的抱怨对市场竞争毫无作用，弄得不好会让某些政府官员从市场改革的方向上后退，甚至重新祭出计划经济的法宝来，直接干预市场，打击先进的生产力和制度创新。
家有千件事，先挑紧的办。解决贫富差距过大的问题决非易事，不能指望在短期内一蹴而就。我们必须持续不断地为维护社会公平而努力。治理收入差距过大是一个非常重要的课题，限于篇幅在此不能展开讨论。住房是基本的民生问题，不能因为贫富差距过大而把广大的中低收入家庭排斥在房地产市场之外。当前生活在大都市中的中低收入家庭面对着被豪华住宅垄断的房地产市场几乎没有任何选择，这种状态是非常不合理的。在没有彻底改变这个局面之前，我们不难理解为什么在房价暴涨之后仍然存在着旺盛的需求。只有根据这个客观现实才能正确地制定出相应的房地产政策。
目前，当务之急是帮助大城市中最穷的穷人解决居住问题，在此基础上为广大居民提供多种选择，让居民根据自己的情况，买不起大的，买小的；买不起新的，买旧的；买不起贵的，买便宜的；买不起，租得起；租不起，政府白给你。如果有了这样一套住房体系，相信会大大提高民众对住房政策的满意程度。
（本文发表于9月24日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bux.html#commentWed, 26 Sep 2007 13:22:29 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bux.html 上一篇：骂人者有病
房价、板砖和其他（之九）
房地产市场的可持续性
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
尽管许多网友大喊买不起房子，可是房地产市场似乎对他们的呼声无动于衷。房子照卖，房价照涨，气煞人也！究其原因，恐怕和房地产市场的可持续性有关。
可持续房地产市场的含义是，年青人在经过一段时间的积累之后能够凭自己的财力支付银行按揭贷款的首期付款（首付），在随后的20-30年期间内付清全部按揭贷款的本利。如果是这样就会源源不断地有新的购买者进入房地产市场，我们称之为可持续的房地产市场。
年青人是否能够购买住房，在很大程度上取决于银行是否愿意给予按揭贷款。从银行的角度来看，购房按揭贷款是一种比较稳定，风险较小的项目。只要首付的比例不低于20%，无论贷款者在今后是否具有归还按揭贷款本利的能力，只要房价在这段时期内不下跌超过20%，银行都没有什么太大的风险。假若贷款者由于疾病、事故、失业等原因丧失了归还按揭贷款能力，那么银行就可以按照规定收回住房，通过拍卖索回贷款。因此，房地产市场的可持续性在很大程度上和银行的贷款政策有关。实际上，银行按揭贷款政策决定了贷款者能够购买住房的上限。
由于银行不能预见贷款者在今后工资的增加情况，因此，在贷款的时候银行只考虑当前的工资收入。如果今后工资增加了，那么还贷的压力就会减小。
式中，V表示住房按揭贷款总额，X是年还款额，r是银行利率，n是按揭贷款的年数。按照银监会的规定，住房按揭贷款不超过住房价格的80%，还款额不超过贷款者全部收入的50%。
在2005年6月银行发放的按揭贷款的年利率是5.04%。按揭贷款要求的首付为房价的20%，贷款期限一般为30年。从安全的角度来考虑问题，银行要求贷款方每月支付的数额不超过其收入的一半。按照十大城市房地产市场抽样调查，平均月供收入比为35％，低于银监会的规定。
按照上述条件计算出来的房价收入比为9.56。这就是说，银行不允许贷款者购买超过他的年收入9.56倍的住宅。这是银行设定的房价收入比的上限。如果房价收入比没有超过银行按揭贷款所允许的上限，那末房价收入比依然在可持续的范围之内。
如果银行购房按揭贷款的利率上升，银行允许贷款者购房的价值和年工资的比例（房价收入比）下降。例如，假若按揭贷款利率上升为6%，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入8.6倍的住宅。如果按揭贷款利率上升为8%，那么银行将不允许贷款者购买超过其年收入7.04倍的住宅。反之，如果按揭贷款利率下降为5%，那末银行将把购房限制放宽为年收入的9.61倍。
表2 银行按揭贷款所允许的房价收入比
利率(%)
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
房价收入比
10.81
9.61
8.60
7.76
7.04
6.42
资料来源：根据上式计算所得。
按照中国2004年数据，每户平均住宅面积为74.2平方米。2004年平均房价为每平方米2714元。那么，每套住宅平均为201375元。人均全部收入为10129元，每个家庭平均2.98人，平均家庭年收入为30184元，需要用6.67年的全部收入才能购买住房。这个期限低于银行所允许的极限。从这些数据可以判断，中国的房地产市场需求仍然处于居民可支付的范围内。那些估计中国房地产市场很快就会由于需求不足而出现崩溃的说法是没有事实根据的。
当前居民按揭贷款政策主要有二个部分：第一，购房首付20%（购买第二套住宅的时候这个比例上升为30%），第二，按揭月付不超过收入的50%。这二条的目的都是防范银行风险。强调按揭首付的比例是贷后把关。只要房价不跌破20%银行的贷款就是安全的。设置月付按揭上限，强调还贷的资金流，是贷前把关。显然，银行重视贷后把关的力度超过了贷前把关。
在现代金融理论中贷前把关比贷后把关更重要。如果还贷的资金流没有问题，自然不会出现需要动用抵押品还贷的局面。以月收入的50%作为按揭贷款的月还款上限风险很大。很难判断一个家庭为按揭贷款支付了月收入的50%以后是否还能维持正常的生活。
有二个理由也许能够替当前房贷政策作些解释。第一，银行发放房贷的时候考虑的是居民家庭的当今收入，将来的他们的收入会逐步增加。第二，居民申请房贷的时候提供的收入证明多数是他们的工资单上的正规收入。除此而外还有相当大比例的其他收入。有人估计，在一般情况下，没有列入工资单的收入可能接近工资收入。
因为这二种解释都具有非常大的不确定性，不能作为银行发放房贷的依据。银行发放房贷的标准只能依据眼下能够落实的收入，而不能包括未来不确定的收入增加额。尽管大部分人的收入确实在逐年增加，但是，波浪式前进是经济发展的普遍规律，有高峰必有低谷。在世界经济史上找不到任何一个国家能够长期保持高速增长而不出现低谷。中国经济发展已经经历了6个非常明显的周期。今后也必然会出现时起时伏的周期变化。不要一听说将来还有经济发展的低谷就不高兴。更不能把当前居民收入高速增加的趋势作为银行房贷的依据。为了防范银行风险，发放房贷的时候只能以当前能够落实的收入作为计算房贷的依据。至于说灰色收入究竟有多少，这不是银行能够查清的问题。绝对不能拿说不清楚的收入作为房贷的依据。
（本文发表于9月17日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bs3.html#commentFri, 21 Sep 2007 00:48:40 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bs3.html  房价、板砖和其他
骂人者有病
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
2007年7月11日，应深圳朋友的邀请做了一场关于股市和房地产市场的讲演。不过是就前一时期股市和房地产市场的乱象谈了自己的一些看法而已。讲完之后就回了北京，并没有在意。没料到，好像捅了马蜂窝一样，在网上的反应十分激烈。其中大约有20%的帖子是认真的探讨，其中不乏具有真知灼见的好文章。我向这些网友致意衷心的感谢。其余的帖子大多是破口谩骂。网上有个新名词，叫做“砸板砖”。大略统计一下，在几天之内砸下来的板砖超过了100万。房价是涨还是跌本来是一个学术问题，有不同意见尽可心平气和地讨论，何必气急败坏地骂人？
前些时候，左小蕾反对股市过热，在网上被人一顿臭骂，她写了篇文章说“骂人有罪”。我还笑过她，有理走遍天下，无理寸步难行。那些不讲道理的谩骂，你理它做什么。没想到这么快就轮上我挨骂了。
其实，我挨几句骂实在算不了什么，连经济学界德高望重的前辈茅于轼老师也挨骂。最近，他写了一篇文章“分析网上骂人”，拜读之后颇有收获（特别附于文后）。他从初等教育入手指出许多网友不会用理性思考，容易走极端，剖析了他们产生出爆发式情绪的原因。我非常赞成他的观点。前日，我有幸偶遇心理学家孙明明老师，和她一席交谈，如同提醐灌顶，豁然开朗。从心理学角度来看，骂人的网友实际上大半有心理障碍，严重的很可能已经得了抑郁症，需要去看心理医生。
按照心理学理论，每一个人都有意识，在精神深层还有潜意识。潜意识往往反映出一个分裂状态下的自我。在日常情况下，意识指挥着人们的思维，行动，而潜意识潜伏在深处，经常处于被压抑的状态，没有被表现出来。为了发掘人们的潜意识，心理学医生往往采用催眠术，让心理有障碍的病人在没有约束的情况下释放出潜意识包含的信息。在催眠状态下，有些病人讲出了他们心灵深处的疙瘩，心理医生对症下药，帮助他们从抑郁症中走出来。
举例说明。大部分贪官污吏，言行不一。别看他们表面说得冠冕堂皇，娓娓动听，其实，内心深处有着强烈的敛财愿望，这就是潜意识。在一般情况下，由于意识到贪污受贿被揭发的风险很大，他们随时压抑着潜意识，十分廉洁奉公。他们在做报告的时候，未必完全是在说谎、作秀。在讲大道理的时候他们很可能是真诚的。他们在意识中完全知道什么是正确，什么是错误。虽然潜意识处于被压抑的状态，但是，并不排斥在他们的潜意识中存在着贪婪的因子。在缺乏监督，特别是在人不知、鬼不觉的情况下，一旦出现了敛财的机会，潜意识迅速泛起并占据主流，一念之差就走上犯罪的道路。
在日常生活中，绝大部分人都会对自己的行为举止有所约束，保持着清醒的意识，在领导、同事和亲友面前保持一付良好的形象，如同谦谦君子。在正常情况下人们用各种方式来压抑潜意识，尽量不让潜意识暴露出来。有些人过度控制和掩饰自己，就难免人格上的分裂，出现抑郁症。一旦没有约束，被压抑的潜意识就会冒将出来，很可能反映出人格的另外一面，甚至令其行为判若两人。
自从出现了现代电子网络，人们的交流方式发生了革命性的变化。在网络上人们可以匿名表达意见，不必担心发言的后果，也不必为自己的言论负责。于是，网络为潜意识打开了一扇大门。人们可以不必压抑潜意识，想说什么就说什么。在没有约束的情况下迫不及待地释放出来的往往是隐藏在灵魂深处的另外一个影像，是自我的另外一个版本。
以这次房价争论为例，从2004年以来，房价连续暴涨三年，政府采取“杀手锏”、“组合拳”来调控房价，可是越调控房价越高，房地产市场上乱象丛生。许多人都认识到房价必然会继续上升，简单地要求政府打压房价完全没有用处。可是，在讨论房价的时候，许多学者选择了沉默，实在迫不得已要说几句的时候，他们会敷衍了事地说政府很快就会把房价调控下来，宁可违心也不愿意说实话。其中原因就是大家都明白，人们对于不断上涨的房价极端不满。人们的愤慲就像一个火药桶，弄不好就会爆炸，在这种情况下说真话就会引火烧身。
我在深圳的报告中指出，在当前形势下，房价上涨犹如大江东去。民众理应认识经济规律，学会驾驭潮流，在房价上涨的趋势下保护自己，发展自己。政府与其徒劳无益地去打压房价还不如踏踏实实地为老百姓做点事情，通过廉租房照顾好弱势群体，改革税制打击过度投机，整顿市场秩序，为民众提供多种选择。
我很怀疑，骂人的网友当中，有几个人看完了我的讲话，更不必问他们是否看过我刚刚出版的“房价与泡沫经济”一书。他们一听到房价还要涨就急不可待地跳起来骂人。第一类骂人的话都很简单，没有什么内容。诸如“老狗”、“王八蛋”、“徐老鬼”、“徐大炮”等等。有个网友很坦诚，他写道：“我的文采没有教授那么好，说不出什么来，只好骂上几声。”
从潜意识来看，除非是顺嘴一骂之外，简单地骂别人是狗，是王八蛋，只能反映出对自我缺乏信心，甚至对自我究竟属于哪个种类都缺乏归属感。有些人对高房价极端不满，房价继续飞涨加深了他们内心的自卑感，他们无力改变囊中羞涩的现实，只好在网上一呈口舌之快，以伤害别人来缓解自己的焦虑，求得一种阿Q式的心理平衡。
第二类骂人的话充满了暴力倾向，例如，“我杀了你，剥你的皮”，“徐滇庆，任志强你们一定会死得好惨！” “不得好死，用心险恶，天诛地灭”等等。
常常使用暴力语言的，在潜意识中往往有暴力倾向或者被暴力欺凌的历史。他们对现实不满，想反抗却又无路可寻，潜意识中的暴力倾向很可能转换成用伤害自己来逃避。佛罗伊德认为，有意识走向自杀的人会为自己选择地点、时间和自杀方式。但是，在潜意识里想要自杀的人则必须要等待借口和巧合的机会。听说房价还要涨，有些网友极端愤怒。事实上，他们不可能杀害预言房价会涨的学者，那么，最可能被施暴的对象就只剩下了自己。这是一种比较严重的病态。
第三类是怀疑型的谩骂。例如：“如果徐滇庆不是吃了人家的嘴软，为某些既得利益集团呐喊助威，哪就有可能是发癫了，因为他已经前言不答后语，不知道自己以前说过什么，现在做的又是什么！”“徐滇庆肯定拿了房地产商的钱。”“他肯定买了好几套房子，把房价忽悠上去好发大财”。
在现实生活中有些人内心非常阴暗，他们怀疑社会，怀疑团体，甚至怀疑身边的一切人。他们总在怀疑别人占了便宜，而自己吃了亏。在潜意识中骂别人是骗子的可能就有骗人的倾向。从潜意识来分析，很可能他们曾经受过骗，吃过亏，上过当。他们受到的伤害历史可能要追溯到他们的童年。
第四类谩骂具有性侵犯特征。按照道理来讲，能够上网的人大多受过相当教育，他们在日常生活中不会骂脏话、下流话。他们敲下这些字的时候，心情绝对不是那么轻松、愉快。如果能够发挥自己的想象，骂些最恶毒的话，也要花费一定的气力和心思。他们首先体验了这些咒语的意境，受到了第一手煎熬，然后，再以幸灾乐祸的心态奉送给对手。他们或者是有着性虐待倾向，或者有被虐待倾向。他们偏好采用这样的语言来发泄自己内心的压力，在无形之中暴露出来自身最阴暗的一面，而这一面恰恰是最真实的写照。这种虐待或被虐待心理都是病态。如果不加以治疗，病情恶化之后可能导致自我伤害，或者伤害社会。
第五类谩骂集中在对知识和知识分子的态度上。例如：“你这还是他妈的北大叫兽，你去死吧！”“什么狗屁教授，把我们当作白痴啊？”“一个土鳖，还什么教授呢？”“不知道这孙子怎么混上教授的？”“不要再出来丢人了,如果我是北大的学生,打死都不让你做我的老师!”在潜意识中，他们承认教授是有学问的人，因此，为了表达不满就否定对方教授的资格。还有人骂道：“装个P，伪专家一个！还北大…国际上也就是三流大学！”连对方的学校也一并予以否定。
在他们的意识中自然明白，对方教授头衔是真的，所在的大学也是第一流的，绝对不是他们骂几声就能否定的。对谩骂者来说，承认这个现实确实很痛苦，于是，有人在潜意识中干脆走上极端，希望“再来次文化大革命，把你们这些教授统统送到乡下去接受贫下中农再教育”。他们在发泄情绪的时候居然忘记了今昔何昔，即使到了乡下，上哪儿去找贫下中农？
有些人在网上享受着言论自由，可是在潜意识中却排斥其他人的言论自由。他们不愿意面对现实，在严肃的讨论中显得软弱无力，于是，只好求助于逃避。有的网友说：“一看到徐滇庆三个字就恶心想吐，强烈要求网站不要公开徐滇庆发表的文章。”最莫名其妙的是有的网友写道：“我求你了！求求你了！我都跪下求你了！我磕头了！你能不能别在纸上谈兵了！行不？”凡是在潜意识中具有怀疑和逃避现实倾向的人往往表现出自闭症状。抑郁症中的一种就是自闭症。拒绝交流，拒绝听取不同意见，甚至没有耐心来听明白别人说些什么。他们以伤害自己作为惩罚别人的手段。
也许心理学医生可以做一个调查研究，常常在网上砸板砖的人有多大比例患有抑郁症。其实，在网上开骂的人最可怜。他们担心孤独，担心不被别人承认，担心被社会边缘化，担心被别人遗忘，担心被冷落。他们无力、软弱和焦虑，害怕受到损害，而又无可奈何。
他们不仅在折磨自己还试图折磨别人。他们在网上乱骂一通，却无法确认对方是否真的受到了伤害？他们最担心的是对方根本不理睬，吐出的口水又落回自己的脸上。他们最害怕的是对方非但不火，反而拿起放大镜来，反过头来琢磨起他们的抑郁症。
抑郁症患者缺少面对现实的勇气，缺少排除心理障碍的手段和能力，他们迫切需要帮助，却又不知道如何取得帮助。在一般情况下，他们对外界有很强的依赖性，要求别人帮助，要求组织帮助，或者要求上帝帮助。在得不到帮助的时候往往怨天尤人，愤世嫉俗，和周围环境格格不入。在绝望的时候他们需要欺骗自己，麻醉自己，和吸毒一样。他们更需要一个窗口来排泄自己心中的怨恨和不满，于是，他们便选择了在网上开骂。
有人说：骂人有罪，我说，不对，骂人有病。对待病人我们理应倍加同情和爱护，绝对不能排斥、歧视，应当帮助他们医治心理创伤，尽快康复。我善意地提醒那些在房价问题上骂人的网友，你们当中有不少人患上了抑郁症。在网上反映出来的是你们的潜意识，是另外一个人。而这个人却往往伤害自己。奉劝这些网友不要讳疾忌医，应当寻求心理医生的帮助，呼唤另外一个自我，让他站出来，爱自己也爱别人，让意识和潜意识和谐地统一起来。要看到人生美好的一面，过度抱怨只会伤害自己，要相信自己能够跟上改革的潮流，不断地改善自己的生活，提升思想境界，以感激和感恩的心态过好每一天。
一分为二。从社会和谐、稳定来说，互联网的开通是件好事。互联网提供给人们一个释放压力的机会。有个出气的管道要比没有管道好得多。我们不要看到网页上的污言秽语就头痛，或者主张关闭网站，或者删掉这些骂人的话，或者干脆采用鸵鸟战术，眼不见，心不烦。这种病态的东西是客观存在，不以我们的喜好或意志为转移。有病就要治。在中华民族五千年的历史长河中，有光辉灿烂的经史大典，也有深藏在民间的口头流传。在故宫的大和殿里也难免有几只蟑螂。既然存在，就是合理的。世间万物，有容为大。网上骂人固然不好，却用不着大惊小怪。让网友们协起手来，给予骂人者更多的关怀，帮助抑郁症患者，共同创建一个网上的和谐社会。
附录：
分析网上骂人
茅于轼
来源：南方都市报  2007.08.09
过去我很少上网看自己的博客。最近因为朋友们建议，也想和网民们交流，所以连着几天，天天上网看大家对我的文章的反应。网络的确是好东西，大家可以无所顾忌地讲出自己的心里话，平等地讨论问题。这在其他场合是绝不可能的。
最近我发表了一篇文章，题目是《替富人说话，为穷人办事》。对我的文章有赞成的，也有批评的。这一点儿也不稀奇。但是从反应的语调、风格来看，有两种截然不同的分类。一类是骂人话，都很短，一般就一两句话。这一类大概占到1／4。其他则是理性的讨论。对网上骂人这一现象很值得分析，它能够告诉我们许多事情。
下面是骂人话的一些例子：“你好去死了！”、“让阎王老子折磨你！”、“你是你妈生的吗？你他妈的是什么东西？”、“去吃大便！”、“一条老狗！”
这些话很短，但是包含着重要的信息。
首先，说这些话的人，多半是文化比较低，不能够从分析道理来说服人，所以只好用一言半语发泄自己的不满。其实，他们的反对并不是没有道理，可是说不清楚，他们用逻辑组织言词的能力比较差，有苦难言。碰到真正被人欺侮的时候同样讲不出理，往往采用暴力相向的手段。网上骂人和群起的暴力事件有着共同的缘由。他们的拳头胜过他们的头脑。
其次，他们有强烈的不满情绪，所以挑出最恶毒的话来表达。倒未必是真想置我于死地，但对社会的不满是严重的，几乎到了要爆发的程度。这种爆发式的情绪如果广泛存在，是一个危险的信号，因为万一发生社会动荡，将对所有的人都不利，包括处于社会底层的群众。历史上一切造反都要靠动员底层群众，造反无非是这一派的底层群众打那一派的底层群众，牺牲的都是底层百姓。得利的都是善于利用和操纵别人的聪明人。这些经验教训普通老百姓是看不到的。他们容易听从煽动，意气用事，上当受骗，甚至当别人的炮灰。
我们要问，为什么有这么多的人不会用理性思考，思想简单，容易走极端，产生出爆发式的情绪？恐怕这和我们的初等教育有关。我们的小学校里，教的还是阶级斗争的那一套；标榜的英雄人物还是阶级斗争中涌现出来的人物。再就是无原则的爱国主义，只要是自己国家的都是对的，缺乏正义原则和博爱精神。提倡的是为了一个简单的目标去斗争，反对怀疑精神和创造性思维。而且这种教育一直贯彻到大学。老师如果在讲堂上离经叛道，是要受处分的，严重的还要发配劳教。提倡盲从式的教育倒过来会自食其果的。
我国的初等教育还缺乏尊重别人也尊重自己的礼貌教育。不是说书本上，而是说在实践中。“文革”时的唯我独左、唯我正确的遗风远远没有肃清。所以才有这种骂人的习惯。现在很多的小学老师就是在“文革”中成长起来的一代人。他们的言行习惯时时刻刻影响着下一代人。我们否定了“文革”，但是对“文革”的批判仍不彻底，为尊者讳，不得不吃这个苦果。
社会上有这么多有强烈不满情绪的人，值得我们深思。是什么政策得罪了他们？我的答案是我们这个社会特权分子可以侵犯别人而不受制裁。一边有特权，另一边就连起码的保护都没有了。受人侵犯又没处申诉，当然会产生出强烈的不满。现在老百姓告政府状的越来越多，但是要么法院不受理，要么受理了不能公正判决。百姓能够胜诉的微乎其微。这样一种状态当然是危险的。
现在的社会非常复杂，需要专家来治理。绝不是随便哪个人都能够胜任的。但是当官的人必须为每一个人着想，不能光想着有权有势的人，否则就难免会有社会动乱的可能。“极左”年代的一个口号是保护穷人，保护穷人是对的，错在反对富人。反对富人的结果是把中国变成了一个穷人国，没有一个富人的穷人国。到后来干脆宣称穷人光荣，愈穷愈光荣，把穷人致富的梦想彻底消灭了。保护富人是重要的，但如果不保护穷人，社会同样会陷入危机。因此，穷人和富人应该同样得到保护。
社会必须由精英治理，但是精英必须公正地为全体人民的利益着想，不可以为统治者自己的利益着想。其实这是一个极其简单的道理。可惜的是简单的道理还没有被普遍承认，而是被大范围地破坏着。看看网上骂人，可以知道当今社会处于什么状况。
（本文发表于9月17日《中国房地产报》）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bpw.html#commentSun, 16 Sep 2007 15:33:52 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bpw.html  房价、板砖和其他（之八）
房价收入比与居民购房能力
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
2007年7月我说深圳的房价不高，惹得一些网友暴跳如雷，一片骂声。
我说，房价高低应当从时间和空间二个坐标上来观察。无论从时间和空间来看，深圳的房价还要涨。请平心静气地想想，如果房价还要涨，到明年这个时候回过头来看，现在的房价就不算高。不少人也许已经觉悟到骂错了人。可是，看着房价这么暴涨，心里还是不能平衡，这口气怎么咽得下去？
其实，在讨论房价的时候还有一个参照系，居民的购房能力。如果房价之高超出了居民的购房能力，长此以往，新建的住宅卖不出去，这样的房地产市场失去了可持续性，房价肯定会降下来。
有的网友说，我一个月的工资只有3000元，现在深圳一平方米住宅均价超过20000元，买套100平方米的房子要200多万，我就是不吃不喝还要干700个月才凑得齐买房的钱，这样的房价还合理吗？
在北京，情况也未必乐观，在二手房市场上，2007年1月的均价是每平方米8113元，如果买一套90平方米的住宅要73万，需要年收入6万元的家庭不吃不喝积蓄12年。
人们都知道，房地产商卖房子的时候是不会跟他们商量的，只要有人来买，能卖多高就卖多高。网友们对此火冒三丈，一骂政府无能，没有照顾老百姓的利益，二骂房地产商为富不仁。如今有个学者居然说房价还要涨，不骂他还骂谁？板砖、瓦块一齐砸将过来。不由分说，先给你扣上一顶帽子，分明是拿了房地产商的钱，是房地产商的走狗，替奸商讲话。
网友的情绪是可以理解的，但是谩骂却解决不了任何问题。偏见使人离开真理更远。在计划经济下什么东西都要计划分配，发粮票、肉票、鱼票…，什么票都发就是不发骂人的票，那个时候指责时事是要当反革命的。如今，社会进步了，衣食用品敞开供应，连骂大街也不限制了。显然，这是社会进步。但是，一个成熟的社会必然建立在理智的基础上，一味谩骂，不仅不能解决问题，反而暴露出知识的空虚和心态的浮躁。中华民族要抬头挺胸，站在世界民族之林，就是要不断地提高国民素质。面对一个具有挑战性的问题能够以冷静的心态客观地分析，从而找出解决问题的办法。因此，第一，我们有必要从宏观角度来把握，目前房地产市场是否具有可持续性。第二，关注网友们的呼声，探索他们买不起房的理由，研究如何帮助他们解决住房困难。
我们首先研究一下中国的房价收入比的变化情况。
根据《中国统计年鉴》公布的商品房销售总额和销售面积可以计算出每平方米住宅的平均价格。每套住宅平均房价应当等于每平方米住宅平均价格乘上人均住宅面积再乘上每户人口。每户居民年收入应当等于城镇居民每人全部年收入乘上每户人口。房价收入比应当等于每套住宅平均价格除以平均每户全部年收入。
自从1987年以来城镇居民的全部年收入在持续增加，同期，每户住宅的房价也在逐年升高。房价收入比的大小就取决于这两个变量相对的上升幅度。
从图中可见，从1987年到1993年房价收入比逐年上升，在1992年房价收入比为7.6，达到第一个高峰。在1993年以后，由于城镇居民的收入增长速度超过了房价上升幅度，因此，房价收入比呈现下降趋势。在1997-2000年期间房价收入比基本上在6.8左右波动。在2001-2003年期间房价收入比呈下降趋势。在这段时期内，社会上并没有出现对房价的抱怨。在2003年以后，尽管城镇居民的收入继续增加，但是房价增长速度超过了居民收入，房价收入比开始呈现上升趋势。特别是在一些大城市房价飞涨，引起了社会各界人士的不满。在2004年房价收入比为6.67，仍然低于2000年的水平。由于房价高速上升的趋势只延续了三年左右，因此，从全国的数字来看，尚且没有严重扭曲房价收入比。
房价到底有没有超出居民的承受能力？
近年来北京、上海等地房价飞涨，引起舆论大哗，在各种媒体上出现了许多耸人听闻的传言。在有关房地产的会议上，有的学者说，由于老百姓买不起住房，房价必然要大滑坡。有的人甚至说，老百姓再也买不起房子了。倘若果真如此，那么房地产市场的需求将很快衰退。而房地产商却说，房价是市场供给和需求决定的。他们从直觉上感受不到房地产的需求在衰退。别看房价高，买的人却不见减少。既然对房地产的需求如此旺盛，房价怎么会大幅度下降？两方面争执不下，各说各的话，究竟谁是谁非？
从房价收入比来分析，看起来还是房地产商的判断和感觉比较正确。在房价上涨的同时，居民全部收入也在上升。在2001-2003年期间，收入上升幅度超过了房价变化率。房价收入比居然处于下降态势。尽管在2004年房价上涨速度普遍超过了收入增长率，但是就整体来看，房价收入比依然在可以接受的范围内。由于房价收入比尚未超出可以接受的范围，因此在今后数年之城市居民对于住房的需求将依然保持在较高水平。事实上，各地房地产市场依然非常活跃，购买住房的需求保持在较高水平上。夸大房价上涨对购房需求的冲击是没有根据的。
从各地区的数据来看，北京市在2002年的城镇家庭年收入为40286元，平均房价每平方米4766元。每人平均居住面积22.8平方米，每户人口为2.547人。每套住宅价格为279658元。房价收入比为6.942。上海的房价每平方米为4133元，每套住宅平均售价244206元，家庭可支配收入为43764元。房价收入比为5.58。全国城镇居民家庭总收入为24858元。平均房价每平方米2250元，每套住宅平均售价155957元。房价收入比为6.274。
2002年的房价收入比还是比较正常的。全国各省市当中房价收入比最高的并不是北京、上海，排名在前5名的是西藏、宁夏、海南、北京、广东。
联合国专家认为，如果房价是年收入的6倍左右，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。正如我们在前面阐述的那样，由于各国采用的统计数据不规范，简单地在国际上比较房价收入比的意义并不大。在这里我们不妨大致看一下：按照1998年联合国人居中心的统计数据，世界各国的房价收入比的平均值为8.4，中位数为6.4。2002年中国的房价收入比在世界各国的中位数左右。房价的扭曲情况并不十分严重。
居民收入及储蓄（%）
1998-2002
2002-2006
GDP年均增速
9.3
10.3
职工工资总额年均增速
7.0
13.5
城镇居民任均可支配收入
8.6
9.2
农村居民人均纯收入
3.8
6.2
城乡居民储蓄存款余额
13.4
16.8
数据来源：劳动和社会保障部，21世纪经济报道，2007年7月9日。
2007年第一季度GDP同比增加11.1%。城镇居民人均可支配收入3935元，同比增加19.5%扣除价格因素，实际增长16.6%。在2007年第一季度，70个大中城市房屋销售价格上涨5.6%，涨幅比2006年第四季度高0.3个百分点。从这些数据来看，城镇居民可支配收入增加的幅度高于房价上涨幅度。2007年第一季度的房价收入比未必会明显上升。从全国来看，居民购房能力并没有显著下降。
李一戈在21世纪经济报道上发表一篇文章“收入与房价的赛跑”。他引用了几组数据：我国职工工资总额和职工平均工资从2002年以来连续4年实现两位数增长。2006年，中国在岗职工工资总额23439亿元，年均递增13.5%；在岗职工平均工资为21001元，年均递增12%。[1]2000年至2005年，全国年平均房价增长率为8.95%，扣除固定资产投资的价格因素，实际增长率为6.88%。2006年12月全国70个城市商品销售价格同比上涨5.5%。从总体来看，房价没有收入涨得快。
不过，职工工资增长比较均衡，每年涨一点，但是房价却呈现跳跃式增长。也许几年内没涨多少，但是一涨就让人眼花缭乱，目瞪口呆。人们对房价上涨的反应要比工资上涨强烈得多。
另外，对于个人来说，工资上涨幅度与购房能力并不是简单的线性相关。例如，一个人的工资每月2000元，除了养家日常开销之外，最多能拿出500元支付住房费用。如果他的工资增加到3000元，他就有可能拿出1000元来购房。工资加了50%，而购房能力上升100%。毫无疑问，这几年工资水平的大幅度提高使得居民购房能力迅速上升，加大了推动房价上升的压力。
有些人从个人的感觉出发很难接受这些统计数据。其中部分原因是大家观察问题的角度有所不同。人们常常抱怨，在夏天酷暑之际，明明院子里的温度计已经40度了，天气预报说只有38度。其实，气象台说的是放在草地上的百叶箱中的温度，不是你们家后院。同样，官方数字说居民收入增加16.6%来自于大量数据统计，并不表示每个人的收入都涨了这个百分比。当我引用统计数据说居民收入在过去30年改革开放过程中有了显著提高。有些网友暴跳如雷。你别拿官方数据来忽悠我们。我不相信！这就难了，你不相信官方的统计数字，可是自己又拿不出可靠的数据，该怎么分析？
有的网友抱怨说，我的收入怎么就没见提高？还有人说，我的收入在最近几年还下降了。对于这些网友我只能说，稍安勿躁，好好工作，祝愿你不久就加工资。
个人的感觉和官方数据有差距是很正常的事情。统计数据是抽样调查得出的平均值，必然会抹掉许多细节。这些数据反映的是宏观趋势，而没有把居民收入中的贫富差距包含在内。目前，我国的贫富差距正在持续加大，这意味着高收入群体的收入增长幅度要高于低收入群体。居民收入的增加部分很可能集中在高收入组别，而低收入群体的工资增长幅度并不大，甚至在某些地区、某些个人还可能下降。这样一来，使得低收入群体的购房能力越来越低。许多网友一听到房价还要上涨立刻骂声一片，恰恰反映了这个现象。我们应当同情低收入群体，并且想方设法帮助他们增加收入，这是关于房价问题讨论的一个方面。尽管如此也不能改变问题的另外一个方面，由于全社会的工资收入增加得比房价快，因此，推动房价上升的动力依然强劲。不管你喜欢还是不喜欢，房价还会涨。这是不随人们意志转移的客观事实。
如果你真的想帮助穷人，最好告诉他们真话。理性地认识到房价还要上涨，然后寻求正确的对策。千万不要不顾客观规律，一味迎合某些网友的口味，瞎说什么：“房价马上就要降下来了，大家等着好消息吧！”如果把说谎的人当作英雄，把说真话的人当作“房地产商的走狗”，最终吃亏的还是老百姓。
如同其他宏观经济指标一样，房价收入比只能够大致上估计一下居民购买住房的能力，在使用这个指标的时候必须注意到它的局限性。在计算房价收入比的时候我们使用的是当地的城镇家庭年收入，可是到这个地区来购买住宅的也许有相当数量的外来人口。特别是像北京、上海这样的大都市，从外地，甚至海外来的购房者为数甚多。例如，北京市的高挡住宅当中有三分之一以上是被外地或者海外来的人买走了。2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过了222亿元，比2003年增加了13.5%。其中用于购房的外资约70亿元。这些购房者的收入水平远远高于一般市民。由于在计算房价收入比的时候在分母上使用的是当地居民的收入水平，因此，计算出来的大都市的房价收入比有高估的倾向。外来的购房者越多，高估的程度就越严重。遗憾的是，随着金融衍生工具的发展应用和金融市场的国际化，区分资金来源的难度越来越大，很难统计究竟有多少购房资金来自于外地。北京、上海等大城市的房价收入比明显地高于其他省份。其实，如果把外来购房者的因素考虑在内，这些大城市的购房者家庭收入水平需要向上调整，而真实的房价收入比可能要低于计算结果。
有的经济学家说，“房价收入比不是衡量泡沫的标准。”如果仅仅看房价收入比本身，这个判断是正确的，不过房价收入比的动态变化却可以给我们提供衡量泡沫经济的非常重要的信息。倘若居民收入和房价同步增长，那末房价收入比保持不变。如果房价涨得比收入更快，那么，大部分居民就必须要花费更长的时间才能积累足够的资金来购买住房，显然他们购买住宅的能力下降了。但是，为什么房价会涨得比居民收入更快？从长期来看，必定是房地产市场出现了有悖常规的运动。房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要指标。
房价收入比的变化情况可以给政策制定者提供一个重要的信息，居民收入增加，肯定房价也会随之增加。如果两者增速相近，那么基本属于正常。如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断出在房地产市场上投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成分急剧增加。目前，全国的房价收入比还没有出现显著的变化，因此，不能得出房地产市场已经变成泡沫经济的结论。
但是，我们绝对不能低估2003年以来房价暴涨的危害性。如果不采取正确的对策，听任房价投机活动猖獗，要不了几年，就可能出现房地产泡沫经济，房价收入比将迅速上升，超出人们能够承受的范围。台湾在上个世纪80年代初的房价收入比保持在6-7之间。可是由于在80年代后期出现了严重的泡沫经济，房价收入比被迅速抬高，超过了11。最终，由于泡沫经济的崩溃给全社会带来一场严重的灾难。亚洲金融危机给我们许多邻国带来了严重的损害，我们很幸运地渡过了那次危机，但是，一定要从亚洲金融危机中吸取教训，加强危机意识，认真地整顿房地产市场秩序，防范由泡沫经济导致金融危机。
2007年第一季度北京市的房价上涨5.6%,而城市人均收入增加了16.8%。（21世纪经济报道，2007年7月16日）
[1] 参见21世纪经济报道，2007年7月23日。
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bmk.html#commentMon, 10 Sep 2007 14:31:09 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bmk.html  政策漂移不定导致乱象丛生
徐滇庆
加拿大西安大略大学   北京大学中国经济研究中心
漂移不定的房地产政策
近年来，房地产市场乱象丛生。为了抑制房价暴涨，今天出台一个政策，明天再出一个政策，实在够忙的了。
在1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。
五年之后，国发[2003]18号文件作了一些修改。“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的30%。”显然，政府政策的重点从“以经济适用房为主”变成了以普通商品住房为主。经济适用房的目标群体由全社会家庭总数的70%下降为占30%左右的“中等偏下和低收入家庭”。在这个文件中经济适用房拥有政策“保障性质”的同时又属于商品住房。把市场和计划捏和在一起，逻辑混乱，反映出该政策还带着计划经济的烙印。
2003年以后实行全面的土地“招拍挂”，价高者先得。从此地价节节上升。开发商取得高价的土地之后全盖高挡住房，结果，在一些大城市形成了以高档商品房为主的住房供应体系。开发商优先考虑少数富人对高档房的需求而置多数民众于不顾。房价飞涨，怨声载道。
2005年出台“国八条”，2006年又来了一个“国六条”。限价房引起的争论尚未平息，又出来一个“经济适用房管理办法”。政策越整越多，越来越复杂，让人眼花缭乱，无所适从。看起来，在出台新政策之前是不是先整理一下思路，探讨一下房地产政策的出发点。我们到底想要一个什么样的住房供应体系？
头痛医头，脚痛医脚
为了压抑房价暴涨，政府推出经济适用房和限价房。据说限价房政策的初衷是改变住房供应结构，平抑高涨的房价，满足中低收入家庭自住需求。解决一部分无能力购买普通商品房又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房，对中等收入家庭提供限价房，对中低收入家庭提供经济适用房，对低收入家庭提供廉租房。
这一设计似乎照顾到了各种群体的利益，各种收入家庭各得其所。可是，这个设计有三个大缺陷。第一，没有从产权意义上界定住房的性质，第二，没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起到的作用，角色混淆。结果，按下葫芦浮起了瓢，房地产市场的混乱非但没有终结反而越来越乱。
事实上，无论是限价房还是经济适用房都举步为艰，没有按照政策设计者的意愿得到发展。北京市好不容易推出了一些限价房，几乎没有得到什么好评。民众似乎并不卖帐，他们抱怨限价房质量低，位置差，价钱并不便宜，北京的首批限价房最低售价为6250元/平方米（新京报，2007年5月25日），老百姓还是买不起。经济适用房的处境更糟糕，问世以来备受责难，总也长不大。2004年全国经济适用房投资占房地产总投资的比例不到5%。2005年1-10月，全国经济适用房投资下降了11%，供应量与上年同比下降1.6%。（楼市财讯，2007年3月）在全国各省市当中北京市是推行经济适用房的主力。2006年北京市商品房销售面积2271万平方米，其中经济适用房销售面积只有192万平方米，约2万套，仅占销售面积的8.45%。杯水车薪，解决不了多少问题。
即便如此，在经济适用房的分配环节上还是屡屡出事。为此，北京市在2007年6月7日出台了《北京市经济适用房管理办法（试行）》，对申请人的家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产等做出详细规定，除此而外，申请人还必须取得本市城镇户籍满五年，年满18岁（新京报，2007年6月8日）。众所周知，这些信息很难核实，于是建立复杂的三级审核，二级公示的管理制度。由于僧多粥少，还要求已通过审核者申请轮侯。老百姓抱怨说，如果不走后门，还不知道要等到猴年马月。有关经济适用房的各项规定越来越复杂。世界上的事情一旦闹成繁琐哲学，离开死亡就不远了。
政策及其操作要公开透明，这就要求简单、规范、明了。如果搞得很复杂，就做不到透明，就无法监督和约束。规则不统一势必政出多门。对政策理解的差异将制造在不同规则之间打擦边球、钻空子的机会。能够钻这样空子的必然要有权或者接近权力，这很容易产生腐败。政策和规则必须简单、透明。只有简单才能透明，才有利于一般民众。
政府作用与市场机制
引起混乱的根本原因就是我们制定政策的出发点并不清晰，没有在理论高度上琢磨明白这些政策的理论基础。
通常政府作用被称为“看得见的手”，而市场机制被叫做“看不见的手”。改革开放28年的历史已经反复证明，只要是市场能解决的事情，就应当交给市场。除非市场失灵，政府才有必要插上一手。政府在经济发展中的主要作用就是提供国家安全、法制基础和稳定的宏观环境，例如，稳定的货币供给、物价、合理的利率和汇率；保护资源和环境；反对垄断，维护公平的市场竞争秩序；照顾缺乏竞争力的弱势群体。
国民财富分配有三个层次：第一次分配是通过市场竞争实现多劳多得；第二次分配主要是通过税收和政府的转移支付来帮助社会弱势群体。政府应当建立社会保障体系来帮助穷人。其中最主要的就是在医疗、教育、住房等方面的转移支付。第三次分配是通过各种非政府组织实现的社会自我救助。例如各种慈善机构和希望工程等等。中国在这个方面才刚刚起步，美国各种非营利的慈善组织拥有大量财富，每年的总费用占GDP的9%。
在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾。一般地说，在财富分配的第一层次中追求效率，第二和第三层次的目标是增进社会公平。因此，政府住房政策的目标应当清楚地分为两个部分：第一是鼓励竞争，提高效率，多劳多得，第二是照顾弱势群体，促进社会公平。
因此，必须搞清楚，应当鼓励哪些人投入竞争，哪些人属于应当照顾的弱势群体？当前，几乎所有关于住房政策的文件都强调“要帮助解决中低收入家庭解决住房问题”，导致住房市场混乱的根源，追根究底，很可能就在这里。
绝对不能补贴中等收入家庭
什么是“中低收入家庭”的定义？
按照家庭收入来分，一个成熟的社会应当呈橄榄型。中间大，两头小。有各种各样划分家庭收入的标准。例如，把收入最高的40%称为高收入和中等偏高收入，中等和中等偏低收入占40%，低收入家庭占另外的20%。或者，把收入最高的10%称为高收入，把最低的10%称为低收入家庭，其余的都算中等收入。划分中低收入的标准原本不重要，在哪儿划线都可以，各有各的道理。世界银行把各国划分为高收入国家、中等收入和低收入国家也并没有绝对的定义，况且这个标准还随时间有所变动。然而，无论什么定义，从相对关系来看，中等收入家庭都占人口的多数。
就像一个人不能拔着自己的头发离开地球一样，经济学理论告诉我们，在任何时候都不要试图给中等收入家庭发放补贴。给多数人发放补贴无异于增发货币。如果政府许诺给每个家庭补贴十万元，其结果只能是恶性通货膨胀，除了物价飞涨之外，谁也得不到好处。
如果做不到对所有中等收入家庭发放补贴，能不能只照顾其中的一部分人？显而易见，如果只补贴一部分人，导发的矛盾要比解决的问题更多，更严重。到底根据什么原则在为数众多的中等收入家庭中来分配极为有限的资源？如果没有清晰的原则，最后只有二条路可供选择：第一靠权利分配，结果是腐败。第二靠排队。如果排队排的是球票、戏票，问题不大。如果排的是房号，一个房号值几万元，十几万元，那么必然引诱各种力量来追逐暴利，最终可能会闹出黑社会来。
如果政府说要帮助“中低收入家庭解决住房问题”，成千上万的家庭都会说应当照顾自己。可惜资源有限，根本就不可能照顾那么多家庭。那么是否想想，究竟哪些家庭最应当得到照顾？比上不足，比下有余。在最应当照顾的人群尚未得到照顾之前，过分强调依靠国家来改善自己的住房条件难道理直气壮吗？有许多年青人，特别是一些网友，大喊买不起房子，在舆论上很有些影响力。在网上的舆论主流反映的是中等或中等以上家庭的呼声。他们对于各级政府官员和新闻媒体的影响很大，很容易引起社会的关注。但是，在有限资源的前提下，理应先照顾最穷的穷人。能上网的人总还不至于睡马路吧？是不是到那些连贫民窟都不如的棚户区看看，究竟什么叫做“低收入家庭”？和那些生活在最底层的民众相比，应当先照顾谁？
在讨论房地产政策时，重点是在讨论根据我们的国力有多少低收入家庭应当纳入住房保障体系。尽管近年来国力得到大幅度提升，但是我们仍然没有能力来补贴所有人的住房，也没有必要这样做。因此，在研究住房政策的时候应当把“中低收入”当中的“中”字刨出去。
桥归桥，路归路。从政策角度来讲，只有两大类住房：一类是社会保障性质的住房，一类是商品房。具有社会保障性质的住房理应由政府来管，利用转移支付手段来照顾穷人和社会上的弱势群体。对于中等和中等以上收入家庭来说，应当鼓励他们参加竞争，努力劳动，积累财富，购买商品房，逐步改善自己的居住条件。在他们改善居住条件的同时也推动了经济发展。
（本文发表于7月16日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 燕东随笔 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bjw.html#commentThu, 06 Sep 2007 07:00:58 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bjw.html  房价、板砖和其他（之七）
税收是抑制投机的利器
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
深圳房价在2007年上半年暴涨，最根本的原因是推进粤港澳一体化后来自于香港的冲击以及深圳本地的资金流动性过剩。毫无疑问，房地产投机活动也是促使深圳房价暴涨的重要因素。
推动房价上涨的原因有可能来自于经济体的内部的基本要素（例如，人口、利率、税率、人均收入、通货膨胀率、失业率等等），也可能来自于投机性炒作。前者是真实需求，后者是投机需求。在很多情况下真实需求和投机需求二者并存。在市场经济环境下，任何时候都有可能出现投机活动，更何况随着金融衍生工具的发展，房地产市场和金融市场结合得更加紧密，房地产投机活动比以前更为活跃。房地产投机变化莫测，对房价的推动作用绝对不能等闲视之。
从深圳的数据来看，2006年在深圳取得产权证之后半年内转手的住房占总套数的30.31%。在取得产权后3年或3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。今年一季度，许多购房者一拿到房子就要求代理出让，价格涨幅都在10%以上。2007年1-5月深圳二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手房与新建住宅交易面积之比为1.46:1。不少新盘在进入二手市场之后往往上涨20-30%。大约60%-70%的二手房都经过了炒家的手。
仅从上述数据就可以清晰地看出，深圳房地产市场上投机风气何其猖獗！什么叫“炒”？按照字典，炒就是“不断翻动物体，使之均匀受热”。市场炒作表示频繁地买进卖出，在交易中牟取利益。房地产投机就是人们常说的炒房。通过各种途径买到住宅，然后再加价卖出去。
我在深圳做报告说，炒房无罪，逃税有罪。这话一点都没错。请问，在刑法上还是在民法上哪一款哪一条说过炒房有罪？人家买房或者卖房，银钱两讫，买卖双方愿打愿挨，又不是拦路抢劫，犯的哪条王法？可是，到了某些网友那里，不知道怎么回事就变成了徐滇庆主张炒房有理，扰乱深圳房地产市场，让人哭笑不得。
炒房是一种市场行为，必须对症下药，用市场机制来治理。目前房地产投机活动异常猖獗，关键问题就是税收制度没有跟上。
炒房主要发生在房地产的交易环节，那么增加房地产交易成本就足以治理这个乱象。买卖住宅都必须办理过户手续，在办理过户手续的时候征收土地增值税、住宅交易个人所得税，还可以征收印花税和各种临时性的交易税。这些税在经济理论中属于“托宾税”。通常，经济学理论主张尽量降低交易成本，促进商品和资金的流通。如果发现了泡沫经济的征兆，市场上投机风气过盛，就应采取措施，给过热的交易泼上一盆冷水。用托宾教授的话来说就是往飞速运转的火车车轮下洒点砂子，让市场运转速度降下来。托宾税的目的是维持房地产市场的正常的竞争秩序，因此是一种相机决策的税种，当投机旺盛时候采用，当局势平稳之后就可以调整或撤消。
2006年5月，建设部等九部门在联合制定的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》中要求，从2006年6月1日开始，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人销售普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。这个文件的优点是明确规定了对购买5年之内的房屋交易征收营业税，不足之处是尚未提出征收交易中的个人所得税。按照深圳的案例，如果买到一套价值200万元的住宅，马上出售，可以赚上10%，那就是20万元。在深圳年薪20万元的人恐怕已经算高收入人群了。辛苦一年挣的还不如炒次房，合理吗？倘若这样的事情不受约束，肯定会有越来越多的人投入炒房。辛辛苦苦干活的人还要缴纳所得税，炒房挣钱的人怎么可以不交税？
7月13日，深圳市国土房管局、工商局、物价局联合发布了关于压力查处商品房销售过程中违法、违规行为的通知。7月17日，深圳地税局表示，在8月1日以后可能推出以评估价为参考价格，向卖方征收售房差价的20%所得税。显然这是压抑房地产市场投机活动的一个重要措施。在过去很长的时期内，深圳有些人用阴阳合同规避所得税，这种荒唐的现象不能再继续下去了。
有人说，征收房地产交易税会将负担转移给购房者。征税之后卖的价钱不是更高了吗？
从某一次交易来看似乎是这样，但是从总体上来说，无论是要求卖方还是买方交税都能有效地抑制过度投机。炒家卖房的时候对市场价格和自己的收益有个预期，估计市场上能够接受的最高价格是多少，利润有多高，然后才决定是否炒作。如果一套住宅的价格是100万元，他估计能卖110万元，那么，扣除其他成本，也许能赚5万元。在征收交易所得税之后就把炒房者的利润降下来20%。炒房的人会不会因此而将房价抬得更高以保持利润？当然有这个可能，但是，逻辑告诉我们，如果市场接受更高的价格，即使不征税，炒房者也不会放过这个赢利空间，他们一定会将房价抬到市场能接受的极限。在炒作初期可能会通过几个炒家转手，你卖给我，我卖给他，逐渐接近这个上限。经过一段时间的“试错”摸索之后，炒房者会很快地直接达到市场所能接受的极限。如果要价太高，肯定卖不出去。而这个极限取决于市场需求方，与征税与否没有直接的联系。
换句话说，我们的目的就是通过房地产交易税增加房地产交易的成本，降低了投机活动预期的利润。这是防范过度投机的有力工具。对于一般购房者来说，买房的目的就是居住，如果买了之后自己住就用不着担心房地产交易税，征收交易税对大部分民众并没有影响。
抑制房地产投机活动还可以在房地产持有环节上下功夫。
不知道什么原因，提出征收房地产税（不动产税）已经很久了，可是迄今为止还没有能付诸实践。有钱的人买上好多套房子，空在那里等待房价上涨牟利。有人说，人家有钱，想多买几套房子，你有什么办法？例如，有的女人喜欢买鞋，买上几百双，穿不穿是人家自己的事情，和别人无关。确实，买房子并不犯法。可是，由于土地资源稀缺，囤积住房就是人为地加剧了供给的短缺，推动房价上涨的速度。买房之后空在那里等涨价，就是典型的房地产投机行为，还非管管不可。针对这个现象，最有效的办法是征收房地产税。通过税收来提高富人过度占用资源的成本。在西方国家，房地产税是一个非常重要的税种，占政府总财税收入的10-15%。也许我们可以借着房价暴涨之机，推动实施征收房地产税。
征收房地产税第一个优点是简单易行，跑得了和尚跑不了庙。税务部门按照地图查过去，一家也漏不掉。
另外一个优点是有助于缩小贫富差距。有钱人住的房子大，自然就要多交税。穷人住的房子小，就少交税。我们可以设定一个标准，例如每个人有30平方米的免税额，在标准线之下的人可以免税。只要税制设计合理，征收房地产税并不会增加一般民众的负担。
征收房地产税的第三个优点是抑制房地产投机。如果买上几套房子，不管住不住都要给这些房子交税，从而增加了房地产投机活动的成本。倘若深圳有意平抑房价暴涨趋势，不妨在征得中央同意之后用地方税的形式进行一下试点，看看效果如何。
（本文发表于9月3日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000biy.html#commentMon, 03 Sep 2007 05:51:50 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000biy.html  房价、板砖和其他（之六）
产业转移对房价的冲击
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
最近，有朋友来电话，说深圳某些报纸断章取义，歪曲了你的讲话原意，在网上引起轩然大波。我对媒体的朋友向来很尊重，体谅他们的难处。即使有些报道失真也从不介意。出来闯世界，谁都不容易。看了网上转载的南方都市报的一些报道，“徐滇庆说深圳房价上涨理由充分，是好事”，我反倒笑了起来，有些断章取义之处，却没有歪曲，基本属实。新闻报道总不能像学术论文那样成篇累牍，不计篇幅。之所以引起如此强烈的反应，恰恰反映出我们需要好好推进经济学基本知识的教育。
有位余丰慧先生（或女士）写了一篇文章“徐滇庆的房价暴涨合理论不可能让人信服”。在网上一片叫骂声中这是难得可贵的一篇文章。文章把我的观点归纳成“深圳房价暴涨合理论”，“深圳房价与香港看齐论”，“绝对不能补贴中等家庭买房论”，“限制港人太笨论”，“人们关注房价近期上涨，没有看到很多人收入涨了100倍、200倍论”，“现在很多政策制定者经济学没毕业论”等等。刚好凑齐了六个，也许该命名为“深圳房地产六论”？六论当中有三论和香港有关，让我们先从这个话题说起。
深圳和香港只有一河之隔。目前，粤港澳经济正在加速实现一体化。壁垒持续降低，大大加速三地人员来往和资金的交流。自2003年以来，开通了香港居民智能身份证之后，港澳人员过关更加便捷。港人往返基本实现了同城流动。深圳靠近海关的地区已进入香港居民通勤上班的范围之内。2007年7月1日，正式开通了西部通道，香港元朗的居民只要10分钟就可以到达蛇口。目前，在深圳居住的香港人超过10万，还有更多的香港居民准备搬到深圳居住。
粤港澳经济一体化是件好事，但是，有利必有弊，其副作用不可忽视，其一就是带动了深圳的房价暴涨。在此之前，深圳房价从每平方米5980元上升到9300元用了2年时间，可是从2007年1月的10670元到6月21日上涨到15487元。在半年之内上涨了50%。尽管如此，香港住房每平方米均价为40000-50000元，还比深圳高出一倍以上。在香港郊区西部通道附近的地价已经涨到每平米30000-40000元，估计房价要在10万元左右，在深圳关内和蛇口的新盘均价只有2万元。在香港资金的冲击之下，深圳的房价焉能不涨？最近，靠近海关的罗湖区房价已经上升到5万元，和香港郊区元朗的房价相差无几。根据从深圳市国土房产局了解到的消息，今年港人与外籍人士在深圳置业猛增，交易量所占比重由去年的11%上升到目前的25%，而像口岸区等个别区域，港人成交量占到了一半。报道还引用有关地产人士的话说，大批港人来深置业是深圳房价持续走高的主因之一，而人民币升值以及深圳湾口岸和福田口岸的开通，将会吸引更多港人北上投资物业。
如果要把深圳的房价压下去，有一个好办法：关闭香港和深圳的边界。只要几道铁丝网一拉，深圳的房价马上就会跌得一塌糊涂。可是，这样的事情能干吗？实现粤港澳经济一体化对全局有利，对深圳的长期发展也有利，绝对不能因为深圳房价暴涨就改变这一战略部署。深圳房价暴涨的主要原因是粤港澳经济一体化和深圳本地的资金流动性过剩，次要原因是深圳内部房地产投机活动。有主有次，主次分明。要害在于从香港过来的资金流，迅速抬高了人们对房价上升的期望。如果没有这个基本面因素，单靠投机绝对不可能把深圳的房价炒得这么高。塔里木沙漠的房价和地价都非常低，由于缺乏需求，从来没有人去炒。
有人说，应当限制外国居民购买住房。确实世界上许多国家都限制外国人购买住宅，可是千万不要搞错了，香港居民是外国人吗？香港是个特区，深圳也是个特区，大家都是中国人。我们建设粤港澳经济区就是要削减三地之间的壁垒，让三地经济更好地融合起来，促进人力和资金的流动，发挥竞争优势。怎么刚开始就要往后退？只要这个大政策不变，怎么能挡住香港居民来深圳买房？如果改变不了这个趋势，那么水往低处流，深圳的房价向香港看齐就顺理成章，难以遏制。
有人问，从香港来的冲击波会不会抬高整个广东的房价？那倒不一定。从都市经济学的角度来看，房价的扩张有其特定的规律。从经济中心向外，梯度递减。首先抬高香港居民可以跑通勤的区域的房价，然后再逐步扩散到更远的地方。是否今后深圳的房价会向香港看齐？那可不一定。如果香港继续保持国际金融中心的地位，那么香港的房价还是要比深圳这边高。拿北京来说，六环之外的房子无论如何也卖不到三环之内的价格，再往远郊走，房价就更低。都市经济学中对世界各大城市房价的梯度分布规律有着透彻的研究，中国也不例外。
深圳政府出台一个土政策：港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房。且不说是否合理，先看看是否具有可行性。请问，怎么样才能审核香港居民是否购买第二套住宅？如果夫妻分别购买算不算？他们拿儿女的名义购买算不算？拿别人的名义购买算不算？一位香港的家庭主妇说：“限制香港人买一套房子，这个真的能起到作用吗？我有点怀疑，我们家有5口人，我们有两个小孩，如果算上老人的话，有7口人，如果我们还打算买的话，我们是不是可以用孩子和老人的名义买呢？那我们家就还可以买6套房子。对那些真要买房的，我觉得这个政策可能并不能起到足够的作用。” 目前，连我们大陆居民的信用状况都搞不清楚，怎么可能把香港居民的信息搞明白？说话之前是不是先想想，做不到的就别说，说了又做不到，让人家笑话。
香港人跑到深圳来买房给深圳带来巨大的冲击。2006年，香港人均GDP为38127美元，而深圳仅为8619美元。深圳人均收入是香港的22%。居民收入巨大的落差给深圳的房地产市场带来巨大的压力。深圳房价上升幅度远远超过了工资增幅，难怪许多深圳居民抱怨说长此以往将买不起房子。要解决深圳居民购房压力，看起来只有叫企业给员工增加工资。如果收入增加得比房价更快自然购房就不成问题。可是，老板们会不会考虑到劳动力成本过高，企业无利可图而拒绝给员工增加工资？我看可能性非常大。如果员工坚持要求增加工资，老板们也许会关门，害得许多员工丢掉饭碗。
如何解决这个难题？在短期内员工们可以试图和老板谈判，想方设法改善自己的收入，但是从长期来看，前景不妙，许多企业将无法在深圳立足。
问题的深层是产业结构的升级换代。
从历史的角度来看待这个问题，早在意料之中。请问改革开放初期深圳的企业都是从那里来的？许多企业都是从香港、台湾、新加坡迁移来的。由于那些地方工资水平高，房价高，所以台湾的雨伞业，香港的成衣业，韩国的制鞋业都迁到中国大陆来了。首先登陆的地方就是深圳。
劳动力密集型产业从香港、台湾转移出来之后，那些地方丢失了许多就业机会，可是，最终那些地方的居民是更穷了还是更富了？这个问题不言而喻，四小龙迅速实现了产业升级，那些地方的老百姓比以前更富了。当然也不排除有些人在产业转移过程中跟不上形势而落伍。可是，无论从理论上还是从实践上，落伍者都没有理由来责怪产业升级。
产业转移和升级是经济学的基本规律之一。在第二次世界大战之后，美国是世界上劳动力密集型产品的生产中心。美国在第二次世界大战中动员了1200万军队，到了1946年只保留160万。有1000多万军人复员、转业，却没有出现严重的失业，靠的就是服装、鞋帽、玩具等劳动力密集型产业。美国当时是劳动力密集型产品的“世界工厂”。后来，美国人的工资水平上去了，这些产品转移到工资水平相对比较低的日本。等日本的工资也涨上去之后，这些产业就转移到亚洲四小龙。由于这些经济体的规模有限，很快就实现了充分就业，没过几年他们的工资水平也涨上去了。恰好赶上中国的改革开放，于是，劳动力密集型产品就转移到大陆来了。第一站就是当时位于改革开放前沿的深圳特区。实事求是地说，深圳人就是沾了这个产业转移的光，在中国各省当中首先富了起来。
我曾经多次到台湾考察、研究当年产业转移的过程。80年代，许多工厂迁往大陆，李登辉等人大喊，“要把根留住”，否则台湾经济就会出现“产业空洞化”。我曾专门写文章批判那种台湾产业空洞化的谬论。尽管李登辉设置种种障碍，可是“青山遮不住，毕竟东流去”，当年台湾号称“雨伞王国”，如今雨伞业几乎全部迁来大陆。台湾的劳动力密集型企业一个接着一个搬到大陆，在广东东莞、江苏昆山聚集了数十万台胞。他们失去了在台湾的工作，却开辟了新的发展空间。他们的收入要比当年高，生活质量要比当年好。产业转移对于他们来说肯定是好事而不是坏事。作为大陆改革开放的排头兵，这样的产业转移迟早要在深圳发生。不仅企业家要提早做好准备，老百姓也要有思想准备。我说，产业转移来了，大了不起就是搬个家，再就业，没有什么大惊小怪的。有的网友很沮丧，说北大来的教授不体谅深圳百姓的疾苦，怎么会建议我们搬家再就业？其实，我说这些话等于是说“恭喜发财”。
三十年河东，三十年河西。改革开放快三十年了，新的一波产业转移很可能要从深圳开始。深圳的房价上去了，自然带来对工资水平上升的压力。无论如何，劳动力密集型产业最终是要撤出深圳的，能够留在深圳的必定是那些高科技、资本密集产业或金融、信息、服务行业。劳动力密集型产品将转移到哪里去？要看内地各省的竞争结果。也许是河南、湖南、安徽、江西，也许是更加靠西部的陕西、山西、新疆或者东北。什么时候转移，哪些行业会转移都要看下一步竞争的结果。虽说产业转移的细节可能有先有后，但是那些低工资、劳动力密集产业肯定在深圳站不住脚。与其将来在竞争中被淘汰还不如未雨稠缪，早做准备，主动向内地迁移。
在十几年前，有些人很羡慕香港，甚至不惜违法偷渡过去。如今，深圳发生了沧桑之变，用不着偷渡，香港“跑”过来了。这难道不是一件好事吗？历史潮流不可阻挡。我把这个大趋势告诉深圳的朋友们，信不信由你，过了几年自见分晓。好话坏话总还能分清吧？就是听着不那么顺耳，也用不着大动肝火，出言不逊。
深圳房价暴涨的根本原因是粤港澳经济一体化以及随之而来的产业转移，在经济发展过程中曾经发生在美国、日本、四小龙的故事今天在深圳开始重演。类似的现象今后还将在上海、北京、广州陆续出现。我们应当正确认识这个规律，并且顺应潮流，积极地调整我们的产业结构，争取让中国经济更稳健地持续发展下去。
（本文发表于8月27日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bgf.html#commentThu, 30 Aug 2007 02:06:26 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bgf.html  房价、洪水和政府作用
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
房价暴涨，人们怨气冲天，说什么的都有。许多人把火发到政府身上，房价这么高，政府也不出来管一管？情急之下，他们把管住房价的希望寄托在政府身上。最近有人提出：“对已经过高的房价，特别是这两年还继续猛涨形成更为过高的房价，是否应该把它适度地降下来。今后如果出现过高房价继续过高上涨的问题，是否要实行‘问责’制？”[1]
毫无疑问，把房价上涨的问题提高到“问责”的高度必然对地方官员形成了很大的压力。如果当地的房价继续暴涨岂不要丢掉头上的乌纱帽？其实，比较有水平的官员心中有数，知道这种说法虚张声势，毫无根据，说了也不算。有些不太了解经济学知识的官员感到压力，忧心忡忡，生怕在房价问题上遭遇滑铁卢。个别人不知道天高地厚，巴不得出来一显身手。有些地方政府跃跃欲试，提出了调控房价的措施。这个要管，那个也要管，没有物价局的核准，一律不准售房。显然，政府管得越多，手中权力越大。有些官员就是有这口瘾。
政府能不能管住房价？当然可以，不过需要回到计划经济体制去才行。30年前，不论什么价格都是国家计委下属的物价局设定的，许多商品的价格十年一贯制，甚至保持更长的时间，一分都不涨。物价固然很稳定，可是市场上空空如也，老百姓的日子过得很艰难。如果物价稳定是“社会主义的优越性”，那么，我们就别改革开放了。
指望政府出来管制物价，除非在某些特定的部门可以试试，如果全面推广，肯定开倒车。价格体系是一个系统工程，牵一发而动全身。不是管不住物价，而是一旦开始价格管制就得一步步走下去，从下游到上游，从一个领域到另外一个领域，越管越宽，越干预越深。如果只管部分价格，而容许市场继续存在，那么，政府干预得越多，情况越混乱，不仅降低资源分配效率而且必然出现严重的贪污腐败，最后进退维谷，骑虎难下。
靠政府来管房价，成本太高，副作用太大。
有些学者或官员跑出来骂几句房地产商，预言房价就要下降，不仅没有人砸板砖，还博得一片喝彩。其实，连他们自己也不知道房价怎么就会下降。无论是说废话还是假话，似乎只要顺着舆论说话就是“代表人民利益”，就是好人。这样登台表演的人来了一拨又一拨，至今也没见到他们的预言兑现。喜欢听这样预言的人被骗了一次又一次，就是心态再浮燥也该长点教训了吧？
有人发问，“房价岂能只升不降？”他们指责地方政府在房价问题上“无作为”，并且建议“明确调控房价是政府不可推卸的职责”。
从长期来看，房价自然有升有降。说房价只升不降的人明显地缺乏经济学常识。房价只升不降的“神话”从来就没有出现过。美国的平均房价在上升了5年之后，2007年以来下降了3%。但是，在某些城市房价继续上升。欧洲房价的涨势明显减缓。可是，按照中国经济的态势，起码在当前的一年之内，房价必涨无疑。
中国和美国处在完全不同的发展阶段。同样是房价上涨，但是，各有各的理由，在很多地方并不一样。在美国哪里有个城市像中国这样，高楼大厦如同雨后春笋一般平地而起？哪里有中国人这样大比例地改善居住条件？哪里有那么多的农村人口进入城市？美国人均居住面积60平方米，而中国只有24平方米。中国房地产市场上供不应求的状况比美国厉害得多。美国、加拿大很容易增加土地供给，而中国人多地少，在很多地方离开必须死守的18亿亩耕地的红线已经很近了。美国资本市场的发育程度远远领先于中国，迄今为止，中国居民的主要金融资产还集中在银行存款上。在银行低利率，甚至负利率的情况下，中国居民银行储蓄存款必然会向房地产市场转移，而这个因素在美国和其他西方国家并不存在。总之，目前美国房价下降的理由，也许要过许多年之后才能在中国出现。
香港、日本、台湾的房价都曾经大幅度下降，可是，千万不要忘记，那是金融危机的结果。在金融危机的冲击下房价固然下跌，可是民众损失惨重，不堪回首。相信没有一个人愿意看到中国遭遇金融危机。
简单地引用一些外国的案例未必就能证明当前中国的房价有下降的趋势。如果地方政府不能把房价压下去就要“问责”，那么请你去当个市长，有何高见？怎么办？说要调控房价，却拿不出合理的办法，岂不是说空话？目前，房价上升是大势所趋，是经济发展的规律，强行要求地方政府把房价压下来就是非常愚蠢的。违背经济规律的人一定会受到惩罚。
2007年8月13日公布的国务院24条中解决了许多房地产市场的重要问题，却没有一句话提到“调控房价”，更没有提到什么对地方政府调控房价“问责”，这是一个非常重要的进步。
房价上涨犹如暴雨之后江河水位上涨。作为学者，理应告诉民众，水位一定要涨。作为地方政府的官员，如果淹死了人是你的错，而绝对不会追究江河为何发大水。天要下雨，娘要嫁人，无可奈何。这不是谁的错，也没有办法去调控。也许有些住在低洼地区的人不相信洪水即将来临，死活不肯搬家，甚至破口大骂，指责学者是XX的走狗，指责官员不顾百姓死活。难道听了这些抱怨、谩骂就放弃原则吗？显然，我们应当继续坚持原则，说真话。在洪水到来之前，把危险地带的居民都迁走，尽最大努力保护民众的利益。等到洪水过去之后，世间自有公论。
面对房价上升的趋势，我们应当采取各种措施，迅速修改、完善各种税制，打击、压抑房地产市场过度投机活动，尽量缩小贫富差距；切断房地产泡沫经济通向银行的渠道；反对房地产寡头垄断，维护房地产市场的正常的竞争秩序；特别要注意通过扩大廉租房和经济适用房的建设，照顾低收入家庭和社会弱势群体。争取做到让民众：买不起大的，买小的，买不起新的，买旧的，买不起，租得起，租不起，政府白给你住。这是政府在经济发展中的职责，如果做到这些，即使房价再涨，民众也就没有什么好抱怨的了。
（本文发表于8月27日《中国房地产报·时评》）
[1] 参见“房价岂能只升不降”，《中国房地产报》，2007年8月20日。
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bew.html#commentMon, 27 Aug 2007 04:50:53 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bew.html  大幅震荡稳中有升
——当前股市态势分析（之三）
实事求是，不知为不知
究竟明天股市多少点？哪些股票能赚钱？
有些股评家今天说哪几个股票最好，明天说股指会达到多少点。股评家是小股民取得信息的一个重要来源。其实，预测股市是一件非常危险的事情。目前社会上学风浮燥，有些人不肯好好做学问，却总想一鸣惊人。他们说起股市来滔滔不绝，语不惊人死不休，反正说错了也不要紧，顶多落野而逃，换个地方再说。
股市是一个多元博奕。参与博奕的有政府、企业和股民。想想看，有那么多的企业和股民，怎么能得到充分的信息？只有信息集确定之后才有可能做出最优决策。更何况正确的答案可能只有一个，而错误的选择无穷。你怎么知道那些大企业的领导人在想些什么？你怎么知道他们在决策过程中会犯什么样的错误？由于信息集不完全，股市变化的不确定性极高，根本就无法准确地预测股市。
世界上只有二种人能够准确地预测股市：一种是傻子，自以为是，胡说八道；另一种是骗子，不负责任，招摇撞骗。当老师的千万不能随便瞎说，说话要有根据，说错了，将来怎么面对自己的学生？
化大震为小震
我们不知道明天股指多少点，也不知道什么时候股市会崩溃。但是，我们可以从理论上对股市的大趋势作出判断：如果保持超高速增长的势头，离开股市崩盘的时间就不太远了。爬到一定高度之后，骑虎难下。爬得越高，跌得越狠。
是大震好还是小震好？显然，在4000多点调整和在更高价位上调整给社会带来的冲击程度是不一样的。震动幅度不同，其冲击强度和代价也不同。在小股民刚刚入市的时候调整和等他们将家当都变现投入股市之后调整是不一样的。如果等到小股民将养老、看病的钱都投入了股市之后再调整，其成本太大。很可能由一般的金融问题转化为经济、政治问题。如果股民还没有把自己的一半家产投入股市，就是有些损失还不至于跳楼、砸派出所。从保护小股民的角度出发，还是在多数股民尚未丧失理智的时候调整更好。与其震得翻天覆地，稀里哗拉，还不如化大震为小震，在可控制的范围内调整好股市，让股市有一个可持续的发展前景。
要好好估算一下我们能够承受的最大冲击强度。千万不要翻车。
最理想的选项
对于股市的狂热，政府的态度是很明确的。给新开户的股民赠送一本小册子，股市有风险，投资要谨慎，毋谓言之不预。央行提高利率，提高存款准备金，明确地表示在股市过热的状况下要紧缩银根。无奈，许多新股民对这些政策没有反应。反而传出来这样的话，老股民不如新股民，机构投资不如散户，越胆大的赚得越多。岂不是有点荒唐？上学读书要付学费，看起来新股民也得付点学费才能长些见识。
如果让我们来选择的话，在当前股市狂飙的情况下哪种选项比较可取？放任自流，死路一条。用行政手段把股市打压下来，不利于股市的长期发展。推倒重来也不合适。看起来，大幅震荡，稳中有升比较理想。在银行存款年利率才2-3%，投资产业不过10%左右，如果股市每年涨个15-20%就很对得起股民了，也有利于股市的长期、可持续发展。通过大幅震荡缓解股市暴涨的压力，让股市恢复正常增长状态。
大幅震荡，股市降温
按照经济学理论，通常采用货币和财政政策给股市降温。例如，加息，提高资金成本，引入托宾税，向高速运转的飞轮下洒点砂子。具体来说就是增加印花税和征收股票交易所得税。适时、有计划地增发新股，增加国有股的流通性。在央行提高利率和存款准备金之后，财政部将印花税从0.1%提高到0.3%。果然，沪深股市应声而落，连着三天下跌。从4200多点跌回3600多点。究竟是什么原因导致这次股市调整？
有人说，提高印花税是压垮骆驼的最后一根稻草。有人不同意，提高印花税无非是提高了股市交易成本，并不构成股市暴跌的直接原因。更何况提高的幅度只有0.2%，和股民盈利的期望值相差悬殊，未必会显著地改变股民的行为。
有人说，这次股市调整和经济体内外失衡所导致的流动性泛滥有点间接的关系。然而，紧缩的货币政策并没有改变流动性过剩的格局。
在西方股市上有几万家上市公司，政府对股市的干预能力很弱，股市的波动是股市上许多要素博弈的结果。股市大幅度波动的原因至今还是个谜。美国1987年10月遭遇“黑色星期一”，股市跌掉了三分之一，直到今天还没有搞清楚那次暴跌的原因。
请问中国的股市是否具有市场经济的特征？决定中国股市动向的是那些大户而不是成千上万的小股民。怀疑这一点的人不多。中国股市上只有不到1500家上市公司，和国际金融市场的联络有限，如果突然之间供给或需求出现剧烈变化，使人很难不关注这些上市公司扮演的角色。目前，超过70%以上的上市公司是国有企业或者由国家控股，只要这些企业朝着相同的方向略有动作，可以立即改变股市上的供求均衡。在股改之后，上市公司手里有着大量的流通股，何时抛出？在一般情况下取决于他们对股市态势的判断，但是只要上级领导使个眼色，连招呼都用不着打，就能形成“共谋”。让这些大国企取得默契并且朝一个方向运动，并不难。西方资本市场上要形成“共谋”的难度大多了。只要有一家国企动作，其余的大公司就会跟进。如果这些大公司一起抛出手中的股票，任凭多少小股民也接不下来，还不立刻砸出一个跌停版来？
如果我们的这个分析还有几分道理的话，就没有理由对中国的股市过于悲观。稳步发展证券市场是国家的政策，那么，能砸下去就能拉起来。只要大公司一起朝反方向一动，股市怎么会不起来？
聪明反被聪明误
大幅震荡的目的是什么？就是不让股市过热，特别是让那些头脑发热的小股民长点教训。千万不要“聪明反被聪明误”，盲目猜测，没有根据就下赌注。
有人说，今年要开17大，明年有奥运，政府绝对不会让股市崩盘。说这些话自然有几分道理。不过，在大幅震荡过程中要酿造某个时点的喜庆气氛并不难。在需要的时候让股市升个几百点不就皆大欢喜了？
在若干大公司充当“喊价”领袖的股市中，是没有小股民说话空间的。几乎所有的信息都缺乏参考价值。“喊价领袖”可以根据市场态势和小股民的动向，在几分钟内改变决策，从而改变股市走向。小股民怎么能跟得上？也许能蒙对一次两次，但是在多次震荡中肯定要输。如果小股民认同股市大幅震荡，稳中有升的判断，他们最佳对策是“傻”一点，从短期炒作改为长期持有。反正还要弹回来，何必乱扑蹬？一年弄个10-15%的回报就该知足了。
（本文发表于7月9日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 燕东随笔 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bc2.html#commentThu, 23 Aug 2007 07:06:32 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000bc2.html  房价、板砖和其他（之五）
深圳房地产市场是不是个大泡沫
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
深圳的房价在半年之内上涨50%，是不是一个大泡沫？
有人说是，有人说不是。攻之说有，辩之者说无，争来争去，得不出什么结论。有些人徒呈口舌之快，看见物价上涨就说是泡沫。且不知他们所说的“泡沫”究竟是何含义？如果是街头巷尾的闲谈，随便说说也就罢了，如果是认真地讨论经济问题，那么所用的语言一定要规范。
经济学对泡沫经济有非常清晰的定义：其基本特征是总需求曲线拥有正斜率。
众所周知，物价越高，正常需求越低，因此需求曲线具有负斜率。在房地产市场上除了正常需求之外还有一种投机需求。投机性需求买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。在房地产市场上这两种需求兼而有之。因此，社会总需求曲线是二种需求的合成。在一般情况下，正常需求变化比较慢，而投机需求变化很快，有的时候给一忽悠就起来了。毫无疑问，投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。在泡沫经济状态下，市场机制失灵，不存在稳定的均衡态。在外部干扰下很可能出现剧烈的震荡，价格大起大落。理论和实践证明，股票和房地产市场最容易成为泡沫经济的载体。如果投机风过盛，大量资金涌入房地产市场和股市，很快就会导致社会资金流断裂，随之而来就是金融危机。
尽管理论上对泡沫经济有清晰的定义，由于在现实中很难区分和度量真实需求和投机需求，往往只有在事后从数据分析中才能得出结论。例如，在购房者没有再度抛售之前，我们没有根据判断是否属于投机需求。总不能凭空推定吧？
判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。
泡沫经济和投机活动相关，投机活动的最显著的特点是短期，来得快，走得也快。在泡沫经济状态下房价和股价迅速冲上高峰，然后突然崩溃。世界上没有一个泡沫经济可以延续很长时间。例如，日本在1990年前后的泡沫经济，台湾在1992年前后的泡沫经济，泰国在1995年前后的泡沫经济等等。这些泡沫经济从形成到破灭，短则3年，长不过5年。没有理由把长期稳定的趋势称为泡沫经济。当人们用泡沫这个词来描述房地产市场的非正常运动时，就已经意味着这个现象是不可能持久的。人们所关心的并不是泡沫如何涨大，而是随后很可能出现的崩溃。
借用黑格尔的名言，“存在就是合理”。一个城市的长期房价必定具有内在的合理性。无论房价高低，既然人们几十年来居住在某个城市中，就一定有它的道理。因此，有理由认为长期的平均房价变化趋势（10年或者20年）具有逻辑上的合理性。泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价的变化率和其他指标的长期平均值作为比较基准，纵向观察房价的时间序列变迁。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价变化率和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。
从全国的数据来判断，房价收入比尚且没有脱离长期平均值，至少目前还不能把全国的房地产市场称为泡沫经济。北欧的挪威在5年内房价涨了3倍，也没有人说是泡沫经济，依然看好房地产市场。深圳房价飞涨，其中必有原因，未必一定是由于房地产投机造成的泡沫经济。像医生看病一样，必须对症下药。如果深圳房价暴涨的主要原因是区域经济一体化，而我们却误认为泡沫经济，岂不要胡乱下药，贻误病情？
有些人动不动就喊“泡沫”，这也是泡沫，那也是泡沫。好像房地产业整个就是一个泡沫。刚开始，我对这些泡沫论并不十分反感，多叫叫也许还有利于防范房地产泡沫的形成。后来我发现情况有些不对，项庄舞剑，意在沛公，喊叫房地产泡沫论的目的是希望房价下跌。毋庸置疑，跨越真理一步就是谬误。什么是泡沫？请问，世界上有没有不崩裂的泡沫？拿肥皂水吹个泡泡，能坚持多久？如果一个泡沫总也不破灭，那么它根本就不是泡沫。如果说房地产是泡沫，实际上是在说它很快就要破灭了。我们必须马上准备好泡沫崩溃之后的危机管理，收拾残局，重整旗鼓。如果不是的话，切莫危言耸听，就像撒谎的孩子老叫狼来了，等到真的狼来了，民众反而不信了。
与其争论房地产市场是不是泡沫经济还不如讨论一下它是否有崩溃的可能。
有些人很悲观，危言耸听，按照他们的说法，好像中国的房地产市场很快就要崩盘了。他们所说的崩盘究竟指的是什么？并不清楚。金融危机的基本症状是资本市场上资金链断裂，导致大量资金外逃。2007年4月底，中国居民存款高达17.4万亿，而2006年全年房地产投资总额只不过2万多亿。社会上资本流动性过剩，不仅在银行里尚有大量资金没有出来，还有大量外资源源不断流入。2006年大约有800亿美元外资流入。从目前的资金流来分析，怎么也看不出资金流枯竭的征兆，离开产业部门的资金短缺尚有很大的距离。只要资金流不枯竭就很难改变人们对资本市场的预期，就不会导致突然爆发的金融危机。
深圳的房价涨幅之大确实令人惊心动魄。必须采取措施来减缓房价涨幅，但是并不能据此判断深圳房地产市场就是一个大泡沫。尽管某些地区，某些楼盘的价格也许会波动，但是，说深圳房地产市场马上就要崩溃是没有根据的。看起来，只要香港的人继续越过边界来买房，资金必然跟着过来，还看不出深圳人要大量抛售房屋的苗头。如果有人想卖房子，看到市场这么火，肯定不会降价出售，房价怎么会跌呢？
判断房价不会大幅度下跌并不意味着在局部地区或者个别时段房价不会波动。房地产商在开盘前将房价故意标得很高，然后再降一点下来，这是他们的营销策略，算不得真正的房价下降。房地产中介以及投机者在每次转手时都会给房价层层加码。当政府采取措施限制这些投机活动之后，房价会出现一段平稳甚至下降的过程。这些都在意料之中。
据报道，“在深圳市政府采取降温措施之后房价连续三周下降”。“深圳的房价终于出现了转折”。我并不怀疑在深圳确实会有些原来标价极高的楼盘以各种方式降低售价，但是，绝对不要拿局部来取代全局，以短期来说明长期。政府政策能够通过打击房地产投机活动而取得一定的效果，但是，宣称政府可以调控房价却为时过早。
有的人胆子非常大，在2005年夏天断言房价马上就要大跌。他们不仅给出了具体的时间，还给出了具体的地点和跌幅。我在听他们发言的时候连连摇头。如今，他们预言的时间早就过去了，房价非但没有下跌反而继续攀高。好像也没有听见这些预言家们作过什么自我批评。虽然在学术研究中难免犯错误，但是，作为一个学者应当对自己的研究结论负些责任，对自己的失误有所交代。特别重要的是今后要在学风上有所改进。在发表观点的时候要讲清楚自己的数据来自何方，理论根据是什么，以示负责。
研究泡沫经济所关注的重点是金融体系安全，防范金融危机，而金融危机必然是整个货币体系出问题。深圳房地产市场的规模再大，和整个人民币体系相比，毕竟还是一个局部，即使出事也未必能颠覆整个人民币体系。如果全国房价都像深圳这样暴涨自然就危及到金融体系的安全，可是如果只有深圳的房价突然暴涨，很可能是由于其他原因。说深圳房价暴涨会拖垮整个人民币体系似乎有点牵强。如果把局部问题的严重性夸张过度很可能判断失误，导致错误的对策。
就是从深圳地区来说，房价暴涨的理由并不复杂。大量资金涌入深圳、本地长期积累资金的释放是导致最近房价猛烈上升的主要原因。只要资金流不改变流向，深圳的房价就掉不下来。深圳本地的房地产投机活动是推动房价上升的次要原因。但是这些投机活动火上浇油，加剧了房价暴涨。房地产投机活动扰乱市场秩序，牟取暴利，引起了民众的公愤。正确对策应当是区分对待，采取措施打击、限制房地产投机活动，但是，绝对不要妄言把房价压下来。政府在经济发展中的作用当中并不包括管制价格这一条。除非彻底否定市场经济改革的大方向，切断粤港澳之间的联系，否则就很难改变房价上涨趋势。让房价少涨一点，涨慢一点就谢天谢地了。违背经济规律的政策注定要失败的。
尽管目前还不能判断中国的房地产业是泡沫经济，但是，切不可掉以轻心。如果政策失误，要在中国形成房地产泡沫经济是很容易的事情。当年，日本、泰国、台湾和香港都有过惨痛的教训。这是一个事物的两个方面。
根据中国的现状，我们不要扑风捉影，夸大其词，不可轻易断言房地产市场已经出现了泡沫经济。最近一段时期，房价不跌反涨，实际上就否定了房地产泡沫已经濒临崩溃的说法。有的网友不同意我的分析，说：“2005年没泡沫的时候，他大谈泡沫，四本专著入世。2007年我认为有泡沫时，他却说没泡沫。”这话没错。我们要有强烈的危机意识，防范房地产泡沫经济，但是并不等于说现在的房地产市场就要崩溃，一场金融风暴即将来临。医生劝大家不要暴饮暴食，要防范中风。但绝对不意味着你现在已经中风需要送到医院去抢救。
目前没有出现房地产泡沫经济并不意味着我们可以高枕无忧，听任房地产投机活动肆虐猖獗。这是事情的另一方面，片面地强调任何一个方面而忽视另外一个方面都是错误的。
房价涨跌并不是核心。要害是要防止房地产泡沫经济崩溃时危及银行系统。切断房地产泡沫通往银行的渠道是当务之急。整治房地产市场的乱局要和金融改革联系在一起。我在好几篇文章中都阐述了这样一个观点：房价飞涨是表面现象，充其量不过是肌肤之疮，而银行风险才是心头大患。在皮肤上长个疮，很难受，必须医治。但是一般的肌肤之疮还不至于致命。可是银行是国民经济的心脏，一旦心肌梗死，可就要命了。
（本文发表于8月20日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b9c.html#commentMon, 20 Aug 2007 05:28:29 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b9c.html  国24条的制度创新
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
国务院24号文件给予经济适用房全新的定义。
以前文件中给经济适用房的定义是“具有保障性质的政策性商品住房”。把政策性住房和商品住房混淆在一起，让人无所适从。国24条明确规定经济适用房属于政策性住房，购房人只拥有有限产权。这就从根本上划清了经济适用房与商品房之间的界限。没有边界就没有政策。之所以在经济适用房上出现那么多的弊端就在于没有划清楚这条界限。
实际上，就是因为经济适用房的产权不清而带来了许多困扰。政府豁免了经济适用房的土地出让金，并且减免了应收的税费，实际上将相当大的一块属于全民所有的资产在无形中转移给了购房者。在北京的黑市上一套经济适用房的房号要15万元，这说明在经济适用房中隐含的资产转移起码不低于这个数字。由于经济适用房只能覆盖很小的一组人群，因此，稀里糊涂地将全民所有的资产转移给个别人，对于大部分民众来说就是不公平。在经济适用房上出现的贪污腐败都是冲着这块不清晰的产权去的。国务院24号文件提出的“有限产权论”在理论上杜绝了这条国有资产流失的通道。
产权包含着对资产的使用权、抵押权、交易权以及资产升值的红利索取权等。普通的商品房具有完全产权，自然可以自由地在市场上出售、交易。国24条否定了经济适用房的完全产权属性，为相应的监管措施提供了理论依据。国24条明确规定：购买经济适用房的人只拥有经济适用房的有限产权，意味着还有一部分产权依然属于国家所有。于是，就有理由规定：“严格经济适用住房上市交易管理。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。”
显而易见，政府并没有放弃相对应于土地出让金的那部分产权。这部分产权依然属于全民所有。购买经济适用房的人有使用权，也有自己付费的那部分产权的交易权和资产升值红利索取权。却没有权力来处置那部分仍然属于全民的产权。因此，出售经济适用房时需受到种种约束。经济适用房不住满五年不得直接上市交易。住满五年之后出售经济适用房时还要把当年的土地差价交还给政府。不仅在时间上有所限制，还切断了套购、转手经济适用房，非法骗取土地出让金的途径。
国24条规定，购房人向政府交纳土地收益等价款之后，也可以取得完全产权。这条非常合理，给予购房者以选择的余地。如果在购房时比较困难，今后随着收入的增加提高了支付能力，他们可以补齐土地出让金而取得完全产权，这就和普通商品房没有区别了。显然，当初政府给予土地出让金的补贴是为了帮助穷困户解决住房问题，而绝对不意味着没有原则地转让产权。这对于那些没有购买经济适用房的大多数民众来说是公平的。
国24条明确规定经济适用房的建筑面积必须控制在60平方米左右，由于经济适用房的面积不大，不适合高收入家庭的需求，排除了富裕家庭来套购经济适用房的可能。
总之，国24条比以前颁布的国八条、国六条有显著的进步，包含了一系列制度创新。关键性的制度创新在于明确了免收土地出让金所对应的那部分产权的界定。产权清晰之后，其余的监督、管理政策就有了坚实的依据。在新的定义下，经济适用房有可能成为帮助低收入家庭解决住房困难的一根重要支柱。
（本文发表于8月20日《中国房地产报@时评》）
]]> 徐滇庆 燕东随笔 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b74.html#commentFri, 17 Aug 2007 02:00:55 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b74.html 股指暴涨制造的幻觉
——当前股市态势分析（之二）
发展证券市场的目的
发展证券市场有二大目标：在一级市场发行股票，给企业筹资。在二级市场通过股票交易为资产定价。通过证券市场的交易提高资金流动性，改善资源分配效率。
谁说资本市场不创造财富？提高资金流动性，改善资源配置就是创造财富。
二级市场通过为金融工具定价向企业传递信息。企业并不会从二级市场上股票的转手中获得任何资金。股票代表了对发行公司利润的索取权。如果企业的利润高，股东分到的红利多，股票价格上升，企业会考虑增加融资。在正常情况下股价的波动反映企业的利润状况，从而指导资金向高效率的企业流动。
可是在股票全面暴涨的情况下，股市丧失它的基本功能。在一级市场上没有融到资，企业没有
从股票的频繁换手中获得资金。在二级市场上股市失去了资本定价，提供信息的功能。无论企业绩效如何，一片飘红，成了一片噪音，根本起不到资源优化分配的作用。疯涨的股票市场究竟给我们带来些什么？
投机过度
无须引用复杂的模型或经济理论，仅从统计数据上就可以看出许多问题。表1给出了过去一年间中国股市的变化情况。由表中数据可见，上证指数从2006年4月的1440点急速上升，一年之后，到2007年4月达到了4046点。可是，在这段时间里，新上市的公司数目并不多，每个月不过10家左右。
由于股市指数大幅度上升，市价总值自然随之升高。总成交金额上升的幅度尤为惊人。从2006年4月的7158亿元开始到2007年4月猛烈上升到49123亿元。这说明股市的转手率大幅度升高。沪市A股在2007年4月的换手率为119.74%，深市A股为140.17%，创造了94个月以来单月换手率的记录。2007年前4个月，沪市A股换手率达400%，深市A股换手率接近440%。换言之，在今年前4个月中，沪深两市所有股票换手4次，平均每月一次。我们不妨和香港的股市做一大致的比较。在2007年4月末，沪深两市市值合计是香港的113%，而交易量是香港股市的610%。
无论如何，我们都可以得出结论，沪深二个股市的投机风气实在太热了。
表一，股市基本数据
上证指数
200604
1440
1372
37769
13635
7158
200605
1641
1372
43210
16163
10728
200606
1672
1375
44201
16749
8994
200607
1612
1379
47460
16007
8095
200608
1658
1392
49610
17021
5449
200609
1752
1396
52283
17994
6598
200610
1837
1406
62026
18886
6644
200611
2099
1418
70853
21489
10280
200612
2675
1434
89404
25004
15329
200701
3145
1445
105643
30408
25560
200702
3203
1453
112870
34036
17456
200703
3441
1461
128033
38972
32016
200704
4046
1472
160930
52135
49123
资料来源：证监会网站，2007年6月
新开户大多是小股民
从数据中还可以看出另外一个特征。表二的第一列给出了沪深二市的筹资总额。第三列是新开户数目。按照这两个数据计算出来新开户平均筹资。从中可见，在2006年夏天进入股市的股民平均每户带来25万到51万元。在2006年11月以后大量新股民入市，新开户的数目从2006年5月的62万户急剧上升，在2007年4月达到670万。5月以来平均每天新开户20-30万。在4月31日，新开户108万，创造了历史记录。到2007年5月，开户股民数目已经突破了一亿户。其中约17%的股民是在过去4个月内新开户。可是，每个新股民带进来的资金数目却持续下降。从2006年10月的51万元下降，在2007年3月只有2900元，到4月略有回升，却也只有1.68万元。这说明新开户大部分都是些小股民，数目巨大，却没有给股市带来多少资金。
表二 新开户的平均筹资额
`
新开户数(万户)
新开户平均筹资(万元)
200605
68
7476
62
1.11
200606
1246
7526
50
25.06
200607
208
7567
41
5.11
200608
115
7591
24
4.69
200609
511
7616
24
20.87
200610
1762
7650
35
51.07
200611
325
7694
44
7.40
200612
1232
7854
160
7.70
200701
274
8196
342
0.80
200702
495
8323
127
3.90
200703
117
8725
402
0.29
200704
1125
9395
670
1.68
资料来源：证监会网站，2007年6月
股市暴涨的风险
股指暴涨，企业既没有得到融资又丢失了资本定价的信息，国家得不到任何好处，可是孕育着的风险却越来越大。
通常人们投资于产业，有10%的资本回报率就很好了。如果股市的资本回报率太高，像前段时间那样高达100%，还有谁愿意投资生产领域呢？股指飞涨制造了超额利润的幻觉，必然招来大批小股民，吸引越来越多的资金。总有一天会出现产业部门资金短缺。泡沫经济崩溃的条件之一是资金流接近枯竭，从而改变人们对股市的预期。从目前资金流来看，尽管中国的股市还不会崩溃，如果继续保持这种疯狂状态，这一天迟早要来的。
此外，资金大量涌入股市有可能暴露出银行体系中的隐患。2007年一季度，银行存款余额增长速度大幅度下降，在一些银行中居民存款出现负增长。大量资金从银行和房地产市场流进股市。倘若居民从银行大量提款，存差消失，很容易暴露出银行的不良贷款，导发金融危机。
大起大落，害了小股民
股市暴涨之后必然导致暴跌。大起大落过程的受害者必然是缺乏信息的中小股民。
在股市剧烈振荡过程中并不创造任何财富却一定产生财富的转移。在股市上决定输赢的关键是信息。在股市大起大落过程中肯定是那些缺乏信息的中小股民受到损害。在金融学中有一个“二八率”，也就是说，百分之二十的人掌握着百分之八十的金融资产。可是中国贫富不均的状况特别严重。资产分布是“八八率”。百分之八（大约一亿人）掌握着百分之八十的金融资产。高端客户发财，小股民挨宰，加剧了社会的贫富差距和不平等程度。
小股民不仅缺乏信息，而且缺乏对风险的承受能力。如果连他们的退休养老、看病就医、上学养家的钱都投入股市，一旦出现大波动，倾家荡产，很可能触发社会风波。从宏观经济的角度来看，小股民炒股过热，好处不多，坏处不小。
（本文发表于7月2日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
]]> 徐滇庆 燕东随笔 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b5z.html#commentTue, 14 Aug 2007 14:20:07 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b5z.html 房价变化的主要矛盾
——房价、板砖和其他（之四）
续上文
在列举了上述各种影响房价变动的要素之后，必然产生这样的问题：到底哪些要素对房价变动的影响最大？如果像开中药店那样列举所有可能影响房价的因素而不加分析，在很多情况下有可能混淆了主要矛盾和一般矛盾，使人无所适从。
挪威的房价从1992年以来上涨了3倍。在世界各国当中，挪威的房价上升之快可以说是个典型。许多人关注，在挪威是否出现了房地产泡沫经济？挪威的经济学家汉宁]]> 徐滇庆 房价、板砖和其他 http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b4u.html#commentMon, 13 Aug 2007 00:29:06 GMT+8http://blog.sina.com.cn/s/blog_49a3a12101000b4u.html  “指不在高有度则灵”
——当前股市态势分析（之一）
徐滇庆
加拿大西安大略大学   北京大学中国经济研究中心
股市是否正常
在短短的23个月中，上证指数从1000点迅速攀升到4000点。当前股市到底正常不正常？有人说，这是泡沫经济，主张政府采取措施，挤出泡沫，制止股市疯狂，有人说，4000点并不是顶峰，中国股市还有很大的发展空间。中国不能没有股市，既然建了它就要善待它。随着股市越来越热，两派之间的争论也越来越火。究竟孰是孰非？
其实，这个问题可以分解成为二个子问题：第一，股市指数4000点是否太高？或者说，中国证券市场的发展是否已经背离了经济的基本面。第二，股指上升的速度是否太快？或者说，股指飞涨是否孕育着极大的金融风险？
股市尚需发展
股指4000点是否太高？要看中国的股票市场是否还有发展空间。
世界工业国家的直接融资（通过股市融资）占总投资的50%左右，而中国的直接融资长期以来徘徊在10%左右。90%的企业融资来自于银行贷款。这样的结构不利于金融稳定，也不利于社会资源的优化配置。显然，中国的资本市场的结构需要大调整，要大大提高证券市场的比重。
近年来中国经济以两位数高速增长，许多上市公司的效益显著改善。目前上市公司总数还不到1500家，按照中国的经济规模，就是发展到10000家也不算多。
2005年美国的GDP大约8万亿美元，股票市值12万亿元。股市总值为GDP的150%。2006年中国的国内生产总值21.8万亿。截止2007年4月底，股市总市值仅仅占GDP的72%。
毫无疑问，从中国经济的基本面来说，股市还有很大的发展空间。
中国的股市是泡沫吗？
有人说，中国股市是个大泡沫。有人说不是。攻之说有，辩之者说无，争来争去，得不出什么结论。其实，经济学并没有一个非常清楚的泡沫的定义。
众所周知，物价越高，正常的需求越低，因此需求曲线具有负斜率。除了正常需求之外还有一种投机需求。投机性需求买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。在资本市场上这两种需求兼而有之。表现出来的总需求曲线是二种需求的合成。正常需求变化比较慢，而投机需求变化很快，有的时候一忽悠就起来了。毫无疑问，投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。在这种情况下，很可能出现剧烈的震荡，价格大起大落。由于在现实中很难确切地区分和度量真实需求和投机需求，只有在事后从数据分析中才能得出结论。没有足够数据支持，就很难做出比较准确的判断。
另外一种判断原则是，如果说一个经济体处于泡沫经济状态，那么就意味着这个泡沫很快就要崩溃。吹一个泡沫，能挺多久？大了不起几分钟。如果一个泡沫总也不破，那就不叫泡沫了。因此，与其争论当前股市是不是泡沫经济还不如讨论一下它是否有崩溃的可能。
有些人很悲观，危言耸听，按照他们的说法，好像中国的股市很快就要崩盘了。他们所说的崩盘究竟指的是什么？并不清楚。金融危机的基本症状是资本市场上资金链断裂，导致大量资金外逃。从目前的资金流分析来看，怎么也看不出资金流枯竭的征兆。2007年4月底，中国居民存款高达17.4万亿，而股市的流通市值只有5.2万亿。社会上资本流动性过剩，不仅在银行里尚有大量资金，还有大量资金源源不断从海外流入。2006年外贸顺差1774亿美元，国际收支顺差超过2500亿美元，大约有800亿美元外资流入。无论从那个角度来看，离开产业部门的资金短缺尚有很大的距离。只要资金流不枯竭就很难改变人们对股市的预期。由此可以断定，股市可能会出现各种类型的波动，但是，说中国股市马上就要崩溃是没有根据的。
有人说，股指4000点太高了。我看不出来这样的说法有什么理论根据。别说是4000点，今后股指达到5000点，6000点，甚至8000点都有可能。
速度太快，须防翻车
中国股市的问题不在于经济的基本面是否能够支持股市，也不在于股市是否很快就要崩溃，关键在于股市发展是否健康。
当年，毛主席提出来要在主要工农业产品上赶英超美，错了吗？没错。如今，中国的钢、煤、粮、棉的产量已经大大超过了美国和英国。中国在2006年的钢铁产量达到4.2亿吨，美国才1亿吨，日本9000万吨，英国6000万吨。中国不仅赶上了他们，比他们加在一起的总和还多。但是，用大跃进的方式来搞经济，全民大炼钢铁就错了，结果给中华民族带来了三年困难时期，损失惨重。
譬如开车，速度快一点好不好？好。但是太快了就很容易出事故。假若现在车速已经200公里，再踩油门，就快翻车了。
我们用不着去争论股指多少点合理，倒应该好好诊断一下股市的增长速度是否正常。股指在不到二年的时间里由1000点翻一番到2000点，再翻一番到4000点。如果按照这个速度，是不是在未来的一年里还要再翻上一番，冲上8000点？
有些人巴不得股市每天都涨几百点。别老惦记着自己手里的那几张股票，一叶障目，不见树林。涨啊，跌啊，不过就是那么点钱。讨论股市动向的时候是不是超脱一点，想想为什么国家要发展股票市场。说到底，证券市场是国家开的，假若证券市场的走向有可能危害到国家的利益，除非当局稀里糊涂、无所作为，难道会袖手旁观吗？
（本文发表于6月25日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）