近期，一则“即将出台的上海楼市调控细则可能推行房产税”的新闻报道，迅速成为业界焦点。一直以来，京深沪穗四大城市作为全国楼市的风向标，具有很强的导向作用。在经历了北京细则的“严格”和深圳细则的“温和”后，楼市调控路向何方？税收政策或将指明。新政满月 成交价有涨有跌
“新国十条” 自出台至今，已有一个月时间。从新政前后一个月各地楼市对比来看，成交量除极个别城市外，基本都出现了下跌，成交均价则有涨有跌。其中北京成交量环比下降52%，成交均价环比下降20%；广州成交量环比下降10%；深圳成交量环比下降69%，成交均价环比上升12%；上海成交量环比下降65%，成交均价环比上涨22%。调控当头，沪深楼市量跌价升的趋势可见市场观望情绪十分浓厚。
后市调控税收担纲
5月14日，温家宝总理在天津调研时强调，要坚决遏制部分城市房价过快上涨，说明中央政府对于当前房地产市场的调控效果并不满意。“新国十条”明确的房贷、税收、土地供给及保障性住房等手段中，对市场影响最直接的就是房贷和税收。在房贷新政调控效果不明显的前提下，税收政策的推进将是下一个杀手锏，主要包括两个方面：一是扩大房产税征收范围，二是严格征收土地增值税。
对于上海征收房产税，业界猜测纷纷。虽然上海市政府部门相关人士对此作出的回应在一定程度上加大了房产税即将征收的可信度，但国税总局相关人士却于5月17日表示“如果要把征税范围扩大到住宅，那就涉及到修改《房产税暂行条例》，地方政府是没有权力的”。而据18日的一则报道称，“据悉，中央政府已紧锣密鼓地进行房产税各项准备工作，基本思路是，对《房产税暂行条例》进行修订，将房产税覆盖到个人非营业性房产”。
如此看来，即使上海短期内能够协调好房产税征收中税务部门、评估机构及界定经营性住房等环节，也绕不开中央和地方政策出台先后顺序的问题。京深调控细则出台后，上海的楼市细则已是箭在弦上，若因房产税环节要等中央修订完《房产税暂行条例》之后再行出台，恐将延迟太久。但此次上海率先表态考虑征收房产税，即使最终不能推出，也将加速中央扩大房产税征收范围的速度。
此外，新“国十条”已经要求“认真做好土地增值税的征收管理工作”。5月17日，北京住建委会同北京市监察局等共计10部门发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示，“加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。
住宅房产税的推定和土地增值税的清算，将是第二波调控来到的标志。
楼市交易成本加大
根据《房产税暂行条例》规定，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。若购房者购买一套100万元的房产，首付三成，利率8折，以贷款20年计，则需缴纳月供4524元。对于100万元的房产，减除30%后，以后每年要缴纳8400元的房产税；如果出租，100万元房产按照二手房市场租价，粗略估计每年租金收入为4万元，每年需缴纳4800元的房产税。可以得出，房产税的征收将使首次置业者月供负担增加15.5%，而投资性住房如果出租的话，月供负担增加8.8%。为了保护居民置业的需求，房产税必须实行差别化征收。一方面应当减轻或免除首次置业及改善性住房者的负担；另一方面增加投资者持有成本，在抑制投机性需求的同时，增加二手房市场的供给。
严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。当然，开发商成本的增加，必然会转嫁一部分给消费者，但此次清算和稽查的范围已经确定为定价过高、涨幅过快的开发项目，其最终目的还是打压虚高的房价。
【撰写 世联地产市场研究部
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