关于房地产税收征税对象的讨论--资讯动态-注册税务师-会计-育龙网

房地产税，有广义和狭义之分。广义上是指在房地产的取得、房地产的保有、房地产的流转环节所涉及的税收。其中取得主要指房地产的原始取得，包括房地产用地取得、房地产开发等；保有指持续地持有房地产的产权；流转主要指房地产转让、赠与、继承等。涉及的税种主要有印花税、契税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、营业税等。狭义的房地产税是指在房地产的保有环节，以房地产为课税对象的税收，在我国现行税收体系中主要包括房产税、城市房地产税、土地使用税。本文的房地产税是指狭义的房地产税。今后房地产税的改革方向是将现行的房产税、城市房产税、土地使用税合并，在房地产的保有环节开征统一规范的房地产税，课征范围为拥有房产所有权和土地使用权的单位和个人，计税依据为房地产的价格。本文对拟将开征的房地产税的征税对象做些讨论。一、对现行房地产税征税对象的考察
征税对象是指税收法律关系中征纳双方权利义务所指向的标的物，征税对象可以是货物、所得、财产，也可以是资源、行为、目的等。1951年8月，政务院公布了《城市房地产税暂行条例》。暂行条例中规定城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人、代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产，计税依据是房地产的价值。房产税以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1％。地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％。标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5％。标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征。1986年9月，国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务院发布的《城市房地产税暂行条例》纳税。房产税的征税对象是房产，征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体或个人所有的，由集体单位或个人纳税。同时规定了一些税收优惠政策，比如第一，对国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，要照章纳税。第二，由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、幼儿园等本身业务范围内使用的房产免征房产税。上述单位所属的附设工厂、商店、招待所等不属于单位业务用房，应照章纳税。第三，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位所使用的房产和出租的房产照章纳税。第四，对个人所有的非营业用房，主要指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，照章纳税。1988年9月，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1口起施行。城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，对拥有土地使用权的国内企业、单位和个人征收，对外资企业和外籍人员不征收。土地使用税对国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；个人所有的居住房屋及院落用地免税。对上述房地产税的征税对象作一番考察后，发现它有如下特点：一是我国对土地和房屋是分别征税的。二是征税对象是营业性房产及营业性单位所占有的土地使用权。对非营业性用房及非营业性单位所占有的土地使用是免税的。营业性房产是指能直接产生经济收益的房产。如厂房、商店、商务办公楼、旅馆、餐馆、农地等。非营业性房产是指不能直接产生经济收益的房产，如自用的私人住宅、政府办公楼、教堂、寺庙等。三是征税范围局限在城市、县城、建制镇和工矿区，对这个范围外的土地使用权和房产是不征税的。上述征税对象的确定是和税收政策出台的背景相关的。一是1949年建国后，在统一全国税制的基础上出台了"城市房地产税"，限定其在城市征收。50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋的出租也被严格限制。因此房地产税也就名存实亡。1958年和1973年在计划经济思潮的影响下，我国两次简并税制，一度取消了房地产税，并人了工商税。二是在土地制度上我国实行的是土地的社会主义公有制，城市的土地属国家所有，农村的土地属集体所有。1978年随着经济体制改革的推行，我国对工商税制也进行了全面改革和完善。1984年，国务院决定恢复征收房地产税。鉴于中国城市的土地属于国家所有，使用者没有土地所有权的情况，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。三是在住房制度上，1979年前我国实行"统一管理，统一分配，以租养房"的公有住房实物分配制度。1994年全面推进了住房的市场化改革。把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式，建立了以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。也就是在1986年开征房产税时我国大多数居民居住的是公有住房，还谈不到对居民自有住房征税的问题。二、对房地产税收改革中拓宽房产税征税对象的思考
2003年10月，十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出"实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费".因此物业税的开征提上了政府的议事日程，也成为理论界和广大民众关心的热点问题。物业税一词于香港，是房地产税的别称。笔者认为物业税就是在房地产的保有环节对房地产的所有者征收的一种财产税，它和现有房产税政策的衔接就是对居民自有房屋是否纳入征税范围征收房产税的问题。这里的居民指城镇居民，由于我国城乡差距较大，农村的经济发展水平较低，所以在今后较长的一段时期内对农民自有房屋都应是免税的。（一）对居民自有房屋征收房产税的理论依据居民的自有住房是居民的一项财产，探讨对其征税的理论依据就是探讨对财产征税的理论依据。财产税对纳税人所拥有或支配的财产课征。财产分为不动产和动产，不动产包括土地和地上建筑物，动产又分为有形动产和无形动产，包括固定资产、存货、股票、债券、银行存款等。财产税是古老的税系之一，发展到现代全世界有130多个国家开征各种形式的财产税。按财产税的征收范围，财产税分为一般财产税和特种财产税。一般财产税是对财产所有者某一时点所拥有的全部财产进行课征。如土地税、房产税、不动产税。对居民自有房屋征收的财产税就是特种财产税。对财产征税的理由如下：1.财产受到国家的保护。国家规定私有财产神圣不可侵犯。对纳税人的财产安全通过各种措施提供了保护，由此国家为提供保护劳务所发生的费用，应当由征收的财产税来支付。另外财产中的不动产常常会发生增值，而其增值的原因主要是不动产周围市政环境设施的改善带来的，因此国家应开征财产税以分享不动产增值所带来的收益。2.财产代表了一种纳税能力。税收的纵向公平强调纳税能力强的人要比纳税能力低的人多负担税收。所得是收入的流量，财产是收入的存量。有财产的人比没财产的人富有，财产多的人比财产少的人富有，那么一个人的财产和他的纳税能力直接相关，财产多说明纳税能力强。因此对财产征税符合税收的纵向公平。3.调节贫富差距的需要。贫富差距的扩大会影响社会的稳定。因此对财富的分配不均，有必要用税收进行调节，以避免这种差距的扩大化。所以对个人所得用所得税进行调节，对遗产用遗产和赠与税调节，对财产的多寡用财产税进行调节。（二）对居民自有房屋征收房产税的现实基础1.居民自有住房率不断提高。随着我国住房制度改革的推进和居民收入水平的提高，城镇居民住房的自有化比例不断上升。我国2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元，居民私有住房的比例已经达到72.8％。根据加拿大丰业银行的统计资料，加拿大房屋私有率为67％，美国近年来拥有独立住房的家庭也刚过60％，而欧洲一些国家的住房私有率则在40％左右。当多数居民都拥有私有住房时，对其征税就有了现实可行性。2.贫富差距不断扩大，急需税收进行调节。基尼系数，是20世纪初意大利经济学家基尼创建的用以判断分配平等程度的指标。联合国有关组织规定：一个社会的基尼系数，若低于0.2表示收入绝对平均；0.2-0.3表示比较平均；0.3-0.4表示相对合理：0.4-0.5表示收入差距较大；0.6以上表示收入差距悬殊。我国的基尼系数1981年是0.288、1990年是0.343、1999年是0.397，新世纪后则基本上在0.4以上水平发展，2003年达到0.46后继续增加。贫富差距的不断扩大是造成社会不安定的潜在因素。因此在经济发展的基础上，更加注重社会公平，合理调整国民收入分配格局，加大收入分配的调节力度已成为当务之急。对居民自有房产征收的财产税可以起到一定的调节作用。（三）对居民自有房屋征收房产税的其他相关政策1.制定税收优惠政策。考虑到住房是居民的基本生活需要，所以多数国家对居民住房征税的同时都规定优惠政策。一种是对居民的一处主要住所，也可以称"第一居所"免税或适用低税率，对其他住征税或适用高税率。另一种是对征税对象规定一个免征额，即对同一地区的纳税人，不论其拥有几套房产，都在其所有房产价值总和的基础上扣除相同的免征额后征税，对居民房屋价值低于免征额的部分不征税。笔者认为我国适宜采用第二种方法。这样一是配合了我国的住房制度改革，使居民在"居者有其屋"的同时，中低收入者的经济适用住房可以免纳房产税。二是符合税收的纵向公平，使拥有多处房产的高收入者多纳税。2.对营业性用房和非营业性用房制订不同的税收政策。在对自有房屋征税后，房产税的征税范围就扩大到所有的营业性用房和非营业性用房。考虑到两类房屋的不同性质，应分为两个税目，制订不同的税收政策。如企业销售商品、提供劳务要缴纳流转税，取得所得要缴纳所得税，对自有的房产还要缴纳房产税。而企业取得的主要收入是销售商品，房屋是其进行生产的必备条件。税收学原理强调征税时不能渴泽而渔，不仅要涵养税源，而且不能伤及税本。税源是税收收入的，对企业来讲商品的销售收入，企业的利润就是税源，而房产等固定资产就是税本。因此，对企业的营业性用房应从轻征税，房产税的主要收入应是非农业区的居民住宅。3.房产税和其他税收政策的协调。既然所得是收入的流量，财产是收入的存量。在居民收入总额一定的情况下，财产的增加就意味着所得的减少。所以对自有房屋征税后要考虑和个人所得税的协调问题。我国在推进住房市场化的同时建立了住房公积金制度，也就是建立了政策性贷款和商业性贷款并存的住房信贷体系。多数居民的房产都是在交了房屋的首付款后，分期贷款购置的。因此在个人所得税中应对住房贷款的利息准予扣除。