浅谈房地产税收流失及治理对策

王 红 夏端林
随着经济的发展和人们生活水平的不断提高,房地产行业得到飞速发展,房地产相关税收占地方财政收入的比重也越来越高。但由于房地产开发具有其独特特征,加之税收征管力度薄弱,房地产开发的税收流失现象较为普遍,房地产税收流失治理成为税收征管的重要课题。笔者对房地产流失原因进行分析,并尝试探讨加强房地产企业税收流失治理的征管对策。
一、房地产税收流失原因分析
（一）房地产企业利用行业特殊性偷逃税款是房地产税收流失的直接原因
房地产企业开发环节多,时间过长,流动性大,成本核算方法复杂,监督难,房地产产品销售方式又多种多样,取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点,想方设法虚增成本、隐匿收入,达到偷逃税款的目的。主要表现为:
1、利用特殊的开发方式偷逃税款
房地产的开发形式多种多样,针对不同的开发形式,政策规定及执行方式和力度上存在差异,给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在:一是以经济适用房为名,利用减免税政策偷税;二是采取虚假立项,造成“委托开发”的假象,逃避销售不动产有关税金;三是自建房产销售后,不申报缴纳建安环节的税金;四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。
2、开发环节成本核算混乱,房地产企业趁乱“混水摸鱼”
一是利用虚假购货发票,虚列建筑开发成本;二是借支付拆迁安置费之名,大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人,无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细,造成项目成本计算混乱,使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊;四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发,虽然房屋已全部售完,但迟迟不进行工程结算,不结转收入,成本也不及时结转,不能真实反映企业盈亏情况,影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。
3、房地产销售环节,利用一些特殊的经营方式隐匿收入
如房地产企业采用预收房款方式经营房地产,企业在收到预收房款时不入账,而是通过借款方式计入“应付账款”科目核算,以假拆借资金来隐瞒真实销售收入。又如:采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性,将银行按揭款项记入其他应付款,不作预售收入处理, 从而隐瞒收入、偷逃税款。
（二）房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因
1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后
通常开发一个房地产项目,必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度,这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息,都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的,由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次,这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换,客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。
房地产开发过程中,其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理,审批手续不办理,前期费用不交齐,房地产就不能开发,企业追求利润的目标就无法实现,而税务部门的管理是一种事后管理,现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时,才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的,税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的,税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。
2、房地产税税种多,税源的可变性和流动性较大,税收征收难
首先,在房地产业的链条中,从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等10多种税种,由于房地产税税种多,各税种的征收环节和计税依据各不相同,征收机关不同,征收难度大。其次,房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发,税源的可变性和流动性较大,税源控管难。第三,税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉,再加上纳税人会计核算复杂,加大了税收机关征收稽查的难度。
（三）对偷漏税处罚力度弱,打击力度不够是难以遏制房地产企业偷漏税另一重要原因
稽查人员在查处各类涉税案件过程中受到各种因素的干扰,常常是以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度弱,客观上助长了偷逃税行为的蔓延。企业偷逃税如果不被发现,必定大赚一笔,即使被发现了,查处了,也只是补足税款,缴纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的巨大反差,助长了部分房地产企业偷逃税的主观故意。偷逃税成本不高,是房地产企业偷逃税款屡查屡犯、屡教不改的重要原因。
二、房地产税收流失治理对策
（一）加强对纳税人的服务引导
对房地产开发企业的进行个性化宣传和服务,开展有针对性的办税辅导,帮助企业健全财务核算,综合分析评估开发商纳税情况,对有涉税疑点的税户,要及时开展约谈,详细宣传税收政策、办税知识和法律责任,促进开发商知法、懂法、从而自觉守法;进行专项的税收情况检查,督促房地产开发企业按照规定进行财务核算,加强财务管理,为税收征管营造一个良好的财务基础。