房地产税收

我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。同时，目前我国的房地产市场发展极不平衡，存在很多问题，房价居高不下，各个城市住宅价格上涨过快，特别是中低档住房价格上涨过快，房屋的空置率过高，存在大量炒房投机现象。如何合理利用房地产税收政策，发挥经济杠杆调控作用，促进中国房地产市场健康持续发展，是值得我们思考的问题。

    一、我国现行房地产税收种类和政策

    我国现行的房地产方面税收主要分以下几类。

    一是房地产财产税类，主要包括两种：房产税和城镇土地使用税。房产税是以房屋为征税对象，向拥有房产的单位和个人课征的税赋。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城镇土地使用税是国家按使用土地的等级和数量，对范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。城镇土地使用税征税对象为城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内使用土地的单位和个人，包括生产和生活等各类用地的使用者。

    二是房地产收益税类，主要包括土地增值税和房地产企业所得税。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其所得的增值额计征的一种税赋。企业所得税是根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，自1994年1月1日起征收企业所得税。企业所得税实行统一的比例税率，不论企业性质如何，税率统一为33%。

    三是房地产资源税类，主要包括耕地占用税和城市维护建设税。耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非公益事业的非农业建设的单位和个人，依法征收的一种税赋。耕地占用税的征税范围包括国家所有和集体所有的耕地，含菜地、园地、鱼塘和种植粮食和经济作物的农田。城市维护建设税是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实缴的增值税、消费税、营业税税额为计税依据而征收的一种税赋。

    四是房地产流通环节税类，主要是营业税。营业税是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。营业税按照行业、类别的不同分别采用不同的比例税率，建筑业为3%，土地使用权转让和房地产销售营业税的税率为5%。

    五是房地产行为目的税类，主要包括契税和房地产印花税。契税是指由于土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。纳税人为房地产权属转移的承受人，包括土地使用权受让人、房屋买受人、受赠人和交换人。房地产印花税是指对经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。纳税人是在中国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人以及在境外书立、受我国法律保护、在我国境内适用的应税房地产凭证的单位和个人。

    二、房地产税收政策存在的问题

    我国的房地产税收政策对房地产市场调节发挥了一定的作用，但是，随着近年来房地产市场的迅猛发展，市场经济的不断发展，现行的房地产税收政策仍然存在着一些问题。

    一是税收结构不合理，存在一定的重复征税现象。我国目前的房地产税的税种比较多，征收环节比较多，并且税收结构松散，各种税种之间主辅作用不清，对市场的调节手段比较单一，同时个别税种设置重叠，存在重复征税现象。比如土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分。营业税属于间接税，容易受到供求关系的影响发生转嫁，真正承担税赋的往往是买受人和承租人，例如2005年，中央政府为了打击炒房投机现象，加大了对二手房买卖营业税的增收，但是由于市场上房屋供不应求，这部分增加的税收最总还是购房人承担了，没有达到很好的调控房地产市场的作用，反而进一步推高了房价，事与愿违。又如契税和印花税关系，契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税。印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税。就征税范围来看，存在重复征税问题，而契税是于20世纪50年代设立的税种，是为了限制私房买卖而设立的，在现行条件下继续沿用不利于二手房买卖市场的活跃。

    二是税赋环节分布不合理，流通环节税赋过高，保有环节税赋过低。目前我国房地产税收集中在建设的增量方面，即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，房地产存量税源没有得到充分利用。由于目前房地产生产流通环节税赋较高，而保有环节完全免税，这种典型的窄税基模式造成了严重的税赋不公，也阻碍了房地产市场的健康发展。一方面，房地产流转环节的税费过于集中，势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本，最终这些成本将反映到住房价格上，从而带动整个市场价格的上扬，提高了居民购房的门槛，造成商品房的积压和空置，制约了二手房的交易；另一方面，房地产保有环节税费种类过少，造成了房屋闲置现象，并且导致炒房投机成本过低。目前，房地产市场存在着一个尖锐的矛盾，一方面中低档住房有效需求旺盛，另一方面城市中存在着相当大量的闲置存量资源。造成一部分存量资源闲置状况的原因在于我国对商品房保有税赋偏低，空置商品房可以无偿保有，而进入市场交易的商品房反而要承担税赋，导致房屋开发商或业主将房屋大量空置、闲置或低效利用。保有环节税赋对房子的持有者会起到施加压力的作用，持有闲置的房子，就要白白地交一笔税，这样可以促使房子的持有人尽快将房子售出。

    三是计税依据不科学。我国现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量课征方式。这种课征方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节。我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。通常而言，先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为计税依据，势必将先建成的房产的税负转嫁给了后建成的房产。这使得两块本来市场价值相当，能带给其实际占用者相似收益的房产，因为历史成本的不同而承担不同的税收负担，有违公平原则。同时，由于房产市场价值通常都高于其历史成本，这使得房产一旦出售，就要按较高的计税依据计算应纳税额，加重该房产拥有者的税收负担，以至阻碍房产的交易。从租计征的房产税是以房产的租金收入（包括货币收入和实物收入）乘以12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。因此，与按历史成本计税的从价计征相比，从租计征的税负明显高于前者。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其它税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。

    三、国外利用税收调控房地产市场的借鉴

    各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个方面，对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于需求的调控。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在保证供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得很重要。不同国家利用税收手段对房地产市场调控主要有以下的几个方面。

    一是利用房地产高额税率打击房地产市场的投机行为。目前，国内商品房价格居高不下，房地产市场价格持续攀升，一方面是目前我国住宅供不应求造成的，另一方面是存在严重的房地产投机行为和房地产开发商为了赚取高额利润采取捂盘惜售，人为抬高房价。外国政府面对这样的情况采取了一系列的措施，主要有以下几种。第一，对房地产保有环节征收高税收。如美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%，法国人需要支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。第二，利用重税严厉打击房地产投机行为。如韩国政府从2007年对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。

    二是税收体系采用差别设计，对投资性房产需求和自住性房产需求区别征税。对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税，在一定程度上区别了投资性和自住性房产交易的税收，保护了合理房地产需求，增加了投资性房地产需求的交易成本。如美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。

    三是对低收入者及自购、自建房者给予一定税收上的优惠。许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要表现在对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税。日本政府在《住宅取得促进税制》中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。另外，日本政府对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免交赠与税。

    四、对我国房地产税收政策的一些建议

    一是开征统一规范的物业税。我国物业税的设置应立足于国情。首先，物业税税率的设置应该有所区别。我国城市中有高收入阶层和下岗职工的区别；因此，为了更好的发挥物业税的调节功能，根据不同的经济能力，我们应该设置不同的税率，甚至可以对一些低收入者实行税收的减免。其次，物业税的设计应该有一定的门槛。只有当个人或集体拥有的房地产超过一定的标准时，才开征物业税。其次，为了适应我国的国情，我们在对物业税进行设置时，要发展并规范好我国的房地产评估市场。开征物业税后，在物业的整个保有阶段都要课税。房地产的评估价值在不断变化，这又给我们的房地产评估市场提出了更高的要求。但是，目前我国的房地产评估机构的数量还难以适应开征物业税的需求，其资质也参差不齐，尚没有建立起在业主心目中的信用基础。同时开征物业税有利于解放以下几个问题：第一，有利于解决中低收入者的住房问题。因为中国目前的土地使用制度是批租制，住宅土地批租期限为70年，大部分房地产税费在房地产开发时是一次性支付，因此住宅房价中包含了70年的大部分房地产税费(主要是土地出让金)。物业税把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年收取，住宅的大部分房地产税费可分70年缴纳，从而大幅度降低个人住房按揭贷款的首期付款，有利于中低收入者早日购房。第二，可打击投机炒楼。我国一些城市楼价涨幅较大，与投机炒楼有关。炒楼扰乱了市场供求信息，导致楼价非理性上涨，影响了中低收入者住房问题的解决。在没有物业税的情况下炒楼者可以坐等房产升值，而不必去担心房产保有期间房产持有成本的提高。实行物业税后，买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。第三，有利于合理利用有限的土地资源和城市的可持续发展。由于现行土地批租制度可使地方在短期内获得巨额财政收入，在短期利益和政绩思想的驱动下，一些地方政府忽视了土地资源的优化配置和城市的可持续发展，无计划、无节制地出售土地，各种开发区泛滥，导致土地资源的急剧减少和浪费，影响了城市的可持续发展。实行物业税制，无疑可扭转这一状况。

    二是取消城镇土地使用税。我国已建立国有土地有偿使用制度，即国家保有土地所有权，而将土地使用权有偿出让给土地使用人。从法学理论上讲，土地使用权属于地上权的一种，地上权人有偿取得地上权时，须向土地所有人按期支付约定地租（土地出让金）。从经济学的角度讲，市场经济条件下，土地作为一种生产要素进入市场，要求国家以所有者的身份或产权主体的身份进入市场。土地出让金是土地所有权在经济上的体现，是土地使用权的市场价格。既然以出让方式取得土地使用权的土地使用者已经交纳了土地出让金，故不应再缴纳地租性质的城镇土地使用税。

    三是完善房地产税课税的配套制度与政策。首先强化房地产产权登记制度。要清查土地，建立土地位置、权属及面积台帐；改变分块管理的现状，尽快实行房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，避免房地产私下交易，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。最后，理顺城市土地和房屋管理体制，改变目前多头管理的积弊，建立"精简、高效、权威、统一"的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。