神马文学网【世联楼市新评】之二十六 当前全国主要城市楼市回暖调查分析
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 15:16:36
【世联楼市新评】之二十六
当前全国主要城市楼市回暖调查分析
2010-9-16
一、调查背景
在4.15房地产调控政策出台以来的近4个月的时间里，全国各地楼市陷入了量跌价滞的调整阶段。而进入8月份以来，楼市回暖乍现。成交数据显示，北京、上海、深圳等全国各地楼市的成交量开始明显提升。一类城市中，北京、上海、广州、深圳、杭州主城区成交量环比分别增长25%、45.6%、 49.2%、 83.7%、65.3%；成交均价也呈现出全线上涨的态势，涨幅分别达到6.3%、13.8%、7.5%、7.0%、4.2%。多数二三类城市新房成交量也有所增长。
在调控政策依旧从严的现阶段，到底是什么原因导致楼市突然回暖？为了解楼市回暖的情况以及导致楼市回暖的原因，世联市场研究部对全国主要城市楼市的成交量和价格进行了实地调研。
二、调查执行
调查时间：9月7-9日
调查范围：世联分公司所在的25个城市
调查执行：世联市场研究部（含集团市场研究部、区域市场研究部、分公司市场研究组）
三、调查结果
通过对深圳实地调研情况及各分公司研究人员反馈的市场数据和信息进行分析，世联研究发现，当前楼市回暖有如下特点和原因：
（一）当前楼市回暖的特点
1、政策面没有任何放松情况下的回暖
调查中发现，当前，信贷政策仍未放松，各大城市均在从严执行二套房贷政策并暂停了三套房贷；尤其是北京、深圳、上海等一类城市的信贷政策完全按调控要求从严执行。而在市场资讯层面，也时常传出国家领导人及相关部委继续坚持房地产调控的论调和声音。因此，本次回暖可以说是在政策面没有任何放松情况下的回暖。
2、此次回暖主要由自住型需求的爆发性入市引起
调查中发现，当前入市的置业者主要集中于30-40岁这一年龄段，一些企业的高薪白领和中高层管理者、政府公务员以及一些中小企业主是目前购房的主力军，其中，小两口家庭置业占据较大比例。投资型需求仍处于观望阶段。
3、成交物业类型以90平米左右的中小户型为主
90平米左右的中小户型，购房成本相对较低，符合目前自住型置业者的需求；成交数据显示，北京、深圳、上海、杭州等城市当前畅销的户型主要集中在75-120平米。譬如8月份北京畅销的半岛家园、深圳的金色沁园、杭州的金地o自在城等，均是以90平米以下户型为主。
（二）当前楼市回暖的原因
1、政策执行效力差
譬如以家庭为单位来认定首套房，从调查反馈的实际情况来看，全国各城市虽执行情况不一，但基本没有很好的贯彻执行。上有政策下有对策，市场中一直都存在规避政策的空间，使调控效力大打折扣。
2、购房者对政府宏观调控失去信心
调查中发现，当前各地购房者对于调控后市的预期开始转变，由下跌渐渐转为上涨，观望的氛围开始松动，入市步伐开始加快。由于当前房价在宏观调控下一直难以下调，再加上08年宏观调控后09年房价的报复性反弹，使得当前购房者对政府调控房价不再抱有幻想，预期房价不降反升，在当前还有购买力的情况下，尽快入市以免将来因房价上涨而失去买房的机会。
3、开发商看好后市顺势而为
调查中也发现，各地开发商对于后市也开始普遍看好，面对与08年基调相同的调控政策，开发商从心理上已经产生了免疫力，加上积累了许多应对调控的对策经验，降价动力不大的同时反而是伺机涨价。同时，开发商开始顺势而为，调控初期通过低于市场预期入市营造氛围，制造热销后逐步上调房价，利用购房者买涨不买跌的心理，实现了走量又涨价。
4、婚房需求入市
十一国庆节，一直都是中国的传统婚期，传统结婚先买房 的观念，更是深入人心。因此，调查中发现，这部分需求的集中入市，成为成交量回暖的动力之一。
5、城市更新、旧改
当前各地城市更新正在全面启动，由此带来的城市软件环境及硬件设施的提升，在一定程度上支撑了房价的上涨；而各地积极开展的三旧改造也挤出了一批置业需求，导致当前市场供小于需的矛盾加重。就这两方面而言，都将促使楼市的量、价有所上涨。
【撰写：世联地产市场研究部】